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Indice
Cessione Di Diritti Edificatori
L’ordinamento urbanistico italiano ammette da alcuni decenni, in modo ormai sistematico, la circolazione dei diritti edificatori, definiti anche crediti o volumetrie, ossia quella quota di capacità costruttiva che gli strumenti di pianificazione attribuiscono a un determinato suolo. La loro cessione ha assunto una valenza strategica in molte operazioni di trasformazione urbana, perché consente di scindere la facoltà di edificare dalla materiale utilizzazione del fondo sul quale tale facoltà origina, favorendo meccanismi di perequazione, compensazione e premialità che gli enti locali utilizzano per riequilibrare i carichi urbanistici, stimolare il recupero di aree dismesse o tutelare porzioni di territorio da vincoli ambientali. Dal punto di vista civilistico il titolo che veicola il diritto edificatorio rientra nella categoria dei beni immateriali, privo di corporeità ma dotato di autonomia economica e patrimoniale. Il legislatore ha recepito tale qualificazione inserendo, nel 2010, il n. 2-bis nell’articolo 2643 del codice civile: l’iscrizione nei registri immobiliari è oggi espressamente prevista “per gli atti costitutivi, modificativi o traslativi di diritti edificatori comunque denominati”.
Il presupposto giuridico di un trasferimento valido è l’esistenza di un titolo amministrativo che legittimi la formazione del volume, generalmente una convenzione urbanistica approvata dal comune o, in alcune regioni, l’iscrizione di un credito edilizio in un apposito registro comunale. Tale titolo deve essere efficace e capace di generare la volumetria nella misura indicata; se la convenzione scade, o se l’area di provenienza è gravata da contenzioso edilizio, il diritto non può circolare perché privo di attualità. Ne discende la necessità, per il cedente, di garantire non solo la titolarità ma anche la permanenza delle condizioni pianificatorie da cui il credito sorge. Spetta al notaio verificare l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata che ha disciplinato la perequazione, controllare la delibera del consiglio comunale o la determina dirigenziale che certifica il quantum e accertare che non siano decorsi i termini massimi di efficacia, fissati in dieci anni dall’articolo 11 del DPR 380/2001 salvo proroghe convenzionali.
La cessione, perché produca effetti reali opponibili ai terzi, richiede la forma notarile. È essenziale che l’atto descriva con precisione la provenienza della volumetria, l’indice matematico di formazione e il valore economico corrisposto, giacché l’Agenzia delle Entrate, nella prassi di registrazione, considera l’operazione una cessione onerosa di bene immobile ai fini delle imposte indirette. In assenza di un criterio statale unitario, la giurisprudenza di merito e le circolari regionali hanno stabilito che il corrispettivo si assoggetta a imposta di registro proporzionale, mentre le imposte ipotecaria e catastale, per il solo diritto edificatorio scorporato dal suolo, rimangono in misura fissa perché non comportano voltura di particelle. L’IVA è normalmente esclusa poiché il trasferimento ha per oggetto un diritto immobiliare non rientrante fra le operazioni imponibili, salvo che avvenga nell’esercizio di imprese costruttrici e con specifiche opzioni di imponibilità previste dall’articolo 10 del DPR 633/1972.
Dal lato urbanistico la cessione produce due effetti distinti: libera l’area di provenienza dal peso edificatorio, preservandone eventualmente la vocazione a verde o a standard pubblico, e attribuisce al fondo di destinazione la possibilità di accogliere maggior volume entro gli indici insediativi massimi ammessi. Per assicurare la tracciabilità dell’operazione, molte leggi regionali impongono l’annotazione del contratto nel registro comunale dei crediti edilizi. L’omissione non incide sulla validità civilistica, ma può comportare l’inefficacia amministrativa, ostacolando il successivo rilascio del permesso di costruire in capo al cessionario. È dunque prassi inserire nell’atto una clausola che impegna quest’ultimo a richiedere l’annotazione entro un termine solitamente breve, pena la risoluzione o il risarcimento.
Dal punto di vista delle garanzie la figura che si avvicina maggiormente è l’alienazione di bene altrui. Il cedente deve assicurare al cessionario che la volumetria esiste, è libera da vincoli e che l’amministrazione non l’ha riservata ad altro scopo. Una garanzia rafforzata è la previsione di clausole risolutive espresse: se l’ente pubblico nega il titolo edilizio per ragioni imputabili alla provenienza del credito, il contratto si scioglie e il corrispettivo torna nella sfera del cessionario. Analogo meccanismo riguarda l’evizione, totale o parziale, quando un terzo dimostri di possedere un migliore diritto sulla medesima volumetria oppure quando un provvedimento giudiziale annulli la convenzione generatrice dei crediti.
