Fac Simile Contratto Preliminare di Compravendita di Immobile in Costruzione

Tra
la società ……, con sede a …… (……) in via …… n. ……, cap ……, codice fiscale e partita Iva ……, nella persona del suo legale rappresentante sig. ……. (di seguito più brevemente denominata “Promittente venditore”)
e
il sig. ……., nato a …… il …… (……) e residente a …… (……) in via …… n. ……, codice fiscale…… (di seguito più brevemente denominato “Promissario acquirente”)

premesso che

• il Promittente venditore ha la piena e libera proprietà di un’area edificabile sita nel Comune di …… (……) in via …… n. ……, distinta al Catasto di detto Comune al foglio n. …… e mappali n. …… , il tutto come meglio precisato dall’atto di compravendita redatto dal notaio …… il ……;
• il Promittente venditore intende edificare, sull’area suddetta, un complesso immobiliare ad uso residenziale e relative pertinenze, come da progettazione architettonica che il Promissario acquirente dichiara di aver visto ed esaminato con attenzione;
• il Promissario acquirente è intenzionata ad acquistare, per sé o per ente o persona da nominare, una o più porzioni immobiliari del suddetto edificando complesso immobiliare;

tutto ciò premesso, si stipula e si conviene quanto segue

1) Premesse. Le premesse sono parte integrante del presente contratto.

2) Oggetto della compravendita. Il Promittente venditore promette di vendere al Promissario acquirente, che promette di acquistare per sé, ente, società e/o persona fisica da indicare al momento del rogito, le seguenti porzioni immobiliari da edificare a cura del Promittente venditore sull’area citata in premessa: ……
il tutto come meglio evidenziato nella planimetria allegata con la lettera A. La costruzione e le finiture delle porzioni immobiliari sopra descritte saranno eseguite in conformità alla descrizione tecnica (capitolato delle opere) che si allega con la lettera B e che entrambe le parti dichiarano di aver letto ed approvato.
La porzione immobiliare oggetto della compravendita è venduta a corpo e non a misura, con tutti i diritti e gli oneri conseguenti alla vendita frazionata dell’intero complesso immobiliare.
Le parti danno qui atto che le misure risultanti dal tipo planimetrico allegato sono indicative e non tassative e che potranno esservi delle differenze tra le planimetrie allegate e le risultanze definitive; tali eventuali differenze, che saranno definite dal Progettista o dalla Direzione Lavori sulla base di esigenze statiche o strutturali, dovranno peraltro consentire il normale utilizzo dell’unità oggetto di
compravendita e non dovranno rendere più difficile o svantaggioso il suo utilizzo.

3) Termine per l’atto definitivo ed effetti. La proprietà dell’Immobile si trasferisce al Promissario acquirente contestualmente all’atto definitivo di compravendita (rogito), che dovrà essere stipulato entro il ……. a cura del notaio scelto dal Promittente venditore, presso il quale sono depositati disegni e documenti relativi alla proprietà dell’intero complesso immobiliare.
Qualora il Promissario acquirente intenda avvalersi di un altro notaio, dovrà darne comunicazione al Promittente venditore con almeno un mese di anticipo, onde consentire allo stesso la riproduzione e la consegna di tutti i documenti necessari per l’atto; in tale caso il Promissario acquirente accetta fin da ora a proprio carico le spese per la riproduzione di tavole, disegni e documenti, forfetariamente quantificate in euro …… (……/00) oltre Iva.
La consegna dell’immobile potrà essere fatta a prescindere dall’avvenuta dichiarazione di abitabilità o di agibilità da parte del Comune.
Alla consegna della porzione immobiliare acquistata il Promittente venditore rilascia n. tre copie delle chiavi di ingresso; dalla data del rogito saranno a carico e a favore del Promissario acquirente gli oneri e i frutti relativi all’Immobile; la consegna e l’immissione in possesso dell’Immobile, con la consegna di n. tre copie delle chiavi, avviene contestualmente alla stipula del rogito.

