In questa pagina è possibile trovare un fac simile contratto di appalto per la fornitura di calore da scaricare e compilare.
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Contratto di Appalto per Gestione Impianto Termico
Il contratto di appalto per la gestione di un impianto termico (tipicamente centrale termica condominiale o impianto a servizio di un edificio) è lo strumento con cui il committente affida a un operatore specializzato l’esercizio, la conduzione, il controllo e la manutenzione dell’impianto, definendo prestazioni, responsabilità e documentazione. La cornice normativa parte dal principio per cui la responsabilità di mantenere in esercizio l’impianto e far eseguire controlli e manutenzioni grava sul proprietario, sul conduttore o sull’amministratore di condominio, o su un terzo che se ne assuma la responsabilità: questo è il fondamento giuridico della possibilità di “esternalizzare” la gestione, ma solo con un incarico chiaro e tracciabile.
Nel settore termico, la delega rilevante non è solo “organizzativa”, ma può diventare una vera delega di responsabilità al terzo responsabile disciplinata dal DPR 74/2013. La norma chiarisce che l’esercizio, la conduzione, il controllo e la manutenzione sono affidati al responsabile dell’impianto e che tali attività possono essere delegate a un terzo, ma pone limiti e condizioni: ad esempio la delega non è consentita per singole unità immobiliari residenziali quando i generatori non sono installati in un locale tecnico esclusivamente dedicato; inoltre, se l’impianto non è conforme, la delega è ammessa solo se nell’atto di delega è conferito anche l’incarico di procedere alla messa a norma e se il delegante garantisce la copertura finanziaria degli interventi, che in condominio deve essere assicurata mediante apposita delibera assembleare, con una fase in cui la responsabilità resta al delegante fino alla comunicazione di completamento dei lavori.
La qualificazione del rapporto come “appalto” è utile perché rende fisiologico che l’appaltatore organizzi mezzi e personale, ma non sposta automaticamente su di lui tutti gli obblighi pubblicistici se il contratto non lo prevede in modo conforme alla disciplina del terzo responsabile. Proprio per questo, una buona impostazione contrattuale distingue nettamente tra il semplice affidamento di manutenzioni e la delega di responsabilità quale terzo responsabile, prevedendo in quest’ultimo caso un atto scritto contestuale di assunzione di responsabilità, anche come destinatario delle sanzioni amministrative, e una clausola che chiarisca che il terzo risponde del mancato rispetto delle norme dell’impianto, in particolare su sicurezza e tutela ambientale.
Sul contenuto tecnico minimo delle prestazioni, il DPR 74/2013 richiede che le operazioni di controllo e l’eventuale manutenzione siano svolte da ditte abilitate ai sensi del DM 37/2008, rispettando le prescrizioni e le periodicità indicate nelle istruzioni tecniche dell’installatore e, quando non disponibili, del fabbricante; per le parti non coperte da istruzioni reperibili, il riferimento diventa la normativa tecnica UNI e CEI applicabile. Inoltre, installatori e manutentori devono dichiarare esplicitamente al committente, per iscritto, quali operazioni sono necessarie per garantire la sicurezza e con quale frequenza vadano effettuate: questa previsione si traduce, contrattualmente, nell’esigenza di una descrizione prestazionale “verificabile” e non generica.
Un punto spesso sottovalutato nella gestione “a contratto” è la documentazione obbligatoria. Gli impianti devono essere muniti del libretto di impianto e, nei casi previsti, dei rapporti di controllo/efficienza energetica; la normativa impone che il libretto sia aggiornato e che, in caso di trasferimento dell’immobile, sia consegnato all’avente causa. I modelli ufficiali di libretto e di rapporto di efficienza energetica sono quelli definiti dal DM 10 febbraio 2014, richiamato espressamente dal DPR 74/2013: in un appalto di gestione va quindi chiarito chi compila, aggiorna e conserva il libretto, chi redige e firma i rapporti, e chi gestisce gli adempimenti verso eventuali catasti territoriali/portali regionali degli impianti termici, perché questi profili determinano la “tenuta” legale del servizio, non solo la sua qualità tecnica.
Nel contesto condominiale, la disciplina del terzo responsabile introduce un meccanismo molto concreto che il contratto deve rispettare: quando il terzo segnala per iscritto interventi indispensabili non previsti all’atto di delega o richiesti da evoluzioni normative, il delegante deve autorizzarli, e in condominio tale autorizzazione passa per delibera; se la delibera non arriva nei termini previsti, la delega può decadere automaticamente. Per evitare “vuoti di responsabilità” e contestazioni, il contratto di appalto dovrebbe essere costruito in modo da coordinare tempi tecnici, poteri dell’amministratore, iter assembleare e coperture economiche, prevedendo anche cosa accade durante la finestra in cui l’impianto necessita di interventi ma il condominio non ha ancora deliberato.
