Fac Simile Relazione Stato Di Degrado Immobile

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Relazione Stato Di Degrado Immobile

Una Relazione sullo stato di degrado di un immobile è un documento descrittivo tecnico che “cristallizza” in una data certa lo stato dei luoghi, le manifestazioni di degrado (infiltrazioni, umidità, distacchi, fessurazioni, corrosioni, ammaloramenti di impianti e finiture), la loro localizzazione e la loro evoluzione (se nota), con indicazione delle cause presumibili e delle misure consigliate (messa in sicurezza, manutenzione, ripristino). In ottica legale, la sua utilità non è solo tecnica: serve soprattutto a costruire una prova ordinata e verificabile in caso di contestazioni tra privati, condominio, locatore/conduttore, committente/appaltatore, o verso assicurazioni e pubbliche autorità.

Il valore “giuridico” della relazione dipende da come è redatta e da chi la sottoscrive. Una relazione può essere anche solo descrittiva (ad esempio redatta dal proprietario con foto e descrizione), ma quando lo scopo è farne base per richieste risarcitorie, diffide, contestazioni contrattuali o accertamenti urgenti, è normalmente opportuno che sia redatta e firmata da un tecnico abilitato (ingegnere/architetto/geometra/perito) perché la parte più delicata non è dire “c’è umidità”, ma sostenere in modo credibile il nesso tra fenomeno, causa e responsabilità. Se occorre attestare “fatti” conosciuti direttamente (ad esempio la data di scoperta, la presenza di macchie, l’impossibilità di usare un locale, la consegna delle chiavi, ecc.), può affiancarsi una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà ai sensi dell’art. 47 del D.P.R. 445/2000; questa però non sostituisce una valutazione tecnica su cause e interventi, perché l’autodichiarazione riguarda fatti a diretta conoscenza, non perizie.

Dal punto di vista della struttura, una relazione “difendibile” dovrebbe rendere immediatamente identificabili l’immobile (indirizzo, unità, dati catastali e contesto condominiale se esiste), la finalità del documento (consegna/riconsegna locazione, richiesta assicurativa, contestazione a impresa, segnalazione al condominio, precontenzioso), la data e le modalità di sopralluogo, le aree ispezionate e le eventuali limitazioni (mancato accesso a copertura, arredi che impediscono visione, condizioni meteo). La descrizione del degrado deve essere puntuale: dove si trova, che estensione ha, se è attivo o “storico”, se ci sono segni compatibili con infiltrazioni meteoriche o da impianto, se sono presenti muffe o distacchi pericolanti. La parte più importante è separare ciò che è accertato (fotografie, misurazioni, riscontri visivi) da ciò che è ipotesi tecnica (cause presumibili) e indicare quando sono necessari approfondimenti (termografia, misure igrometriche, videoispezioni scarichi, prove di tenuta impermeabilizzazioni).

La relazione diventa spesso l’innesco di una tutela civile. Se il degrado ha causato danni a persone o cose, le azioni risarcitorie si appoggiano frequentemente alla responsabilità aquiliana generale (art. 2043 c.c.) oppure alla responsabilità da “cosa in custodia” (art. 2051 c.c.), che impone al custode di risarcire il danno salvo prova del caso fortuito. In condominio, la relazione è spesso usata per sostenere la necessità di interventi conservativi sulle parti comuni e per attribuire correttamente le responsabilità tra proprietà esclusiva e parti comuni, tenendo conto che l’amministratore ha il dovere di compiere atti conservativi sulle parti comuni e gestire le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria e i servizi comuni, mentre l’assemblea delibera gli interventi straordinari. Se il degrado riguarda un elemento comune (copertura, facciata, colonne, cavedi), la relazione è anche utile per impostare la ripartizione delle spese secondo l’art. 1123 c.c. e le tabelle applicabili.

Nel contesto della locazione, la relazione è uno strumento tipico sia per contestare lo stato dell’immobile durante il rapporto sia per evitare contenziosi al rilascio. Il locatore ha obblighi di consegna in buono stato e mantenimento in stato da servire all’uso convenuto (art. 1575 c.c.), mentre il conduttore deve restituire il bene nello stato in cui lo ha ricevuto, salvo deterioramento da uso conforme e vetustà (art. 1590 c.c.). Una relazione fatta bene, soprattutto se agganciata a verbali di consegna e documentazione fotografica, aiuta a distinguere il degrado imputabile a vetustà o difetti preesistenti da quello imputabile a cattivo uso o mancata manutenzione ordinaria.

Quando il degrado è riconducibile a vizi costruttivi o difetti “gravi” dell’opera, entra spesso in gioco l’art. 1669 c.c. sulla responsabilità dell’appaltatore per rovina, pericolo di rovina o gravi difetti entro dieci anni dal compimento, con denuncia entro un anno dalla scoperta. In queste ipotesi la relazione non è solo descrittiva: deve essere impostata per tracciare con precisione la data di scoperta, l’evoluzione e gli elementi che rendono il difetto “grave” (ad esempio infiltrazioni strutturali, distacchi, degrado sistemico dell’impermeabilizzazione, corrosione di armature, ecc.), perché la corretta gestione dei termini è spesso decisiva.

