Fac Simile Perizia di Stima per Conferimento Immobile in Srl

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Perizia Di Stima Per Conferimento Immobile In Srl

La perizia di stima per il conferimento di un immobile in una s.r.l. è il tassello che tiene insieme tre esigenze diverse: tutela del capitale sociale, corretta rappresentazione di bilancio e difesa preventiva verso fisco e creditori. Non è solo un esercizio “numerico”: è un vero atto tecnico-giuridico, con contenuti, forma e responsabilità ben definiti.

Il punto di partenza è l’articolo 2465 del codice civile, che disciplina la stima dei conferimenti di beni in natura e di crediti nelle s.r.l. La norma richiede che chi conferisce un bene in natura, quindi anche un immobile, presenti una relazione giurata di un esperto, che oggi deve essere un revisore legale o una società di revisione legale iscritti nel registro dedicato. La relazione deve descrivere il bene conferito, indicare i criteri di valutazione adottati e contenere l’attestazione che il valore attribuito è almeno pari a quello delle quote emesse, comprensivo dell’eventuale sovrapprezzo. Diversamente da quanto accade nelle s.p.a. con l’articolo 2343, dove l’esperto è nominato dal tribunale, nella s.r.l. il perito è scelto dal conferente, con la conseguenza che l’indipendenza e la professionalità di chi redige la perizia diventano un tema ancora più sensibile e oggetto costante di attenzione da parte della giurisprudenza e della dottrina.

Negli ultimi anni, anche a seguito di decisioni recenti del Tribunale di Milano e di altre corti, si è precisato che la responsabilità del perito stimatore dipende dalla prova di un inadempimento alle regole dell’arte e dalla dimostrazione di un nesso causale con il danno che ne deriva alla società, ai soci o ai creditori. La dottrina ha sottolineato che l’esperto non è un mero “timbro” ma un garante tecnico della tenuta patrimoniale dell’operazione. Parallelamente, alcune pronunce hanno ricordato che gli amministratori non possono limitarsi a recepire in modo acritico la perizia: restano tenuti a verificarne almeno la coerenza complessiva, perché l’articolo 2465 è pensato proprio per proteggere il capitale e i terzi rispetto a valutazioni fantasiose.

Dal punto di vista contenutistico, una perizia di conferimento di immobile in s.r.l. deve muoversi su due binari. Il primo è quello strettamente civilistico, e riguarda la descrizione del bene: titolo di proprietà, estremi catastali, eventuali servitù, ipoteche o pignoramenti, stato urbanistico ed edilizio, conformità tra stato di fatto e titoli abilitativi, eventuale agibilità. È quasi sempre necessario che il perito esamini gli atti notarili di provenienza, le visure ipotecarie e catastali e la pratica edilizia, perché il valore economico di un immobile è fortemente condizionato da questi profili. La prassi professionale, anche nei documenti di studio del notariato e degli ordini dei commercialisti, insiste sul fatto che la stima non può prescindere da una ricognizione accurata delle situazioni reali e giuridiche che gravano sull’immobile.

Il secondo binario è quello valutativo in senso stretto. Il codice civile non impone un metodo specifico, ma si limita a richiedere che la perizia indichi i criteri adottati. In concreto, per gli immobili si ricorre di solito a uno o più metodi tecnici riconosciuti: metodo comparativo, basato sui prezzi di mercato per immobili similari nella stessa zona; metodo reddituale, fondato sulla capitalizzazione dei canoni attesi per immobili locati; metodo del costo, usato soprattutto per fabbricati particolari o di nuova costruzione. La letteratura specializzata sulla relazione di stima ex articoli 2343 e 2465 c.c. evidenzia che l’importante è la coerenza interna tra metodo scelto, dati utilizzati e conclusioni, più che l’adesione a un dogma unico.

Un aspetto non banale riguarda la data di riferimento della stima. Le massime notarili e i documenti degli ordini professionali convergono nel ritenere che la relazione di stima, per essere utilizzabile, debba essere quanto più possibile aggiornata e comunque non “vecchia” di oltre pochi mesi rispetto all’atto di conferimento; una prassi diffusa è quella di considerare come orizzonte massimo i quattro mesi. Questo perché il mercato immobiliare può subire variazioni significative e anche perché nel frattempo possono intervenire fatti nuovi rilevanti, come modifiche urbanistiche, lavori di ristrutturazione, iscrizione o cancellazione di ipoteche. Se emergono eventi eccezionali dopo la perizia ma prima dell’atto, gli amministratori dovrebbero pretendere un aggiornamento o un’integrazione della stima, per non basare l’operazione su dati superati.

