Fac Simile Relazione Revisore Condominiale

In questa pagina è possibile trovare un fac simile relazione revisore condominiale da scaricare e compilare.

Indice

Relazione Revisore Condominiale

La relazione del revisore condominiale è il documento con cui il soggetto incaricato dall’assemblea di “verificare la contabilità del condominio” restituisce, in forma tecnica e motivata, l’esito delle proprie verifiche sul rendiconto condominiale e sulla relativa documentazione giustificativa. La figura del revisore non è obbligatoria, ma è espressamente prevista dall’art. 1130-bis c.c., che consente all’assemblea di nominare “in qualsiasi momento” un revisore, anche “per più annualità specificamente identificate”, e stabilisce che la delibera è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e che la spesa è ripartita tra tutti i condomini in base ai millesimi.

La relazione è la “conclusione” naturale di un incarico che nasce per aumentare trasparenza e ridurre conflittualità. Il legislatore, nel riformare il condominio, ha tipizzato la struttura minima del rendiconto, imponendo che sia redatto “in modo da consentire l’immediata verifica” e chiarendo che si compone di registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa (con indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti).
La relazione del revisore è quindi funzionale a verificare se quel rendiconto, così strutturato, è coerente con i movimenti reali e con i documenti di spesa e incasso.

Lo stesso art. 1130-bis rafforza il controllo “diffuso” dei condòmini: riconosce a condòmini e titolari di diritti reali o di godimento la possibilità di prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese, e impone la conservazione delle scritture e dei giustificativi per dieci anni dalla registrazione.
In questo quadro, la relazione del revisore non sostituisce il diritto individuale di accesso ai documenti, ma lo rende più efficiente: sintetizza e “traduce” in esito tecnico ciò che, altrimenti, richiederebbe l’analisi diretta di decine o centinaia di documenti.

Perché la relazione sia davvero utile (e non contestabile), l’incarico va delimitato in modo chiaro già in assemblea. La legge consente la nomina “in qualsiasi momento” e anche su più annualità, ma richiede che le annualità siano specificamente identificate: questo significa che la delibera dovrebbe indicare con precisione l’esercizio o gli esercizi oggetto di verifica e l’oggetto della verifica (rendiconto completo, solo alcune voci, solo fondi lavori, solo partite straordinarie, ecc.).
La maggioranza è quella prevista per la nomina dell’amministratore, e quindi si innesta sull’art. 1136 c.c.; in termini pratici, la nomina e la revoca dell’amministratore richiedono una delibera approvata dalla maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, secondo il combinato disposto dei commi applicabili.
È buona prassi che la delibera determini anche compenso del revisore, tempi di consegna della relazione, modalità di accesso ai documenti (in sede, in cloud, con estrazione copie), e soprattutto il livello di collaborazione richiesto all’amministratore (per esempio disponibilità di estratti conto, mastri, partitari, fatture e contratti).

Il revisore condominiale “verifica la contabilità”: la norma non gli attribuisce un potere di “certificazione” del bilancio in senso tecnico giuridico tipico del lavoro del revisore nelle società. La relazione del revisore, quindi, è uno strumento di supporto decisionale dell’assemblea, non un atto che sostituisce l’approvazione del rendiconto da parte dei condòmini. Su questo punto la dottrina divulgativa insiste spesso: la legge parla di verifica e non di certificazione, e non prevede un potere di attestazione “autoritaria” del revisore sul rendiconto.
Altro limite essenziale: la revisione normalmente mira a verificare correttezza contabile e documentale (entrate/uscite, corrispondenza con estratti conto e giustificativi, coerenza dei fondi, corretta imputazione), non a sostituire il giudizio di merito dell’assemblea sulle scelte gestionali. In altre parole, la relazione può evidenziare che un pagamento non è documentato o che una ripartizione è stata applicata con criteri errati; difficilmente potrà dire “era opportuno” o “non era opportuno” fare quella spesa, se la spesa è stata deliberata o rientra nei poteri dell’amministratore.