C’è poi un profilo di tutela “pubblica” quando il degrado assume connotati di pericolo: il codice penale prevede la contravvenzione di omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina in capo al proprietario o a chi è obbligato alla conservazione/vigilanza che omette di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo. In questi casi, una relazione tecnica che qualifichi il rischio e indichi misure urgenti (interdizione aree, rimozione parti instabili, puntellamenti, transennamenti) è spesso il documento più utile per orientare decisioni rapide e, se necessario, comunicazioni a soggetti competenti.

Se si prevede un contenzioso, la relazione può essere la base per un accertamento tecnico “istituzionalizzato” prima della causa. Il codice di procedura civile consente l’accertamento tecnico preventivo e, soprattutto, la consulenza tecnica preventiva ai fini della composizione della lite ex art. 696-bis c.p.c., che permette di chiedere una CTU in via preventiva per accertare e determinare crediti derivanti da inadempimento contrattuale o da fatto illecito; inoltre, a seguito della giurisprudenza costituzionale (sentenza 222/2023, pubblicata in Gazzetta), l’ambito dell’istituto è stato ampliato rispetto al testo originariamente limitativo.

Esempio di Relazione Stato Di Degrado Immobile

Di seguito è possibile trovare un esempio di relazione stato di degrado immobile.

RELAZIONE TECNICA
SULLO STATO DI DEGRADO DELL’IMMOBILE / STATO DEI LUOGHI

Committente: __________________________ (Nome/Cognome o Ente/Società)
C.F./P.IVA: __________________________
Recapiti: __________________________

Tecnico incaricato: __________________________ (Titolo: Ing./Arch./Geom./Perito)
Iscrizione Albo/Ordine: __________________________ n. ________ (Provincia ________)
C.F./P.IVA: __________________________
Studio: __________________________
PEC: __________________________ Tel.: __________________________

Oggetto: Relazione sullo stato di degrado dell’immobile sito in __________________________,
via/piazza __________________________ n. ______, Comune __________________________ (____),
con riferimento a: __________________________ (es. valutazione stato manutentivo, stima danni,
idoneità d’uso, segnalazione infiltrazioni, consegna/riconsegna locazione, pre-acquisto, ecc.).

Data incarico: __________________________
Data sopralluogo: __________________________ Ora: __________
Luogo di redazione: __________________________ Data: __________________________

1) INDIVIDUAZIONE DELL’IMMOBILE
Indirizzo completo: __________________________
Tipologia: __________________________ (appartamento / villa / locale commerciale / magazzino / ecc.)
Piano/i: __________________________
Interno/Sub: __________________________ Scala: __________________________
Destinazione d’uso attuale: __________________________
Occupazione: ☐ libero ☐ occupato da __________________________ (titolo: __________________________)

Identificativi catastali:
Comune Catastale __________________________
Foglio ________ Mappale ________ Sub ________ Categoria ________ Classe ________ Consistenza ________
(Replicare per eventuali ulteriori unità/pertinenze)

Titolarità dichiarata / documenti esaminati:
__________________________ (es. visura, atto, contratto, delega, regolamento condominiale)

2) FINALITÀ E AMBITO DELL’ACCERTAMENTO
La presente relazione descrive lo stato dei luoghi e i principali fenomeni di degrado riscontrati
alla data del sopralluogo, con indicazione delle cause presumibili, delle criticità e delle misure
di ripristino/messa in sicurezza consigliate, nei limiti delle verifiche eseguite.

3) MODALITÀ DI SOPRALLUOGO E LIMITI DELL’ACCERTAMENTO
Accesso effettuato con: __________________________ (chiavi consegnate da / presenza di)
Presenti al sopralluogo: __________________________
Tipologia di verifiche eseguite: ispezione visiva, rilievi fotografici, misurazioni di base
(⟂ distanziometro / livella / igrometro / termocamera / altro __________________________)
Aree ispezionate: __________________________ (interni, esterni, parti comuni, copertura, ecc.)
Limitazioni riscontrate (mancato accesso / arredi / condizioni meteo / altro):
__________________________

Avvertenza: la relazione si basa su osservazioni visive e documentazione disponibile.
Indagini distruttive o prove specialistiche (carotaggi, endoscopie, prove strutturali, ecc.)
☐ non eseguite ☐ eseguite: __________________________.
Le cause indicate hanno natura “presuntiva” salvo diversa evidenza.

