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Indice
Relazione Tecnica Accertamento Abuso Edilizio
La relazione tecnica di accertamento di abuso edilizio è un documento fondamentale nel procedimento di vigilanza urbanistica disciplinato dal D.P.R. n. 380 del 2001, comunemente noto come Testo Unico dell’Edilizia. Gli articoli 27 e 31 di questo decreto rappresentano il centro normativo dell’attività di accertamento e repressione degli abusi e impongono alla pubblica amministrazione un obbligo preciso di intervento ogni volta che venga riscontrata un’irregolarità edilizia.
Il procedimento prende avvio nella maggioranza dei casi con un sopralluogo sul posto. La competenza per l’acquisizione dei fatti e degli elementi necessari alla repressione dell’abuso edilizio spetta ai tecnici comunali e agli agenti della Polizia Municipale, come confermato dal Consiglio di Stato nella sentenza n. 2781 del 2011. Durante il sopralluogo i funzionari procedono a un esame diretto dei luoghi per confrontare lo stato di fatto dell’immobile con quanto risulta dai titoli abilitativi depositati presso gli uffici comunali. L’accertamento non si esaurisce in una semplice descrizione verbale di quanto riscontrato: è necessario eseguire rilievi fotografici e, quando occorre, rilievi planimetrici, avvalendosi eventualmente di ausiliari di polizia giudiziaria ai sensi dell’art. 348 del Codice di Procedura Penale. Tali rilievi vengono allegati al verbale di sopralluogo e ne costituiscono parte integrante.
Il verbale redatto e sottoscritto dagli agenti e dai tecnici del Comune a seguito del sopralluogo, attestante l’esistenza di manufatti abusivi, costituisce atto pubblico dotato di fede privilegiata fino a querela di falso ai sensi dell’art. 2700 del Codice Civile. Questo significa che quanto certificato nel documento fa piena prova delle circostanze di fatto accertate, sia per quanto riguarda lo stato attuale dei luoghi sia per lo stato preesistente. Si tratta di un valore probatorio particolarmente elevato, che può essere contestato soltanto attraverso il procedimento di querela di falso.
La relazione tecnica deve contenere tutti gli elementi necessari a qualificare correttamente l’intervento riscontrato. Il giudice, e analogamente l’amministrazione, deve innanzitutto accertare l’intervento nella sua integrale sussistenza e consistenza, poi qualificarlo ai sensi degli articoli 3 e 6 del D.P.R. n. 380/2001, e infine verificare se per la sua realizzazione fosse necessario un titolo edilizio. Per questo motivo la relazione deve indicare con precisione la natura, le dimensioni e le caratteristiche delle opere rilevate, l’ubicazione e i dati catastali dell’immobile, nonché i riferimenti ai titoli abilitativi eventualmente presenti negli archivi comunali. Va inoltre accertata la destinazione urbanistica dei luoghi allegando un estratto dello strumento urbanistico vigente per l’area interessata, verificando anche la conformità delle opere allo strumento urbanistico, al regolamento edilizio e alla normativa urbanistica in generale.
Un aspetto di particolare rilievo riguarda le conseguenze dell’accertamento. L’attività repressiva degli abusi edilizi è definita dalla giurisprudenza come un’attività vincolata e tassativa, che non richiede alcuna valutazione comparativa tra l’interesse pubblico e quello privato: è sufficiente accertare la violazione della legalità perché scatti l’obbligo di ripristino. Una volta accertata l’esecuzione di opere in assenza di permesso di costruire o in totale difformità dal titolo abilitativo, l’amministrazione comunale non è tenuta a verificare la sanabilità delle stesse in sede di vigilanza. Il provvedimento sanzionatorio, tipicamente l’ordinanza di demolizione, può quindi essere emesso sulla base del solo accertamento della difformità.
Sempre secondo la giurisprudenza consolidata, l’ordinanza di demolizione costituisce un provvedimento vincolato rispetto al quale non è richiesto alcun apporto partecipativo del privato, e la comunicazione di avvio del procedimento non è necessaria quando il provvedimento risulti adeguatamente motivato. Però, il Decreto Salva Casa (D.L. n. 69/2024) ha introdotto novità importanti, in particolare con il nuovo art. 36 bis del D.P.R. 380/2001, che prevede una procedura semplificata di accertamento di conformità per la regolarizzazione di opere edilizie realizzate con parziale difformità o variazioni essenziali rispetto al titolo abilitativo. Le opere possono essere sanate solo se conformi ai regolamenti urbanistici vigenti al momento della richiesta e alla disciplina tecnica in vigore all’epoca della loro esecuzione.