4) Prezzo, caparra e modalità di pagamento. Il prezzo della compravendita di cui al punto 2) viene concordemente stabilito a corpo e non a misura e viene convenuto di comune accordo stabilito pari alla somma complessiva di euro …… (……/00) più Iva nella misura di legge. Il pagamento del prezzo viene concordato con le seguenti modalità:
– euro …… contestualmente alla sottoscrizione del presente contratto, a titolo di caparra confirmatoria (assegno bancario …… ag. ……, n. ……);
– euro …… alla formazione della prima soletta, a titolo di integrazione caparra confirmatoria (assegno bancario …… ag. ……, n. ……);
– euro …… alla formazione della seconda soletta, a titolo di integrazione caparra confirmatoria (assegno bancario …… ag. ……, n. ……);
– euro …… alla formazione del tetto, a titolo di integrazione caparra confirmatoria (assegno bancario …… ag. ……, n. ……);
– euro …… più Iva nella misura di legge, contestualmente all’atto definitivo di compravendita (rogito), da stipularsi entro e non oltre il ……, a titolo di saldo prezzo. Il saldo può avvenire mediante assegni circolari, contratto di mutuo stipulato dal Promissario acquirente ovvero accollo del mutuo fondiario stipulato dal Promittente venditore per la costruzione degli immobili citati in premessa.
Nel caso di accollo di un mutuo fondiario di corrispondente importo alle condizioni adottate dall’Istituto erogante scelto dal Promittente venditore,sono escluse dal prezzo di vendita (e quindi restano a carico del Promissario acquirente) le spese per commissioni, pratiche, tasse, competenze notarili, di frazionamento
ed ipotecario relative allo stesso mutuo; sono altresì escluse dal prezzo di vendita (e quindi restano a carico del Promissario acquirente) le spese per commissioni, pratiche, tasse, competenze notarili per la stipula dell’atto di compravendita.
Resta inteso che la responsabilità dell’ottenimento del mutuo suddetto non è assolutamente imputabile al Promittente venditore, per cui il mancato ottenimento, per qualsiasi motivo, del mutuo stesso, non esonera il Promissario acquirente dall’obbligo del pagamento al Promittente venditore della quota mutuata. Qualora il Promissario acquirente non usufruisse della sua quota di mutuo, ottenuta dal Promittente venditore, sarà cura di quest’ultima provvedere – per conto ed a spese del Promissario acquirente – allo svincolo ipotecario, in sede di frazionamento del mutuo, relativo alla parte di immobile oggetto del presente contratto.
Sono esclusi dal prezzo di vendita e sono espressamente a carico del Promissario acquirente gli allacciamenti di acqua, luce, telefono, gas e fognatura, gli oneri per accatastamento e frazionamento; talis pese sono forfetariamente quantificate in euro …… (……/00) oltre Iva. Sono parimenti esclusi e sono espressamente a carico del Promissario acquirente i premi e gli oneri per eventuali coperture
assicurative – volontarie o legali – nel caso in cui il Promittente venditore rilasci fideiussione o altra garanzia assicurativa a favore del Promittente venditore.

5) Modalità di esecuzione. Il Promittente venditore ha il diritto di apportare all’intero complesso quelle modifiche che fossero eventualmente imposte dalle Autorità Comunali o richieste dalla Direzione Lavori, mantenendo comunque inalterato il valore complessivo delle opere. il Promittente venditore ha, inoltre, il diritto di esporre cartelli pubblicitari sulle parti comuni per la vendita e la locazione dei locali fino ad avvenuto totale collocamento degli appartamenti e delle altre opere costruite all’interno del complesso immobiliare. il Promissario acquirente dichiara di rimettersi fin d’ora a quanto verrà stabilito dal Promittente venditore a mezzo del proprio tecnico incaricato, accettando il suo operato e rimossa ogni eccezione, per quanto segue:
a) frazionamento catastale dell’intero complesso immobiliare;
b) descrizione tecnica ed identificazione delle porzioni immobiliari oggetto della presente vendita;
c) delimitazioni del cortile e dei confini con le relative servitù attive e passive, derivanti anche dalla vendita frazionata dell’intero complesso, rinunciando fin d’ora a qualsiasi eccezione per l’eventuale modifica delle parti comuni, purché non vengano pregiudicati l’uso ed il godimento dalle porzioni immobiliari qui promesse in vendita.
Per la formazione del Regolamento del condominio, il Promissario acquirente fin d’ora conferisce esplicita ed irrevocabile procura al Promittente venditore di determinare le parti comuni, al fine di realizzare una maggiore economia di gestione insindacabile del Promittente venditore. Il Promittente venditore si riserva comunque il diritto di sfruttare come meglio crede l’eventuale edificabilità residua del terreno di sua proprietà, sempre che le relative opere siano regolarmente approvate dall’Autorità Comunale.
L’Amministrazione del condominio spetterà al Promittente venditore, o a persona od ente da essa designata, fino alla totale vendita dell’intero complesso; in seguito provvederà in merito l’assemblea dei condomini che sarà convocata dalla medesima. Finché l’Amministrazione sarà tenuta dal Promittente venditore, il suo operato sarà quello di un mandatario di tutti i condomini per cui la firma del presente preliminare equivale a procura irrevocabile.
Per tutto quanto sopra descritto e disposto e che andrà a perfezionarsi negli atti di vendita, nessun compenso od indennizzo o pretesa di sorta, per nessun titolo o ragione, spetterà al Promissario acquirente, essendosi di tutto già tenuto conto e conguagliato nel prezzo a forfait come appresso pattuito per la presente scrittura.
Eventuali varianti edilizie dovranno essere richieste dal Promissario acquirente per iscritto, fermo restando che l’esecuzione delle varianti stesse dovrà avvenire esclusivamente a cura del Promittente venditore la quale, peraltro, avrà la facoltà di accogliere o meno la richiesta e ciò a suo insindacabile giudizio. Le spese relative a tali varianti, comprese gli oneri finanziari per il ritardo che tali opere
comportassero in ordine al completamento dei locali, dovranno essere pagate per intero prima della realizzazione delle stesse.

