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Indice
Costituzione di Condominio Minimo
Il condominio si configura come una forma peculiare di comunione “forzosa”, poiché non è possibile separare le parti comuni dell’edificio (scale, cortile, ingresso e così via) dalla proprietà individuale dei singoli condomini. Questa impossibilità di scioglimento distingue il condominio da altre tipologie di comunione, come quella ereditaria, e fa sì che i titolari delle diverse unità immobiliari condividano in modo perpetuo e indivisibile le aree comuni.
L’elemento essenziale del condominio è dunque la coesistenza, all’interno dello stesso fabbricato, di spazi di uso collettivo e di porzioni di proprietà esclusiva. Le prime comprendono, ad esempio, il vano scala, il pianerottolo, il cortile o l’androne, mentre le seconde corrispondono alle singole unità immobiliari appartenenti a ciascun proprietario. Senza la presenza simultanea di parti comuni e di parti individuali non sarebbe possibile parlare di condominio.
Il condominio minimo sussiste quando l’edificio è di proprietà di soli due condomini. Al di sotto di questa soglia non si potrebbe scendere, poiché con un unico proprietario mancherebbe del tutto la comunione tra soggetti diversi. Nel momento in cui si hanno due proprietari e l’edificio presenta elementi condivisi, come un pianerottolo, un ingresso o un cortile, ricorre la fattispecie del condominio minimo. Nonostante il numero ridotto di partecipanti, le norme che disciplinano i rapporti tra i condomini restano per la maggior parte le stesse che valgono per gli edifici con più comproprietari.
Il funzionamento dell’assemblea condominiale, anche nel condominio minimo, deve garantire un momento di confronto per le decisioni rilevanti. Occorre quindi provvedere a convocarla per deliberare sulle questioni di maggiore interesse e, almeno una volta all’anno, per l’approvazione del rendiconto. Se i due proprietari possiedono uguali quote di partecipazione, cioè il 50% ciascuno, la necessità di raggiungere la maggioranza implica, nei fatti, il consenso unanime. In presenza di situazioni di stallo, quando non si riesce a ottenere l’accordo di entrambi, risulta necessario rivolgersi all’autorità giudiziaria per dirimere la controversia.
Un altro aspetto che caratterizza il condominio riguarda la figura dell’amministratore, prevista per legge in caso di edifici con più di otto proprietari. Al di sotto di tale soglia non è obbligatorio procedere alla nomina di un amministratore, il che significa che, in un condominio minimo, le incombenze ordinarie possono essere gestite direttamente dai due condòmini. Tra queste rientrano, ad esempio, la convocazione dell’assemblea, la cura delle parti comuni e la redazione dei documenti relativi alla contabilità.
La presenza di sole due persone proprietarie dell’edificio non priva dunque il condominio dei tratti tipici di questa forma di comunione, ma rende in genere più agevole il coordinamento pratico. Tuttavia, l’obbligo di trovare un accordo su qualunque modifica, spesa o intervento necessario alle parti comuni può tradursi in un blocco decisionale se i due soggetti non condividono la medesima posizione. Quando ciò accade, il passaggio dal giudice diventa l’unica strada percorribile per superare la situazione di incertezza e salvaguardare il bene comune.
Alla luce di queste caratteristiche, il condominio minimo costituisce a tutti gli effetti un condominio, sebbene fondato su un numero ridotto di titolari. Rimane un istituto forzoso che non può essere sciolto a piacimento delle parti, poiché ogni proprietario non può sottrarsi all’uso comune e alla titolarità delle aree condivise. Chi si trova nella condizione di dividere la proprietà dell’edificio con un solo altro soggetto, quindi, deve tenere presenti i meccanismi di funzionamento tipici del condominio, pur sapendo di non essere obbligato a nominare un amministratore e di dover raggiungere costantemente l’unanimità nelle deliberazioni che richiedono la maggioranza.
Esempio di Costituzione Condominio Minimo
Di seguito è possibile trovare un esempio di costituzione condominio minimo.
