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Indice
Scrittura Privata Muro Di Confine
La redazione di una scrittura privata con cui due proprietari disciplinano la costruzione di un muro sul confine richiede un inquadramento accurato sia sul piano civilistico che su quello edilizio urbanistico. Il fondamento giuridico va ricercato negli articoli 873-878 del codice civile, che regolano le distanze legali, la comunione dei muri e la costruzione in aderenza, mentre gli aspetti procedurali sono governati dal D.P.R. 380/2001 per quanto riguarda titoli edilizi, deposito dei calcoli in zona sismica (articoli 93 e 94) e vigilanza sull’attività costruttiva. Prima di mettere mano al testo occorre verificare la titolarità dei fondi attraverso visure catastali aggiornate, determinare con precisione la linea di confine mediante rilievo topografico georeferenziato o estratto di mappa e accertare la destinazione urbanistica dei terreni con un certificato di destinazione che attesti la compatibilità del muro in aderenza con le Norme Tecniche di Attuazione del piano regolatore comunale. Molti PRG consentono infatti la deroga alle distanze solo a condizione che vi sia un accordo, registrato e trascritto, fra i confinanti.
Nel preambolo dell’accordo tra confinanti è buona prassi dare conto di questi accertamenti, indicare gli estremi catastali dei due lotti, precisare la sagoma degli eventuali fabbricati esistenti che impongono il rispetto dei dieci metri tra pareti finestrate e dei cinque dal confine qualora non si costruisca in aderenza e spiegare perché la soluzione del muro comune risulta la più funzionale. Le premesse, così dettagliate, divengono parte del contenuto negoziale e impediscono future contestazioni sulla consapevolezza delle parti.
Il centro della scrittura deve attribuire a uno o a entrambi i proprietari il diritto di edificare sul confine, definendo se il muro sarà comune da subito per l’intera altezza oppure se il diritto di comproprietà maturerà solo in caso di appoggio successivo. Se le parti intendono un muro immediatamente comune, l’atto produce effetto traslativo pro quota e, all’atto della trascrizione, dovrà essere indicato non solo l’articolo 2643 n. 4, relativo alle convenzioni costitutive di servitù o di oneri reali, ma anche il n. 2 o il n. 5 qualora si ravvisi un trasferimento di diritti reali o un regolamento di confini. In presenza di mero diritto di appoggio futuro senza comproprietà, l’inquadramento esclusivo nel n. 4 è sufficiente. La corretta indicazione incide sulla tassazione: ove vi sia trasferimento di una quota di muro l’imposta di registro sarà proporzionale, mentre se si costituisce soltanto un onere reale l’imposta resta in misura fissa.
Nel dispositivo occorre specificare il regime delle spese. La regola più frequente è la parità di contributo, ma nulla vieta che i proprietari concordino quote diverse in considerazione del vantaggio edificatorio. Tale previsione eviterà in futuro discussioni sulle manutenzioni straordinarie o sulle sopraelevazioni, che dovranno comunque rispettare l’articolo 878 sull’aggetto e l’articolo 1102 sull’uso del bene comune. Se i fabbricati restano strutturalmente indipendenti, è opportuno imporre l’obbligo di giunto tecnico lungo il confine: l’ampiezza minima di riferimento non è sempre tre centimetri, perché le Norme tecniche per le costruzioni del 2018 prevedono un giunto calcolato in funzione dell’altezza dell’edificio, della categoria d’importanza e della sismicità. La clausola potrà dunque richiamare la formula di progetto, demandando al direttore dei lavori la determinazione puntuale in fase esecutiva.
Visto che l’articolo 843 c.c. attribuisce un diritto di accesso forzoso per opere indispensabili, ma non ne disciplina modalità e durata, la scrittura può regolamentare un vero e proprio diritto di servitù temporaneo, precisando che, durante il cantiere, l’esecutore potrà installare ponteggi sul fondo vicino per il tempo strettamente necessario, dovrà ripristinare lo stato dei luoghi e manlevare il proprietario ospitante da danni. Questa clausola, se trascritta, obbligherà anche i successori e impedirà al vicino di revocare il consenso una volta iniziati i lavori.
La parte finale dell’atto deve rendere l’accordo opponibile ai terzi. Di qui la necessità di registrazione entro il termine di legge e, soprattutto, di trascrizione nei registri immobiliari, esplicitamente qualificando il titolo come convenzione costitutiva di onere reale ex articolo 2643 n. 4, con eventuale richiamo al n. 2 se vi è passaggio di comproprietà. L’onere di citare il vincolo in ogni successivo atto di trasferimento garantisce che l’obbligo si propaghi nella catena delle intestazioni. In alcune regioni a sismicità rilevante le circolari applicative esigono che l’accordo sia depositato insieme al progetto strutturale; la guida deve pertanto invitare a verificare eventuali disposizioni regionali o comunali che impongano la produzione dell’atto già registrato prima del rilascio del titolo edilizio.
Per chiudere il cerchio occorre considerare i vincoli sovraordinati: aree paesaggistiche, fasce di rispetto stradale, ferroviaria o cimiteriale possono vietare la costruzione in aderenza a prescindere dal consenso dei confinanti, rendendo la scrittura parzialmente inefficace. Il consiglio è allegare il CDU recente e, in caso di fascia di rispetto, acquisire il nulla osta dell’ente competente prima di firmare. Nel caso di zone sismiche o vincoli idrogeologici la convenzione dovrà essere citata nel fascicolo di deposito strutturale e nel progetto geotecnico per dimostrarne la legittimità.
