In questa pagina è possibile trovare un fac simile scrittura privata per evitare l’usucapione Word e PDF da scaricare e compilare.
Indice
Scrittura Privata Per Evitare L’usucapione
La possibilità di evitare l’usucapione passa anzitutto dalla qualificazione giuridica del rapporto che vincola chi utilizza il bene al suo proprietario. Se l’utilizzatore riconosce con atto scritto che il suo godimento nasce da un titolo di favore, per esempio un comodato, e non da un possesso “uti dominus”, egli priva d’un colpo il proprio comportamento del requisito soggettivo indispensabile per usucapire, perché la detenzione, a differenza del possesso, non può trasformarsi in proprietà trascorsi vent’anni se manca l’interversione del titolo. La Corte di cassazione ha ricordato che perfino un comodato tacito, desumibile dall’accordo delle parti o dal semplice uso gratuito, impedisce la maturazione dell’usucapione (ord. 21726/2019).
In termini normativi, l’argomento poggia sull’articolo 1165 del codice civile, che estende all’usucapione le regole sull’interruzione della prescrizione: tra gli atti idonei rientra il “riconoscimento” del diritto altrui da parte di chi potrebbe altrimenti vantare l’acquisto per decorso del tempo (art. 2944 c.c.). Non occorre che tale riconoscimento sia notificato al proprietario o contenga formule sacramentali; è sufficiente che risulti univocamente da una manifestazione, anche tacita, della volontà di non possedere come proprietario. La scrittura privata diventa pertanto lo strumento più agile per cristallizzare quel riconoscimento. Per produrre effetti certi non è indispensabile che sia rogata dal notaio, perché non trasferisce diritti reali ma fotografa una situazione di fatto; cionondimeno, deve soddisfare due esigenze: essere firmata da chi detiene il bene, così da vincolarlo ex art. 2702 c.c., e possedere una data certa opponibile ai terzi. Quest’ultima può ottenersi con la registrazione fiscale, con la spedizione a mezzo PEC, con il deposito presso un professionista abilitato o, più semplicemente, applicando una marca temporale elettronica. Senza un riferimento cronologico oggettivo, infatti, il documento rischia di essere contestato da eredi o aventi causa dell’utilizzatore.
Perché la scrittura assolva davvero alla funzione di evitare l’usucapione deve contenere l’indicazione analitica del bene e la dichiarazione che l’utilizzatore lo detiene in virtù di titolo precario (concessione gratuita, comodato, tolleranza familiare) oppure in qualità diversa dal proprietario (per esempio custode o gestore). Una tale clausola spezza l’“animus domini”, presupposto psicologico del possesso utile all’usucapione, e impedisce di far decorrere il termine ventennale finché la condizione di detenzione perdura. Non basta, però, scrivere oggi per dormire sonni tranquilli. Il riconoscimento può perdere efficacia se l’utilizzatore, in un secondo momento, muta il proprio comportamento e inizia a comportarsi da proprietario; in tal caso il termine riparte da capo. Ecco perché la dottrina consiglia di rinnovare la scrittura, o farne menzione in corrispondenza periodica, quando l’occupazione si protrae a lungo. Una PEC annuale di mero richiamo al comodato, controfirmata per ricevuta, vale a ribadire la detenzione e dunque mantiene infruttuoso il decorso del tempo.
La scrittura privata non sostituisce gli atti giudiziali: se il possessore rifiuta di firmare o nega il titolo precario, l’unico strumento pienamente interruttivo resta l’azione in tribunale per il recupero del possesso ai sensi degli artt. 1168 e 1170 c.c. L’atto di citazione è, infatti, expressis verbis considerato causa d’interruzione dell’usucapione quando chiede «ope iudicis» la restituzione del bene. Tuttavia, la via stragiudiziale offerta dalla scrittura privata ha il merito di prevenire la lite, ridurre i costi e preservare i rapporti familiari o di vicinato. Sul piano probatorio, la giurisprudenza accetta che il riconoscimento contenuto in una scrittura privata non autenticata possa essere desunto anche da clausole implicite o dalla qualificazione negoziale scelta dalle parti (es. “consegno in comodato”): la Cassazione vede in tale formula un atto di detenzione che vale, da solo, a interrompere la prescrizione acquisitiva. In pratica, se chi utilizza l’immobile firma un semplice contratto di comodato, l’usucapione non potrà decorrere finché quel titolo non sarà esplicitamente revocato o superato da un atto di interversione.
