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Indice
Contratto Di Locazione Uso Promiscuo
La locazione ad uso promiscuo è quella in cui lo stesso immobile viene utilizzato contemporaneamente come abitazione e per lo svolgimento di un’attività lavorativa o professionale, per esempio casa + studio professionale del conduttore. Le leggi sulle locazioni (legge 392/1978 e legge 431/1998) non la disciplinano espressamente, ma neppure la vietano; la figura è stata costruita dalla giurisprudenza e dalla prassi, che l’hanno ritenuta valida purché sia chiaro quale uso sia prevalente, perché da quello dipende tutta la disciplina applicabile.
Il primo nodo è proprio la scelta fra uso abitativo e uso diverso dall’abitativo. Quando l’immobile viene locato per uso promiscuo, la regola consolidata è che il contratto resta “uno solo” e segue interamente la disciplina collegata all’uso prevalente. La prevalenza può essere valutata guardando alla destinazione che occupa la maggior parte della superficie, al tempo di utilizzo e, soprattutto, a quanto dichiarato nel contratto: in pratica, se le parti scrivono che la destinazione principale è abitativa con uso promiscuo a studio, si applicano le norme dell’uso abitativo; se indicano come prevalente lo studio/ufficio con possibilità di soggiorno, si entra nell’uso diverso. Gli interpreti concordano che il criterio più sicuro resta quello “spaziale” e della volontà contrattuale espressa, proprio per evitare incertezze nel tempo.
Se l’uso prevalente è abitativo, il contratto ricade nella Legge 431/1998. Questo significa durata legale di quattro anni più quattro, salvo ricorso ai contratti transitori disciplinati dall’articolo 5 e dai decreti attuativi; diritti di recesso per gravi motivi del conduttore con preavviso di sei mesi; regole tipiche sul diniego di rinnovo alla prima scadenza, che la Cassazione ha collegato a una presunzione di serietà delle ragioni elencate dalla legge. In questo scenario non si applicano l’indennità per perdita dell’avviamento commerciale né la disciplina di prelazione e riscatto tipica delle locazioni ad uso diverso: l’immobile resta, giuridicamente, un’abitazione, anche se il conduttore vi allestisce una stanza come studio professionale e riceve dei clienti.
Se invece l’uso prevalente è professionale o commerciale, il contratto segue la legge 392/1978 sulle locazioni ad uso diverso dall’abitativo, con durata minima legale di sei anni più sei (nove più nove per le attività alberghiere), facoltà di cessione e sublocazione con l’azienda secondo l’articolo 36, eventuale indennità per perdita dell’avviamento se nei locali si svolge attività con contatto diretto con il pubblico e disciplina speciale su prelazione e riscatto in caso di vendita dell’immobile. In questo caso il fatto che il conduttore dorma saltuariamente o abbia spazi di vita familiare non trasforma il rapporto in abitativo: è il lavoro a “colorare” la locazione, e l’abitazione diventa accessoria.
La distinzione è importante anche perché l’uso promiscuo non può essere usato come escamotage per aggirare le norme protettive o fiscali. La giurisprudenza ha chiarito che, se un contratto viene formalmente qualificato come uso diverso ma di fatto l’immobile è destinato ad abitazione, il giudice può riqualificarlo e applicare la legge 431/1998, colpendo come nulli gli accordi che eludono i limiti legali sui canoni o sulle durate. Allo stesso modo, un contratto di “locazione turistica” che, in realtà, copre un uso promiscuo stabile di lavoro e residenza va riportato nel perimetro dei contratti abitativi ordinari o transitori previsti dalla legge 431/1998.
Un capitolo a parte riguarda la compatibilità tra uso promiscuo e contratti agevolati a canone concordato. Gli schemi normativi e le prassi dei Comuni danno per presupposto che i contratti “concordati” siano destinati ad abitazione in senso stretto; diversi commentatori segnalano che prevedere uso promiscuo o sublocazione stabile contrasta con lo spirito e spesso con il testo degli accordi locali, mettendo a rischio il riconoscimento dei benefici fiscali collegati (riduzione della base imponibile Irpef, dell’imposta di registro e aliquote IMU agevolate per il locatore). Chi vuole consentire un uso promiscuo e, al tempo stesso, beneficiare del canone concordato deve verificare con grande prudenza cosa ammette lo specifico accordo territoriale, sapendo che soluzioni troppo “creative” possono essere contestate dall’Agenzia delle Entrate.
