Fac Simile Scrittura Privata Per Cessione Quota Immobile

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Scrittura Privata Cessione Quota Immobile

Quando si vuole acquisire la quota di un immobile, la tentazione, talvolta, è di redigere una scrittura privata fra venditore e acquirente e considerare concluso l’affare. La legge, però, è netta: il trasferimento di un diritto reale su un bene immobile, anche se riguarda una porzione ideale del bene e non l’intero, deve risultare da un atto pubblico. Significa che il contratto dev’essere stipulato davanti a un notaio, il quale ne accerta l’identità delle parti, ne controlla la conformità alle norme vigenti, lo inserisce nel proprio repertorio e lo rende idoneo alla successiva trascrizione nei registri immobiliari. Solo la trascrizione, infatti, rende opponibile a chiunque il passaggio di proprietà; senza di essa la quota continua a risultare formalmente intestata al vecchio titolare, con il rischio che eventuali creditori o altri aventi causa possano ignorare, o addirittura vanificare, l’accordo privato.

La scrittura privata non è del tutto priva di utilità: può servire come contratto preliminare, il compromesso. In questa veste non realizza ancora il trasferimento del diritto, ma crea un vincolo obbligatorio tra le parti. Chi sottoscrive si impegna a comparire in un momento successivo dal notaio e a perfezionare la compravendita definitiva alle condizioni fissate fin da subito, prezzo, modalità di pagamento, data entro cui rogitare, eventuali penali per il ritardo. Il compromesso può obbligare entrambe le parti o, se redatto in forma unilaterale, soltanto il promittente venditore o il promissario acquirente; in ogni caso costituisce titolo per ottenere, se occorre, una sentenza che tenga luogo dell’atto non concluso, ma non basta a far nascere la titolarità della quota.

Quando al momento del preliminare si versa una somma di denaro, le parti possono stabilire che abbia funzione di anticipo sul prezzo oppure di caparra confirmatoria. Nel primo scenario quella somma verrà imputata direttamente al corrispettivo finale; nel secondo svolgerà la funzione di garanzia: se chi ha versato la caparra si rende inadempiente, la perderà, mentre se è l’altra parte a sottrarsi all’obbligo dovrà restituirla raddoppiata. Anche queste pattuizioni, pur negoziate in scrittura privata, restano nel campo degli effetti obbligatori e non influiscono sulla titolarità del bene.

Fino al giorno in cui le parti siederanno davanti al notaio per il rogito, la quota rimane, dunque, intestata al precedente proprietario. Questo comporta conseguenze concrete: l’eventuale usufruttuario continua a essere legittimato alla riscossione dei frutti; le spese straordinarie deliberate dal condominio restano, verso terzi, in capo al titolare iscritto nei registri; i creditori che colpissero l’immobile con un’ipoteca troverebbero ancora l’originario debitore come intestatario. Per questo motivo la scrittura privata non offre garanzie di pubblicità e di tutela verso terzi: funziona soltanto tra chi la sottoscrive, come promessa di stipulare in seguito l’atto pubblico.

In conclusione, non basta la scrittura privata per acquistare la quota di un immobile. Serve l’atto notarile, unico titolo idoneo alla trascrizione e, quindi, al trasferimento effettivo del diritto reale. La scrittura privata resta comunque uno strumento utile a fissare i termini dell’accordo preliminare, a bloccare l’operazione e a distribuire in anticipo rischi, impegni e caparre, ma non sostituisce il rogito. Finché quest’ultimo non viene firmato e trascritto, la proprietà – o la quota di essa – continua a restare formalmente e giuridicamente nelle mani del cedente.

Esempio di Scrittura Privata Per Cessione Quota Immobile

Di seguito è possibile trovare un esempio di scrittura privata per cessione quota immobile.