La relazione del revisore condominiale, per essere efficace, dovrebbe essere costruita “a specchio” rispetto alla struttura legale del rendiconto. Dato che il rendiconto deve consentire l’immediata verifica ed è composto da registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica, la revisione tipicamente lavora su tre piani.
Sul registro di contabilità la verifica più rilevante è la quadratura cronologica e documentale: ogni movimento in entrata e in uscita deve essere riconducibile a un giustificativo (fattura, ricevuta, contratto, F24, quietanza) e deve trovare riscontro negli estratti conto del conto condominiale, quando utilizzato. Sul riepilogo finanziario si verificano la correttezza dei saldi iniziali e finali, la coerenza tra cassa/banca e residui, la rappresentazione dei fondi (cassa, fondi lavori straordinari, accantonamenti) e la compatibilità tra entrate previste e incassate. Sulla nota sintetica esplicativa il revisore controlla che siano realmente rappresentati i rapporti in corso e le questioni pendenti (per esempio contenziosi, crediti difficili da incassare, contratti pluriennali, lavori in corso) perché è qui che spesso si annidano “buchi informativi” che, pur non essendo errori di registrazione, incidono sulla trasparenza complessiva.
È utile ricordare che la giurisprudenza di legittimità negli ultimi anni ha ribadito l’importanza della chiarezza e della struttura del rendiconto, anche ammettendo criteri “misti” (cassa/competenza) se il rendiconto resta intellegibile e controllabile; sono state riportate indicazioni della Cassazione (sentenza 16 settembre 2025 n. 25446) proprio sul tema della corretta redazione e della verificabilità del rendiconto.
Questo incide sul lavoro del revisore perché una relazione ben fatta non si limita a spuntare fatture, ma valuta anche se la forma del rendiconto consente ai condòmini un controllo effettivo.

Non esiste un formato legale obbligatorio, ma una relazione “robusta” dovrebbe contenere almeno:
-Identificazione dell’incarico: chi ha nominato il revisore, data e delibera assembleare, annualità oggetto di revisione, eventuali limiti (solo ordinaria, solo straordinaria, solo fondi, ecc.).
-Criteri e metodo di lavoro: che documenti sono stati richiesti e ottenuti, se il controllo è stato totale o a campione, quali riconciliazioni sono state effettuate (es. estratti conto vs registro, fatture vs pagamenti, rate emesse vs incassi).
-Risultanze: rilievi puntuali con riferimenti a date, importi e documenti; distinguere tra irregolarità formali (mancanza di indicazioni in nota sintetica) e irregolarità sostanziali (spese prive di giustificativo, imputazioni errate, scostamenti non spiegati).
-Valutazione complessiva: un giudizio conclusivo, che può essere espresso in forme del tipo “rendiconto coerente senza rilievi significativi”, “coerente con rilievi”, “non coerente” oppure “impossibilità di esprimere giudizio” in caso di documentazione mancante.
-Raccomandazioni: interventi correttivi (ad esempio completare fascicolo giustificativi, riallineare riparti, aggiornare fondi, migliorare la nota sintetica), lasciando sempre separato ciò che è “correttezza” da ciò che è “buona gestione”.

Il revisore non ha poteri “coercitivi” autonomi: la sua efficacia dipende dall’accesso ai documenti che, per legge, devono essere conservati e messi a disposizione. L’art. 1130-bis consente ai condòmini di visionare i giustificativi “in ogni tempo” e impone la conservazione decennale: la delibera di nomina del revisore dovrebbe quindi prevedere che l’amministratore renda disponibili, in modo ordinato, estratti conto, fatture, contratti, riparti, evidenze dei fondi e ogni ulteriore documento necessario, perché in caso di documentazione incompleta la relazione dovrà necessariamente evidenziare una limitazione di portata.
La relazione del revisore è normalmente consegnata all’amministratore e/o ai condòmini e poi portata in assemblea come allegato o documento di supporto all’approvazione del rendiconto o a decisioni conseguenti. Se emergono rilievi, l’assemblea può decidere di chiedere integrazioni, di rinviare l’approvazione, di deliberare azioni di responsabilità o di revoca dell’amministratore, oppure di incaricare un legale o un tecnico di ulteriori accertamenti. La relazione non “decide” al posto dell’assemblea, ma rende le decisioni più informate e, in caso di contenzioso, può diventare un elemento di prova tecnica, soprattutto se ben motivata e supportata da allegati.