Occorre infine tener presente che la scrittura privata, non essendo trascrivibile nei registri immobiliari, non vincola i terzi che acquistino dal possessore in buona fede; contro di essi sarà necessario agire con il mezzo più incisivo dell’azione di rivendicazione, se il termine di usucapione non è ancora decorso. La sua utilità si manifesta soprattutto nei rapporti interni, fra proprietario e detentore.
Esempio di Scrittura Privata Per Evitare L’usucapione
Di seguito è possibile trovare un esempio di scrittura privata per evitare l’usucapione.
Tra:
• ________________________________________________ (di seguito, “Proprietario”), C.F./P. IVA ____________________, nato/a a _________________________ il _________, residente in _______________________________________________, che interviene nella presente quale titolare esclusivo del diritto di proprietà;
e
• ________________________________________________ (di seguito, “Detentore”), C.F./P. IVA ____________________, nato/a a _________________________ il _________, residente in _______________________________________________, che interviene nella presente quale soggetto autorizzato all’uso precario del bene.
Premesso che:
-Il Proprietario è intestatario dell’immobile sito in ________________________________, identificato al Catasto Fabbricati del Comune di __________ al foglio _____, mappale _____, subalterno _____, categoria/consistenza ____________________;
-Il Detentore occupa e utilizza detto immobile a titolo di mera detenzione gratuita, priva di corrispettivo, a seguito di concessione verbale/contratto di comodato instaurato in data __________;
-Il Proprietario e il Detentore intendono formalizzare per iscritto il riconoscimento della natura precaria di tale utilizzo al fine di interrompere e impedire il decorso dei termini per l’eventuale usucapione;
Tutto ciò premesso, si conviene e si stipula quanto segue:
Articolo 1 – Riconoscimento di detenzione
Il Detentore dichiara espressamente di non possedere l’immobile “uti dominus” ma di detenerlo a titolo di mero comodatario, riconoscendo il diritto di proprietà esclusiva del Proprietario e impegnandosi a restituire il bene a semplice richiesta scritta di quest’ultimo.
Articolo 2 – Durata e revoca
La detenzione è a tempo indeterminato e potrà essere revocata dal Proprietario mediante comunicazione raccomandata A/R o PEC con preavviso di almeno ________ giorni. Alla scadenza del termine indicato, il Detentore dovrà riconsegnare l’immobile libero da persone e cose.
Articolo 3 – Divieto di subdetenzione e di modifiche
Il Detentore si impegna a non concedere in uso a terzi, in tutto o in parte, l’immobile e a non apportare opere o trasformazioni senza il preventivo consenso scritto del Proprietario.
Articolo 4 – Manleva e manutenzione
Il Detentore utilizzerà l’immobile con la diligenza del buon padre di famiglia, assumendo ogni responsabilità per danni a persone o cose derivanti dall’uso, e provvederà alla ordinaria manutenzione, restando a carico del Proprietario la straordinaria.
Articolo 5 – Data certa e conservazione
Le parti convengono di conferire data certa al presente atto mediante (barrare l’opzione prescelta):
☐ registrazione presso l’Agenzia delle Entrate;
☐ deposito telematico con firma digitale e marca temporale;
☐ scambio di copia sottoscritta tramite PEC.
Articolo 6 – Spese
Le spese di redazione, registrazione e ogni onere fiscale conseguente al presente atto saranno a carico di ________________________________________________.
Articolo 7 – Foro competente
Per ogni controversia derivante dalla presente scrittura, è competente in via esclusiva il Foro di ________________________________.
Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo ________________, data ________________________
Il Proprietario Il Detentore
(firma) (firma)
Allegati (facoltativi):
A) Planimetrie catastali dell’immobile;
B) Documentazione fotografica attestante lo stato dei luoghi alla data di sottoscrizione;
Fac Simile Scrittura Privata Per Evitare l’Usucapione Word da Scaricare
In questa sezione è presente un modello scrittura privata per evitare l’usucapione da scaricare. Il modulo scrittura privata per evitare l’usucapione compilabile messo a disposizione è in formato DOC, può quindi essere aperto e compilato utilizzando Word o un altro programma che supporta questo formato.
La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.
Una volta compilato, il fac simile scrittura privata per evitare l’usucapione può essere convertito in PDF o stampato.
Modello Scrittura Privata Per Evitare l’Usucapione PDF Editabile
Di seguito viene messo a disposizione un fac simile scrittura privata per evitare l’usucapione PDF editabile.