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Indice
Contratto Locazione a Canone Libero
Il contratto di locazione ad uso abitativo a canone libero, noto anche come contratto 4+4, rappresenta un accordo mediante il quale il locatore concede al conduttore un immobile destinato all’abitazione in cambio del pagamento di un canone mensile libero. Questo tipo di contratto è disciplinato da numerosi aspetti, tra cui la durata, le regole per il rinnovo e le modalità di recesso, che ne definiscono le dinamiche operative e le tutele per entrambe le parti coinvolte.
Non tutte le tipologie di immobili sono ammissibili per questo tipo di contratto. In particolare, sono esclusi gli immobili di lusso, le case popolari, le case di villeggiatura e qualsiasi immobile che non sia destinato all’abitazione. Per poter stipulare un contratto di locazione ad uso abitativo, è indispensabile che l’immobile disponga del certificato di agibilità rilasciato dal comune competente. Inoltre, è necessaria l’attestazione di prestazione energetica, conosciuta come APE, che deve essere redatta da un professionista abilitato, come un geometra o un ingegnere, e ha una validità di dieci anni. L’APE certifica la classe energetica dell’immobile, fornendo informazioni cruciali sulla sua efficienza energetica.
La stipula del contratto di locazione ad uso abitativo a canone libero richiede una forma scritta, poiché il contratto deve essere redatto in forma ad substantiam per essere valido. Nel documento devono essere chiaramente indicati la descrizione dettagliata dell’immobile, la durata del contratto e le modalità di pagamento del canone di affitto. Successivamente, il contratto deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro trenta giorni dalla sua stipula, operazione che può essere effettuata anche online tramite piattaforme come serviziotelematico.com. L’imposta di registro relativa al contratto sarà suddivisa tra locatore e conduttore, a seconda delle disposizioni vigenti.
Il contratto di locazione ordinario ha una validità minima di quattro anni. Qualora nel contratto sia presente una clausola che riduce la durata prevista dalla legge, tale clausola viene considerata nulla. Al termine dei primi quattro anni, il contratto si rinnova tacitamente per altri quattro anni, garantendo al conduttore una maggiore stabilità abitativa. Tuttavia, esistono due eccezioni che possono ostacolare il rinnovo automatico: la disdetta del locatore e il recesso del conduttore.
Nel caso in cui il locatore decida di non rinnovare il contratto, deve fornire al conduttore un preavviso di sei mesi, motivando la decisione con specifiche ragioni previste dalla legge, come la vendita dell’immobile, la destinazione dell’immobile a uso proprio o la necessità di ricostruirlo. Se il locatore non rispetta queste condizioni, potrebbe essere condannato al risarcimento del danno, equivalenti a trentasei mensilità di affitto, oppure a ripristinare il canone disdetto. Inoltre, se l’immobile viene venduto, il conduttore ha diritto di prelazione, potendo offrire un’offerta di acquisto prima di altri potenziali acquirenti.
D’altra parte, il conduttore può esercitare il diritto di recesso anticipato per motivi specificati nel contratto o per circostanze imprevedibili che emergono successivamente alla stipula del contratto. In questi casi, il conduttore deve fornire un preavviso di sei mesi tramite raccomandata. Se il recesso viene effettuato senza una valida motivazione, il locatore ha diritto a un risarcimento dei danni, corrispondente ai canoni di affitto non riscossi.
Esempio di Contratto di Locazione a Canone Libero
Di seguito è possibile trovare un esempio di contratto di locazione a canone libero.
contratto di locazione
Il/La sig./soc. ………. di seguito denominato/a locatore (assistito/a da ………. in persona di ……….) concede in locazione al/ alla sig. ………. di seguito denominato/ a conduttore, identificato/ a mediante ………. (assistito/ a da ……… in persona di ……….), che accetta, per sé e suoi aventi causa, l’unità immobiliare posta in ………. via ………. n. ………. piano ………. scala ………. int. ………. composta di n. ………. vani, oltre cucina e servizi, e dotata altresì dei seguenti elementi accessori (indicare quali: solaio, cantina, autorimessa singola, posto macchina in comune o meno, ecc.):
………………………………………………………………………………………………………….………………………………………………………………………………………………………….non ammobiliata / ammobiliata come da elenco a parte sottoscritto dalle parti. TABELLE MILLESIMALI: proprietà ………. riscaldamento ………. acqua ………. altre ………. COMUNICAZIONE ex articolo 8, 3o comma, del decreto-legge 11 luglio 1992, n. 333 convertito dalla legge 8 agosto 1992, n. 359:
a) estremi catastali identificativi dell’unità immobiliare: ……….
b) codice fiscale del locatore ……….DOCUMENTAZIONE AMMINISTRATIVA E TECNICA SICUREZZA IMPIANTI:………………………………………………………………………………………………………….………………………………………………………………………………………………………….
