In questa pagina è possibile trovare un fac simile contratto di cessione di cubatura Word e PDF da scaricare e compilare.
Indice
Contratto di Cessione di Cubatura
La cessione di cubatura rappresenta un istituto di natura negoziale che consente, indipendentemente dalla comune titolarità dei due terreni, di trasferire la cubatura edificabile di un fondo a favore di un altro. In questo modo, mantenendo invariata la cubatura complessiva, il fondo ricevente ottiene un indice di edificabilità superiore rispetto a quello originariamente disponibile. Questo permette al proprietario del fondo beneficiario di richiedere al Comune un permesso di costruire con una cubatura maggiore rispetto a quanto avrebbe potuto realizzare senza tale cessione.
Questo istituto ha avuto origine con l’introduzione dell’art. 41-quinquies della Legge 1150/1942, noto come Legge urbanistica, e si è sviluppato ulteriormente attraverso l’art. 17 della Legge 765/1967 e gli standard edilizi del D.M. 1444/1968. L’art. 41-quinquies ha stabilito che il piano regolatore debba definire limiti inderogabili di densità edilizia, stabilendo rapporti massimi tra spazi destinati agli insediamenti residenziali e produttivi e quelli dedicati a spazi pubblici, riservati alle attività collettive, a verde pubblico o a parcheggi. Tali limiti devono essere determinati per zone territoriali omogenee, consentendo così l’attuazione dello ius aedificandi in conformità con gli atti di pianificazione che ne definiscono la destinazione e gli indici di edificazione. Questi indici, in relazione all’estensione dell’area, determinano la capacità edificatoria realizzabile.
Attraverso la cessione di cubatura, la capacità edificatoria di un fondo viene incrementata grazie al trasferimento di diritti edificatori provenienti da un’altra area, che ne rimane parzialmente o totalmente priva, mentre tali diritti vengono utilizzati dal fondo beneficiario. Secondo il Consiglio di Stato con la sentenza n. 4417 del 31 maggio 2022, il presupposto logico dell’asservimento, ovvero del fondo che cede la propria capacità edificatoria a favore di un altro, risiede nell’interesse della Pubblica Amministrazione a garantire il rispetto del rapporto tra superficie edificabile e volumi realizzabili nell’area interessata. Vi è però una sostanziale indifferenza riguardo alla collocazione materiale dei fabbricati, purché vengano rispettati i limiti di cubatura stabiliti dal piano e le distanze e prescrizioni relative alla superficie minima dei lotti.
Il trasferimento della cubatura è soggetto al soddisfacimento di specifiche condizioni, pena l’invalidità dell’asservimento. È necessario che vi sia un’omogeneità nella destinazione d’uso dei fondi coinvolti e una contiguità territoriale significativa, anche se i fondi non devono necessariamente essere adiacenti. Questo requisito assicura che le previsioni di piano sulla densità edificatoria rimangano inalterate e che le prescrizioni inderogabili siano rispettate. Inoltre, la cessione di cubatura non è ammessa se gli strumenti urbanistici vietano tali operazioni in determinate aree o impongono limiti volumetrici che ne impediscono la realizzazione.
Per quanto riguarda la vicinanza dei fondi, il Consiglio ha chiarito che il trasferimento della capacità edificatoria tra privati deve avvenire a favore di un’area ben determinata fin dall’inizio, che non deve necessariamente essere contigua ma almeno prossima e con una destinazione urbanistica omogenea. Questo tipo di intervento, definito talvolta come micropianificazione urbanistica ad iniziativa privata, non altera la pianificazione generale grazie all’invarianza della cubatura complessiva e all’omogeneità delle aree coinvolte. La Pubblica Amministrazione è responsabile del rilascio del permesso di costruire maggiorato della quota di cubatura trasferita.
La giurisprudenza ha inoltre riconosciuto la possibilità di utilizzare asservimenti per aree non contigue fisicamente, purché vicine in modo significativo, come evidenziato dalle sentenze del Consiglio di Stato n. 6734 del 30 ottobre 2003 e della Corte di Cassazione penale n. 22832 del 10 giugno 2021. È fondamentale, inoltre, valutare concretamente se la cessione di cubatura possa alterare l’equilibrio urbanistico della zona considerata. Nel caso specifico esaminato, l’incremento di volumetria non ha inciso su altri parametri urbanistici o edilizi, poiché la volumetria rimaneva contenuta e riconducibile a una zona omogenea e contigua, situata a circa 40 metri dall’area beneficiaria. Non è stata dimostrata la creazione di nuovi volumi e la struttura fisica dell’immobile, così come l’equilibrio generale del piano, non sono state compromesse. La modifica del carico urbanistico derivante dalla nuova destinazione residenziale veniva compensata nella zona contigua privata della corrispondente volumetria. In tale contesto, il Consiglio di Stato ha escluso l’esistenza di uno squilibrio nei parametri urbanistici complessivi e ha riconosciuto che i presupposti relativi alla contiguità tra le aree interessate erano stati soddisfatti.
Esempio Cessione di Cubatura
Di seguito è possibile trovare un esempio di contratto di cessione di cubatura.
L’anno____________ il giorno____________ del mese di ____________ in ____________ nel mio Studio in via/piazza____________ avanti a me dott. ____________ Notaio in ____________ iscritto nel Ruolo del Distretto Notarile di____________ sono comparsi i sottoscritti Signori:
____________, nato a ____________il ____________ residente in____________ via/piazza____________n. ____________ C.F____________
____________, nato a ____________il ____________ residente in____________ via/piazza____________n. ____________ C.F____________
Detti comparenti della cui identità personale io Notaio sono certo, mi richiedono di
ricevere il presente atto con il quale convengono e stipulano quanto segue.