TRA

Sig./Sig.ra ________________________________________, nato/a a ___________________ il _______________, codice fiscale ______________________________, residente in __________________________________________ (di seguito, “Promittente Venditore”)

Sig./Sig.ra ________________________________________, nato/a a ___________________ il ______________, codice fiscale ______________________________, residente in __________________________________________ (di seguito, “Promissario Acquirente”)

PREMESSO CHE

-Il Promittente Venditore è comproprietario, per la quota di /100 (____ %) dell’immobile sito in ______________________________, via/piazza __________________ n. ___, censito al Catasto Fabbricati del Comune di __________________, foglio ___, particella ___, subalterno ___, categoria ___, classe ___, consistenza __________, rendita € __________ (di seguito, “Immobile”).

-Il Promittente Venditore intende cedere al Promissario Acquirente l’intera quota sopra indicata;

-Le parti, con la presente scrittura, intendono vincolarsi a stipulare il conseguente atto pubblico di compravendita,

SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE

Art. 1 – Oggetto
Il Promittente Venditore si obbliga a vendere e il Promissario Acquirente si obbliga ad acquistare la quota di proprietà indicata in premessa, alle condizioni che seguono, restando inteso che la proprietà (quota) si trasferirà solo con rogito notarile.

Art. 2 – Prezzo
Il prezzo convenuto per la quota è fissato in € _____________________ (euro ____________________________), da corrispondersi come segue:
a) € _____________________ versati oggi a titolo di O caparra confirmatoria / O acconto prezzo (barrare la voce che ricorre);
b) il residuo di € _____________________ sarà pagato all’atto notarile mediante _________________________________.

Art. 3 – Termini per il rogito
Le parti si impegnano a comparire dinanzi al notaio di fiducia del O Promissario Acquirente / O Promittente Venditore (barrare) entro il _______________ oppure altra data fissata d’accordo tra loro con preavviso scritto di almeno 15 giorni.

Art. 4 – Condizioni e garanzie
Il Promittente Venditore dichiara:
– che la quota è libera da ipoteche, pignoramenti, trascrizioni pregiudizievoli (salvo quanto segue: ______________________________);
– che l’Immobile è conforme alle norme urbanistiche e catastali, salvo quanto già segnalato in allegato “A”;
– di assumere a proprio carico ogni spesa e adempimento necessario alla libera disponibilità della quota entro la data del rogito.

Art. 5 – Possesso e frutti
Il possesso della quota e i relativi frutti (canoni di locazione, oneri e spese condominiali) saranno trasferiti dal giorno del rogito. Eventuali spese straordinarie deliberate prima di tale data restano a carico del Promittente Venditore salvo diverso accordo.

Art. 6 – Inadempimento
In caso di inadempimento del Promissario Acquirente, O la caparra confirmatoria sarà trattenuta dal Promittente Venditore ai sensi dell’art. 1385 c.c. / O l’acconto sarà restituito (barrare a seconda della scelta all’art. 2).
In caso di inadempimento del Promittente Venditore, il Promissario Acquirente potrà domandare la restituzione del doppio della caparra ovvero l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.

Art. 7 – Spese
Le spese della presente scrittura (registro e bollo) sono a carico ______________________; quelle del futuro atto notarile saranno ripartite secondo legge, salvo diverso accordo stipulando il rogito.

Art. 8 – Registrazione
La presente scrittura verrà registrata presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni a cura del ________________________, le cui spese saranno poste a carico ________________________.

Art. 9 – Elezione di domicilio, comunicazioni
Per ogni comunicazione le parti eleggono domicilio ai recapiti sopra indicati. E-mail / PEC per notifiche:
– Venditore: ______________________________________
– Acquirente: _____________________________________

Art. 10 – Foro competente
Per ogni controversia derivante dal presente contratto è competente in via esclusiva il Foro di __________________________, fatti salvi i casi di foro inderogabile del consumatore.

Letto, approvato e sottoscritto.

Luogo __________________________ Data _______________

Il Promittente Venditore __________________________

Il Promissario Acquirente _________________________