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Indice
Contratto Di Locazione Immobile Strumentale
Di un contratto di locazione per immobile strumentale conviene fissare prima di tutto l’inquadramento “ad uso diverso dall’abitativo”, con le conseguenze tipiche sulla durata legale, sulle tutele del conduttore e sugli aspetti fiscali. La regola, per uffici, negozi, capannoni, laboratori e in generale per gli immobili strumentali all’impresa o alla professione, è la durata minima di sei anni con rinnovo di altri sei, che sale a nove più nove quando la destinazione è alberghiera; pattuizioni più brevi non eliminano il vincolo di legge, salvo specifiche ipotesi di transitorietà documentata. Nella prassi si richiama l’articolo 27 della Legge 392/1978 per la durata e il meccanismo di rinnovo, con l’ulteriore corollario che, in caso di cessazione non imputabile al conduttore, possono operare indennità a tutela dell’avviamento se nei locali si è svolta un’attività con contatti diretti con il pubblico degli utenti o dei consumatori. È il noto schema degli articoli 34 e seguenti, che tutela la continuità dell’impresa “aperta al pubblico” e che non si applica, ad esempio, a mere destinazioni di deposito o esposizione senza accesso libero del pubblico, secondo una giurisprudenza piuttosto costante.
Sul canone, la legge consente l’aggiornamento ISTAT solo se il patto è scritto nel contratto; laddove il rapporto abbia la durata legale ordinaria, l’aumento non può superare il 75% della variazione dell’indice FOI, mentre con durate superiori al minimo o in altre ipotesi specifiche la prassi ammette clausole più ampie purché coerenti con l’articolo 32. È legittima anche la tecnica del canone a scaletta, cioè un corrispettivo già predeterminato in misura crescente per frazioni successive di tempo, soluzione ritenuta valida dalla giurisprudenza purché non mascheri un recupero di inflazione oltre i limiti legali quando l’adeguamento automatico non sia stato pattuito. Nella stessa sede contrattuale è opportuno disciplinare con chiarezza il riparto delle spese e delle manutenzioni e, quando siano prevedibili opere del conduttore, il consenso del locatore e la sorte delle migliorie alla riconsegna.
Un capitolo sempre delicato è quello dei trasferimenti del rapporto: nelle locazioni strumentali la legge speciale consente al conduttore di cedere il contratto o di sublocare anche senza il consenso del locatore, a condizione che insieme si trasferisca l’azienda e che il locatore sia informato con raccomandata, potendo egli opporsi per gravi motivi entro trenta giorni. Questa deroga rispetto al diritto comune, contenuta nell’articolo 36 della legge 392/1978, è uno degli snodi operativi più importanti per chi intende vendere o affittare l’azienda mantenendo la continuità della sede. Per il resto restano applicabili le regole generali su inadempimenti, garanzie e risoluzione, oltre al recesso per gravi motivi del conduttore con preavviso di sei mesi.
Sul piano tributario occorre distinguere tra IVA e imposta di registro. Dal 2012 la regola “naturale” per le locazioni di fabbricati strumentali è l’esenzione da IVA, con facoltà del locatore soggetto passivo di optare per l’imponibilità indicandolo espressamente nel contratto; l’opzione, una volta esercitata, vincola l’intera durata del rapporto. A prescindere dall’IVA, la legge prevede una deroga stabile al principio di alternatività: se la locazione ha per oggetto un immobile strumentale ed è posta in essere da un locatore soggetto IVA, l’imposta di registro è comunque dovuta in misura proporzionale pari all’1% del canone, sia quando la locazione è esente, sia quando è imponibile. Se invece il locatore non è soggetto IVA, la locazione è “fuori campo” e l’imposta di registro si applica nella misura ordinaria del 2%. In ogni caso si registrano il contratto e le annualità con il modello RLI, secondo le istruzioni dell’Agenzia delle Entrate. Queste regole discendono dall’articolo 10, n. 8) del d.P.R. 633/1972 per l’IVA e dagli articoli 5, comma 1, lett. a-bis), e 40, comma 1-bis, del d.P.R. 131/1986 per la misura dell’imposta di registro, come ribadito da prassi ministeriali e dall’Agenzia stessa.
Bisogna chiarire anche ciò che non si può fare: la cedolare secca non appartiene a questo mondo, perché riguarda gli immobili abitativi e non quelli strumentali; l’unica parentesi è stata la finestra del 2019 per talune locazioni di negozi C/1, misura non strutturale e oggi non generalizzata, pur essendo oggetto di periodiche proposte di riforma. In un contratto per immobile strumentale, dunque, la clausola “cedolare secca” non si inserisce, e al più si curano con precisione aggiornamenti, garanzie, riparto oneri e regime IVA/registro.
Esempio di Contratto Di Locazione Immobile Strumentale
Di seguito è possibile trovare un esempio di contratto di locazione immobile strumentale.