La relazione, una volta definito il metodo, deve portare a un valore finale e concludere con l’attestazione richiesta dall’articolo 2465, secondo cui il valore dei beni conferiti è almeno pari al valore delle quote che saranno emesse. È importante tenere presente che la perizia non è tenuta a garantire che quello individuato sia “il” valore assoluto di mercato; la giurisprudenza e la dottrina tendono a leggere la norma nel senso che al perito è chiesto di attestare la congruità minima rispetto al capitale sottoscritto e all’eventuale sovrapprezzo, non di certificare il valore massimo ottenibile in un’ipotetica vendita.

Sul piano fiscale, la perizia per il conferimento di un immobile ha conseguenze indirette ma pesanti. L’atto di conferimento è soggetto a IVA o a registro a seconda della natura del conferente e del tipo di immobile: se il conferente è un privato che apporta un fabbricato abitativo, l’atto è normalmente fuori campo IVA e incontra imposta di registro proporzionale e imposte ipotecaria e catastale nella misura fissata dal testo unico registro e dal testo unico ipocatastali, con aliquote che, nelle ricostruzioni aggiornate della prassi notarile e fiscale, possono arrivare al 9 per cento per la registrazione, salvo regimi particolari, e a importi fissi o proporzionali per ipotecaria e catastale a seconda dei casi. La base imponibile, quando l’atto è tassato in misura proporzionale, è costituita dal valore del bene conferito e una sottovalutazione troppo aggressiva può attirare l’attenzione dell’Agenzia delle Entrate, che dispone di strumenti per rettificare il valore e contestare eventuali fenomeni elusivi, come ricordato anche da contributi recenti sul contenzioso in materia di conferimenti.

Oltre alle imposte indirette, la stima incide sui profili di bilancio e sulle imposte dirette: nella società conferitaria l’immobile verrà iscritto a bilancio al valore risultante dall’atto, che, se sorretto da una perizia solida, è meno esposto a contestazioni; nella sfera del conferente, soprattutto se si tratta di un soggetto d’impresa, il conferimento può generare plusvalenze imponibili o operare in neutralità a certe condizioni. Qui la perizia diventa un tassello fondamentale per dimostrare che i valori scelti non sono strumentali a creare o occultare basi imponibili.

Negli ultimi anni la prassi e la giurisprudenza hanno affinato anche i profili di forma e di indipendenza dell’esperto. I siti e le banche dati specialistiche ribadiscono che il perito deve essere iscritto nel registro dei revisori legali o in quello delle società di revisione e che il requisito di indipendenza non significa assenza assoluta di ogni rapporto con le parti, ma assenza di situazioni tali da compromettere la correttezza del giudizio; alcune decisioni hanno chiarito che la mera “parzialità” in astratto non basta a rendere nulla la perizia se non si prova l’incidenza effettiva sul risultato.

Dal punto di vista operativo, chi deve conferire un immobile in una s.r.l. farebbe bene a considerare la perizia non come un adempimento burocratico, ma come un investimento in sicurezza giuridica. Significa scegliere con attenzione l’esperto, fornirgli tutta la documentazione utile su titolo, ipoteche, stato urbanistico ed eventuali locazioni, accettare che il perito possa richiedere verifiche tecniche (anche tramite altri professionisti, come tecnici catastali o ingegneri), e non spingere per valori “comodi” ma difficilmente difendibili. Per amministratori e notai, significa verificare coerenza e attualità della relazione, soprattutto quando la stima risale a qualche mese prima o quando, tra perizia e atto, si verificano variazioni significative sul bene.

Esempio di Perizia Di Stima Per Conferimento Immobile In Srl

Di seguito è possibile trovare un esempio di perizia di stima per conferimento immobile in Srl.

RELAZIONE DI STIMA
AI SENSI DELL’ART. 2465 C.C.
PER IL CONFERIMENTO DI BENE IMMOBILE IN S.R.L.

I. PREMESSA E INCARICO

In data ____________________ il Sig./la Sig.ra / il Legale Rappresentante di ____________________ (di seguito, il “Conferente”), con sede in ____________________, via ____________________ n. ______, C.F./P.IVA ____________________, conferiva al sottoscritto Dott./Rag. ____________________, nato a ____________________ il ____________________, domiciliato per l’incarico in ____________________, via ____________________ n. ______, iscritto al Registro dei Revisori Legali al n. ____________________, l’incarico di procedere alla stima del valore del bene immobile di proprietà del Conferente, destinato ad essere conferito in una società a responsabilità limitata ai sensi dell’art. 2465 c.c.

L’incarico è stato accettato dal sottoscritto in data ____________________, previa verifica dei requisiti di indipendenza e competenza richiesti dalla normativa vigente e dai principi di deontologia professionale.

