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Indice
Contratto di Gestione Bar
Quando si parla di contratto di gestione di un bar, ci si riferisce nella quasi totalità dei casi a un affitto d’azienda, vale a dire al contratto con cui il proprietario dell’esercizio (concedente) trasferisce in godimento a un terzo (affittuario) il complesso di beni organizzati per l’esercizio dell’attività di somministrazione di alimenti e bevande, ricevendo in cambio un canone periodico. Non si tratta di una semplice locazione dell’immobile, e la distinzione è fondamentale tanto sul piano civilistico quanto su quello amministrativo e fiscale.
Nell’affitto di azienda, l’immobile non viene considerato nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso di beni mobili ed immobili, legati tra di loro da un vincolo di interdipendenza e complementarietà per il conseguimento di un determinato fine produttivo, sicché l’oggetto del contratto è costituito da questo complesso unitario. Questa qualificazione giuridica cambia radicalmente il quadro delle tutele e degli obblighi applicabili rispetto a un ordinario contratto di locazione commerciale.
Il fondamento normativo dell’affitto d’azienda si trova negli artt. 2562 e 2561 del codice civile, nonché negli artt. 1615 ss. c.c. sull’affitto in generale e nell’art. 2556 c.c. sulla forma e la pubblicità. Il contratto di affitto d’azienda deve essere iscritto nel Registro delle Imprese come previsto dall’art. 2556 c.c., e per questo motivo deve essere redatto per iscritto, con la forma dell’atto pubblico o di scrittura privata autenticata, a cui dovrà seguire, entro 30 giorni, la relativa pubblicità presso il Registro stesso. La mancata iscrizione non rende nullo il contratto tra le parti, ma ne compromette l’opponibilità nei confronti dei terzi.
Ai sensi dell’art. 2561 c.c., richiamato dall’art. 2562 per l’affitto, l’affittuario deve gestire l’azienda senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l’efficienza dell’organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni di scorte. Nel contesto di un bar, questo significa che l’affittuario è tenuto a mantenere in buono stato macchine da caffè, frigoriferi, arredi e ogni altra attrezzatura ricevuta in inventario, rispondendo della differenza di valore tra le consistenze iniziali e quelle al termine del contratto.
Sul versante della gestione del personale dipendente, un aspetto spesso trascurato riguarda il fatto che, in caso di affitto d’azienda con lavoratori in forza, si applica l’art. 2112 c.c. sul trasferimento d’azienda: i rapporti di lavoro continuano automaticamente con l’affittuario, che subentra in tutti i diritti e obblighi derivanti dai contratti individuali e dal contratto collettivo applicabile. Il cedente e il cessionario sono obbligati in solido per il pagamento dei crediti che il lavoratore aveva maturato al momento del trasferimento. Per questo motivo è indispensabile redigere un inventario dettagliato all’atto della stipula e verificare le posizioni previdenziali del personale prima di assumere la gestione.
Sul piano amministrativo, l’attività di somministrazione di alimenti e bevande è soggetta a precisi obblighi di carattere pubblicistico che si affiancano al contratto di diritto privato. Per avviare e gestire l’attività è indispensabile presentare apposita Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) allo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP) presso il Comune territorialmente competente, attestando il possesso di tutti i requisiti richiesti dalla normativa vigente. Il gestore subentrante deve verificare di possedere i requisiti morali previsti dal T.U.L.P.S. (R.D. 18 giugno 1931, n. 773) e quelli professionali di cui all’art. 71, comma 6, del D.Lgs. 26 marzo 2010, n. 59, tra cui il superamento di un corso abilitante di almeno 130 ore o una comprovata esperienza biennale nel settore. Il titolo abilitativo rimane sempre nella disponibilità dell’originario titolare e viene, per un dato arco di tempo coincidente con la durata del contratto di affitto, utilizzato dall’affittuario, sempreché questi risulti in possesso dei requisiti soggettivi richiesti. L’affittuario, non essendone il titolare, non può trasmetterlo ad altri, e qualora il contratto venga a scadenza o si risolva, è solo il titolare dell’autorizzazione che ne può riacquistare la disponibilità.
Il contratto deve inoltre disciplinare con attenzione le clausole relative al divieto di concorrenza in capo al concedente per tutta la durata del rapporto ai sensi dell’art. 2557 c.c., le modalità di restituzione dell’azienda alla scadenza, le eventuali opzioni di acquisto, i criteri di aggiornamento del canone e la gestione dei debiti pregressi ai sensi dell’art. 2560 c.c. Dal lato fiscale, il canone corrisposto dall’affittuario è deducibile dal reddito d’impresa, mentre in capo al concedente persona fisica rientra tra i redditi diversi ex art. 67 TUIR, con assoggettamento ad aliquota progressiva IRPEF.