Tra
Locatore: ________________ (C.F./P.IVA ________________), con sede/domicilio in ________________, via _________________________ n. ____, CAP ________________, PEC ________________, rappresentato da ________________ in qualità di ________________
e
Conduttore: ________________ (C.F./P.IVA ________________), con sede in ________________, via ____________________________ n. ____, CAP ________________, PEC ________________, rappresentato da ________________ in qualità di ________________
Premesse
a) Il Locatore è proprietario/legittimo disponente dell’immobile infra descritto.
b) Il Conduttore intende adibirlo ad attività strumentale di natura [COMMERCIALE / ARTIGIANALE / INDUSTRIALE / DIREZIONALE / LOGISTICA / ALTRO: ____________________________].
c) Le parti regolano il rapporto ai sensi della L. 392/1978 e norme collegate.
Le premesse formano parte integrante del contratto.
Art. 1 – Oggetto e descrizione
Il Locatore concede in locazione al Conduttore l’unità immobiliare sita in ______________, via _____________________________ n. ____, piano ____, composta da ________________, superficie mq ________________, identificata al N.C.E.U. Foglio ____, Particella ____, Sub ____, Categoria ____, Rendita € ________________. Sono comprese le pertinenze: ______________ (es. area esterna/parcheggi/cabina elettrica/locali tecnici). Consegna chiavi e dotazioni come da Verbale (Allegato A).
Art. 2 – Destinazione d’uso e conformità
L’immobile è destinato esclusivamente ad uso strumentale per attività __________________________. Ogni mutamento d’uso richiede consenso scritto del Locatore e i titoli amministrativi necessari (SCIA/Permessi). Il Locatore dichiara lo stato legittimo urbanistico–catastale; il Conduttore verificherà la compatibilità della propria attività con normative settoriali (prevenzione incendi, igiene, rumore, emissioni, rifiuti), assumendone oneri e responsabilità.
Art. 3 – Durata, rinnovo, disdetta
La locazione decorre dal ______________ al ______________ (durata 6 anni [9 per attività alberghiere]), con rinnovo di diritto per eguale periodo salvo disdetta ai sensi di legge. Il Locatore/Conduttore potrà evitare il rinnovo con preavviso di 12 mesi [18 per alberghiero] da inviarsi a mezzo PEC/raccomandata A/R.
Art. 4 – Recesso del Conduttore per gravi motivi
Il Conduttore può recedere per gravi motivi ex art. 27, c. 8, L. 392/1978 con preavviso di 6 mesi, mediante PEC/raccomandata A/R, restando dovuti i canoni fino alla data di efficacia.
Art. 5 – Consegna e stato dei luoghi
La consegna avviene in data ______________. Le parti sottoscrivono Verbale (Allegato A) con fotografie, letture contatori, elenco chiavi e dotazioni/sistemi. Eventuali vizi palesi vanno annotati nel verbale.
Art. 6 – Canone, spese e aggiornamenti
Il canone annuo è € ________________, pagabile in n. __ rate [MENSILI/TRIMESTRALI] da € ________________ ciascuna, esigibili il giorno ______________ mediante ______________.
Aggiornamento: il canone sarà aggiornato annualmente nella misura di fino al 75% della variazione ISTAT FOI, a decorrere dal ______________, salvo diverse misure di legge o patti (per durate >6 anni o canoni >€ 150.000 annui, fino al 100% se pattuito).
Sono a carico del Conduttore gli oneri accessori (spese condominiali ordinarie, servizi comuni, utenze, TARI) secondo riparti e regolamenti (Allegato B). Restano a carico del Locatore le spese straordinarie su strutture e impianti comuni, salvo danni imputabili al Conduttore.
Art. 7 – Garanzie
Il Conduttore versa deposito cauzionale di € ________________ pari a __ mensilità (non imputabile ai canoni, fruttifero di interessi legali) oppure consegna fideiussione bancaria/assicurativa a prima richiesta n. ________________ di € ________________ valida fino al ______________ (rinnovabile fino a 3 mesi dopo il rilascio). Il Locatore potrà escutere in caso di morosità, danni o spese contrattualmente poste a carico del Conduttore.
Art. 8 – Manutenzioni e riparazioni
Il Conduttore cura a proprie spese la manutenzione ordinaria dell’immobile e degli impianti asserviti al suo uso, nonché la riparazione di guasti da uso improprio. Il Locatore esegue le riparazioni straordinarie su strutture portanti, coperture e impianti comuni, salvo il caso in cui siano resesi necessarie per colpa del Conduttore. Gli interventi che richiedono fermo impianto saranno concordati per ridurre l’impatto sulla produzione.
Art. 9 – Sicurezza, DUVRI e accessi
Le parti cooperano ai sensi del D.Lgs. 81/2008: scambio informazioni sui rischi, eventuale DUVRI con costi della sicurezza (Allegato C), procedure di emergenza e nominativi referenti. Accessi del Locatore o incaricati saranno preavvisati con ______________ ore salvo urgenze.
Art. 10 – Regime fiscale: IVA/registro/bollo
Le parti convengono che la locazione è:
[A] ESENTE IVA (art. 10, n. 8, DPR 633/1972) – L’imposta di registro sarà corrisposta in misura proporzionale sul canone (misura ordinaria 2% salvo diverse casistiche) e l’imposta di bollo secondo legge.