Sempre sul piano delle responsabilità, il DPR 74/2013 stabilisce che il terzo responsabile non può delegare ad altri le responsabilità assunte e può ricorrere solo occasionalmente al subappalto o all’affidamento di alcune attività, restando direttamente responsabile anche ai sensi della disciplina civilistica dell’appalto richiamata dalla norma; inoltre il ruolo è, di regola, incompatibile con quello di venditore di energia per il medesimo impianto, salvo che la fornitura avvenga nell’ambito di un contratto di servizio energia conforme al D.Lgs. 115/2008 e con remunerazione non legata alla quantità di combustibile/energia fornita. Anche qui la conseguenza contrattuale è netta: se l’appaltatore è anche fornitore di energia o collegato a chi la vende, il contratto va impostato correttamente come servizio energia (quando ne ricorrono i requisiti) oppure va evitata l’attribuzione del ruolo di terzo responsabile.
Per impianti di taglia rilevante la legge innalza anche i requisiti dell’operatore: per impianti con potenza nominale al focolare superiore a 350 kW, il terzo responsabile deve possedere specifiche certificazioni o attestazioni (tra cui ISO 9001 per l’attività di gestione e manutenzione degli impianti termici, oppure attestazioni in categorie impiantistiche). Nella pratica, prima di firmare un appalto “di gestione” conviene verificare che l’appaltatore abbia titoli coerenti con la potenza e la tipologia dell’impianto, perché in caso contrario la delega può essere contestabile e le responsabilità restano in capo al committente. Infine, un contratto ben costruito disciplina anche la fase di cessazione, perché la gestione dell’impianto non può interrompersi “a sorpresa” senza mettere a rischio continuità e conformità. La normativa impone al terzo responsabile comunicazioni verso Regione/Provincia autonoma o organismo delegato in caso di delega ricevuta, revoca o rinuncia, oltre alle variazioni rilevanti dell’impianto; tradotto in clausole, significa prevedere obblighi di passaggio di consegne documentale (libretto, rapporti, registri, verbali di intervento), consegna credenziali/chiavi dei locali tecnici, stato dell’impianto e delle non conformità aperte, così da consentire al responsabile subentrante di assumere la gestione senza “buchi” di tracciabilità.
Esempio Contratto di Appalto per la Fornitura di Calore
Di seguito è possibile trovare un esempio di contratto di appalto per la fornitura di calore.
CONTRATTO DI APPALTO PER LA FORNITURA DI CALORE
L’anno …. il giorno …. del mese di …. tra:
Il Dott. …., nato a …. il …., Codice Fiscale …., in qualità di amministratore del Condominio d
via …., n. …., domiciliato presso il suo studio in …. via …. n. ….;
COMMITTENTE
E
Ditta …., Partita IVA …., in persona del titolare Sig. …., nato a …. il …., Codice Fiscale …., con
sede in …., via …., n. ….;
APPALTATRICE
si conviene e stipula quanto segue:
1) Il committente affida in esclusiva la gestione del servizio di riscaldamento nell’edificio di via ….
in …., all’appaltatrice che si impegna, nel rispetto delle vigenti disposizioni di legge, ad assicurare
la fornitura di calore secondo le modalità che seguono.
2) Il committente si impegna a mettere a completa ed esclusiva disposizione dell’appaltatrice
proprio impianto di riscaldamento in condizioni di regolare funzionamento e proporzionato alla
cubatura dei locali da riscaldare; si impegna a fare in modo che gli impianti, i locali delle caldaie ed
i depositi dei combustibili siano conformi alle vigenti disposizioni di legge e che i locali stessi siano
muniti di porte e serrature ed adeguatamente illuminati; si impegna a provvedere
immediatamente qualora diventi necessario eseguire la riparazione e/o la sostituzione di tutte le
apparecchiature dell’impianto.