Sul fronte fiscale della locazione, la prima questione è la cedolare secca. La norma base la riserva a persone fisiche che locano immobili abitativi “per finalità abitative”; l’Agenzia delle Entrate, con circolare 26/E del 2011, ha tradizionalmente escluso la cedolare quando l’immobile, pur accatastato abitativo, viene destinato a uso ufficio o a uso promiscuo casa–studio, anche se il conduttore vi risiede. Negli ultimi anni, però, la Cassazione ha affermato, in più sentenze, che il divieto di cedolare riguarda il locatore che agisce in ambito d’impresa, non il conduttore professionista, ammettendo in linea di principio la cedolare anche quando il conduttore è un’impresa o un professionista che usa l’immobile come foresteria o in modo promiscuo. L’Agenzia non ha ancora aggiornato ufficialmente la sua prassi e, allo stato, optare per la cedolare in un contratto dichiaratamente “uso promiscuo” resta una scelta esposta a possibili contestazioni: in una prospettiva prudenziale, molti professionisti continuano a circoscriverla ai casi in cui l’uso è esclusivamente abitativo.
Diverso è il discorso per IMU, che riguarda il proprietario che usa la propria casa anche come studio. Qui la giurisprudenza distingue nettamente tra immobile accatastato abitativo (A/2, A/3, ecc.) e immobile accatastato A/10 ufficio. La Cassazione e una serie di pronunce di merito hanno chiarito che l’esenzione per abitazione principale spetta anche se l’immobile è utilizzato in modo promiscuo come abitazione e studio professionale, a condizione che sia catastalmente abitativo e che il contribuente vi dimori e vi risieda anagraficamente; la destinazione in parte a studio non fa perdere, da sola, l’agevolazione. Al contrario, un immobile A/10 non può mai essere considerato abitazione principale e non beneficia delle relative agevolazioni, anche se di fatto il professionista vi abita.
Dal punto di vista civilistico, è essenziale che il contratto descriva con chiarezza la destinazione d’uso e l’eventuale uso promiscuo. Se l’uso misto nasce dopo, per iniziativa unilaterale del conduttore, il locatore può invocare le regole sul mutamento di destinazione previste dall’articolo 80 della legge 392/1978, che gli consentono di chiedere la risoluzione del contratto entro termini precisi dal momento in cui viene a conoscenza dell’uso diverso da quello pattuito. Questo è un motivo in più per pattuire sin dall’origine se l’attività professionale è consentita e in quali limiti (per esempio solo attività senza accesso del pubblico, senza dipendenti, senza insegne esterne), tenendo anche conto delle norme urbanistiche e del regolamento condominiale, che può vietare attività aperte al pubblico o rumorose in appartamenti residenziali.
Esempio di Contratto Di Locazione Uso Promiscuo
Di seguito è possibile trovare un esempio di contratto di locazione uso promiscuo.
CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO CON DESTINAZIONE PROMISCUA
(abitazione + studio professionale)
Tra
Locatore
Il/La Sig./Sig.ra ___________________________________________, nati a ________________________________ il ____________________, C.F. ________________________________, residente in ____________________________________________, via/piazza __________________________________ n. ________, documento d’identità ______________________ n. ______________________, rilasciato da ______________________ in data ______________________
e
Conduttore
Il/La Sig./Sig.ra ___________________________________________, nati a ________________________________ il ____________________, C.F. _______________________________, residente/domiciliato in ____________________________________________, via/piazza __________________________________ n. ________, documento d’identità ______________________ n. ______________________, rilasciato da ______________________ in data ______________________
(di seguito congiuntamente “le Parti”)
Art. 1 – Oggetto e dati dell’immobile
Il Locatore concede in locazione al Conduttore, che accetta, l’unità immobiliare ad uso abitativo sita in ________________________________ (Comune), via/piazza __________________________________ n. ________, interno ________, piano ________, composta da n. ________ vani oltre servizi, per una superficie di circa ________ mq, identificata al N.C.E.U. del Comune di ________________________________ al Foglio ________, Particella ________, Subalterno ________, Categoria catastale ________, Rendita € ______________________.
Sono comprese nella locazione le seguenti pertinenze: ____________________________________________ (es. cantina, posto auto, soffitta), nonché l’uso delle parti comuni e degli impianti condominiali secondo il regolamento di condominio.
