Fac Simile Recesso Anticipato Contratto Locazione Commerciale

In questa pagina è possibile trovare un fac simile recesso anticipato contratto locazione commerciale da scaricare e compilare.

Recesso Anticipato Contratto Locazione Commerciale

Nel mondo delle locazioni commerciali il recesso anticipato non è una cortesia del proprietario, ma un diritto che la legge riconosce al conduttore in presenza di condizioni ben precise. La norma di riferimento è l’articolo 27, comma 8, della legge 392/1978: il conduttore può sciogliere prima del termine un contratto 6+6 (o 9+9 per attività alberghiere e assimilate) quando sopravvengano gravi motivi, comunicandolo al locatore con un preavviso di almeno sei mesi. Per gravi motivi s’intendono fatti oggettivi, estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili al momento della firma e tali da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione dell’attività in quei locali; non bastano mere scelte organizzative o flessioni fisiologiche del fatturato se non sono legate a eventi esterni qualificati. In pratica, chi intende recedere deve poter raccontare un nesso causale serio tra l’evento sopravvenuto e l’insostenibilità della permanenza, perché in caso di contestazione sarà quella la cartina di tornasole.

La forma della comunicazione conta quanto la sostanza. Il recesso si esercita con una dichiarazione unilaterale inviata al locatore per PEC o raccomandata, il termine di sei mesi decorre dalla data in cui il locatore la riceve, non da quando il conduttore la spedisce. Nel testo conviene richiamare espressamente l’articolo 27, comma 8, indicare la data di efficacia, descrivere in modo sintetico ma concreto i gravi motivi e preannunciare la riconsegna dell’immobile. Durante il preavviso il rapporto resta in piedi: canoni e oneri accessori vanno corrisposti sino alla data di efficacia, salvi diversi accordi. La chiusura si perfeziona con la riconsegna effettiva delle chiavi e con un verbale di riconsegna che fotografi lo stato dei luoghi e i contatori, perché la detenzione materiale incide sulla decorrenza di canoni e spese e perché la prova della restituzione evita contenziosi su danni e morosità.

Non c’è solo il canale legale. La stessa legge consente che le parti, nel contratto, prevedano un recesso convenzionale più favorevole per il conduttore, ad esempio una “break option” esercitabile dopo un certo periodo con preavviso anche diverso dai sei mesi. È un patto valido perché non peggiora la posizione del conduttore; non è invece legittimo un recesso “ad nutum” del locatore ante scadenza, salvo le ipotesi tipiche di diniego di rinnovo alla prima scadenza per i motivi tassativi di legge. In presenza di una clausola convenzionale ben scritta il conduttore non ha bisogno di provare i gravi motivi: gli basta rispettare tempi e modalità pattuiti, ed è qui che spesso si gioca la differenza tra un’uscita lineare e un contenzioso. Se nel contratto manca una clausola di favore, resta sempre il recesso per gravi motivi; se i fatti non raggiungono quella soglia, una soluzione negoziale (riduzione canone, cessione del contratto, subentro di un nuovo conduttore) è spesso il percorso più efficiente.

La cessione del contratto è un’alternativa da considerare prima del recesso, specie quando l’attività prosegue in forma di trasferimento d’azienda. L’articolo 36 della stessa legge ammette che il conduttore ceda il contratto insieme all’azienda senza bisogno del consenso del locatore, a condizione di comunicarglielo e di non arrecare pregiudizio; è uno strumento che consente di evitare i costi di un’uscita anticipata e preservare l’avviamento, fermo restando il diritto del locatore di opporsi solo per giustificati motivi. Se invece si percorre la via del recesso, va chiarito che l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale non spetta: quella tutela matura, di regola, nei casi in cui il rapporto cessa per iniziativa o per esigenze del locatore al termine della scadenza, non quando il contratto si chiude per scelta o per necessità del conduttore prima del termine.

Sul piano economico non esistono penali automatiche per il recesso legale ex articolo 27, comma 8; eventuali clausole che impongano somme a carico del conduttore per l’esercizio di quel diritto sono, in linea di massima, nulle perché peggiorative. Diverso è il caso del recesso convenzionale pattuito: un corrispettivo ragionevole, collegato alla maggior tutela concessa al conduttore rispetto alla legge, può reggere se non è sproporzionato e se la clausola è trasparente. In ogni ipotesi restano dovuti i canoni del preavviso, gli oneri accessori e il ripristino dei danni oltre l’uso normale; il deposito cauzionale va restituito al netto di quanto legittimamente trattenibile, preferibilmente con un prospetto che allinei voci, letture dei contatori e costi di ripristino effettivamente documentati.

Nel tracciato operativo la parola chiave è prova. Una comunicazione ben fatta, spedita nei tempi giusti e con contenuti verificabili, un verbale di riconsegna con fotografie e letture, un conto finale chiaro e il rilascio di quietanze sono gli strumenti che riducono il rischio di liti. Quando i gravi motivi si fondano su provvedimenti amministrativi o su eventi esterni che hanno inciso sull’utilizzabilità o sulla sostenibilità dell’immobile, allegare gli atti e i dati economici pertinenti rafforza la tenuta del recesso; quando invece le ragioni sono controverse, è prudente affiancare alla diffida una proposta transattiva o la ricerca di un subentrante, perché il giudizio sulla “gravità” è sempre concreto e poggia su elementi oggettivi e proporzionati.

La chiusura anticipata non deve lasciare strascichi nei registri e nei contratti accessori. Oltre al verbale, il conduttore dovrebbe coordinare la cessazione delle utenze, comunicare la variazione per eventuali tributi locali legati all’occupazione, aggiornare la propria posizione fiscale e camerale e curare, se esiste un vincolo di destinazione urbanistica o commerciale, che l’immobile sia effettivamente rimesso a disposizione del locatore libero da persone e cose. Il locatore, dal canto suo, ha interesse a formalizzare la riconsegna, a rimettere in efficienza i locali e a valutare la liberazione del deposito entro termini congrui, perché la sua inerzia può alimentare addebiti ingiustificati dopo la data di efficacia del recesso.

Esempio di Recesso Anticipato Contratto Locazione Commerciale

Modello 1 — Recesso del CONDUTTORE per gravi motivi (art. 27, c. 8, L. 392/1978)

Modello 2 — Recesso del LOCATORE per clausola di recesso convenzionale (da usare SOLO se prevista nel contratto)

Fac Simile Recesso Anticipato Contratto Locazione Commerciale Word da Scaricare

In questa sezione è presente un modello recesso anticipato contratto locazione commerciale da scaricare. Il modulo recesso anticipato contratto locazione commerciale compilabile messo a disposizione è in formato DOC, può quindi essere aperto e compilato utilizzando Word o un altro programma che supporta questo formato.

La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.

Una volta compilato, il fac simile recesso anticipato contratto locazione commerciale può essere convertito in PDF o stampato.

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