3) Il servizio fornito dall’appaltatrice comprende:
a) approvvigionamento del combustibile per tutta la durata della gestione;
b) conduzione e sorveglianza degli impianti a mezzo di personale tecnico;
c) manutenzione ordinaria della centrale termica comprendente il controllo dell’impianto e prova a
caldo prima dell’inizio del riscaldamento, la tenuta del ‘libretto di centrale’ ex art. 16 del
Regolamento di Esecuzione della L. 30 aprile 1976, n. 373 e manutenzione periodica preventiva da
eseguirsi ogni mese durante il funzionamento dell’impianto (in particolare relativamente agli
apparecchi bruciatori, alle caldaie, alle apparecchiature di termoregolazione, alle apparecchiature
di sicurezza, alle elettropompe, saracinesche e vasi d’espansione, alle apparecchiature ed impianti
elettrici e alle apparecchiature di addolcimento dell’acqua), messa a riposo dell’impianto con
pulizia accurata delle caldaie a fine stagione;
d) copertura assicurativa per eventuali danni provocati da incuria o negligenza del personale
addetto;e) relazione a fine stagione (e, se necessario, anche durante la gestione) sullo stato
dell’impianto, segnalazione di eventuali lavori da eseguirsi e consigli su possibili migliorie da
apportare all’impianto.
4) Il committente garantisce che il serbatoio del combustibile è integro e non consente fuoriuscita
di prodotto. Nel caso in cui venga accertata invece una perdita di combustibile dal serbatoio
committente si impegna a risarcire l’appaltatore del danno subito.
5) L’appaltatore, alla scadenza del contratto, riconsegnerà locali e impianto di riscaldamento nelle
stesse condizioni in cui furono ricevuti, salvo il deperimento determinato dall’uso e dai casi di forza
maggiore, mentre resta proprietario dei macchinari e di quant’altro abbia installato nell’edificio.
6) Il contratto ha la durata di …. stagioni di riscaldamento a partire dalla prima stagione successiva
alla sottoscrizione; ogni stagione di riscaldamento inizierà il giorno …. di ogni anno e avrà durata
di …. giorni continuativi. Eventuali anticipi o proroghe potranno essere richiesti dal committente
per iscritto ed in tempo utile e, se accettati, il loro prezzo sarà conteggiato sulla base del costo
giornaliero iniziale aggiornato alle variazioni di prezzo fino a quel momento intervenute. Alla
scadenza il contratto si rinnoverà automaticamente per successivi periodi di un anno, salvo
disdetta da inviarsi a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento almeno 90 giorni
prima dell’inizio della stagione successiva, al corrispettivo determinato secondo le modalità del
presente contratto.
7) Il corrispettivo totale del servizio di cui all’oggetto è di € ….+ I.V.A. per ogni stagione di
riscaldamento. Tale corrispettivo comprende il servizio di fornitura calore, incluso il combustibile
la conduzione e la manutenzione ordinaria di tutti i macchinari e degli impianti di Centrale in
genere; non comprende invece la manutenzione straordinaria di tutti i macchinari e degli impianti
in genere che resta a carico esclusivo del committente.
8) Qualora prima o durante la gestione il prezzo del combustibile e/o della mano d’opera dovesse
subire variazioni, il corrispettivo determinato dalle parti, con decorrenza dalla data in cui si
verificherà ogni variazione, sarà proporzionalmente revisionato nel modo seguente:
a) il …. % del corrispettivo sarà revisionato in rapporto alle variazioni del prezzo del combustibile
indicato dalla Camera di Commercio di ….;
b) il ….% del corrispettivo sarà revisionato in rapporto alle variazioni del costo della mano d’opera
verificatesi rispetto al costo alla stipula del presente contratto.
9) Il corrispettivo determinato dalle parti verrà corrisposto in …. rate alle seguenti scadenze: ….%
al ….; ….% al ….; …. % al ….; …. % al ….; di ogni anno per tutta la durata del contratto. Nel
corso del rapporto contrattuale l’importo delle rate non ancora scadute verrà automaticamente
aggiornato in base a qualsiasi variazione prevista nel punto precedente; il conguaglio del
corrispettivo dovuto, compresi il corrispettivo per gli anticipi e/o proroghe forniti nel corso di ogni
stagione di riscaldamento, nonché il conguaglio per la revisione dei prezzi, saranno effettuati entro
e non oltre il 15 maggio di ogni anno e dovranno essere pagati entro 30 giorni dalla data della
fattura. I termini e le modalità di pagamento si intendono perentori ed essenziali ed il committente
si impegna a rispettarli puntualmente e a non ritardarli o sospenderli anche nel caso di
contestazioni e pretese che il committente si impegna a fare valere autonomamente ed in separata
sede. Fatto salvo quanto sopra, su ogni ritardato pagamento verranno applicati interessi di mora
nella misura corrispondente al doppio del Tasso Ufficiale di Sconto, in vigore al momento del
pagamento, calcolati in ragione di anno, per ogni mese e frazione di mese di ritardo nel
pagamento.
