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Indice
Scrittura Privata Deroga Distanze Confini
In Italia la distanza minima tra costruzioni e dai confini è stabilita innanzitutto dall’articolo 873 del codice civile, cui si aggiungono le norme tecniche contenute nei regolamenti edilizi comunali e, per le zone soggette a piani particolareggiati, nelle previsioni di piano. Il legislatore ammette però che i proprietari confinanti possano concordare, con atto avente effetti reali, una deroga alle distanze legali; la facoltà discende dagli articoli 882 e 885 del codice civile, che consentono di edificare in aderenza o a distanza inferiore sempre che la pattuizione sia espressa in forma di servitù volontaria. L’atto con cui la deroga viene formalizzata è tradizionalmente definito scrittura privata di deroga delle distanza, ma in realtà ricade tra i contratti costitutivi di diritti reali e, in quanto tale, deve rispettare requisiti di forma e di pubblicità ben precisi.
Il primo vincolo è di natura formale. L’articolo 1350, numero 4, indica tra gli atti soggetti a forma solenne i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili o che costituiscono diritti reali di godimento. La servitù di non edificare, o, più in generale, la limitazione volontaria delle distanze, rientra proprio in quest’ultima categoria. La semplice scrittura privata non basta: le firme delle parti devono essere autenticate da un notaio, da un pubblico ufficiale abilitato o dal segretario comunale, altrimenti l’atto sarebbe nullo e, soprattutto, non trascrivibile. Senza trascrizione, la deroga non potrebbe essere opposta agli aventi causa; il vicino che subentrasse al proprietario servente potrebbe pretendere il rispetto delle distanze legali, vanificando l’accordo. La fase notarile, dunque, non è un lusso procedurale bensì condizione di validità e di efficacia erga omnes.
Il secondo profilo riguarda la compatibilità urbanistica. L’autonomia negoziale non può superare i limiti di ordine pubblico imposti dalle normative edilizie. Molti regolamenti comunali fissano un distacco inderogabile per esigenze igienico sanitarie o di sicurezza; altri, al contrario, impongono l’edificazione in aderenza per ragioni di allineamento stradale. L’accordo fra privati non può derogare a distanze che la legge o il piano regolatore dichiarino inderogabili. Prima di predisporre l’atto, quindi, occorre verificare con l’Ufficio tecnico comunale se la norma locale consente la deroga convenzionale e, in caso affermativo, se sia sufficiente una SCIA o occorra un permesso di costruire in deroga. La giurisprudenza amministrativa ha più volte annullato titoli edilizi fondati su pattuizioni private contrastanti con regolamenti comunali che stabilivano distanze minime di carattere igienico.
Una volta escluso il contrasto con la disciplina pubblicistica, si redige il contratto. L’atto deve individuare con chiarezza i fondi coinvolti mediante riferimenti catastali, descrivere l’opera progettata e indicare la distanza pattuita, allegando una planimetria quotata. È prassi qualificare la pattuizione come costituzione di servitù di non edificare o di servitù di distanza a favore del fondo dominante e a carico di quello servente. Il carattere reale del diritto, che segue il fondo e non la persona, assicura la stabilità dell’assetto futuro. Nella clausola oggetto conviene inserire la formula di rinuncia espressa del fondo servente a far valere la violazione delle distanze legali nei confronti del fondo dominante. Se le parti preferiscono un vincolo temporaneo (per esempio finché l’opera esiste), possono apporre una condizione risolutiva, ma devono essere consapevoli che la previsione inciderà sul momento estintivo della servitù e andrà trascritta anch’essa.
L’atto deve disciplinare gli obblighi del costruttore: realizzazione delle opere a regola d’arte, rispetto delle norme tecniche di sicurezza, manleva per danni eventualmente recati al fondo servente o a terzi, nonché – se la costruzione rientra tra quelle disciplinate dall’articolo 1669 del codice civile – stipula di una polizza decennale postuma. In presenza di un corrispettivo economico, si inserisce la clausola di pagamento e si specifica che la somma costituisce indennizzo. Ove la concessione sia gratuita, è sufficiente la rinuncia espressa a qualsiasi indennità presente e futura.
L’efficacia temporale della servitù, una volta trascritta, è indeterminata: potrà estinguersi per confusione, prescrizione ventennale per non uso, rinuncia o per il venir meno della utilitas, ma sempre con atto di uguale forma e con formalità di cancellazione in Conservatoria. Se le parti desiderano eliminare la servitù prima, dovranno stipulare un atto di rinuncia con stessa forma autentica e curarne la trascrizione di estinzione.
Nel caso in cui le parti intendano soltanto autorizzare un intervento limitato nel tempo, per esempio il ponteggio di un cantiere che invade il fondo altrui, non è necessario costituire un diritto reale. Una licenza d’uso o un contratto di occupazione temporanea con data certa può essere sufficiente e non richiede trascrizione. Ma se lo scopo è realizzare un edificio in deroga alle distanze, la servitù resta la via giuridicamente più sicura.
