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Indice
Contratto di Appalto per Lavori Edili Privati
Il contratto di appalto per lavori edili privati è lo strumento giuridico attraverso il quale un soggetto, denominato committente, affida a un altro soggetto, denominato appaltatore, il compimento di un’opera edilizia dietro corrispettivo in denaro. La disciplina di riferimento è contenuta negli articoli 1655 e seguenti del Codice Civile, che delineano i diritti e gli obblighi delle parti, le responsabilità per vizi e difformità e le regole sulla variazione dei lavori. A differenza dell’appalto pubblico, quello privato non è soggetto al Codice dei Contratti Pubblici, ma resta comunque vincolato alle norme civilistiche e alla normativa tecnica e urbanistica applicabile.
L’elemento caratterizzante del contratto di appalto è l’organizzazione dei mezzi necessari e la gestione del rischio da parte dell’appaltatore, che opera con autonomia organizzativa e assume su di sé l’alea dell’esecuzione. Questo profilo distingue l’appalto dal contratto d’opera, nel quale il prestatore agisce prevalentemente con il proprio lavoro personale e senza una struttura imprenditoriale. Nel settore edile privato, l’appaltatore è normalmente un’impresa edile iscritta alla Camera di Commercio, dotata delle abilitazioni e delle certificazioni richieste dalla normativa in materia di sicurezza sul lavoro e di qualificazione tecnica.
La forma scritta non è richiesta dalla legge a pena di nullità, tuttavia è fortemente consigliata per ragioni probatorie e di chiarezza. Un contratto redatto con attenzione dovrebbe contenere l’identificazione precisa delle parti, la descrizione dettagliata dell’opera da realizzare con rinvio al progetto esecutivo e al capitolato tecnico, il corrispettivo pattuito con indicazione della modalità di determinazione del prezzo, che può essere a corpo, a misura o misto. Il contratto dovrebbe inoltre indicare i termini di inizio e completamento dei lavori, le modalità di pagamento, comprensive di eventuali stati di avanzamento, e le penali per il ritardo nell’esecuzione. È opportuno disciplinare anche la gestione delle varianti in corso d’opera, specificando entro quali limiti l’appaltatore può apportare modifiche e a quali condizioni il committente può richiederle, tenendo presente che l’articolo 1659 del Codice Civile vieta all’appaltatore di introdurre variazioni non autorizzate, mentre l’articolo 1661 riconosce al committente la facoltà di richiedere variazioni entro il limite del sesto del prezzo originario.
Un profilo di particolare importanza riguarda la responsabilità per vizi e difformità dell’opera. L’articolo 1667 del Codice Civile impone al committente di denunciare i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta, a pena di decadenza, e prevede un termine di prescrizione di due anni dalla consegna. Per i vizi più gravi, ossia quelli che minacciano la solidità strutturale dell’edificio o lo rendono inidoneo alla sua destinazione, si applica la più ampia garanzia decennale prevista dall’articolo 1669 del Codice Civile, che opera anche nei confronti dei terzi acquirenti e configura una responsabilità di natura extracontrattuale. La denuncia in questo caso deve avvenire entro un anno dalla scoperta e l’azione si prescrive in un anno dalla denuncia. Il committente ha l’obbligo di verificare l’opera al momento della consegna e, se la accetta senza riserve, perde il diritto di fare valere le difformità conosciute o riconoscibili. Per questa ragione è sempre consigliabile affidare la verifica a un tecnico di fiducia, come un ingegnere, un architetto o un geometra, che possa attestare la conformità dei lavori al progetto e alle regole dell’arte.
È infine essenziale che il contratto contenga previsioni in materia di sicurezza nei cantieri, con riferimento al decreto legislativo 81 del 2008, e che il committente verifichi la regolarità contributiva dell’impresa appaltatrice mediante il documento unico di regolarità contributiva. La responsabilità solidale tra committente e appaltatore per i debiti retributivi e contributivi nei confronti dei lavoratori impiegati nel cantiere, prevista dall’articolo 29 del decreto legislativo 276 del 2003, rende indispensabile un’attenta verifica preliminare dell’affidabilità dell’impresa e l’inserimento nel contratto di apposite clausole di garanzia e manleva. Un contratto ben strutturato rappresenta la migliore tutela per entrambe le parti e riduce significativamente il rischio di contenzioso.