Esempio di Relazione Revisore Condominiale

Di seguito è possibile trovare un esempio di relazione revisore condominiale.

MODELLO – RELAZIONE DEL REVISORE CONDOMINIALE
(art. 1130-bis c.c. – verifica della contabilità condominiale)

Condominio: ____________________________________________
Indirizzo: ______________________________________________
Codice fiscale condominio (se presente): ___________________
Amministratore pro tempore: _______________________________
Esercizio/i oggetto di revisione: dal _____________ al _____________ (e/o annualità: ________)
Delibera assembleare di nomina revisore: data _____________ – verbale n. ___ – maggioranza ex art. 1130-bis c.c.

Revisore condominiale: ___________________________________
Qualifica/Iscrizione (se applicabile): _______________________
Recapiti: ________________________________________________
Data incarico: _____________
Data consegna relazione: _____________

Oggetto dell’incarico e perimetro

La presente relazione è redatta in esecuzione dell’incarico conferito dall’assemblea al sottoscritto Revisore per la verifica della contabilità del Condominio relativamente all’esercizio/i indicato/i, con riferimento al rendiconto condominiale e alla relativa documentazione giustificativa, ai sensi dell’art. 1130-bis c.c.

Perimetro specifico definito dall’assemblea (se previsto):

□ Rendiconto ordinario completo
□ Spese straordinarie/lavori (specificare): ____________________________
□ Fondi (es. fondo speciale lavori) (specificare): _______________________
□ Altro: ____________________________________________________________

Documentazione richiesta ed esaminata

Il Revisore ha richiesto e ha ricevuto dall’Amministratore la seguente documentazione (indicare disponibilità e completezza):

Rendiconto consuntivo dell’esercizio (registro di contabilità, riepilogo finanziario, nota sintetica esplicativa e allegati)
Estratti conto bancari/postali del conto condominiale per il periodo _____________ – _____________
Fatture, ricevute, note di credito, contratti, preventivi, ordini, SAL (se presenti)
Quietanze (F24, bonifici, MAV/PagoPA, ricevute POS)
Riparti e prospetti millesimali applicati; anagrafe condominiale aggiornata (ove rilevante)
Situazione crediti/debiti, morosità, solleciti, piani di rientro (se presenti)
Verbali assembleari dell’esercizio e delibere relative a spese/contratti/lavori
Eventuali contenziosi e documentazione collegata (se presenti)
Altro: ____________________________________________________________

Limitazioni documentali riscontrate (se presenti):

(Indicare eventuali mancanze, documenti non prodotti, estratti conto incompleti, ecc.)

Metodo di revisione e criteri di verifica

L’attività è stata svolta con criteri di verifica contabile-documentale finalizzati a riscontrare la coerenza del rendiconto con le scritture e i giustificativi, tenendo conto che il rendiconto deve essere redatto in modo da consentire l’immediata verifica ed è composto da registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa.

Sono state effettuate, in particolare (barrare quanto applicabile):

□ Riconciliazione banca/cassa: saldi iniziali, movimenti, saldi finali vs estratti conto
□ Riscontro a campione / totale dei pagamenti: fattura/contratto → pagamento → registrazione
□ Riscontro a campione / totale degli incassi: rate emesse → incassi → registrazione → residui
□ Verifica fondi e riserve (fondo cassa, fondi lavori, accantonamenti) e loro movimentazione
□ Verifica riparti (criteri millesimali, tabelle, imputazioni, conguagli)
□ Verifica rapporti in corso e questioni pendenti indicati in nota sintetica (se presenti)
□ Verifica coerenza tra competenza/cassa secondo impostazione adottata dall’amministratore, purché la rappresentazione resti intellegibile e verificabile

Risultanze della revisione

Registro di contabilità (entrate/uscite)

Esito: □ Regolare □ Regolare con rilievi □ Non regolare / non verificabile

Rilievi principali (se presenti):

Movimenti privi di idoneo giustificativo: ____________________________________________
Pagamenti non riscontrati in estratto conto / incongruenze: ___________________________
Incassi non correttamente imputati / mancanza di evidenza: __________________________
Altro: ________________________________________________________________________

Riepilogo finanziario (saldi, cassa/banca, residui, fondi)

