In questa pagina è possibile trovare un fac simile diffida al padrone di casa da scaricare e compilare.
Indice
Diffida Al Padrone Di Casa
La diffida rivolta al padrone di casa è il passaggio formale che trasforma un semplice reclamo in un atto giuridicamente rilevante: mette in mora il locatore, interrompe la prescrizione ed è la premessa necessaria per ottenere l’adempimento forzoso o, nei casi più gravi, la risoluzione del contratto. Il suo fondamento si trova anzitutto nell’articolo 1575 del Codice civile, che impone al proprietario di consegnare l’immobile in buono stato, mantenerlo idoneo all’uso pattuito e garantirne il pacifico godimento lungo l’intera durata della locazione. Quando queste obbligazioni vengono trascurate il conduttore può intimare per iscritto l’adempimento entro un termine congruo, invocando la messa in mora di cui all’articolo 1219 o, se intende riservarsi la facoltà di scioglimento, la diffida ad adempiere regolata dall’articolo 1454.
Sul piano pratico la diffida deve indicare il contratto di locazione, descrivere il disservizio, fissare un termine preciso, di solito quindici giorni, e preannunciare le conseguenze in caso di inerzia: richiesta di riduzione del canone, esecuzione sostitutiva a spese del locatore oppure risoluzione del rapporto con risarcimento danni. È indispensabile l’invio con mezzo che assicuri data certa, come la PEC, la raccomandata o la notifica tramite ufficiale giudiziario; la consegna a mano è ammessa solo se il locatore firma per ricevuta, perché la legge presume la mora dalla ricezione dell’intimazione scritta. Una volta scaduto il termine, il conduttore è legittimato a ricorrere al giudice delle locazioni con il rito semplificato ex articolo 447-bis c.p.c. e può chiedere provvedimenti d’urgenza per le riparazioni indispensabili, oppure esercitare l’autotutela prevista dall’articolo 1577 per i guasti che richiedono intervento immediato, imputando poi le spese al proprietario.
La diffida si rivela importante anche alla fine del contratto, quando il locatore trattiene il deposito cauzionale senza giustificazioni. La Cassazione ha chiarito nel 2023 che il proprietario può trattenere la somma solo se, prima, promuove un’azione giudiziale per accertare i danni e imputarvi la cauzione; in difetto, la mancata restituzione integra inadempimento e legittima il conduttore a diffidare e poi agire per la ripetizione di indebito e per gli interessi maturati. Anche in questo scenario la lettera di diffida, trasmessa entro breve dalla riconsegna delle chiavi, costituisce la base probatoria per la domanda giudiziale e per l’eventuale richiesta di decreto ingiuntivo.
Quando il bene locato diventa inabitabile o la condotta del locatore compromette gravemente il godimento, la diffida ad adempiere può contenere l’avvertimento che, decorso il termine, il contratto si considererà risolto di diritto. La norma impone che il termine sia “congruo” rispetto all’intervento richiesto e non inferiore a quindici giorni; allo scadere, la risoluzione opera automaticamente senza bisogno di sentenza, purché l’intimazione sia stata redatta in modo chiaro e inequivoco, come sottolineano le più recenti guide dottrinali sulla diffida.
All’interno della diffida è utile richiamare, se pertinente, l’articolo 1584 sul godimento ridotto per riparazioni, l’articolo 1590 sull’obbligo di restituzione del bene e gli articoli 1599-1602 sulle garanzie del subacquirente, così da delimitare con precisione i doveri violati. Un testo ben strutturato, inviato con data certa e corredato da documentazione, foto dei guasti, perizie, preventivi, estratti contabili, non soltanto sollecita il proprietario a intervenire, ma costituisce la prova regina in tribunale: dimostra che l’ente custode dell’immobile era a conoscenza del vizio e che ha avuto un arco temporale adeguato per eliminarlo, circostanza decisiva per la condanna al risarcimento del danno.
Esempio di Diffida Al Padrone Di Casa
MODELLO 1 – DIFFIDA GENERICA PER INADEMPIMENTO OBBLIGHI LOCATORI
Oggetto: Diffida ad adempiere e messa in mora ex artt. 1219 e 1454 c.c. – Contratto di locazione del ______
Spett.le Sig./Sig.ra _________________________________________
Il/La sottoscritto/a ______________________________________, nato/a a ____________________ il ____, C.F. ________________________, residente in ________________________, conduttore dell’immobile sito in ____________________________ (di seguito “Immobile”), locato con contratto registrato in data _____ al n. ____________, espone quanto segue.