CERTIFICATO DI COLLAUDO E CERTIFICAZIONE ENERGETICA:………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….
La locazione è regolata dalle pattuizioni seguenti.
1 – (Durata)Il contratto è stipulato per la durata di ………. anni, dal ………. al ………., e alla prima scadenza, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, e senza che sia necessaria disdetta per finita locazione, il contratto è prorogato di diritto di due anni, fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l’immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all’articolo 3 della legge n. 431/98, ovvero vendere l’immobile alle condizioni e con le modalità di cui al citato articolo 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna parte ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni ovvero per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione, il contratto è rinnovato tacitamente alle stesse condizioni. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio alla prima scadenza e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato tale disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato la facoltà di disdetta, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle stesse condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, ad un risarcimento pari a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione corrisposto.
2 – (Canone )
Il canone annuo di locazione, secondo quanto stabilito dal decreto di cui all’articolo 4, comma 3, della legge n. 431/1998, è convenuto in euro ………., importo che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo di bonifico bancario, ovvero ………., in n. ………. rate eguali anticipate di euro ………. ciascuna, alle seguenti date ………. Nel caso in cui nel predetto decreto sia previsto, il canone è aggiornato annualmente nella misura contrattata del ……….,che comunque non può superare il 75% della variazione Istat.
3 – (Deposito cauzionale)A garanzia delle obbligazioni assunte col presente contratto, il conduttore versa/non versa al locatore (che con la firma del contratto ne rilascia, in caso, quietanza) una somma di euro ………. pari a ………. mensilità del canone, non imputabile in conto canoni e produttiva – salvo che la durata contrattuale minima non sia superiore ad anni quattro, ferma la proroga del contratto per due anni – di interessi legali, riconosciuti al conduttore al termine di ogni anno di locazione. Il deposito cauzionale così costituito viene reso al termine della locazio ne, previa verifica sia dello stato dell’unità immobiliare sia dell’osservanza di ogni obbligazione contrattuale. Altre forme di garanzia: ………………………………………………………………………………………………………….
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4 – (Oneri accessori)Per gli oneri accessori le parti fanno applicazione della Tabella oneri accessori, allegato G al decreto emanato dal Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze ai sensi dell’articolo 4, comma 2, della legge n. 431/1998 e di cui il presente contratto costituisce l’allegato A.Il pagamento degli oneri anzidetti deve avvenire – in sede di consuntivo – entro sessanta giorni dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione. Ha inoltre diritto di prendere visione – anche tramite organizzazioni sindacali – presso il locatore (o il suo amministratore o l’amministratore condominiale, ove esistente) dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Insieme con il pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore versa una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza risultante dal consuntivo dell’anno precedente.
5 – (Spese di bollo e di registrazione) Le spese di bollo per il presente contratto e per le ricevute conseguenti, sono a carico del conduttore. Il locatore provvede alla registrazione del contratto, dandone notizia al conduttore. Questi corrisponde la quota di sua spettanza, pari alla metà. Le parti possono delegare alla registrazione del contratto una delle organizzazioni sindacali che abbia prestato assistenza ai fini della stipula del contratto medesimo.
6 – (Pagamento, risoluzione e prelazione)Il pagamento del canone o di quant’altro dovuto anche per oneri accessori non può venire sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, quale ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualsiasi causa, anche di una sola rata del canone (nonché di quant’altro dovuto, ove di importo pari almeno ad una mensilità del canone), costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dall’articolo 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392.La vendita dell’unità immobiliare locata – in relazione alla quale viene /non viene (4) concessa la prelazione al conduttore – non costituisce motivo di risoluzione del contratto.
7 – (Uso)L’immobile deve essere destinato esclusivamente a civile abitazione del conduttore e delle seguenti persone attualmente con lui conviventi: …………………………………………………………………………………………….…………………………………………………………………………………
Salvo espresso patto scritto contrario, è fatto divieto di sublocazione, sia totale sia parziale. Per la successione nel contratto si applica l’articolo 6 della legge n. 392/78, nel testo vigente a seguito della sentenza della Corte costituzionale n. 404/1988.