VERBALE E DELIBERA ASSEMBLEARE DI COSTITUZIONE DI CONDOMINIO
Il giorno ______, presso l’abitazione del signor _________ in _____ (___) alla via _______ n. ______, si sono riuniti i signori:
– ____________, c.f. _______, nato a ________ il _________ e residente in _______ alla via/piazza ___________ n. _______,
– ____________, c.f. _______, nato a ________ il _________ e residente in _______ alla via/piazza ___________ n. _______,
– ____________, c.f. _______, nato a ________ il _________ e residente in _______ alla via/piazza ___________ n. _______,
Premesso che
-. Il signor _________ è proprietario dell’appartamento sito in ______ alla via _______ n. ___, piano ____, catastalmente/tavolarmente identificato in (inserire dati catastali o tavolari dell’immobile). Descrizione immobile: ________ (come risultante da visura tavolare allegata sub doc. 1);
-. il signor _________ è proprietario dell’appartamento sito in ______ alla via _______ n. ___, piano ____, catastalmente/tavolarmente identificato in (inserire dati catastali o tavolari dell’immobile). Descrizione immobile: ________ (come risultante da visura tavolare allegata sub doc. 1)
-. sono parti comuni fra le porzioni ______: _______ (inserire descrizione parti comuni) (come risultante da visura tavolare allegata sub doc. 1);
-. i signori ________ e ________ intendono effettuare lavori di ______ (inserire tipologia di lavori da effettuaree) sulle parti comuni dell’edificio ove si trovano le rispettive abitazioni, fruendo delle agevolazioni fiscali previste dall’art. 16-bis, d.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917 e dall’art. 16, d.l. 4 giugno 2013, n. 63, convertito dalla l. 3 agosto 2013, n. 90;
– ai sensi dell’art. 1117 c.c., secondo l’interpretazione costantemente fornita dalla giurisprudenza, il condominio nasce automaticamente con la costruzione di un edificio sul suolo comune;
-. con circolare n. 11/E del 21 maggio 2014, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, al fine di ottenere le suddette agevolazioni, in presenza di un condominio minimo è necessario che questo sia munito di codice fiscale e che la fattura relativa ai lavori di ristrutturazione sia emessa dall’impresa nei confronti del condominio stesso e non dei singoli condomini. La medesima circolare ha chiarito che la spesa deve poi essere ripartita tra i condomini in ragione dei millesimi di ogni condomino.
-. i signori ______ e _______, adeguatamente e preventivamente informati in merito all’oggetto della presente delibera, hanno intenzione e interesse a riconoscere l’esistenza di un condominio composto dalle loro abitazioni e dalle parti comuni di seguito specificate;
-. è, altresì, interesse delle parti nominare un rappresentante comune e del costituendo ente al quale conferire ogni più ampia facoltà di legge per la gestione del condominio.
Tutto quanto premesso, i signori _____ e ______, nella presente assemblea da entrambi all’uopo convocata,
DELIBERANO
1) di riconoscere che in ______ alla via _____ n. ____, _____ (inserire dati catastali immobile) è costituito un condominio c.d. “minimo” composto dalle p.m. _____ e dalle porzioni comuni risultanti dalla visura catastale/tavolare come di seguito indicate: ____________ (inserire descrizione delle parti comuni).
2) di attribuire al costituito condominio la denominazione “________”.
3) di nominare quale loro rappresentante comune nonché rappresentante del Condominio _________ il sig. ___________, c.f. ___________, nato a _______ il ________ e residente in __________ (__) alla via _________ n. ___.
4) di conferire al suddetto rappresentante ogni più ampio potere e facoltà di legge delegando lo stesso a compiere in nome e per conto dei condomini e del condominio ogni attività necessaria e/o inerente alla gestione e all’amministrazione del Condominio, ivi compresa la richiesta del codice fiscale.
5) di stabilire che il mandato conferito al sig. ________ è a titolo oneroso/gratuito, salvo il rimborso delle spese sostenute e documentalmente provate, e la durata dello stesso è _________.
6) di stabilire che il Condominio _____________ è elettivamente domiciliato presso la sua sede in ______ (__) alla via ______ n. __ .
Si allegano al presente atto:
1) visura catastale/tavolare del condominio minimo;
2) copia carta di identità e codice fiscale del sig. _______;
3) copia carta di identità e codice fiscale del sig. _______;
4) copia carta di identità e codice fiscale del rappresentante sig. _______;
Luogo ________, (data) ______ .
Nome e Cognome Condomino __________________ (sottoscrizione)
Nome e Cognome Condomino __________________ (sottoscrizione)
Per accettazione dell’incarico ricevuto
Nome e Cognome del Rappresentante
______________________ (sottoscrizione)
Modello Costituzione Condominio Minimo Word da Scaricare
In questa sezione è presente un modello costituzione condominio minimo da scaricare. Il modulo costituzione condominio minimo compilabile messo a disposizione è in formato DOC, può quindi essere aperto e compilato utilizzando Word o un altro programma che supporta questo formato.
La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.
Una volta compilato, il fac simile costituzione condominio minimo può essere convertito in PDF o stampato.
Fac Simile Costituzione Condominio Minimo PDF Editabile
Di seguito viene messo a disposizione un fac simile costituzione condominio minimo PDF editabile da scaricare e compilare.