Esempio di Contratto Gestione Bar
Di seguito è possibile trovare un esempio di contratto di affitto ramo d’azienda bar.
CONTRATTO DI AFFITTO DI AZIENDA
Premesso
(a) che l’Affittante ha dichiarato: (i) di essere una società che ha come oggetto l’esercizio dell’attività ………, (ii) di disporre di tutte le autorizzazioni, concessioni, permessi, licenze e, in generale, dei provvedimenti amministrativi di legge necessari per l’esercizio di tale attività, e (iii) di svolgere la predetta attività nell’immobile sito in ……… di sua proprietà (“Immobile”);
(b) che l’Affittuaria, anche facendo affidamento sulle dichiarazioni dell’Affittante, ha manifestato il proprio interesse a prendere in affitto tale azienda, alle condizioni e ai termini di cui al presente Contratto;
tutto ciò premesso
quale parte integrante e sostanziale del presente Contratto, ……… e ……… (“Parti”) concordano quanto segue.
1. Oggetto
1.1 Ai patti e alle condizioni di cui al presente Contratto, la Affittante concede in affitto all’Affittuaria – che accetta – l’azienda costituita esclusivamente dai seguenti beni e rapporti (di seguito l’“Azienda”):
(i) “Beni Immateriali”: si intendono il marchio e l’insegna “………”, nonché qualunque altro diritto di proprietà industriale e/o intellettuale, le informazioni, le conoscenze e i dati tecnici, commerciali e aziendali relativi all’Azienda e tutti i diritti relativi, nonché le autorizzazioni, le licenze e/o i permessi, amministrativi e non, necessari e/o utili per lo svolgimento dell’Azienda, come meglio individuati nel documento che si allega al presente Contratto quale Allegato “A”;
La titolarità dei nuovi marchi e dei nuovi brevetti per invenzione industriale registrati ed ottenuti dall’Affittuaria, spetterà a quest’ultima, salvo diverso accordo scritto con la Concedente, al termine del Contratto.
(ii) “Beni Materiali”: si intendono i beni di proprietà dell’Affittante relativi all’Azienda, così come individuati alla data del ……… ed elencati nel documento che si allega al presente Contratto quale Allegato “B”; fa parte dell’Azienda anche l’immobile in cui viene esercitata l’attività aziendale, sita in ………, via ………, n. ………, e individuato nella planimetria che si allega quale Allegato “C”; al riguardo:
l’Affittuaria dichiara di conoscere lo stato dell’Immobile e la sua idoneità allo svolgimento dell’attività aziendale;
l’Affittante dichiara che l’Immobile è in perfetto stato di manutenzione ed in regola con la normativa urbanistica e relativa alla sicurezza degli impianti;
(iii) “Contratti”: si intendono i soli rapporti contrattuali stipulati per l’esercizio dell’Azienda, non aventi carattere personale e in corso alla data di efficacia del presente Contratto, indicati nel documento che si allega al presente Contratto quale Allegato “D”, ivi inclusi i contratti di lavoro di cui al successivo punto (iv);
In relazione a tutti i contratti per i quali, ai sensi dell’art. 2558, c.c. è previsto il subingresso dell’Affittuaria, questa si obbliga a comunicare a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento, a propria cura e spese, l’avvenuto perfezionamento del presente Contratto ai terzi contraenti ed esonera espressamente l’Affittante da ogni responsabilità derivante dall’eventuale recesso per giusta causa dei terzi contraenti stessi;
(iv) i contratti di lavoro subordinato relativi a numero ……… (………) dipendenti indicati nel documento che si allega al presente Contratto quale Allegato “E” (di seguito “Dipendenti”), escluso – in ogni caso – ogni altro dipendente e – tra questi – i lavoratori a cui è stata inviata comunicazione di licenziamento da parte dell’Affittante; le Parti si danno atto che l’Affittuaria non subentrerà in alcun debito dell’Affittante nei confronti dei Dipendenti sorto precedentemente all’efficacia del presente Contratto, ivi incluso il debito relativo al trattamento di fine rapporto, come quantificato – alla data del ……… – nel documento che trovasi allegato al presente Contratto quale Allegato “F”.