Art. 2 – Destinazione d’uso promiscuo
L’immobile viene locato prevalentemente ad uso abitativo del Conduttore e del suo nucleo familiare e, in via accessoria, ad uso _____________________ del Conduttore per lo svolgimento dell’attività di ____________________________________________ (es. avvocato, medico, commercialista, altro), fermo l’obbligo di rispetto della normativa vigente e del regolamento condominiale.
Il Conduttore si impegna a non mutare la destinazione d’uso promiscuo senza il preventivo consenso scritto del Locatore e senza i necessari titoli abilitativi amministrativi. L’attività professionale sarà svolta senza trasformare l’immobile in locale aperto al pubblico con accesso indiscriminato e nel rispetto delle prescrizioni in materia di sicurezza, igiene, vicinato e regolamento condominiale.
Art. 3 – Disciplina applicabile e durata
Considerato l’uso prevalente abitativo, la presente locazione è regolata dagli artt. 2 e 4 della legge 9 dicembre 1998 n. 431 e successive modifiche.
La durata è di anni 4 (quattro) dal ______________________ al ______________________. Alla prima scadenza, in mancanza di disdetta motivata del Locatore ai sensi dell’art. 3 L. 431/1998 e di disdetta del Conduttore ai sensi di legge, il contratto si rinnoverà di diritto per ulteriori anni 4 (quattro), alle medesime condizioni, salvo successivi accordi scritti tra le Parti.
Art. 4 – Canone, pagamento e aggiornamento
Il canone annuo di locazione è convenuto in € ______________________ (euro ____________________________________________), da corrispondersi in n. ________ rate mensili anticipate di € ______________________ ciascuna, entro il giorno ________ di ogni mese, mediante bonifico bancario sul conto IBAN ________________________________ intestato a ____________________________________________ oppure secondo altra modalità tracciabile concordata.
Il canone potrà essere aggiornato annualmente, a decorrere dal ______________________, nella misura del ________ % (non superiore al 100%) della variazione dell’indice ISTAT FOI (famiglie di operai e impiegati), calcolata sull’ultimo canone corrisposto, se ed in quanto consentito dal regime fiscale prescelto dal Locatore.
Qualora il Locatore opti per il regime della cedolare secca, il Conduttore prende atto che, per tutta la durata dell’opzione, il Locatore rinuncia ad ogni aggiornamento del canone, compreso quello ISTAT, ai sensi dell’art. 3, comma 11, D.Lgs. 23/2011.
Art. 5 – Deposito cauzionale
A garanzia delle obbligazioni contrattuali, il Conduttore versa al Locatore la somma di € ______________________, pari a n. ________ mensilità del canone, a titolo di deposito cauzionale, non imputabile in conto canoni, fruttifero di interessi legali ai sensi dell’art. 11 L. 392/1978.
Il deposito sarà restituito al Conduttore alla fine della locazione, previa verifica dello stato dell’immobile e delle pertinenze, detratte eventuali somme dovute per morosità o danni documentati.
Art. 6 – Spese ed oneri accessori
Sono a carico del Conduttore tutte le spese condominiali ordinarie, le utenze (energia elettrica, acqua, gas, telefono, connessione dati, TARI) e gli oneri relativi all’uso dell’immobile, sia in quanto abitazione sia in quanto studio, secondo i criteri stabiliti dalla normativa e dai regolamenti vigenti (anche ai fini TARI per uso promiscuo).
Restano a carico del Locatore le spese straordinarie di conservazione dell’edificio e degli impianti comuni, salvo danni imputabili a colpa del Conduttore.
Art. 7 – Consegna e stato dell’immobile
Il Conduttore dichiara di aver visitato l’immobile, di averlo trovato idoneo all’uso promiscuo pattuito e di riceverlo in buono stato di manutenzione, con impianti in regola con le norme vigenti alla data di stipula.
Le Parti redigono in data ______________________ apposito verbale di consegna con descrizione dello stato dei locali, delle pertinenze, dei beni eventualmente compresi nella locazione (arredi, attrezzature) e con documentazione fotografica allegata.
Art. 8 – Obblighi del Conduttore
Il Conduttore si obbliga a utilizzare l’immobile con la diligenza del buon padre di famiglia, per gli usi pattuiti, a non arrecare molestie agli altri condomini, a non compiere nell’immobile attività vietate o dannose, a non apportare modifiche strutturali o impiantistiche senza il preventivo consenso scritto del Locatore e senza i prescritti titoli edilizi.
