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Rinuncia Usucapione
Rinunciare all’usucapione significa arrestare, o addirittura annullare, il processo di acquisizione a titolo originario che l’ordinamento attribuisce al possessore quando il proprietario resta inerte. Fino a quando il termine legale non si è compiuto il diritto non è ancora sorto e la vicenda rimane nella sfera dei fatti; una volta decorso il periodo prescritto, invece, la proprietà si è già trasferita ope legis al possessore e non esiste più alcuna “usucapione in fieri” a cui rinunciare. Muovere da questa distinzione è indispensabile per capire quale forma giuridica debba assumere l’atto con cui il possessore decide di fare un passo indietro.
Il tempo necessario all’usucapione varia a seconda dei casi. Per gli immobili il termine generale è di vent’anni, ma scende a dieci se il possessore dispone di un titolo idoneo trascritto e agisce in buona fede, secondo il paradigma dell’articolo 1159 del codice civile; per i beni mobili non registrati, invece, l’usucapione abbreviata è di cinque anni ai sensi dell’articolo 1153. Chi invoca la rinuncia deve dunque verificare in quale frazione temporale si colloca il proprio possesso. Se la soglia non è stata raggiunta, una semplice scrittura privata per riconoscere la proprietà altrui è sufficiente a interrompere il decorso: da quel momento il tempo pregresso perde rilevanza e, perché un nuovo usucapente possa completare il ciclo ventennale, dovrà passare un intero periodo ex novo. Il contenuto dell’atto deve essere chiaro e incompatibile con la pretesa di possedere uti dominus: dichiarare di occupare l’immobile per mera tolleranza o di accettare un comodato gratuito soddisfa questo requisito. La registrazione dell’accordo presso l’Agenzia delle Entrate garantisce la data certa fra le parti e verso i terzi; se si vuole tutelare anche gli acquirenti futuri o i creditori ipotecari occorre però un ulteriore passaggio: la trascrizione nei registri immobiliari, che, pur non essendo giuridicamente obbligatoria per la validità dell’atto, assicura piena opponibilità ultrapartes.
Ove il termine ventennale (o quello abbreviato, se ne ricorrono i presupposti) sia già spirato, il possesso si è trasformato in proprietà senza necessità di sentenza costitutiva: il giudice si limiterà ad accertare un effetto già prodotto dalla legge. In tale scenario il possessore non può più “rinunciare all’usucapione”, ma soltanto disporre del diritto ormai acquisito. Servirà quindi un atto di trasferimento in forma pubblica, con l’intervento del notaio e la successiva trascrizione. Il contratto potrà avere causa di vendita, di permuta o di donazione, ma dovrà rispettare le stesse solennità richieste per qualunque alienazione immobiliare. La Cassazione, con una linea ormai costante, qualifica le scritture private sottoscritte dopo la maturazione dell’usucapione come atti di mero regolamento conciliativo: valide tra le parti, ma incapaci di spogliare l’usucapente senza osservanza delle forme richieste dall’articolo 1350.
La rinuncia tacita è ammessa in astratto, ma la giurisprudenza ne vuole un’efficacia ridottissima. Per fare in modo che un comportamento sia idoneo a neutralizzare l’usucapione in corso deve essere assolutamente incompatibile con la volontà di acquisire: ad esempio, la richiesta di autorizzazione al proprietario per installare una recinzione oppure la domanda di poter aprire un accesso carrabile. Se il gesto può essere spiegato anche altrimenti, la rinuncia tacita non si perfeziona. A ciò si aggiunge il principio per cui, se il possessore prosegue a comportarsi da proprietario dopo aver riconosciuto la titolarità altrui, il tempo ricomincia a decorrere automaticamente senza che il proprietario debba compiere alcun atto nuovo di diffida o contestazione.
Non va dimenticato che l’intera materia riguarda soltanto i beni privati. I beni demaniali e quelli appartenenti al patrimonio indisponibile degli enti pubblici restano, per espressa previsione degli articoli 823 e 829 del codice civile, fuori dal perimetro dell’usucapione; qualsiasi dichiarazione di rinuncia su tali cespiti è, di fatto, irrilevante. Al contrario i beni del patrimonio disponibile, pur appartenendo a soggetti pubblici, seguono le regole comuni: di conseguenza un’azienda sanitaria, un comune o una regione, proprietari di immobili in regime di patrimonio disponibile, possono vedere maturare in capo a un terzo l’usucapione se non esercitano atti interruttivi.
Sul piano tributario la somma corrisposta a chi rinuncia prima del compimento del termine ventennale è ordinariamente inquadrata come cessione di mera aspettativa e tassata tra i redditi diversi ex articolo 67, lettera l) del TUIR. Se invece la proprietà si è già trasferita e il rinunciante la retrocede al precedente titolare, si applica il regime delle plusvalenze immobiliari con tutti i conseguenti obblighi di imposta sostitutiva o di dichiarazione nel quadro RT, a seconda dei casi. La distinzione assume rilievo pratico quando il proprietario offre un corrispettivo per evitare di affrontare un’azione giudiziaria: in quel caso il consulente fiscale dovrà collocare la fattispecie nella casella corretta in base alla cronologia e alla natura dell’atto.