È importante ricordare che l’abusivismo edilizio viene spesso accertato molto tempo dopo l’effettiva esecuzione dei lavori, e che a rispondere del reato rimane il proprietario dell’immobile. Per questo motivo è sempre consigliabile, prima di intraprendere qualsiasi intervento edilizio, rivolgersi a tecnici professionisti abilitati che possano verificare la necessità dei titoli abilitativi e garantire la piena conformità delle opere alla normativa vigente.
Esempio di Relazione Tecnica Accertamento Abuso Edilizio
Di seguito è possibile trovare un esempio di relazione tecnica accertamento abuso edilizio.
COMUNE DI ________________________________________ Provincia di ________________________________________ Settore/Area: Urbanistica e Gestione del Territorio Sportello Unico per l’Edilizia Prot. n. ______________ Data: ____________________
RELAZIONE TECNICA DI ACCERTAMENTO DI ABUSO EDILIZIO (ai sensi degli artt. 27 e ss. del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380)
Pratica n. ______________ Riferimento segnalazione/esposto prot. n. ______________ del ____________________
PREMESSA E OGGETTO DELL’ACCERTAMENTO
Il sottoscritto __________________________________________________, in qualità di tecnico dello Sportello Unico per l’Edilizia / Ufficio Controlli Edilizi / Ufficio Tecnico Comunale del Comune di ________________________________________, iscritto all’Ordine/Collegio dei __________________________________________ della Provincia di __________________________________________ al n. , a seguito di segnalazione pervenuta in data ____________ prot. n. ______________ / d’ufficio / su richiesta della Polizia Municipale, ha effettuato un sopralluogo tecnico in data ____________ presso l’immobile sito in questo Comune, in Via/Località __________________________________________ n. ______, per l’accertamento della regolarità urbanistico-edilizia delle opere ivi presenti e relaziona quanto segue.
IDENTIFICAZIONE DELL’IMMOBILE
L’immobile oggetto del presente accertamento è ubicato nel Comune di __________________________________________, Via/Piazza/Località __________________________________________ n. ____, piano ____, interno __, ed è distinto in catasto come segue: Foglio __________ Mappale/Particella __________ Sub. __________ Categoria catastale __________ Classe __________. L’immobile ricade in zona urbanistica __________________________________________ del vigente strumento urbanistico generale (P.R.G./P.U.C./P.G.T.) approvato con delibera n. ______________ del ____________. La destinazione d’uso prevista dallo strumento urbanistico è __________________________________________. L’area risulta soggetta ai seguenti vincoli: __________________________________________ (indicare eventuali vincoli paesaggistici, idrogeologici, sismici, storico-artistici, ambientali, di inedificabilità o altri vincoli).
TITOLARITÀ E SOGGETTI INTERESSATI
Proprietario dell’immobile: Sig./Sig.ra ______________________________________, nato/a a __________________________________________ il ________________, residente in __________________________________________ Via __________________________________________ n. ______, C.F. __________________________________________.
Eventuali altri soggetti responsabili: Sig./Sig.ra ______________________________________, nato/a a __________________________________________ il ________________, residente in __________________________________________ Via __________________________________________ n. ______, C.F. __________________________________________, in qualità di __________________________________________ (committente/esecutore dei lavori/direttore dei lavori/progettista).
TITOLI EDILIZI ESISTENTI
Dalla ricerca effettuata presso gli archivi comunali risultano i seguenti titoli abilitativi riferiti all’immobile in oggetto: __________________________________________ (indicare licenza edilizia, concessione edilizia, permesso di costruire, DIA, SCIA, CILA, con relativi numeri, date di rilascio/deposito e oggetto dell’intervento autorizzato). In particolare si riporta quanto segue: __________________________________________. In alternativa, dagli archivi comunali non risulta alcun titolo abilitativo riferito all’immobile ovvero alle opere oggetto del presente accertamento.
SVOLGIMENTO DEL SOPRALLUOGO
Il sopralluogo è stato eseguito in data ____________________ con inizio alle ore : e termine alle ore :, unitamente a __________________________________________ (indicare personale di Polizia Municipale, altri tecnici comunali o ausiliari di P.G. eventualmente presenti, con nome, cognome e qualifica). Al momento del sopralluogo era presente il Sig./Sig.ra __________________________________________, nella qualità di __________________________________________ (proprietario/occupante/delegato), al quale è stato comunicato il motivo dell’accesso. L’immobile si presentava nelle seguenti condizioni generali: __________________________________________ (indicare se cantiere attivo, lavori ultimati, immobile occupato o disabitato, stato di conservazione). Il sopralluogo è stato documentato mediante rilievo fotografico composto da n. ______ fotografie (allegate alla presente relazione) e rilievo planimetrico/metrico (allegato alla presente relazione).