4) DESCRIZIONE SINTETICA DELL’IMMOBILE (CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE)
Struttura portante: __________________________ (muratura / c.a. / mista / altro)
Tamponamenti e finiture esterne: __________________________
Copertura: __________________________ (a falde / piana; manto; lattonerie; impermeabilizzazione)
Solai: __________________________
Tramezzi interni: __________________________
Serramenti: __________________________
Impianti presenti (se verificabili): elettrico ☐ sì ☐ no idrico ☐ sì ☐ no riscaldamento ☐ sì ☐ no
altro: __________________________
Parti comuni/pertinenze interessate (se pertinenti): __________________________

5) STATO DI FATTO E MANIFESTAZIONI DI DEGRADO RISCONTRATE
5.1 Esterni e involucro (facciate, balconi, cornicioni, copertura)
– __________________________ (es. distacchi intonaco, fessurazioni, efflorescenze, ferri scoperti)
Localizzazione: __________________________ Estensione stimata: __________________________
– __________________________ (es. degrado frontalini balconi / gocciolatoi / parapetti)
Localizzazione: __________________________ Estensione stimata: __________________________
– __________________________ (es. copertura: infiltrazioni, tegole rotte, guaine ammalorate, lattonerie)
Localizzazione: __________________________ Evidenze: __________________________

5.2 Interni (pareti, soffitti, pavimenti)
– Umidità/infiltrazioni: __________________________
Localizzazione: __________________________ (stanza/parete/soffitto) Altezza/estensione: __________________________
Evidenze: ☐ aloni ☐ muffe ☐ rigonfiamenti ☐ distacchi ☐ gocciolamenti ☐ odori ☐ altro: __________________________
– Fessurazioni/lesioni: __________________________
Localizzazione: __________________________ Tipologia: __________________________ (capillari / passanti / a 45° / ecc.)
– Degrado finiture: __________________________ (intonaci, pitture, pavimenti, rivestimenti)
Localizzazione: __________________________

5.3 Impianti e dotazioni (se rilevabili senza prove invasive)
– Impianto elettrico: __________________________ (es. quadri, prese, condizioni apparenti, segni di surriscaldamento)
– Impianto idrico/scarichi: __________________________ (es. perdite, tracce, giunti, scarichi lenti)
– Riscaldamento/climatizzazione: __________________________
– Altre dotazioni: __________________________

5.4 Parti comuni (se condominio o edificio plurifamiliare)
– Androne/scale/cantine/autorimesse: __________________________
– Colonne montanti / cavedi / coperture comuni: __________________________
– Eventuali situazioni di pericolo (distacchi, ferri scoperti, cornicioni instabili): __________________________

6) VALUTAZIONE TECNICA: CAUSE PRESUMIBILI E NESSO CONDIZIONALE
Sulla base delle evidenze riscontrate, i fenomeni di degrado descritti sono presumibilmente riconducibili a:
__________________________ (es. infiltrazioni da copertura/terrazzo; guaina ammalorata; lattonerie inefficaci;
ponti termici e condense; risalita capillare; perdite da impianti; mancata manutenzione; degrado calcestruzzo;
mancanza ventilazione; ecc.)

Eventuali elementi che suggeriscono ulteriori approfondimenti:
__________________________ (es. misure igrometriche, termografia, prove su impermeabilizzazione, verifica
pendenze, videoispezione scarichi, indagini strutturali locali)

7) VALUTAZIONE DEL RISCHIO E IDONEITÀ D’USO (SE RICHIESTA)
Alla data del sopralluogo l’immobile risulta:
☐ fruibile con limitazioni
☐ non fruibile (motivazione: __________________________)
☐ potenzialmente pericoloso per: __________________________ (es. distacchi, rischio elettrico, muffe/insalubrità)

Misure immediate consigliate (se necessarie):
__________________________ (es. interdizione area, puntellamenti locali, rimozione parti in distacco,
messa in sicurezza provvisoria)

8) INTERVENTI CONSIGLIATI DI RIPRISTINO / MESSA IN SICUREZZA (NON VINCOLANTI)
Si suggeriscono, in via indicativa, i seguenti interventi, da progettare/dimensionare a cura di tecnico abilitato:
– Intervento 1: __________________________ (descrizione e finalità)
– Intervento 2: __________________________
– Intervento 3: __________________________

Stima sommaria (facoltativa e solo se richiesta): € __________________________ (criterio: __________________________)
Tempi indicativi (facoltativi): __________________________

9) CONCLUSIONI
In conclusione, alla data del sopralluogo del __________________________, l’immobile presenta un
quadro di degrado caratterizzato principalmente da __________________________, con criticità più rilevanti
in __________________________. Le cause presumibili sono __________________________. Si raccomanda
__________________________ (es. intervento urgente / monitoraggio / indagini integrative / manutenzione straordinaria).

La presente relazione è redatta per l’uso dichiarato in oggetto e non può essere utilizzata per finalità diverse
senza consenso scritto del tecnico, salvo obblighi di legge.

Luogo __________________________, data __________________________

Firma e timbro
__________________________
(Tecnico incaricato)

10) ALLEGATI
Allegato A – Documentazione fotografica (con indice e punti di ripresa)
Allegato B – Planimetrie / estratti catastali / inquadramento
Allegato C – Eventuali misurazioni e schede rilievo
Allegato D – Eventuale documentazione fornita dal committente (fatture, preventivi, segnalazioni, ecc.)

INDICE FOTOGRAFICO (FACOLTATIVO)
Foto n. ____ – Data ____ – Ambiente/area __________________________ – Descrizione __________________________
Foto n. ____ – Data ____ – Ambiente/area __________________________ – Descrizione __________________________
Foto n. ____ – Data ____ – Ambiente/area __________________________ – Descrizione __________________________