Ai soli fini dell’approfondimento di aspetti tecnici specifici (ad esempio profili edilizi/urbanistici/catastali), il sottoscritto si è avvalso della collaborazione dei professionisti ____________________, iscritti ai rispettivi Ordini/Collegi, il cui contributo è richiamato, ove rilevante, nella presente relazione.

La presente perizia sarà asseverata nelle forme di legge, mediante giuramento/attestazione innanzi a ____________________ in data ____________________.

II. OGGETTO E FINALITÀ DEL CONFERIMENTO

La presente relazione ha per oggetto la valutazione del bene immobile meglio descritto al successivo punto IV, di proprietà del Conferente, destinato ad essere conferito:

– in sede di costituzione della società a responsabilità limitata denominata ____________________ S.r.l.;

ovvero, alternativamente,

– in sede di aumento di capitale della società a responsabilità limitata denominata ____________________ S.r.l., con sede in ____________________, C.F./P.IVA ____________________.

Finalità dell’operazione è l’apporto del suddetto bene immobile al patrimonio di ____________________ S.r.l., a liberazione del capitale sottoscritto e dell’eventuale sovrapprezzo, secondo quanto sarà indicato nell’atto costitutivo/nel verbale di aumento di capitale.

La stima è effettuata ai sensi dell’art. 2465 c.c. ed è volta a determinare un valore del bene conferito almeno pari al valore complessivo delle quote da emettere (comprensive dell’eventuale sovrapprezzo), a tutela del capitale sociale, dei soci e dei creditori della società conferitaria.

La data di riferimento della stima è il ____________________. Il valore attribuito al bene è pertanto da intendersi riferito alla situazione economica, giuridica e di mercato sussistente a tale data.

III. SOGGETTO CONFERENTE

Il Conferente è:

– denominazione / nominativo: ____________________
– forma giuridica (se del caso): ____________________
– sede / residenza: ____________________, via ____________________ n. ______
– C.F./P.IVA: ____________________

Il Conferente risulta proprietario del bene oggetto di stima in virtù di atto a rogito Notaio ____________________ in ____________________ del ____________________, rep. n. ______ / racc. n. ______, trascritto a ____________________ in data ____________________ ai nn. ____________________, come da documentazione acquisita e allegata.

IV. IL BENE OGGETTO DI CONFERIMENTO

L’oggetto della presente stima è il seguente bene immobile:

– tipologia (es.: unità abitativa / immobile commerciale / industriale / terreno edificabile / agricolo): ____________________
– ubicazione: Comune di ____________________ (____), via/piazza ____________________ n. ______
– dati catastali attuali:
– Catasto Fabbricati / Terreni del Comune di ____________________
– foglio ______, particella ______, subalterno/i ______, categoria ______, classe ______, consistenza ______, rendita catastale Euro ____________________

L’immobile comprende, se del caso, le seguenti pertinenze e accessori: ____________________ (es.: autorimessa, posti auto, aree scoperte pertinenziali, ecc.).

Situazione giuridica e vincoli

Sono state esaminate le visure ipotecarie ventennali rilasciate dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari di ____________________ in data ____________________, dalle quali risultano a carico dell’immobile i seguenti gravami / ovvero nessun gravame pregiudizievole: ____________________.

Sono stati inoltre verificati eventuali vincoli urbanistici, paesaggistici, storico-artistici o di altra natura, sulla base dei certificati e delle attestazioni rilasciati dagli uffici competenti e della documentazione tecnica esaminata.

Situazione edilizia e urbanistica

L’immobile risulta realizzato in forza di:

– titolo abilitativo edilizio (licenza/concessione/permesso di costruire) n. ______ rilasciato dal Comune di ____________________ in data ____________________;

eventuali successive varianti, sanatorie o condoni: ____________________.

È stata verificata, per quanto di competenza, la conformità tra lo stato di fatto dell’immobile e i titoli edilizi, nonché l’eventuale rilascio del certificato di agibilità/abitabilità n. ______ del ____________________.

V. DOCUMENTAZIONE ESAMINATA

Ai fini della presente relazione, il sottoscritto ha preso visione, tra l’altro, dei seguenti documenti:

– atto/i di provenienza dell’immobile;
– visure catastali e planimetrie aggiornate;
– visure ipotecarie;
– titoli edilizi e relativa documentazione;
– eventuali contratti di locazione in essere o altri rapporti giuridici gravanti sull’immobile;
– perizia/e tecnica/che di parte, ove esistenti;
– dati di mercato e informazioni tratte da osservatori immobiliari, OMI o banche dati di settore, relativi alla zona e alla tipologia di immobile in esame.

Tale documentazione è richiamata analiticamente nell’Allegato “A” alla presente relazione.

VI. CRITERI DI VALUTAZIONE ADOTTATI

L’art. 2465 c.c. richiede che la relazione di stima indichi i criteri di valutazione adottati e attesti che il valore attribuito al bene conferito non è inferiore a quello ad esso assegnato ai fini della determinazione del capitale sociale e dell’eventuale sovrapprezzo.