1.2 In considerazione di quanto sopra, le Parti si danno in ogni caso atto che tutti i crediti e i debiti – di qualsiasi natura – sorti anteriormente alla data di efficacia del presente Contratto, ancorché non scaduti alla data di efficacia dello stesso, continuano a competere e a gravare esclusivamente sull’Affittante, mentre i crediti e i debiti sorti nel corso del presente Contratto, ancorché non scaduti alla data di cessazione – per qualsivoglia ragione – del presente Contratto, resteranno rispettivamente a vantaggio e a carico dell’Affittuaria.
1.3 L’Affittuaria si impegna, per tutta la durata del Contratto, (i) a gestire l’Azienda con diligenza ed in buona fede, senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l’efficienza della organizzazione e dei beni strumentali; (ii) ad esercitare l’Azienda sotto la precedente ditta, impegnandosi a dare idonea pubblicità del mutamento dell’imprenditore; (iii) a non modificarne la destinazione economica, trasformare od apportare migliorie ai beni costituenti l’Azienda, senza preventivo consenso scritto dell’Affittante, la quale, in caso contrario, potrà pretendere il ripristino allo stato anteriore o ritenere le nuove opere senza corrispondere alcuna indennità (si veda peraltro quanto riportato all’art. 3); l’Affittante, al solo scopo di controllare la manutenzione e conservazione dei beni aziendali, potrà effettuare, anche a mezzo di incaricati, sopralluoghi secondo tempi e modalità previamente concordati con l’Affittuaria; (iv) a mantenere la normale efficienza commerciale ed amministrativa dell’Azienda; (v) ad effettuare tutti gli adempimenti giuridici, amministrativi e fiscali che fossero richiesti dalla Legge o dalle competenti Autorità per l’esercizio dell’Azienda; (vi) a stipulare (a proprie spese e per tutta la durata del Contratto) con compagnia assicurativa di gradimento dell’Affittante, idonea assicurazione contro i danni che i beni aziendali dovessero subire a causa di incendio, scoppio, furto e responsabilità civile, con vincolo nella relativa polizza a favore dell’Affittante. L’Affittuaria potrà apportare nuovi beni all’Azienda senza alcuna autorizzazione dell’Affittante, nonché ogni ulteriore miglioramento, addizione e/o intervento che ritenesse – a suo giudizio – opportuno per lo sviluppo e la crescita dell’Azienda.
1.4 L’Affittante dichiara e garantisce (i) il pieno e pacifico godimento dell’Azienda concessa in affitto e la libertà dei beni che la compongono da pesi, privilegi, sequestri e pignoramenti e dichiara non esistono alla data odierna pendenze fiscali (dirette ed indirette) relative all’Azienda; (ii) il buon funzionamento dei macchinari e degli impianti descritti nell’Allegato “B” per la durata di mesi ………; successivamente tutte le riparazioni inerenti saranno ad esclusivo carico dell’Affittuaria (si veda peraltro quanto riportato all’art. 3); (iii) presta fin d’ora il più ampio assenso alla voltura delle licenze e/o autorizzazioni amministrative attualmente esistenti e richieste dalle vigenti leggi per l’esercizio dell’Azienda; più in generale – si impegna a risarcire l’Affittuaria da qualsivoglia danno derivante da inadempimento a tali dichiarazioni e garanzie e/o ad altra obbligazione assunta verso quest’ultima e a manlevare e tenere indenne la Affittuaria da qualsiasi vincolo, gravame, danno, pretesa e/o azione da parte di terzi.
1.5 È – in ogni caso – escluso dall’Azienda qualsiasi attività, passività e rapporto non espressamene ricompreso nell’Azienda, ivi incluse passività derivanti da eventuali pretese del personale; l’Affittante manterrà manlevata e indennizzerà l’Affittuaria da qualsiasi pretesa e richiesta di terzi, a qualsivoglia titolo e/o ragione, relativa a qualsiasi attività, passività e rapporti non ricompresi nell’Azienda, ivi incluso – a titolo esemplificativo – qualsiasi richiesta e/o pretesa del personale e/o consulenti e/o collaboratori dell’Affittante.
2. Canone
2.1 Le Parti convengono che il canone per l’affitto dell’Azienda (di seguito “Canone”) è fissato nella misura di euro ……… = (………) (oltre IVA) annui, da corrispondersi in rate trimestrali a metà di ogni trimestre, previo ricevimento – da parte dell’Affittuaria – di idonea fattura.
3. Spese e Interventi di Ordinaria e Straordinaria Manutenzione
3.1 Le spese per le manutenzioni e riparazioni ordinarie relativi a tutti i beni strumentali compresi nell’Azienda sono a carico dell’Affittuaria, mentre quelle per le manutenzioni e riparazioni straordinarie (compresa l’eventuale sostituzione parziale o totale), causate da normale usura o vetustà, sono a carico dell’Affittante.