[B] IMPONIBILE IVA PER OPZIONE (art. 10, n. 8, ultimo periodo, DPR 633/1972) – Il Locatore opta espressamente per l’applicazione IVA sui canoni per tutta la durata; si emetteranno fatture IVA; l’imposta di registro sarà dovuta in misura fissa.
(Barrare l’opzione applicabile e riportare l’impegno in sede di registrazione.)
Art. 11 – Sublocazione e cessione
La sublocazione totale/parziale è vietata senza consenso scritto del Locatore. È consentita la cessione del contratto unitamente alla cessione d’azienda ai sensi dell’art. 36 L. 392/1978, salvo opposizione del Locatore per gravi motivi entro 30 giorni dalla comunicazione.
Art. 12 – Prelazione e vendita dell’immobile
In caso di vendita ai sensi dell’art. 38 L. 392/1978, ove ricorrano i presupposti, il Conduttore ha diritto di prelazione; in caso di violazione, riscatto alle condizioni di legge. La vendita non estingue la locazione: l’acquirente subentra nel contratto.
Art. 13 – Indennità per perdita dell’avviamento (se dovuta)
Qualora l’attività del Conduttore comporti contatto diretto con il pubblico, alla cessazione per causa non imputabile a quest’ultimo spetterà l’indennità ex artt. 34–35 L. 392/1978 (di regola 18 mensilità, 21 per alberghiero), salvo i casi di esclusione.
Art. 14 – Lavori e migliorie
Qualsiasi opera del Conduttore (anche non strutturale) richiede previa autorizzazione scritta del Locatore e i necessari titoli edilizi. Salvo patto, le migliorie non amovibili resteranno acquisite all’immobile senza indennità. Per interventi del Locatore che aumentino la fruibilità, le parti potranno concordare adeguamento del canone mediante addendum.
Art. 15 – Assicurazioni e responsabilità
Il Conduttore mantiene polizze RC verso terzi e RCO con massimali non inferiori a € ________________, estese a rischi derivanti da impianti/macchinari propri; il Locatore mantiene la copertura dello stabile. Ciascuna parte risponde per fatti propri o del proprio personale/ausiliari.
Art. 16 – APE, privacy e dati
Il Locatore dichiara di aver messo a disposizione l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) n. ________________ del //____; il Conduttore dà atto di averlo ricevuto. Le parti trattano i dati personali ai sensi della normativa vigente, limitatamente alle finalità contrattuali.
Art. 17 – Inadempimenti, penali e risoluzione
Costituiscono grave inadempimento: morosità di n. __ canoni anche non consecutivi; mancato pagamento oneri per oltre ______________ giorni; sublocazione non autorizzata; mutamento d’uso; violazioni safety rilevanti. In tali ipotesi il Locatore potrà dichiarare la risoluzione ex art. 1456 c.c., salvo risarcimento. Eventuali penali: ________________ (proporzionate e non esclusive del maggior danno).
Art. 18 – Riconsegna
Alla cessazione il Conduttore rilascerà i locali liberi da persone e cose, con ripristino salvo normale deterioramento d’uso, consegna chiavi e letture finali. Si redigerà Verbale di rilascio (Allegato D). Il Locatore potrà trattenere la cauzione fino alla definizione di danni/morosità documentati.
Art. 19 – Spese, registrazione, imposte
Le spese di registrazione iniziale e successive (proroghe, risoluzioni, variazioni) sono a carico di ______________ [specificare riparto]. Bolli secondo legge. Ogni imposta/tassa diversa dall’imposta di registro sarà a carico del soggetto obbligato per legge.
Art. 20 – Foro e legge applicabile
Il contratto è regolato dalla legge italiana. Foro esclusivo competente: ______________. [Eventuale mediazione/arbitrato: ________________.]
Luogo e data: ________________
Il Locatore ___________________________
Il Conduttore _________________________
Allegati (consigliati)
A) Verbale di consegna con foto, letture contatori, elenco chiavi/dotazioni
B) Regolamento condominiale / Tabella riparto oneri / Servizi comuni
C) DUVRI e procedure di accesso/sicurezza (se applicabile)
D) Verbale di rilascio (fac-simile)
E) APE e documentazione stato legittimo (agibilità/SCIA, ove pertinenti)
Fac Simile Contratto di Locazione Immobile Strumentale Word da Scaricare
In questa sezione è presente un modello contratto di locazione immobile strumentale da scaricare. Il modulo contratto di locazione immobile strumentale compilabile messo a disposizione è in formato DOC, può quindi essere aperto e compilato utilizzando Word o un altro programma che supporta questo formato.
La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.
Una volta compilato, il fac simile contratto di locazione immobile strumentale può essere convertito in PDF o stampato.
Modello Contratto di Locazione Immobile Strumentale PDF Editabile
Di seguito viene messo a disposizione un fac simile contratto di locazione immobile strumentale PDF editabile.