La cessione si colloca nel panorama più ampio delle tecniche perequative. Il trasferimento di volumetria è spesso collegato a obblighi di riqualificazione urbana: il proprietario di un’area vincolata a parco pubblico cede la capacità edificatoria a un operatore che la utilizza in un comparto di trasformazione, mentre il comune ottiene gratuitamente l’area a verde. In altri casi l’operazione assume forma di compensazione: la demolizione di edifici incongrui in zone agricole genera diritti che possono essere spostati in zone già antropizzate. Tali modelli organizzativi, nati nelle pianificazioni di città come Milano, Torino o Roma, sono stati recepiti da numerose leggi regionali, ciascuna delle quali fissa procedure, registri e talvolta coefficienti di riduzione per garantire che il saldo finale di carico urbanistico rimanga sostenibile.
L’atto notarile deve tenere conto di queste normative territoriali. In Lombardia, per esempio, la legge regionale 31/2014 prevede la registrazione del credito edilizio e la sua estinzione automatica al momento del rilascio del permesso di costruire. In Emilia-Romagna la legge 24/2017 distingue fra crediti generati da rigenerazione urbana e quelli derivanti da perequazione tradizionale, prevedendo diversi oneri di urbanizzazione. Il notaio deve menzionare i riferimenti normativi e inserire eventuali condizioni sospensive legate all’intervenuta iscrizione nel registro comunale, pena la mancata efficacia dell’atto nei rapporti con la pubblica amministrazione.
Un’ultima riflessione riguarda la situazione del cessionario nel caso di successivo mutamento degli strumenti urbanistici. Se la volumetria è stata validamente annotata e il titolo abilitativo richiesto entro i termini di efficacia, la legge garantisce la cristallizzazione del diritto e l’amministrazione non può revocarlo senza indennizzo. Qualora, tuttavia, l’acquirente procrastini l’utilizzo, il potere pianificatorio del comune può comprimere o addirittura revocare la capacità edificatoria, con le conseguenze risarcitorie che la giurisprudenza riconosce in base ai principi di affidamento e di ragionevolezza del potere pubblico. Ne discende l’opportunità, per il cessionario, di valorizzare i diritti in tempi coerenti con le previsioni di piano, evitando che il mutamento normativo renda antieconomico l’investimento.
Esempio di Cessione Diritti Edificatori
Di seguito è possibile trovare un esempio di cessione di diritti edificatori.
ATTO PUBBLICO DI CESSIONE/CONFERIMENTO DI CREDITI EDILIZI (DIRITTI EDIFICATORI)
(art. 2643, n. 2-bis c.c.; art. 30 d.P.R. 380/2001; normativa regionale in materia di “crediti edilizi”)
Repertorio n. ________ – Raccolta n. ________
L’anno ________, il giorno ___ (_______) del mese di ______________, alle ore ________, in ______________, presso lo studio del Notaio dott. _____________________, iscritto al Collegio Notarile di ______________, sono comparsi i signori di seguito identificati, i quali, con il mio consenso, convengono e stipulano quanto segue.
Cedente (A)
• Cognome e nome / Denominazione sociale: ______________________________________________
• Nato/a / Sede in: _____________________________________ il ________________ – C.F./P. IVA ___________________
• Rappresentato da: ______________________________________ (procura speciale/aut. consigliare del ____________ repert. n. __________)
Cessionario (B)
• Cognome e nome / Denominazione sociale: ______________________________________________
• Nato/a / Sede in: _____________________________________ il ______________ – C.F./P. IVA ___________________
• Rappresentato da: ______________________________________ (procura speciale/aut. consigliare del _____________ repert. n. __________)
Io Notaio, avvalendomi dei documenti esibiti, accerto l’identità dei comparsi e la validità dei poteri di rappresentanza.
Provenienza e quantificazione dei diritti
Il Cedente dichiara di essere titolare di crediti edilizi/diretti edificatori per complessivi ________ mc (metri cubi) / ________ mq SLP.
Essi sono stati maturati sull’area:
Comune di __________________ (Prov. ___)
Catasto Terreni, foglio ______, mappali _______
Superficie catastale ha ______)
Derivanti da convenzione / perequazione / compensazione urbanistica di cui alla convenzione rep. n. _________ (rogito dott. ) stipulata il __________, registrata a __________ il _____________, trascritta a _________ il _______________ nn. _______.
La convenzione prevede un indice di trasferibilità di _____ mc/mq e conserva efficacia fino al _______________; nessuna decadenza o sospensione grava sui crediti.
3. Oggetto del trasferimento
A trasferisce e cede ad ogni effetto di legge ad B, che accetta, la piena titolarità dei diritti edificatori sopra individuati (nel seguito, i “Crediti”).