6) Obbligazioni e dichiarazioni del Promissario acquirente. Il Promissario acquirente dichiara di accettare che le misure risultanti dal tipo planimetrico allegato sono indicative e non tassative, e che potranno esservi delle differenze tra le planimetrie allegate e le risultanze definitive, rinunciando fin da ora alla rescissione del contratto e/o al rimborso dei danni per tali differenze.
Il Promissario acquirente dichiara altresì di accettare che la consegna dell’immobile potrà essere fatta a prescindere dall’avvenuta dichiarazione di abitabilità o di agibilità da parte del Comune.
Il Promissario acquirente dichiara infine che per la conclusione della compravendita si è avvalso dell’intervento, quale mediatore ai sensi degli artt. 1754 ss. c.c., del seguente agente immobiliare: …… .

7) Obbligazioni e dichiarazioni del Promittente venditore. Il Promittente venditore dichiara che l’Immobile è di sua piena proprietà e si impegna a cederlo libero da cose e persone, pesi e vincoli, ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli, ad eccezione dell’ipoteca per il mutuo fondiario.
Il Promittente venditore si impegna poi ad ottenere la dichiarazione di abitabilità o di agibilità da parte del Comune, senza però assumere alcuna responsabilità circa la data del rilascio.
II Promittente venditore si impegna altresì a comunicare alla controparte la data fissata per il rogito con almeno venti giorni di preavviso.
Il Promittente venditore dichiara infine che per la conclusione della compravendita si è avvalso dell’intervento, quale mediatore ai sensi degli artt. 1754 ss. c.c., del seguente agente immobiliare: ……

8) Trattamento dei dati personali (privacy). Ai sensi del D.Lgs. 196/2003 e successive modifiche ed integrazioni, il Promittente venditore informa, anche per conto degli altri autonomi titolari del trattamento dei dati coinvolti, che utilizzerà i dati del Promissario acquirente – ricevuti dallo stesso o da terzi – per l’adempimento delle obbligazioni contrattuali nascenti dal presente contratto, ivi inclusa la gestione dei crediti; il conferimento dei dati ha pertanto natura obbligatoria ed un eventuale rifiuto comporta inadempimento contrattuale da parte del Promissario acquirente. I dati, incluso quelli sensibili eventualmente necessari, verranno comunicati agli istituti di credito ed alle società finanziarie per l’erogazione di mutui per l’acquisto dell’immobile, ai notai incaricati della predisposizione dell’atto definitivo di compravendita, ai professionisti con cui il Promittente venditore collabora per l’assolvimento degli obblighi contabili e di fatturazione, agli Enti pubblici
che per legge abbiano diritto a farne richiesta. La diffusione dei dati può avvenire esclusivamente in forma aggregata ed anonima, per finalità statistiche. Al Promissario acquirente spettano in ogni caso i diritti di cui all’art. 7 del D.Lgs. 196 citato; anche le richieste di terzi ai sensi ti tale art. 7 possono comportare a carico del Promissario acquirente l’obbligo di comunicare i dati del Promissario acquirente.
Il trattamento dei dati include anche la possibilità di archiviare gli stessi oltre i limiti prescrizionali, ovvero di distruggerli anche prima degli stessi e senza obbligo di preavviso o di comunicazione al Promissario acquirente.

9) Disposizioni finali. Il presente contratto estingue e sostituisce qualsiasi eventuale precedente accordo fra le parti e avente analogo oggetto. Eventuali modifiche al presente contratto hanno effetto solo se confermate per iscritto. Per quanto non disciplinato dal presente contratto, si fa espresso richiamo alle norme del Codice Civile che disciplinano la vendita di beni immobili.
Le spese di registrazione del presente contratto sono a carico della parte che ne faccia richiesta ovvero a carico della parte che, a causa della sua inadempienza, costringa l’altra alla registrazione.
Le spese relative alla stipula dell’atto definitivo di compravendita e sue consequenziali, ivi incluse imposte e tasse,saranno a totale carico del Promissario acquirente.

10) Controversie e Foro competente. Le controversie che dovessero sorgere all’applicazione del presente contratto, o comunque connesse all’esecuzione, interpretazione o violazione del medesimo, sono devolute alla esclusiva giurisdizione
del Foro di ……..

Letto, firmato e sottoscritto.
Luogo ……., data ……..
Il Promittente venditore
Il Promissario acquirente

Si sottoscrivono espressamente e si intendono specificamente approvate, a norma degli articoli 1341 e 1342 del codice civile, le condizioni di cui agli articoli 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9 e 10.
Il Promittente venditore
Il Promissario acquirente