Esito: □ Regolare □ Regolare con rilievi □ Non regolare / non verificabile

Verifica saldi:
Saldo iniziale dichiarato (cassa/banca): € ____________
Saldo iniziale da estratti conto: € ____________
Scostamento: € ____________ (motivazione: ______________________________________)

Saldo finale dichiarato (cassa/banca): € ____________
Saldo finale da estratti conto: € ____________
Scostamento: € ____________ (motivazione: ______________________________________)

Fondi e riserve (se presenti):
Fondo cassa / fondo lavori / accantonamenti: € ____________
Movimentazioni verificate: □ sì □ no Note: _______________________________________

Residui (crediti verso condòmini, debiti verso fornitori):
Situazione residui coerente: □ sì □ no Note: ______________________________________

Nota sintetica esplicativa (completezza e coerenza)

Esito: □ Presente e coerente □ Presente con carenze □ Assente / insufficiente

Verifica che la nota sintetica riporti elementi utili a comprendere la gestione, inclusi rapporti in corso e questioni pendenti, come previsto dall’art. 1130-bis c.c.

Carenze/integrazioni necessarie (se presenti):

Contratti, fornitori, lavori straordinari (se oggetto di incarico o rilevanti)

Contratti principali esaminati: _________________________________________________
Coerenza tra delibere, contratti, fatture e pagamenti: □ sì □ no
Rilievi: _______________________________________________________________________

Lavori straordinari / SAL / fondo speciale (se presente):
Delibera lavori: data _____________ – importo deliberato € ____________
Fondo speciale: istituito □ sì □ no – importo € ____________
Coerenza movimentazioni fondo vs pagamenti: □ sì □ no
Rilievi: _______________________________________________________________________

Riparti e criteri di imputazione

Criteri adottati (tabelle millesimali/criteri specifici): ______________________________
Campione verificato / verifica totale: ______________________
Esito: □ Corretto □ Corretto con rilievi □ Non corretto

Rilievi tipici (se presenti): imputazioni non coerenti con tabelle, riparti non aggiornati, errata ripartizione spese straordinarie, ecc.:

Morosità e recupero crediti (se esaminato)

Totale crediti verso condòmini a fine esercizio: € ____________
Elenco morosi / piani di rientro: □ presente □ assente □ parziale
Coerenza con estratti conto e rate: □ sì □ no
Note/raccomandazioni: __________________________________________________________

Sintesi rilievi (quadro riepilogativo)

N.	Area	Rilievo	Gravità (B/M/A)	Effetto (contabile/trasparenza/riparto)	Azione raccomandata
1	______	______	___	______	______
2	______	______	___	______	______
3	______	______	___	______	______

Conclusioni e giudizio del revisore

Sulla base della documentazione esaminata e delle verifiche svolte, il sottoscritto Revisore esprime il seguente giudizio sul rendiconto dell’esercizio/i oggetto di revisione:

□ Giudizio positivo senza rilievi significativi: il rendiconto risulta complessivamente coerente e verificabile.
□ Giudizio positivo con rilievi: il rendiconto risulta complessivamente coerente, ma presenta i rilievi indicati ai paragrafi ___ che richiedono correzioni/integrazioni.
□ Giudizio non positivo: il rendiconto presenta criticità tali da non consentire una verifica adeguata e/o da richiedere revisione sostanziale.
□ Impossibilità di esprimere giudizio: per mancanza di documentazione essenziale indicata al paragrafo 3.

Raccomandazioni operative (non vincolanti)

Il Revisore raccomanda, per migliorare trasparenza e controllo, quanto segue:

Dichiarazioni finali e limitazioni

La presente relazione è redatta esclusivamente per le finalità dell’incarico assembleare e in relazione alla documentazione resa disponibile dall’Amministratore. Non costituisce certificazione legale del rendiconto né perizia giudiziaria; eventuali approfondimenti ulteriori potranno essere svolti solo su specifico incarico e con pieno accesso agli atti.

Luogo ___________________ Data _____________

Il Revisore condominiale
__________________________________ (firma)
__________________________________ (timbro, se previsto)

Allegati (facoltativi): elenco documenti esaminati; elenco rilievi con riferimenti documentali; tabelle di riconciliazione; estratti conto di sintesi; campionamento verifiche.