L’interversione del possesso merita un’ultima precisazione. Quando il rapporto iniziale era di mera detenzione, il decorso dell’usucapione comincia solo nel momento in cui il detentore renda noto al proprietario di considerarsi proprietario egli stesso o, quanto meno, compia atti suscettibili di far presumere tale convinzione. Se il proprietario riesce a provare di aver ignorato l’interversione, il termine non corre. Alla stessa maniera, un accordo di rinuncia stipulato in forma scritta, accompagnato da comportamenti rivelatori della subordinazione del possessore alla volontà del proprietario, impedisce di far valere quel tempo in futuro.
Resta invariato il principio generale secondo cui il diritto di proprietà è imprescrittibile nella sua difesa fino a quando non si sia compiuto il termine dell’usucapione: di conseguenza la rinuncia integrale e tempestiva del possessore risolve in radice l’incertezza, permette al proprietario di alienare l’immobile senza dover allegare alla vendita una complessa clausola di garanzia e libera l’acquirente dal timore di un contenzioso latente. Chi intenda vendere un fondo occupato in modo tollerato da un ex dipendente, da un parente o da un contadino farà quindi bene a chiedere una dichiarazione formale di riconoscimento della proprietà, preferibilmente trascritta, perché il mercato immobiliare premia la certezza dei titoli e penalizza severamente ogni rischio di usucapione pendente.
Esempio di Rinuncia Usucapione
Di seguito è possibile trovare un esempio di rinuncia usucapione.
SCRITTURA PRIVATA DI RICONOSCIMENTO DI PROPRIETÀ E RINUNCIA ALL’USUCAPIONE AI SENSI DELL’ART. 1350 N. 5 C.C.
Tra
1. Sig./Sig.ra _______________________________________________, nato/a a ______________________ (Prov. ___) il _____________, C.F. ________________________________, residente in __________________________________________ CAP ________ (di seguito “PROPRIETARIO”);
e
2. Sig./Sig.ra _______________________________________________, nato/a a ______________________ (Prov. ___) il _____________, C.F. ________________________________, residente in __________________________________________ CAP ________ (di seguito “POSSESSORE”),
premesso che
– il PROPRIETARIO risulta intestatario, in forza di atto _____________ del ______________ rep. n. ______ trascritto a __________ in data ______________ ai nn. ______________, dell’immobile sito in __________________________ (Prov. ___), Via/Piazza ____________________________________, identificato al Catasto Fabbricati: Foglio ___, Particella ___, Subalterno ___;
– il POSSESSORE detiene e utilizza detto immobile dal ____________ senza titolo scritto;
– le Parti intendono prevenire qualsivoglia controversia circa il decorso dell’usucapione e regolare consensualmente i rispettivi diritti,
convengono e stipulano quanto segue.
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Art. 1 – Riconoscimento di proprietà
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Il POSSESSORE riconosce espressamente che la piena ed esclusiva proprietà dell’immobile sopra descritto appartiene al PROPRIETARIO e dichiara di non vantare alcun diritto reale di godimento o di proprietà acquisito o acquisibile per usucapione.
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Art. 2 – Rinuncia all’usucapione e interruzione del termine
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Il POSSESSORE rinuncia irrevocabilmente, per sé e per i propri aventi causa, a far valere in qualunque sede il tempo di possesso finora maturato ai fini dell’usucapione. Le Parti riconoscono che la presente scrittura costituisce atto idoneo a interrompere il decorso del termine ex art. 2943 c.c.; l’eventuale decorso di un nuovo termine potrà iniziare soltanto dal ______________ (data certa della presente scrittura).
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Art. 3 – Corrispettivo (compilare se previsto)
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A fronte della rinuncia di cui sopra, il PROPRIETARIO versa al POSSESSORE la somma di € ____________ (euro ______________________/00) a titolo di corrispettivo transattivo, che il POSSESSORE dichiara di ricevere contestualmente alla firma mediante ☐ assegno circolare n. __________ / ☐ bonifico bancario CRO __________________ e di non aver null’altro a pretendere.
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Art. 4 – Restituzione/Prosecuzione detenzione
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☐ Il POSSESSORE rilascerà l’immobile libero da persone e cose entro il ____________; la consegna delle chiavi sarà verbalizzata in separato atto.
☐ Il PROPRIETARIO concede al POSSESSORE il godimento gratuito dell’immobile a titolo di comodato precario (o altre condizioni: ________________________________) sino al _____________, con facoltà di revoca ex art. 1810 c.c.
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Art. 5 – Registrazione e data certa
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Le Parti convengono di registrare la presente scrittura presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni, ai fini dell’imposta di registro in misura fissa, attribuendole data certa ai sensi dell’art. 2704 c.c. Ove ritenuto opportuno, il PROPRIETARIO potrà provvedere a trascrivere il presente atto nei registri immobiliari di ____________, con spese a proprio carico.
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Art. 6 – Legge applicabile e foro competente
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Il presente accordo è regolato dalla legge italiana. Per ogni controversia sarà competente in via esclusiva il Foro di _______________________________.
Letto, confermato e sottoscritto in duplice originale.
Luogo ______________________________ Data ______________
_________________________________
(Firma PROPRIETARIO)
__________________________________
(Firma POSSESSORE)
Allegati:
A) Copie documenti d’identità delle Parti
B) Elaborato planimetrico/catastale (facoltativo)
C) Copia titolo di provenienza del PROPRIETARIO (facoltativo)
Fac Simile Rinuncia Usucapione Word da Scaricare
In questa sezione è presente un modello rinuncia usucapione da scaricare. Il modulo rinuncia usucapione compilabile messo a disposizione è in formato DOC, può quindi essere aperto e compilato utilizzando Word o un altro programma che supporta questo formato.
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