Eventuali opere interne, funzionali all’attività professionale, saranno eseguite a cura e spese del Conduttore, previo consenso scritto del Locatore; salvo diverso accordo, le migliorie non facilmente amovibili resteranno acquisite all’immobile senza diritto ad indennità alla cessazione.
Art. 9 – Regolamento condominiale e autorizzazioni
Il Conduttore dichiara di aver ricevuto copia del regolamento condominiale e si impegna a rispettarlo, informando, se del caso, collaboratori e clienti delle relative prescrizioni (orari, divieti, uso di ascensori, aree di sosta).
È onere del Conduttore ottenere e mantenere le eventuali autorizzazioni amministrative e sanitarie necessarie per lo svolgimento dell’attività professionale nei locali, sollevando il Locatore da responsabilità per la loro mancanza, salvo che ciò dipenda da vizi originari dell’immobile imputabili al Locatore.
Art. 10 – Recesso e disdetta
Il Conduttore può recedere dal contratto, ai sensi dell’art. 3, comma 6, L. 431/1998, per gravi motivi, con preavviso di almeno 6 (sei) mesi da comunicarsi a mezzo raccomandata A/R o PEC. I gravi motivi dovranno essere indicati nella comunicazione di recesso.
Il Locatore potrà negare il rinnovo alla prima scadenza solo per i motivi tassativi di cui all’art. 3 L. 431/1998, con preavviso di almeno 6 mesi, mediante raccomandata A/R o PEC; alle scadenze successive potrà disdettare senza necessità di motivazione, sempre con preavviso di 6 mesi.
Art. 11 – Restituzione dell’immobile
Alla scadenza del contratto o alla sua anticipata cessazione, il Conduttore si impegna a restituire l’immobile e le pertinenze liberi da persone e cose, nello stato in cui li ha ricevuti salvo il normale deterioramento d’uso, con restituzione di tutte le chiavi e dispositivi di accesso.
Le Parti redigeranno verbale di rilascio, con eventuale indicazione di danni riscontrati, letture finali dei contatori e quant’altro necessario ai fini del conguaglio.
Art. 12 – Attestato di Prestazione Energetica (APE)
Il Locatore dichiara di aver messo a disposizione del Conduttore, prima della stipula, l’Attestato di Prestazione Energetica relativo all’unità immobiliare, identificato come segue: APE n. ______________________ rilasciato in data ______________________ da ______________________. Il Conduttore dichiara di averne preso visione.
Art. 13 – Trattamento dati personali
Le Parti dichiarano di aver reciproca informativa ai sensi del Regolamento (UE) 2016/679 e del D.Lgs. 196/2003 e si impegnano a trattare i dati personali raccolti esclusivamente per finalità connesse alla gestione del presente contratto.
Art. 14 – Registrazione e spese
Il contratto sarà registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro i termini di legge. Le spese di registrazione, bolli ed eventuale assistenza tecnica sono a carico di ____________________________________________ (es. per metà ciascuno; oppure interamente a carico del Conduttore / del Locatore).
In caso di opzione per la cedolare secca da parte del Locatore, la registrazione avverrà secondo le modalità previste dalla normativa vigente.
Art. 15 – Legge applicabile e foro competente
Per quanto non espressamente previsto, valgono le disposizioni del codice civile e della legge 431/1998, nonché le altre norme vigenti in materia.
Per ogni controversia relativa all’interpretazione, esecuzione e risoluzione del presente contratto sarà competente in via esclusiva il Foro di ________________________________, salvo diversa previsione inderogabile.
Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo ________________________________, data ________________________________
Il Locatore
(____________________________________)
Il Conduttore
(____________________________________)
(eventuali allegati: A – Verbale di consegna; B – Regolamento condominiale; C – APE; D – Planimetria e destinazione interna dei locali)
Fac Simile Contratto di Locazione Uso Promiscuo Word da Scaricare
In questa sezione è presente un modello contratto di locazione uso promiscuo da scaricare. Il modulo contratto di locazione uso promiscuo compilabile messo a disposizione è in formato DOC, può quindi essere aperto e compilato utilizzando Word o un altro programma che supporta questo formato.
La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.
Una volta compilato, il fac simile contratto di locazione uso promiscuo può essere convertito in PDF o stampato.
Modello Contratto di Locazione Uso Promiscuo PDF Editabile
Di seguito viene messo a disposizione un fac simile contratto di locazione uso promiscuo PDF editabile.