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Indice
Atto di Costituzione di Diritto di Superficie
In base a quanto stabilito dall’ art. 952 c.c., Il proprietario (concedente) può costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri (superficiario o concessionario) che ne acquista la proprietà (934, 1350, 2643).
Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo
Dalla lettura di tale norma si evince che la proprietà superficiaria è il diritto di fare o di mantenere una costruzione sopra o sotto il suolo altrui, acquistandone la proprietà. L’accessione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario. Sappiamo che per legge, il proprietario di un fondo diventa proprietario di tutto ciò che sorge sopra o sotto di esso.
La superficie è un’eccezione a tale regola poiché è uno di quei casi in cui la legge ammette la dissociazione tra proprietà del suolo e ciò che vi è edificato sopra o sotto.
Come precedentemente discusso nei paragrafi passati, il diritto di superficie può essere acquisito tramite due modalità distinte: a titolo originario, che avviene all’atto di prima registrazione del diritto, o a titolo derivativo.
In dettaglio, nella seconda circostanza, ossia quando il diritto di superficie è acquisito a titolo derivativo, la procedura si concretizza attraverso una convenzione specifica. Questa convenzione prende la forma di un contratto finalizzato esplicitamente alla modificazione o al trasferimento del diritto di superficie precedentemente esistente. Per assicurare la validità legale di tale contratto, è imperativo che esso sia redatto come atto pubblico oppure come scrittura privata autenticata, in conformità con le disposizioni normative che regolano tali materie. Più specificamente, il contratto non solo deve seguire le norme formali, ma deve anche essere sottoposto a trascrizione negli appositi registri pubblici, come espressamente previsto dall’articolo 2643, numero 2) del codice civile. Tale trascrizione è essenziale per garantire la pubblicità del diritto e proteggere le parti coinvolte nel trasferimento.
Il diritto di superficie regola la possibilità di avere la titolarità di alcune parti di un immobile senza possederne la proprietà completa. Questo diritto può applicarsi a diverse situazioni: può riguardare esclusivamente il terreno non edificato, comunemente noto come suolo nudo, oppure il terreno accompagnato da una struttura costruita sopra di esso, come nel caso di sopraelevazioni. Nel dettaglio, quando si parla di sopraelevazioni si intende la costruzione di elementi architettonici aggiuntivi sopra un edificio esistente, operazione che deve seguire norme e regolamenti specifici per garantire la sicurezza e l’integrità sia della nuova struttura sia di quella originaria. Le costruzioni che rientrano nel diritto di superficie devono soddisfare criteri ben definiti: devono essere innanzitutto il risultato di un intervento umano, quindi non elementi naturali. È essenziale che queste strutture siano considerate beni immobili, conforme alla definizione data dall’articolo 812 del codice civile. Inoltre, devono essere classificate come beni suscettibili di accessione, secondo quanto stabilito dall’articolo 934 del codice civile, ossia devono poter essere integrate in modo duraturo al suolo. Va notato che non tutti gli elementi architettonici sono inclusi nel diritto di superficie. Infatti, parti sospese degli edifici, quali terrazze e balconi, non sono considerate idonee in quanto non soddisfano i criteri di immobilità e di accessione permanente richiesti. Analogamente, sono esclusi dalla definizione di superficie anche gli elementi elencati nel secondo comma dell’articolo 812 del codice civile, anche se questi possano essere assimilati ai beni immobili per alcune caratteristiche.
Esempio Atto di Costituzione di Diritto di Superficie
Di seguito è possibile trovare un esempio di atto di costituzione diritto di superficie.
ATTO DI COSTITUZIONE DEL DIRITTO DI SUPERFICIE
REPUBBLICA ITALIANA
L’anno …., il giorno …. del mese di …., nel mio studio sito in …. nella via …. n. …., dinanzi a
me Dott. …., Notaio in …., iscritto nel Collegio Notarile di …., senza la presenza dei testimoni,
alla quale le parti sotto indicate, di pieno accordo tra loro e con il mio consenso, hanno rinunciato,
sono comparsi il sig. …., nato a …. il …., codice fiscale …., residente in …. nella via …. n. …., e
il sig. …., nato a …. il …., codice fiscale …., residente in …. nella via …. n. ….
Detti comparenti, della cui identità personale io Notaio sono certo, mi richiedono di ricevere il
presente atto con il quale convengono e stipulano quanto segue:
1) il sig. …., proprietario del terreno sito in …. in località …., contraddistinto in catasto al ….,
costituisce in favore del sig. ….il diritto di fare e mantenere sul predetto fondo, per la durata
di …. anni, un edificio, acquistandone la proprietà;
2) il prezzo pattuito per la costituzione del predetto diritto di superficie è di € … che verrà
corrisposto dal sig. …. secondo le seguenti scadenze e modalità: ….;
3) ai sensi dell’art. 953 c.c., allo scadere del termine come sopra fissato il diritto di superficie si
estinguerà e il sig. …. acquisterà per accessione la proprietà della costruzione, previo pagamento
della somma di € …. (oppure senza corresponsione di alcuna somma);
4) il sig. …. dichiara che il terreno oggetto del presente contratto non è gravato da trascrizioni o
iscrizioni pregiudizievoli per il superficiario;
5) le spese del presente atto vengono poste a carico di …
Io Notaio ho ricevuto il presente atto fatto in …., ove sopra, che viene firmato, infine, essendo
le ore …. e minuti …., dai comparenti e da me Notaio, previa lettura da me datane.
Consta l’atto di …. fogli, parte manoscritti da me Notaio e parte dattiloscritti da persona di mia
fiducia sotto la mia direzione.
Firma dei comparenti
Firma del Notaio
Modello Atto di Costituzione Diritto di Superficie Word
In questa sezione è presente un modello di atto di costituzione diritto di superficie editabile da scaricare. Il modulo atto di costituzione diritto di superficie compilabile messo a disposizione è in formato DOC, può quindi essere aperto e compilato utilizzando Word o un altro programma che supporta questo formato.
La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.
Una volta compilato, il fac simile atto di costituzione diritto di superficie può essere convertito in PDF o stampato.
Fac Simile Atto di Costituzione Diritto di Superficie PDF Editabile
Di seguito viene proposto un fac simile atto di costituzione diritto di superficie PDF editabile.