Infine, un cenno alle responsabilità. La costruzione a distanza ridotta non esonera il proprietario dominante dal rispetto delle norme sulle immissioni, sulle luci e sulle vedute. L’articolo 844 continua a valere: se l’opera produce fumi, rumori o vibrazioni intollerabili, il vicino conserva il diritto di agire. Parimenti, la costituzione di servitù non può derogare alle prescrizioni antincendio o antisismiche: il progetto dovrà ottenere i pareri di competenza e il costruttore ne sopporterà le eventuali conseguenze penali o amministrative in caso di violazione.
Esempio di Scrittura Privata Deroga Distanze Confini
Di seguito è possibile trovare un esempio di scrittura privata deroga distanze confini.
SCRITTURA PRIVATA CON FIRME AUTENTICATE
PER LA COSTITUZIONE DI SERVITÙ DI DEROGA ALLE DISTANZE LEGALI
(artt. 873, 882, 885, 1027 c.c.; D.P.R. 131/1986; norme urbanistiche vigenti)
TRA
Parte A – Sig./Sig.ra _________________________________, nato/a a __________________ (_________) il _________, C.F. ______________________________, residente in _________________________________, proprietario/a del fondo sito in Comune di ____________________, via ______________________, foglio ___, mappale/i ______, categoria _____, (di seguito “Fondo Dominante”);
E
Parte B – Sig./Sig.ra _________________________________, nato/a a __________________ (_________) il _________, C.F. ______________________________, residente in _________________________________, proprietario/a del fondo confinante sito in Comune di ____________________, via ______________________, foglio ___, mappale/i ______, categoria _____, (di seguito “Fondo Servente”).
Premesse
a) Il terrazzo/volume tecnico/opera da edificare sul Fondo Dominante ricadrebbe a distanza inferiore a quella prescritta dall’art. 873 c.c. e dai regolamenti edilizi, salvo deroga convenzionale consentita agli artt. 882 e 885 c.c.
b) Con accordo del ____________ le parti hanno concordato di costituire una servitù di non edificare a favore del Fondo Dominante e a carico del Fondo Servente.
c) L’efficacia della presente convenzione è subordinata all’ottenimento del titolo edilizio (permesso di costruire/SCIA) che l’Amministrazione competente potrà rilasciare.
Le premesse formano parte sostanziale del presente atto.
Art. 1 – Oggetto
Parte B costituisce in favore del Fondo Dominante servitù di non edificare, ai sensi degli artt. 1027 e 1058 c.c., consentendo a Parte A di edificare sino al confine ovvero alla distanza di ___ m, come da planimetria allegata sub A, rinunciando per sé e per i propri aventi causa a qualsiasi opposizione.
Art. 2 – Titolo edilizio e limiti pubblicistici
La deroga opera solo previa emissione del titolo edilizio abilitativo. Qualora il Comune neghi il rilascio o lo subordini a prescrizioni incompatibili, la presente convenzione resterà priva di effetti senza diritto di indennizzo.
Art. 3 – Carattere reale e trascrizione
La servitù ha durata indeterminata, vincola gli aventi causa e sarà trascritta nei Registri Immobiliari ex art. 2643 n. 4 c.c. entro 60 giorni dall’autentica, a cura e spese di Parte A. L’estinzione potrà avvenire solo per atto pubblico o scrittura privata con firme autenticate da trascrivere.
Art. 4 – Oneri, polizza e responsabilità
Tutte le opere di costruzione, manutenzione e ripristino gravano su Parte A, che stipulerà idonea polizza RC cantieri e, se necessario, polizza decennale postuma ex art. 1669 c.c. Parte A manleva Parte B da ogni responsabilità per danni a persone o cose derivanti dall’opera.
Art. 5 – Corrispettivo
A titolo di indennizzo Parte A versa a Parte B la somma di € ________ (euro __________________) contestualmente alla sottoscrizione/autentica del presente atto. Il pagamento è quietanzato con la firma di Parte B.
Art. 6 – Spese, imposte e registrazione
Imposta di registro fissa e imposte ipotecaria e catastale sul corrispettivo, nonché spese di registro, trascrizione e voltura catastale, sono a carico di Parte A. Le parti conferiscono mandato al Notaio ____________________________ per l’autentica delle firme, la registrazione e la trascrizione.
Art. 7 – Foro competente
Ogni controversia nascente dal presente atto è devoluta al foro esclusivo di ____________________, ferme le procedure di mediazione obbligatoria previste dalla legge.
Letto, confermato e sottoscritto. Ai sensi degli artt. 1341 e 1342 c.c. le parti approvano specificamente gli articoli 2, 3, 4, 5 e 7.
Luogo ________________, data __________________
(Firma Parte A) __________________
(Firma Parte B) __________________
Le firme che precedono saranno autenticate dal Notaio ____________________________ in data odierna.
Allegati:
– copia documenti d’identità delle parti;
– planimetria con evidenza della nuova edificazione e del confine (Allegato “A”).
Fac Simile Scrittura Privata Deroga Distanze Confini Word da Scaricare
In questa sezione è presente un modello scrittura privata deroga distanze confini da scaricare. Il modulo scrittura privata deroga distanze confini compilabile messo a disposizione è in formato DOC, può quindi essere aperto e compilato utilizzando Word o un altro programma che supporta questo formato.
La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.
Una volta compilato, il fac simile scrittura privata deroga distanze confini può essere convertito in PDF o stampato.
Fac Simile Scrittura Privata Deroga Distanze Confini PDF Editabile
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