4. Concorrenza
4.1. L’Affittante si impegna a non svolgere – direttamente e/o indirettamente tramite altra impresa o ente societario di cui sia socio – attività in concorrenza con l’attività relativa all’Azienda idonea a sviarne la clientela, per l’intera durata del presente Contratto, nel Comune di ……….
5. Durata del Contratto
5.1 Il presente Contratto avrà una durata di ……… (………) a decorrere dal ……… (data in cui avverrà la consegna dell’Azienda, con firma di apposito verbale) e, salvo disdetta scritta di una delle Parti da comunicarsi a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento almeno ……… (………) mesi prima della sua scadenza, il presente Contratto si intenderà automaticamente rinnovato per un uguale periodo di ……… (………) anni .
5.2 Alla scadenza del presente Contratto e – comunque – in caso di scioglimento anticipato del medesimo per qualsivoglia causa, salvo diverso accordo tra le Parti e salvo il caso di acquisto dell’Azienda da parte dell’Affittuaria:
(a) l’Affittuaria restituirà all’Affittante l’Azienda, nella consistenza in cui è stata trasferita alla data di efficacia del presente Contratto, salvo il logorio e il deperimento dei beni e delle dotazioni conseguenti alla loro normale utilizzazione; faranno – inoltre – parte dell’Azienda retrocessa (i) i contratti funzionali all’esercizio della medesima, sottoscritti in pendenza del presente Contratto (sempre che siano cedibili e che l’altro contraente esprima il suo assenso, qualora richiesto), e i contratti di lavoro dipendente, nonché (ii) i miglioramenti apportati all’Azienda durante la vigenza del Contratto e le addizioni (intese come opere e/o beni comunque divisibili dall’Azienda), che l’Affittuaria decidesse di trasferire, escluso – in entrambi i casi – l’obbligo per quest’ultima della remissione in pristino (5); sono – in ogni caso – esclusi dall’Azienda retrocessa i debiti e i crediti contratti nel periodo di vigenza del presente Contratto relativi all’Azienda, ancorché non scaduti;
(b) i beni immessi nell’Azienda dall’Affittuaria faranno automaticamente parte del complesso aziendale e la proprietà degli stessi sarà dell’Affittante; di conseguenza, ai sensi del combinato disposto degli artt. 2561, ultimo comma e 2562 c.c., le differenze tra le consistenze di inventario all’inizio ed al termine del rapporto, saranno regolate in denaro, sulla base dei valori correnti al termine del Contratto; in caso di controversia, i valori saranno determinati dall’Autorità Giudiziaria competente, di cui al successivo art. 8.3.
(c) l’Affittante – a sua volta – si impegna a prendere in consegna l’Azienda concessa in affitto, nelle condizioni di cui alla precedente lettera (a).
6. Subaffitto e cessione del Contratto
L’Affittuaria non può sub-affittare l’Azienda, cedere il presente Contratto, concedere a terzi l’uso dei beni aziendali, senza il consenso scritto dell’Affittante.
7. Registrazioni
Il presente Contratto sarà iscritto presso il competente registro delle imprese, ai sensi dell’art. 2556, c.c.; le spese notarili e di registrazione del presente Contratto sono totalmente a carico dell’Affittuaria; trattandosi di rapporto soggetto ad IVA, il Contratto è assoggettato a imposta di registro in misura fissa, ai sensi dell’art. 40 del d.P.R. n. 131/1986.
8. Disposizioni varie
8.1 Gli allegati al presente Contratto costituiscono parte integrante dello stesso.
8.2 Nessun ritardo od omissione da parte di una delle Parti – nel richiedere all’altra il completo e integrale adempimento a qualsiasi obbligo o convenzione qui indicata – può essere inteso come una rinuncia a richiedere il suddetto adempimento nei tempi successivi.
8.3 Tutte le controversie relative e/o comunque connesse al presente Contratto, alla sua interpretazione, esecuzione e/o risoluzione, saranno di competenza esclusiva del Foro di ………
Firme (delle parti)
………
Allegati:
………
Modello Contratto Gestione Bar Word da Scaricare
In questa sezione è presente un modello contratto gestione bar da scaricare. Il modulo contratto gestione bar compilabile messo a disposizione è in formato DOC, può quindi essere aperto e compilato utilizzando Word o un altro programma che supporta questo formato.
La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.
Una volta compilato, il fac simile contratto gestione bar può essere convertito in PDF o stampato.
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