Nel rispetto di tale disposizione, il sottoscritto ha ritenuto di adottare, in via principale, il metodo del valore di mercato (approccio comparativo), integrato, ove opportuno, da considerazioni di tipo reddituale e/o del costo.

Il metodo comparativo si fonda sull’analisi dei prezzi di compravendita e delle richieste di mercato per immobili analoghi per tipologia, ubicazione, stato di conservazione e caratteristiche, nella medesima zona o in aree comparabili, con le opportune correzioni per le differenze riscontrate.

Qualora l’immobile risulti oggetto di locazione o comunque idoneo a produrre reddito, è stata svolta una verifica per mezzo del metodo reddituale, attraverso la capitalizzazione, a un saggio ritenuto congruo, dei canoni correnti o potenziali al netto delle spese ordinarie.

Per immobili particolari o di recente costruzione, è stato altresì considerato, come criterio di controllo, il metodo del costo di ricostruzione deprezzato, tenendo conto dei costi di costruzione o ricostruzione aggiornati, depurati dei deprezzamenti per vetustà, obsolescenza e stato manutentivo.

VII. METODOLOGIA APPLICATA E VERIFICHE SVOLTE

La valutazione è stata condotta attraverso:

– sopralluogo presso l’immobile in data ____________________, durante il quale sono stati rilevati stato manutentivo, finiture, dotazioni impiantistiche e caratteristiche edilizie generali;
– confronto tra lo stato di fatto e le planimetrie catastali e progettuali disponibili;
– analisi delle transazioni immobiliari recenti relative a immobili similari nell’area di riferimento, sulla scorta dei dati reperiti presso ____________________ (OMI, agenzie immobiliari, banche dati specialistiche, ecc.);
– verifica dei canoni di locazione praticati per immobili di analoga tipologia e zona, laddove rilevante;
– esame degli eventuali vincoli giuridici e urbanistici incidenti sulla commerciabilità o sull’utilizzabilità del bene.

Le risultanze di tali verifiche sono sintetizzate nella Parte descrittiva e nei prospetti allegati alla presente relazione.

VIII. DETERMINAZIONE DEL VALORE DI STIMA

Alla luce dei criteri e delle metodologie sopra illustrati, e sulla base dei dati raccolti, il sottoscritto ha determinato il valore di mercato dell’immobile alla data del ____________________ come segue (valori esemplificativi da sostituire):

– valore di mercato di riferimento al mq / mq comm.: Euro ____________;
– superficie commerciale/utile considerata: ________ mq;
– valore lordo teorico: Euro ____________________;
– eventuali aggiustamenti per stato manutentivo, posizione, vincoli o altre caratteristiche particolari: Euro ____________________ (±);
– valore finale di stima: Euro ____________________ (in lettere: ____________________).

L’eventuale applicazione del metodo reddituale e/o del costo ha fornito valori coerenti all’interno di un intervallo ragionevole, confermando la congruità del valore determinato con il criterio principale.

Pertanto, il valore di stima del bene immobile oggetto di conferimento, alla data del ____________________, viene fissato in complessivi:

Euro ____________________ (____________________/00).

IX. CONCLUSIONI E ATTESTAZIONE AI SENSI DELL’ART. 2465 C.C.

Il sottoscritto, in qualità di esperto indipendente iscritto nel Registro dei Revisori Legali, dichiara di aver svolto l’incarico con diligenza, secondo i principi della tecnica estimativa generalmente riconosciuti e nel rispetto della normativa vigente.

A conclusione della presente relazione, attesto che:

– il valore del bene immobile conferito, determinato in Euro ____________________, non risulta inferiore al valore complessivo delle quote della società ____________________ S.r.l. che saranno emesse a fronte del conferimento medesimo, comprensive dell’eventuale sovrapprezzo;
– i criteri di valutazione adottati sono adeguati alla natura del bene e alle finalità della stima e sono stati applicati in modo coerente;
– non sono emerse, alla data della presente relazione, situazioni tali da incidere in modo significativo sulla commerciabilità o sul valore del bene, oltre a quanto già considerato nella valutazione.

Luogo ____________________, data ____________________

Il Perito / Revisore Legale

(firma)

X. NOTE FINALI (FACOLTATIVE)

La presente relazione di stima, composta da n. ______ pagine e n. ______ allegati, viene rilasciata in n. ______ originali, dei quali uno è destinato ad essere allegato all’atto di conferimento redatto dal Notaio ____________________ in ____________________.

Ogni utilizzo della presente perizia per finalità diverse da quelle espressamente indicate nella premessa dovrà essere previamente autorizzato per iscritto dal sottoscritto