– In violazione dell’art. 1575 c.c. e dell’art. _____ del contratto, l’Immobile presenta ____________ (descrizione dettagliata del disservizio: infiltrazioni d’acqua, guasto impianto riscaldamento, ecc.), situazione che compromette l’uso pattuito.
Diffido pertanto, ai sensi degli artt. 1219 e 1454 c.c., a ripristinare le condizioni di idoneità dell’Immobile entro e non oltre giorni 15 dal ricevimento della presente, con avvertenza che, decorso inutilmente il termine, mi riserverò di:
richiedere la risoluzione del contratto di locazione;
agire per il risarcimento di tutti i danni subiti;
sospendere/ridurre il pagamento del canone in proporzione al godimento compromesso.
Resto in attesa di riscontro scritto con l’indicazione del cronoprogramma dei lavori.
Distinti saluti.
Luogo e data _______________________________
Firma conduttore
Allegati: fotografie, copia contratto, perizie/preventivi.
MODELLO 2 – DIFFIDA PER RIPARAZIONI URGENTI (Art. 1577 c.c.)
Oggetto: Diffida urgente per esecuzione riparazioni indispensabili ex art. 1577 c.c.
Spett.le Sig./Sig.ra _________________________________________
Il/La sottoscritto/a ________________________________________, conduttore dell’appartamento in _____________, segnala che in data // è stato accertato il guasto ______________ (specificare: rottura totale dell’impianto elettrico/riscaldamento, perdita copiosa di acqua, ecc.) che rende l’alloggio inidoneo all’abitazione.
Considerata la natura urgente dell’intervento, La diffido a provvedere entro 48 ore dalla ricezione della presente, avvertendo che, in difetto, provvederò direttamente ai lavori necessari addebitandone i costi, come consentito dall’art. 1577, comma 2, c.c.
Resto in attesa di tempestivo riscontro.
Luogo e data _______________________________
Firma
MODELLO 3 – DIFFIDA PER RESTITUZIONE DEPOSITO CAUZIONALE
Oggetto: Richiesta restituzione deposito cauzionale e diffida al pagamento
Spett.le Sig./Sig.ra _________________________________________
Con riferimento al contratto di locazione dell’immobile sito in ______, cessato in data // con riconsegna delle chiavi come da verbale allegato, il deposito cauzionale di euro ____________ versato in data _____ non è stato ancora restituito.
Poiché l’immobile è stato riconsegnato in buono stato, senza contestazioni, diffido a restituire entro 10 giorni dalla ricezione della presente la somma di euro ____________, oltre interessi legali dal giorno della riconsegna, mediante bonifico sul c/c IBAN ______________________________.
In mancanza sarò costretto ad adire l’Autorità Giudiziaria per il recupero coattivo delle somme, con aggravio di spese a Suo carico.
Distinti saluti.
Luogo e data _______________________________
Firma conduttore
Allegati: copia contratto, verbale consegna, ricevuta cauzione.
MODELLO 4 – DIFFIDA AD ADEMPIERE CON RISOLUZIONE AUTOMATICA
Oggetto: Diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c. – Risoluzione di diritto del contratto
Spett.le Sig./Sig.ra _________________________________________
PEC: ______________________________________
Il/La sottoscritto/a __________________________, in qualità di conduttore dell’immobile sito in ____________________, contratto di locazione registrato il //, constata la perdurante violazione degli obblighi di manutenzione e garanzia (mancata eliminazione di muffa, impianto idraulico non funzionante, ecc.), nonostante i ripetuti solleciti del _____ e ____________.
Con la presente, ai sensi dell’art. 1454 c.c., La diffido ad adempiere a tutte le Sue obbligazioni entro il termine essenziale di giorni 15 dalla ricezione della presente, con espresso avvertimento che, decorso inutilmente detto termine, il contratto di locazione si intenderà risolto di diritto e Le sarà richiesto il risarcimento dei danni consequenziali.
La invito, inoltre, a concordare il sopralluogo con tecnico di Sua fiducia entro 5 giorni, comunicandone data e orario.
Cordiali saluti.
Luogo e data _______________________________
Firma conduttore
Allegati: copia dei precedenti solleciti, documentazione fotografica.
Di seguito è possibile trovare un esempio di diffida al padrone di casa.
Fac Simile Lettera di Diffida Al Padrone Di Casa Word da Scaricare
In questa sezione è presente un modello diffida al padrone di casa da scaricare. Il modulo diffida al padrone di casa compilabile messo a disposizione è in formato DOC, può quindi essere aperto e compilato utilizzando Word o un altro programma che supporta questo formato.
La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.
Una volta compilato, il fac simile diffida al padrone di casa può essere convertito in PDF o stampato.
