In questa pagina è possibile trovare un fac simile controproposta immobiliare Word e PDF da scaricare e compilare.
Indice
Controproposta Immobiliare
La controproposta immobiliare è il momento in cui la trattativa cambia direzione senza spezzarsi: alla proposta d’acquisto segue uno scritto del venditore che non si limita ad accettare, ma modifica uno o più elementi essenziali e rimette la palla nel campo dell’acquirente. Dal punto di vista giuridico non è un dettaglio stilistico: l’accettazione non conforme alla proposta vale, per il codice civile, come una nuova proposta che inverte i ruoli. Da quel momento non è più il venditore a dover dire sì o no all’offerta dell’acquirente, ma l’acquirente a dover decidere se accettare la controproposta del venditore. È questo piccolo scarto a fare la differenza pratica, perché un “sì, ma” non chiude mai il contratto e non autorizza nessuno a considerare la compravendita conclusa.
Per capire come utilizzarla bene conviene partire dalla forma. In una realtà fatta di mail, chat e scansioni, la controproposta continua ad avere bisogno di un documento scritto che contenga i dati minimi per essere presa sul serio: l’identificazione dell’immobile in modo univoco, le parti con i loro riferimenti, il prezzo e le modalità di pagamento, le date cardine del percorso (preliminare, eventuale immissione in possesso, rogito) e le condizioni particolari che l’una o l’altra parte ritengono imprescindibili. Non c’è un formulario obbligatorio, ma c’è un’esigenza di sostanza: se quell’atto, letto insieme alla proposta iniziale e all’eventuale accettazione finale, deve poter “reggere” come preliminare, allora deve contenere o richiamare gli elementi essenziali di una compravendita immobiliare. La chiarezza qui non è un vezzo; è lo strumento con cui si evita che, a distanza di settimane, si scoprano fraintendimenti su dati catastali, pertinenze, arredi, servitù, cancellazione di ipoteche o riparto di oneri condominiali.
Il centro della controproposta, di solito, è il prezzo o il calendario dei pagamenti. Sul prezzo la prassi è lineare: il venditore può proporre un aumento, oppure lasciare il numero invariato e spostare il valore sul quando e sul come si paga, chiedendo ad esempio una caparra confirmatoria più alta al preliminare o anticipi maggiori all’accettazione. L’effetto legale di quella caparra, se indicata come confirmatoria, va maneggiato con consapevolezza, perché diventa lo strumento con cui si rafforzano gli impegni reciproci e si regolano i rimedi in caso d’inadempimento. È sensato legare l’efficacia della caparra all’effettiva conclusione del contratto, chiarendo che l’assegno o il bonifico potranno essere incassati solo a seguito dell’accettazione della controproposta o della sottoscrizione del preliminare, in modo da evitare che denaro circoli quando ancora non esiste un vincolo perfezionato. Un altro terreno tipico è quello dei termini. La scelta tra date “essenziali” e date “ordinatorie” non è neutrale: stabilire che il rogito deve avvenire entro un certo giorno a pena di risoluzione porta in dote rigidità e tutela; preferire un orizzonte temporale elastico privilegia la collaborazione, ma riduce la pressione per rispettare le scadenze. La controproposta è il luogo giusto per dire senza ambiguità che cosa si vuole. Molte controproposte ruotano attorno alle condizioni sospensive. Un acquirente che dipende dal mutuo tende a volere subordinare l’efficacia dell’accordo all’ottenimento del finanziamento per un importo e a condizioni predefinite; un venditore può accettare, ma chiedere che la sospensiva sia strettamente parametrata all’istruttoria bancaria dell’acquirente, con una finestra temporale chiara e obblighi di cooperazione e prova del diniego. Altre condizioni riguardano profili urbanistici o ipotecari: liberazioni da trascrivere, sanatorie da ottenere, attestati da produrre. La controproposta funziona anche come “lista ragionata” delle condizioni che devono avverarsi perché la compravendita spicchi il volo, purché sia scritto con precisione chi deve fare che cosa e con quali tempi, ricordando che una condizione sospensiva non è una foglia di fico ma un interruttore di efficacia che, se non si accende, lascia il contratto al palo.