Esempio di Contratto di Appalto per Lavori Edili Privati
Di seguito è possibile trovare un esempio di contratto di appalto per lavori edili privati .
L’anno ………………….., nel mese di ………………….., nel giorno………………….. è stipulato, accettato e sottoscritto, senza riserva alcuna, il presente contratto di appalto di opere private tra le sottoscritte parti:
– il sig. …………………………………, nato il ………………….., in ………………….., residente in ………………….., via ………………….., n. …, nella qualità di legale rappresentante
della società ………………….., con sede legale in ………………….., via ………………….., codice fiscale n. ………………….., partita iva n. ………………….., di seguito indicato anche per brevità come «committente» o «appaltante»;
– il sig. …………………………………, nato il ………………….., in………………….., residente in ………………….., via ………………….., n. …, nella qualità di legale rappresentante
della società ………………….., con sede legale in ………………….., via ………………….., codice fiscale n. ………………….., partita iva n. ………………….., iscritto al registro delle imprese di ………………….., al n. ………………….., di seguito indicato anche per brevità come «appaltatore»
1) Il committente conferisce e l’appaltatore assume, ex art. 1655 c.c., il
compimento delle seguenti opere: costruzione di un immobile come meglio descritti ed individuati nell’allegata planimetria sub A) che costituisce parte integrante e sostanziale del presente contratto.
Il progetto viene dalla parti visionato in data odierna e sottoscritto, dalle parti contraenti. In articolare l’appaltatore, verificato attentamente il progetto, dichiara di assumere i lavori.
La direzione dei lavori è affidata dall’appaltatore al tecnico (ingegnere).
Spetta al predetto direttore dei lavori dirigere e sorvegliare i medesimi, facoltà accettata e alla quale dichiara sin da ora di non opporsi in futuro.
Il compenso del direttore dei lavori è calcolato in euro … e verrà corrisposto da ……………… nel rispetto delle seguenti modalità:………………….
2) L’appaltatore dichiara di disporre di capitali, capacità tecniche, attrezzature necessarie e sufficienti a garantire l’esecuzione completa delle opere indicate nel punto sub 1), con gestione a proprio rischio e con organizzazione dei mezzi necessari. In particolare l’appaltatore dichiara di impiegare per la realizzazione dell’opera personale specializzato.
Il committente resterà estraneo all’organizzazione del lavoro.
3) Il materiale e le forniture per compiere le opere edilizie devono essere fornite e assicurate dall’appaltatore ai fini della corretta esecuzione dell’opera.
4) L’appaltatore può apportare variazioni al progetto soltanto su approvazione scritta del committente e previa nuova pattuizione per le aggiunte.
5) Il committente può apportare variazioni al progetto se non è superato il sesto del prezzo stabilito; in tal caso l’appaltatore ha diritto al compenso per i maggiori lavori eseguiti.
6) L’appaltatore non può cedere, neppure in parte, né subappaltare, i lavori oggetto del presente contratto, se non previa autorizzazione scritta dell’appaltante.
7) Il corrispettivo dell’appalto è determinato a corpo ed accettato nella misura complessiva di ε …, da corrispondersi nei tempi appresso indicati:
EURO …, alla stipula del presente contratto;
EURO …, al momento in cui sono completate le fondamenta dell’opera; EURO …, al seguente stato di avanzamento lavori: …;
La rimanente somma di EURO …, dopo il collaudo delle opere edilizie eseguite.
Il corrispettivo comprende l’intera realizzazione dell’opera, incluse tutte le spese (a titolo esemplificativo e non esaustivo: spese di manodopera, dei materiali, etc….) inerenti e/o accessorie.
8) Le opere devono essere consegnate dopo la verifica e il collaudo da parte del committente e previo invito da parte dell’appaltatore; se il committente non procede alla verifica e al collaudo nel termine di 30 giorni dalla comunicazione, le opere s’intendono accettate.