Premesso che:
-Il Comune di ____________ è dotato di Piano di Governo del Territorio, approvato
con delibera C.C. ____________, pubblicata sul ____________
-Con deliberazione di Consiglio comunale in data ____________ è stato approvato il
Regolamento Comunale per l’applicazione e la gestione del procedimento premiale di
compensazione volumetrica del Comune di ____________;
-Con convenzione urbanistica n. ____________ del ____________ è stato concesso al Signor
____________ un credito premiale derivante dall’intervento di ________________________ sull’immobile sito in Via ____________ n. identificato catastalmente al fg. ____________ mapp.
____________ Sub. ____________, e stabilito in mc. ____________ ;
-Considerato che l’asservimento o cessione di capacità edificatoria di aree, aventi
medesima destinazione urbanistica ai fini dell’aumento della volumetria edificabile, risulta
ammesso dal vigente ordinamento quale contratto tipico soggetto alle ordinarie regole in
materia di trascrizione degli atti di cui all’art. 2643 n. 2 bis del C. C.;
– Il Signor____________è proprietario del seguente bene immobile :
Comune di ____________
Catasto Terreni – Foglio ____________ mappale. ____________ di Ha____________ R.D. euro ____________ R.A. euro ____________.. ;
– Il Signor____________è proprietario del seguente bene immobile :
Comune di ____________,
Catasto Terreni – Foglio ____________ mappale. ____________ di Ha____________ R.D. euro ____________ R.A. euro ____________ ;
– che il Signor ____________ intende cedere il premiale derivante dall’intervento di
________________________ a favore del Signor ____________
Tutto ciò premesso e considerato, da ritenersi comunque parte integrante e sostanziale
del presente contratto, le Parti indicate così convengono e stipulano:
Articolo 1
CONSENSO – il Sig. ____________ , come sopra indicato,
cede
al sig. ____________ come sopra indicato, che acquista la piena proprietà di:
capacità edificatoria di mc ____________ così come risultante dal certificato ____________ più oltre allegato, riferita alle aree del NCT del Comune di ____________ come segue:
cedente: ____________
fg. ____________, mappale ____________, ha ____________,
beneficiario: ________________________
In forza di: ________________________
certificato ____________
Il credito premiale potrà essere utilizzato per interventi edilizi da realizzare esclusivamente
nei seguenti ambiti del Tessuto Urbano Consolidato, come meglio classificati negli
elaborati grafici “Regime dei suoli” del Piano delle Regole vigente.
Articolo 2
Le Parti producono certificato di destinazione urbanistica dei rispettivi terreni rilasciato dal
Comune di ____________ in data____________ , certificati che si allegano al presente atto sub “A” e “B”.
Le Parti dichiarano non essere intervenute variazioni degli strumenti urbanistici
successivamente al rilascio dei detti certificati.
Articolo 3
La parte cedente assume nei confronti della parte cessionaria tutte le garanzie di legge,
dichiarando l’esistenza dei diritti edificatori ceduti, che gli sessi sono di sua assoluta ed
esclusiva proprietà, essendo il terreno che ne crea i diritti, ad essa pervenuto in forza di
____________________________________, che essi sono liberi da iscrizioni ipotecarie e da trascrizioni pregiudizievoli, da privilegi anche fiscali, da vincoli e da diritti di terzi in genere.
Articolo 4
Il presente atto è sottoposto alla condizione del rilascio di Permesso di costruire quanto al
terreno edificabile del beneficiario della maggiore cubatura
Articolo 5
La cessione della capacità edificatoria viene effettuata ed accettata per la somma di
euro ____________
Articolo 6
La parte venditrice dichiara che, ai sensi della normativa vigente, il presente atto non è
soggetto a IVA e ad esso si applicano le disposizioni di cui all’art. 10 d.lgs. n. 23 del 14
marzo 2011, modificato dall’art. 26, comma 1, d.l. n. 104 del 12 settembre 2013,
convertito dalla l. 8 novembre 2013, n. 128.
Articolo 7
Il presente atto verrà trascritto presso la Conservatoria dei Pubblici Registri Immobiliari di
____________, e ciò particolarmente ai sensi dell’art. 2643, comma 1, n. 2-bis) del codice civile,
come introdotto dall’art. 5, comma 3, del D.L. 70/2011 e confermato dalla Legge di
conversione n.106/2011
La parte cedente rinuncia all’iscrizione dell’ipoteca legale.
Articolo 8
Spese e imposte sono a carico del concessionario della servitù.
Richiesto io Notaio ho ricevuto il presente atto, dattiloscritto sotto la mia direzione da
persona di mia fiducia e da me Notaio completato a mano, su fogli ____________ per pagine____________ del quale ho dato lettura ai comparenti che lo approvano e lo sottoscrivono con me Notaio
alle ore____________
F.to_______________
F.to____________
F.to Notaio____________
Impronta del Sigillo.
Modello Contratto di Cessione di Cubatura Word da Scaricare
In questa sezione è presente un modello contratto di cessione di cubatura da scaricare. Il modulo contratto di cessione di cubatura compilabile messo a disposizione è in formato DOC, può quindi essere aperto e compilato utilizzando Word o un altro programma che supporta questo formato.
La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.
Una volta compilato, il fac simile contratto di cessione di cubatura può essere convertito in PDF o stampato.
Fac Simile Atto di Cessione di Cubatura PDF
Di seguito viene messo a disposizione un fac simile atto di cessione di cubatura PDF editabile.