Esempio di Scrittura Privata Muro Di Confine
Di seguito è possibile trovare un esempio di scrittura privata muro di confine.
In data ________, alle ore ______________, si costituiscono:
A) Sig./Sig.ra __________________________________, nato/a a __________________ (Prov. _______) il _______, residente in __________________________________________, Via ____________________ n. ____, C.F. ____________________________, di seguito “Parte A”.
B) Sig./Sig.ra __________________________________, nato/a a __________________ (Prov. _______) il _______, residente in __________________________________________, Via ____________________ n. ____, C.F. ____________________________, di seguito “Parte B”.
Premesse
-Parte A è proprietaria del terreno in Comune di _______________, Catasto Terreni, Foglio ___, particelle ___ e ___, superficie complessiva ____ m², confinante sul lato __________ con il terreno di Parte B.
-Parte B è proprietaria del terreno in medesimo Comune, Catasto Terreni, Foglio ___, particelle ___ e ___, superficie complessiva ____ m², confinante sul lato __________ con il terreno di Parte A, come da planimetria allegata sub “A”.
-Sul lotto di Parte A esiste già un fabbricato, rispetto al quale restano fermi gli obblighi di distanza previsti dall’art. 873 c.c. e dalle N.T.A. del P.R.G., salvo costruzione in aderenza.
-Parte B intende edificare sul proprio lotto un fabbricato posizionandolo in aderenza al confine comune.
-I terreni ricadono nella zona “________________” del P.R.G. comunale, disciplinata dall’art. ___ N.T.A., che consente la costruzione lungo il confine previa convenzione trascritta.
Le premesse costituiscono parte integrante del presente atto.
Convenzione
Art. 1 – Linea di confine e muro comune
La linea di confine è quella individuata nella planimetria catastale georeferenziata allegata sub “B”. Lungo tale linea potrà essere eretto un muro in aderenza avente natura di muro comune ex art. 875 c.c.
Art. 2 – Facoltà edificatoria
Parte B è autorizzata a realizzare il proprio fabbricato occupando la linea di confine di cui all’art. 1, impiegando il muro comune con spessore massimo di cm 30 o secondo diversa sezione risultante dal progetto depositato allo S.U.E.
Art. 3 – Riparto spese
Le spese di costruzione e di successive manutenzioni ordinarie e straordinarie del muro comune saranno sostenute da ciascuna Parte in ragione del 50 % salvo diverso accordo scritto per singoli interventi.
Art. 4 – Giunto tecnico
Qualora i fabbricati vengano realizzati come corpi strutturalmente indipendenti, dovrà essere previsto un giunto tecnico di almeno cm 3 conforme alle norme sismiche del D.M. 17/01/2018 e s.m.i.
Art. 5 – Servitù di accesso temporaneo
Ciascuna Parte concede all’altra il diritto temporaneo di accesso al proprio fondo per l’esecuzione delle opere, limitato al tempo strettamente necessario e con obbligo di ripristino.
Art. 6 – Trascrizione e vincolo reale
Il presente atto, costitutivo di onere reale ai sensi dell’art. 2643 n. 4 c.c., sarà trascritto a cura e spese della Parte richiedente ed è opponibile a ogni avente causa. Le Parti si impegnano a menzionarlo in qualunque futuro atto di trasferimento.
Art. 7 – Durata
La convenzione rimane efficace senza limiti di tempo, sia in caso di edificazione contestuale sia differita, e vincola gli aventi causa delle Parti.
Art. 8 – Spese e registrazione
La scrittura, redatta in duplice originale, sarà registrata presso l’Agenzia delle Entrate di ____________ entro 30 giorni, con imposta di registro in misura fissa. Imposte ipotecarie, catastali e diritti di trascrizione saranno a carico della Parte che richiede la formalità.
Art. 9 – Norme di rinvio
Per quanto non previsto si rinvia al codice civile, al D.P.R. 380/2001 e alle norme urbanistiche vigenti.
Art. 10 – Trattamento dati
Le Parti dichiarano di aver ricevuto l’informativa ai sensi dell’art. 13 Reg. UE 2016/679 e acconsentono al trattamento dei dati per finalità connesse al presente atto.
Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo ________________, data ______________
Firma Parte A ______________
Firma Parte B ______________
(Se richiesto, autentica delle firme a cura di pubblico ufficiale)
Allegati
A) Planimetria catastale di confronto confini
B) Elaborato georeferenziato con indicazione del muro comune
C) Certificato di Destinazione Urbanistica
D) Relazione tecnica strutturale (se già disponibile)
Fac Simile Scrittura Privata Muro Di Confine Word da Scaricare
In questa sezione è presente un modello scrittura privata muro di confine da scaricare. Il modulo scrittura privata muro di confine compilabile messo a disposizione è in formato DOC, può quindi essere aperto e compilato utilizzando Word o un altro programma che supporta questo formato.
La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.
Una volta compilato, il fac simile scrittura privata muro di confine può essere convertito in PDF o stampato.
Modello Scrittura Privata per Muro Di Confine PDF Editabile
Di seguito viene messo a disposizione un fac simile scrittura privata per muro di confine PDF editabile.