9) Il committente deve, a pena di decadenza, denunciare con lettera raccomandata A/R, all’indirizzo indicato nel presente contratto o a quello che l’appaltatore avrà comunicato, le difformità ed i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta.
10) Il committente può chiedere che le difformità ed i vizi siano eliminati ed, in mancanza, che il prezzo concordato sia ridotto, salvo il risarcimento del danno per colpa dell’appaltatore.
11) L’appaltatore si dichiara responsabile di ogni incidente che possa occorrere dall’assunzione dei lavori, sia alle proprie maestranze che ai terzi, oltre ad ogni danno che possa essere arrecato a persone e cose. Al riguardo si impegna a sottoscrivere congrue polizze assicurative, che devono necessariamente essere consegnate in copia al committente prima dell’inizio dei lavori.
12) A garanzia delle obbligazioni assunte col presente contratto, l’appaltatore si impegna ad ottenere, pena la risoluzione immediata del presente contratto, una fideiussione rilasciata da un primario istituto di credito per l’importo di ε …, che verrà consegnata al committente e avrà durata fino al momento del collaudo delle opere oggetto del presente contratto.
13) L’appaltatore è responsabile per dieci anni per la rovina ed i difetti delle opere eseguite, purchè sia fatta la denuncia entro un anno dalla scoperta.
14) Il committente può recedere in qualsiasi momento dal contratto, pagando all’appaltatore il valore delle opere eseguite.
15) Se il contratto si scioglie per impossibilità di eseguire le opere, il committente deve pagare la parte dell’opera eseguita in proporzione del prezzo complessivo pattuito e secondo la stima fatta dal direttore dei lavori.
16) Il perimento dell’opera è a carico dell’appaltatore se il fatto si verifica prima dell’accettazione.
17) L’opera indicata al punto 1) del presente contratto dovrà essere conclusa entro … mesi dall’inizio dei lavori, i quali dovranno partire entro 30 giorni dalla comunicazione scritta del committente. Nessuna eccezione potrà essere sollevata dalla parte appaltatrice per difficoltà improvvise sul lavoro, scioperi, difficoltà di reperimento dei materiali, dei mezzi, ecc. …, considerate singolarmente e nel loro complesso.
18) Per quanto non previsto dal presente contratto si rinvia alla disciplina codicistica e alle altre norme di legge.
19) Ogni eventuale controversia relativa all’interpretazione del presente contratto sarà devoluta al Tribunale di …, competente a decidere nel merito.
20) Il committente dichiara e garantisce di aver già chiesto/ottenuto le necessarie autorizzazioni amministrative, con ciò sollevando da qualsivoglia responsabilità l’appaltatore.
21) Ogni modifica o integrazione del presente accordo necessita, per la sua validità, della forma scritta.
22) La registrazione del presente contratto verrà effettuata da … La relativa spesa per imposta di registro e bolli, così come le spese di stipulazione, saranno ripartite fra le parti come segue:
Luogo e data.
Il committente____________ L’appaltatore ___________
Le parti dichiarano di approvare specificamente, dopo attenta lettura, ai
sensi e per gli effetti di cui all’art. 1341 e seguenti del Codice civile, le condizioni del presente contratto indicate con i numeri: 4, 5,6, 8, 10, 12, 14, 15, 17, 19 e 21.
Luogo e data.
Tizio ___________________ Caio________________________
Modello Contratto di Appalto per Lavori Edili Privati Word da Scaricare
In questa sezione è presente un modello di contratto di appalto per lavori edili privati da scaricare. Il modulo contratto di appalto per lavori edili privati compilabile messo a disposizione è in formato DOC, può quindi essere aperto e compilato utilizzando Word o un altro programma che supporta questo formato.
La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.
Una volta compilato, il fac simile contratto di appalto per lavori edili privati può essere convertito in PDF o stampato.
Fac Simile Contratto di Appalto per Lavori Edili Privati PDF Editabile
Di seguito viene messo a disposizione un fac simile contratto di appalto per lavori edili privati PDF editabile.