Il canale di scambio non è un fatto secondario. In molte trattative l’agente immobiliare fa da snodo: riceve l’offerta, la trasmette al venditore, raccoglie la controproposta e la veicola all’acquirente. Funziona bene, ma è utile ricordare che, sul piano giuridico, le dichiarazioni devono “giungere a conoscenza” della parte per produrre effetti, e che un documento firmato, datato e comunicato per il tramite dell’agenzia con modalità tracciabili è preferibile a telefonate o messaggi estemporanei. Se si usa la firma elettronica, non basta apporre una sigla su un PDF; occorre una firma idonea a riconoscere l’autore e l’integrità del testo, così da non discutere, il giorno dopo, su chi abbia scritto cosa. L’ordinaria diligenza qui paga doppio, perché riduce il contenzioso e libera energie sulla sostanza.
C’è un passaggio delicato che spesso viene sottovalutato: il rapporto tra controproposta e proposta irrevocabile. Molti moduli di offerta prevedono che l’acquirente si impegni a mantenere ferma la proposta fino a una data. Se nel frattempo il venditore formula una controproposta, il contratto non si chiude, perché manca un’accettazione conforme; di regola, nella pratica quotidiana, quella controproposta viene intesa come rifiuto della proposta originaria e la trattativa prosegue su un nuovo binario. È prudente che la parte che ha fatto la proposta chiarisca per iscritto se intende mantenere ferma la disponibilità iniziale mentre valuta la controproposta o se considera esaurita l’offerta per effetto del “no, ma”. Così si evita di litigare, a posteriori, sul fatto che quell’offerta fosse ancora accettabile e fino a quando. Anche qui il linguaggio aiuta: “la presente controproposta non costituisce accettazione e sostituisce ogni precedente proposta per il medesimo immobile” è una formula semplice che fa chiarezza.
Esempio di Controproposta Immobiliare
Di seguito è possibile trovare un esempio di controproposta immobiliare.
In merito alla Proposta di Acquisto immobiliare – allegata alla presente scrittura – formulata in data _____________________ tra:
il/la Sig./Sigra _________ nato/a a ________ il ___________________ e residente in Via _________________ C.F. _____________________ in seguito denominata “Proponente” e
il/la Sig./Sig.ra _______________ nato/a a ___________ il _________ C.F._______, denominato/a “Venditore”
per l’unità immobiliare ubicata a _______________ in ________________ , Piano ___ e identificata al NCEU come segue:
Appartamento: Foglio ____, Particella ___, sub. ____, Categoria ____, Classe ___, Vani __ Superficie Catastale ___mq., Rendita Catastale €_______;
Il Venditore, con la presente, ACCETTA
la Proposta di Acquisto immobiliare sopra menzionata e allegata alla presente, alle seguenti condizioni:
1. __________________________________________________________________________________________________________________________;
2. ________________________________________________________________________________________________________________________________;
3. ________________________________________________________________________________________________________________________________;
Rimangono inalterate, ivariate ed espressamente accettate tutte le altre condizioni presenti nella Proposta di Acquisto allegata che costituisce parte integrante e sostanziale della presente Accettazione Condizionata.
La presente Accettazione Condizionata è irrevocabile fino a __________________ incluso e diverrà inefficace se, entro detto termine, il Proponente non avrà controfirmato per accettazione la presente Accettazione Condizionata. In caso di mancata accettazione la presente Accettazione Condizionata e la Proposta di Acquisto allegata perderanno di ogni effetto ed efficacia liberando ambo le parti da ogni vincolo contrattuale.
__________________
Firma del Venditore
PER ACCETTAZIONE – ___________________, lì __________
__________________
Firma del Proponente
Fac Simile Controproposta Immobiliare Word da Scaricare
In questa sezione è presente un modello controproposta immobiliare da scaricare. Il modulo controproposta immobiliare compilabile messo a disposizione è in formato DOC, può quindi essere aperto e compilato utilizzando Word o un altro programma che supporta questo formato.
La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.
Una volta compilato, il fac simile controproposta immobiliare può essere convertito in PDF o stampato.
Modello Controproposta Immobiliare PDF Editabile
Di seguito viene messo a disposizione un fac simile controproposta immobiliare PDF Editabile.