8 – (Recesso del conduttore)
È facoltà del conduttore recedere dal contratto per gravi motivi, previo avviso da recapitarsi tramite lettera raccomandata almeno sei mesi prima.
9 – (Consegna)Il conduttore dichiara di aver visitato l’unità immobiliare locatagli, di averla trovata adatta all’uso convenuto e, pertanto, di prenderla in consegna ad ogni effetto col ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento custode della stessa. Il conduttore si impegna a riconsegnare l’unità immobiliare nello stato in cui l’ha ricevuta, salvo il deperimento d’uso, pena il risarcimento del danno; si impegna, altresì, a rispettare le norme del regolamento dello stabile ove esistente, accusando in tal caso ricevuta dello stesso con la firma del presente contratto, così come si impegna ad osservare le deliberazioni dell’assemblea dei condomini. È in ogni caso vietato al conduttore compiere atti e tenere comportamenti che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile. Le parti danno atto, in relazione allo stato dell’unità immobiliare, ai sensi dell’articolo 1590 del Codice civile di quanto segue:
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ovvero di quanto risulta dall’allegato verbale di consegna
10 – (Modifiche e danni)
Il conduttore non può apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati ed alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore. Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti o indiretti che possano derivargli da fatti dei dipendenti del locatore medesimo nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi.
11 – (Assemblee)
Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’unità immobiliare locatagli, nelle deliberazioni dell’assemblea condominiale relative alle spese ed alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle deliberazioni relative alla modificazione degli altri servizi comuni.
Quanto stabilito in materia di riscaldamento e di condizionamento d’aria si applica anche ove si tratti di edificio non in condominio. In tale caso (e con l’osservanza, in quanto applicabili, delle disposizioni del codice civile sull’assemblea dei condomini) i conduttori si riuniscono in apposita assemblea, convocata dalla proprietà o da almeno tre conduttori.
12 – (Impianti)
Il conduttore – in caso d’installazione sullo stabile di antenna televisiva centralizzata – si obbliga a servirsi unicamente dell’impianto relativo, restando sin d’ora il locatore in caso di inosservanza autorizzato a far rimuovere e demolire ogni antenna individuale a spese del conduttore, il quale nulla può pretendere a qualsiasi titolo, fatte salve le eccezioni di legge.
Per quanto attiene all’impianto termico autonomo, ove presente, vale la normativa del DPR n. 412/93, con particolare riferimento a quanto stabilito dall’articolo 11, comma 2, del citato DPR.
13 – (Accesso)Il conduttore deve consentire l’accesso all’unità immobiliare al locatore, al suo amministratore nonché ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano – motivandola – ragione. Nel caso in cui il locatore intenda vendere l’unità immobiliare locata, il conduttore deve consentirne la visita una volta la settimana, per almeno due ore, con esclusione dei giorni festivi oppure con le seguenti modalità: ………………………………………………………………………………………………………….
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14 – (Commissione di conciliazione)La Commissione di conciliazione, di cui all’articolo 6 del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze, emanato ai sensi dell’articolo 4, comma 2, della legge 431/98, è composta al massimo da tre membri di cui due scelti fra appartenenti alle rispettive organizzazioni firmatarie dell’Accordo territoriale sulla base delle designazioni, rispettivamente, del locatore e del conduttore ed un terzo – che svolge funzioni di presidente – sulla base della scelta operata dai due componenti come sopra designati qualora gli stessi ritengano di nominarlo. La richiesta di intervento della Commissione non determina la sospensione delle obbligazioni contrattuali.
5 – (Varie)A tutti gli effetti del presente contratto, compresa la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e, ove egli più non li occupi o comunque detenga, presso l’ufficio di segreteria del Comune ove è situato l’immobile locato. Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se non con atto scritto. Il locatore ed il conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione ad adempimenti connessi col rapporto di locazione (legge n. 675/96). Per quanto non previsto dal presente contratto le parti rinviano a quanto in materia disposto dal Codice civile, dalle leggi n. 392/78 e n. 431/98 o comunque dalle norme vigenti e dagli usi locali nonché alla normativa ministeriale emanata in applicazione della legge n. 431/98 ed all’Accordo territoriale.Altre clausole: ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….
Letto, approvato e sottoscritto……….,
li, ……….
Il locatore………..
Il conduttore ……….
A mente dell’articolo 1342, secondo comma, codice civile, le parti specificamente approvano i patti di cui agli articoli 1, 2, 3, 4, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14 e 15 del presente contratto
Il locatore ……….
Il conduttore ……….
Modello Contratto di Locazione a Canone Libero Word da Scaricare
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