Il trasferimento è a titolo:
☐ oneroso – corrispettivo in danaro
☐ permuta con altri diritti/aree (descrizione)
☐ conferimento in attuazione di PPS/ATU (specificare)
4. Corrispettivo e modalità di pagamento
Il corrispettivo viene determinato in Euro __________ (________/00), che B versa a A contestualmente alla stipula mediante:
☐ bonifico bancario SEPA disposto il _______________ (C.R.O./TRN ______________);
☐ assegno circolare n. ________, banca ____________;
☐ altro mezzo tracciabile ____________.
A rilascia quietanza liberatoria di saldo e la Parte dichiara la conformità alle norme antiriciclaggio (art. 49 d.lgs. 231/2007).
5. Modalità di utilizzo
5.1 Asservimento contestuale
Il Cessionario asservisce sin d’ora i Crediti all’area di sua proprietà in Comune di _____________, C.T. foglio _____, mappali ______, S.F. ha _______, conferendo maggiore SLP fino a concorrenza di ______ mc. L’asservimento ha effetto reale con il presente atto e sarà:
-iscritto nel registro comunale dei crediti edilizi (art. ____ l.r. __________);
-annotato nel P.U.A./P.G.T. con protocollo comunale richiesto da B entro ___ giorni.
5.2 Utilizzo differito / cessione successiva
In alternativa (opzione barrabile), B potrà:
– destinare i Crediti a futura edificazione su area da individuarsi nei limiti e secondo le procedure di legge;
– effettuare ulteriori cessioni parziali, con autonoma registrazione e trascrizione, ferma la responsabilità solidale riguardo agli obblighi convenzionali finché non interverrà l’atto di asservimento definitivo.
6. Garanzie e manleva
Il Cedente:
-garantisce la piena disponibilità giuridica dei Crediti e l’assenza di gravami, sequestri o pendenze;
-dichiara che l’area d’origine non è gravata da oneri sospensivi che possano ridurre i Crediti;
-si obbliga a manlevare e tenere indenne il Cessionario da pretese di terzi o sanzioni connesse a irregolarità pregresse fino alla data odierna.
In caso di evizione totale o parziale, si applica l’art. 1483 c.c. con diritto al reintegro in forma specifica o equivalente.
7. Certificato di destinazione urbanistica
Ai sensi dell’art. 30 d.P.R. 380/2001 si allega C.D.U. n. ________ rilasciato dal Comune di _____________ in data ________________ (non anteriore a dodici mesi). Il Cedente attesta che dalla data del certificato non sono intervenuti nuovi strumenti urbanistici incidenti sui Crediti.
8. Trascrizione ed adempimenti urbanistici
Il presente atto sarà:
-Registrato presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio di ____________;
-Trascritto ai sensi dell’art. 2643, n. 2-bis c.c. contro A e a favore di B;
-Annotato nel registro comunale dei crediti edilizi / banca dati comunale “DTU” entro ___ giorni a cura del Cessionario.
9. Imposte, onorari, spese
Le parti dichiarano l’atto fuori campo I.V.A. (art. 10, n. 8-bis d.P.R. 633/1972) e soggetto a:
-imposta di registro __ % su valore dichiarato € ________;
-imposta ipotecaria e catastale in misura fissa.
Spese e competenze notarili a carico: ☐ Cessionario ☐ Cedente ☐ 50/50.
10. Privacy e antiriciclaggio
Le Parti dichiarano di aver ricevuto l’informativa ex art. 13 Reg. UE 2016/679 e che la presente operazione è conforme agli obblighi di adeguata verifica previsti dal d.lgs. 231/2007.
Letto, confermato e sottoscritto.
Fatto in ________, data _______________, ore ________.
Il Cedente _________________________________
Il Cessionario _________________________________
Io Notaio ________________________________, richiesto, ho ricevuto l’atto che ho letto ai comparenti, i quali lo approvano e lo firmano con me.
(Allegati: 1) CDU; 2) Convenzione urbanistica; 3) ricevuta bonifico/assegno; 4) procure o delibere; 5) elaborati planivolumetrici, se necessari).
Fac Simile Cessione Diritti Edificatori Word e da Scaricare
In questa sezione è presente un modello cessione di diritti edificatori da scaricare. Il modulo cessione di diritti edificatori compilabile messo a disposizione è in formato DOC, può quindi essere aperto e compilato utilizzando Word o un altro programma che supporta questo formato.
La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.
Una volta compilato, il fac simile cessione di diritti edificatori può essere convertito in PDF o stampato.
Modello Cessione di Diritti Edificatori PDF Editabile
Di seguito viene messo a disposizione un fac simile cessione diritti edificatori PDF editabile.