STATO DI FATTO E DESCRIZIONE DELLE OPERE RISCONTRATE
A seguito del sopralluogo effettuato è stato riscontrato quanto segue. __________________________________________
(Descrivere in modo analitico e dettagliato tutte le opere riscontrate, indicando per ciascuna: natura dell’intervento, consistenza dimensionale con misure in metri lineari, superficie in mq e volume in mc, materiali costruttivi impiegati, ubicazione nell’immobile, stato di esecuzione, destinazione d’uso attuale. Operare il confronto con lo stato autorizzato rilevando tutte le difformità riscontrate rispetto ai titoli abilitativi esistenti o la totale assenza di titolo abilitativo.)
QUALIFICAZIONE GIURIDICA DELL’INTERVENTO
Le opere sopra descritte, valutate nella loro integrale sussistenza e consistenza ai sensi degli artt. 3 e 6 del D.P.R. n. 380/2001, sono qualificabili come __________________________________________ (indicare: nuova costruzione / ristrutturazione edilizia / manutenzione straordinaria / restauro e risanamento conservativo / ampliamento / cambio di destinazione d’uso / altro). Tali opere risultano essere state realizzate: in assenza di permesso di costruire / in totale difformità dal permesso di costruire n. ______________ del ____________________ / in parziale difformità dal permesso di costruire n. ______________ del ____________________ / con variazioni essenziali rispetto al titolo abilitativo / in assenza di SCIA / in difformità dalla SCIA n. ______________ del ____________________ / in assenza di CILA. Le opere realizzate configurano pertanto una violazione delle disposizioni di cui all’art. ______ del D.P.R. n. 380/2001, nonché delle seguenti ulteriori disposizioni normative: __________________________________________ (indicare eventuali violazioni di norme regionali, regolamento edilizio comunale, norme tecniche di attuazione del P.R.G., vincoli paesaggistici, norme antisismiche, distanze tra fabbricati, altezze massime, rapporti di copertura, indici di edificabilità, ecc.).
CONFORMITÀ URBANISTICA
Le opere riscontrate risultano conformi / non conformi alle previsioni dello strumento urbanistico vigente, in quanto __________________________________________. Con riferimento alla zona urbanistica __________________________________________ in cui ricade l’immobile, i parametri urbanistici previsti sono i seguenti: indice di fabbricabilità __________, rapporto di copertura __________, altezza massima ml __________, distanza dai confini ml __________, distanza tra fabbricati ml __________. I parametri riscontrati a seguito dell’intervento abusivo risultano essere: __________________________________________.
VINCOLI E NORME SPECIALI
L’area su cui insiste l’immobile risulta sottoposta a vincolo paesaggistico ai sensi del D.Lgs. n. 42/2004: sì / no. In caso affermativo, le opere sono state realizzate in assenza della prescritta autorizzazione paesaggistica / in difformità dall’autorizzazione paesaggistica n. ______________ del ____________________. L’area risulta classificata in zona sismica ________ e le opere risultano realizzate in assenza della prescritta autorizzazione sismica / del deposito del progetto strutturale ai sensi degli artt. 83 e ss. del D.P.R. n. 380/2001: sì / no. Ulteriori vincoli violati: __________________________________________.
DOCUMENTAZIONE ALLEGATA
Alla presente relazione si allegano i seguenti documenti: documentazione fotografica composta da n. ______ immagini numerate e con didascalia; rilievo planimetrico dello stato di fatto; estratto di mappa catastale; estratto dello strumento urbanistico generale con individuazione dell’area; copia dei titoli abilitativi reperiti presso gli archivi comunali; eventuali ulteriori documenti: __________________________________________.
CONCLUSIONI
Sulla base di quanto esposto nella presente relazione, il sottoscritto tecnico accerta che presso l’immobile sito in Via/Località __________________________________________ n. ______ del Comune di __________________________________________, di proprietà del Sig./Sig.ra __________________________________________, sono state realizzate opere edilizie in assenza di titolo abilitativo / in totale difformità dal permesso di costruire n. ______________ / in parziale difformità dal permesso di costruire n. ______________ / con variazioni essenziali rispetto al titolo abilitativo, in violazione degli artt. __________ del D.P.R. n. 380/2001 e delle seguenti ulteriori disposizioni: __________________________________________. Le opere abusive consistono sinteticamente in: __________________________________________. Si rimette pertanto il presente accertamento al Dirigente del Settore competente / al Responsabile del procedimento per l’adozione dei provvedimenti sanzionatori previsti dalla normativa vigente, ai sensi degli artt. 27, 31, 33, 34 del D.P.R. n. 380/2001 (indicare gli articoli pertinenti al caso specifico) e per ogni ulteriore adempimento di competenza, ivi compresa l’eventuale trasmissione degli atti all’Autorità Giudiziaria ai sensi dell’art. 44 del D.P.R. n. 380/2001.
__________________________________, lì ____________
Il Tecnico accertatore
(Qualifica professionale e timbro)
(Firma)
Visto del Dirigente/Responsabile del Servizio
(Firma e timbro)
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