10) Tutto il combustibile immesso dall’appaltatore si considera e rimane di proprietà dello stesso
che, pertanto, potrà alla scadenza del contratto, provvedere ad addebitare il valore del gasolio
ancora giacente nel serbatoio al committente, il quale si impegna per tutta la durata del contratto
e fino all’atto del pagamento delle giacenze a non utilizzare o asportare detto combustibile o
comunque a non appropriarsene in nessun caso e per nessun motivo. Il committente conferisce
inoltre, all’appaltatore il possesso delle apparecchiature, che formano la Centrale Termica, e i locali
dove è posta la stessa e lo autorizza a vietare l’uso delle apparecchiature e dei locali nei confrontl
di chiunque nei modi che riterrà opportuni; anche l’accesso di terzi, per l’esecuzione di eventuali
lavori esclusi dal servizio, dovrà essere autorizzato e concordato con l’appaltatore. Il combustibile
liquido depositato dall’appaltatore rimane di sua proprietà.
11) Eventuali sospensioni del calore, da qualsiasi causa derivanti non determineranno alcuna
riduzione del corrispettivo, se l’interruzione giornaliera sarà inferiore alle quattro ore; se
l’interruzione sarà di durata superiore ove addebitabile all’appaltatore verrà conguagliata con
giorni di fornitura supplementare in sede di conguaglio annuale. L’appaltatore non sarà comunque
responsabile per i danni alle persone derivanti da tali cause.
12) Qualora le condizioni dell’impianto lo consentano e lo stesso sia stato costruito per
funzionamento intermittente, verrà garantita nei locali, dalle ore 8 alle 22, una temperatura media
di +20 C con radiatori scoperti, sempre che la temperatura esterna non sia inferiore a -o C, fatte
salve le disposizioni di legge o regolamento o provvedimento che disponessero deroghe. I box per
autovetture si intendono esclusi dal riscaldamento; in caso di accordo contrario, i box si intendono
riscaldati a +5 C nei mesi di dicembre, gennaio e febbraio. La temperatura erogata dovrà essere
riscontrata al centro di ogni locale riscaldato a m. 1,60 dal pavimento con porte e finestre chiuse
da almeno due ore; resta stabilito che, qualora nella maggior parte dei locali si riscontri la
temperatura media convenuta, le deficienze risultanti negli altri locali non potranno essere
considerate imputabili all’appaltatore; per quanto riguarda gli impianti a combustibile liquido,
funzionamento si intende comunque escluso nelle ore notturne, ad eccezione dei casi previsti dalla
legge.
13) Le spese di bolli, le spese di registrazione, nonché ulteriori aggravi fiscali non in vigore alla
data della stipulazione del contratto, sono a carico del committente; sono altresì a carico del
committente le spese di energia elettrica per l’illuminazione e la forza motrice.
14) L’esecuzione integrale del servizio si intende subordinata ai casi di forza maggiore contemplati
dalla legge; in tali casi l’appaltatore non sarà tenuto ad alcun risarcimento di danno.
15) In caso di cessazione anticipata del contratto il committente si obbliga fin d’ora a versare alla
società in un’unica soluzione anticipata, quanto ancora dovuto a titolo di penale per l’anticipato
recesso, senza necessità di messa in mora.
16) Eventuali reclami dovranno essere inoltrati a mezzo lettera raccomandata, salvo, in caso
d’urgenza, il reclamo telefonico purché seguito da regolare conferma scritta.
17) In quanto non deroghino alle condizioni di cui sopra, la fornitura sarà regolata dagli usi e
consuetudini pubblicati dalla Camera di Commercio di …..
18) Per qualsiasi controversia o contestazione sarà competente il Foro di ….. Prima di adire la
Magistratura Ordinaria le parti potranno di comune accordo rimettersi al giudizio di un collegio
arbitrale il quale giudichi ex bono et aequo composto di tre membri, uno scelto dal committente,
secondo dall’appaltatore e il terzo nominato da questi due primi arbitri; in mancanza di accordo
terzo arbitro verrà nominato dal presidente della Camera di Commercio di …. .
L’APPALTATORE
IL COMMITTENTE
… …
Fac Simile Contratto di Appalto per la Fornitura di Calore Word da Scaricare
In questa sezione è presente un modello di contratto di appalto per la fornitura di calore da scaricare. Il modulo contratto di appalto per la fornitura di calore messo a disposizione è in formato DOC, può quindi essere aperto e compilato utilizzando Word o un altro programma che supporta questo formato.
La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.
Modello Contratto di Appalto Gestione Impianto Termico PDF Editabile
Di seguito è disponibile un modello contratto di appalto gestione impianto termico PDF editabile da compilare.
