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Dichiarazione Art. 9 Bis Dpr 380/01
La dichiarazione sullo stato legittimo dell’immobile disciplinata dall’articolo 9-bis del d.P.R. 380/2001 è uno degli istituti più recenti introdotti nel Testo unico dell’edilizia. Nasce con l’articolo 10, comma 1, lettera l) del decreto-legge 76/2020 (“Semplificazioni”), poi convertito nella legge 120/2020, ed è stata pensata per mettere ordine, nei rapporti con la pubblica amministrazione e tra privati, alle continue incertezze sulla regolarità urbanistica degli edifici. La disposizione non introduce un nuovo titolo abilitativo e non impone un’ulteriore autorizzazione amministrativa, ma fornisce criteri oggettivi per accertare e attestare qual è lo stato legittimo di un bene, cioè il punto di incontro fra quanto risulta dai titoli edilizi rilasciati o formati nel tempo e quanto effettivamente costruito. In questo contesto la dichiarazione, rilasciata da un tecnico abilitato, diventa un documento chiave in molteplici procedimenti: dal rilascio di permessi di costruire e SCIA, alla presentazione di istanze di sanatoria, fino alla stipula di contratti di compravendita o mutuo, in cui le parti intendono tutelarsi contro i rischi di abusi non emersi.
La norma chiarisce anzitutto cosa s’intende per stato legittimo. Secondo il primo comma, esso si identifica con il complesso di titoli abilitativi che hanno consentito la costruzione originaria dell’edificio e le sue successive trasformazioni, integrati dagli eventuali provvedimenti di accertamento di conformità (art. 36) o di permesso in sanatoria (art. 37). Dove tali titoli risultino irreperibili – evenienza piuttosto frequente per edifici datati – lo stato legittimo può essere dimostrato anche tramite altre fonti: estratti catastali di primo impianto, documentazione fotografica storica, strumenti urbanistici vigenti al momento della realizzazione, o ancora dichiarazioni sostitutive di atto notorio rese ai sensi del d.P.R. 445/2000. L’importante è che il tecnico asseveri, sotto la propria responsabilità penale, la piena corrispondenza fra le prove documentali e la consistenza dell’immobile esistente.
Il secondo comma del 9-bis disciplina la forma e il contenuto dell’asseverazione. Il professionista (ingegnere, architetto, geometra o perito a seconda delle competenze) deve dichiarare: a) l’elenco dei titoli abilitativi su cui si fonda lo stato legittimo; b) le eventuali opere realizzate in tolleranza costruttiva o esecutiva (istituto introdotto a sua volta dall’art. 34-bis dello stesso T.U.), specificando che rientrano nei limiti quantitativi di legge; c) l’assenza di abusi non sanati. L’asseverazione va corredata da planimetria quotata dello stato di fatto e da estratto di mappa catastale, ma nulla vieta di allegare ulteriori elaborati (rilievo laser scanner, certificati comunali, pratiche edilizie d’archivio) se utili a consolidare la ricostruzione storico-urbanistica.
Sotto il profilo procedurale la dichiarazione è obbligatoria solo in alcune ipotesi, per esempio nei casi di permesso di costruire in deroga dove il comune deve valutare l’esatto punto di partenza della trasformazione, ma la pratica professionale ha rapidamente esteso il suo impiego ai trasferimenti immobiliari. Sempre più notai, infatti, consigliano ai venditori di allegare all’atto di compravendita l’asseverazione 9-bis: se il tecnico certifica lo stato legittimo, l’acquirente riduce il rischio di vedersi contestare abusi al momento di chiedere mutui, ristrutturazioni o bonus fiscali. La dichiarazione non è dunque condizione formale di validità del rogito, che resta perfettamente lecito anche senza, ma costituisce elemento contrattuale di garanzia, spesso inserito fra le “dichiarazioni e garanzie” del venditore. L’eventuale falsità dell’asseverazione espone il professionista alle sanzioni penali previste dall’articolo 481 del codice penale (falsità ideologica in atto pubblico) e alle responsabilità disciplinari erariali in caso di danno all’erario.
La portata della norma va letta in parallelo con l’articolo 34-bis, citato sopra, che codifica le “tolleranze costruttive” (fino al 2 per cento delle misure di progetto per scostamenti dimensionali, e fino a 50 cm per discordanze di prospetto) e le “tolleranze esecutive” per lievi irregolarità eseguite in corso d’opera rispetto al titolo abilitativo. Il tecnico, nella propria dichiarazione, deve individuare queste difformità e attestare che non superano i limiti, così evitando la necessità di sanatorie per dettagli minimi che la prassi amministrativa, in passato, aveva talora fatto rientrare nella nozione di abuso. Ciò semplifica enormemente la circolazione dei beni: un balcone sporgente di pochi centimetri o una porta finestra leggermente traslata non costringeranno più il venditore a lunghe pratiche di condono, purché rientrino nella soglia di tolleranza.
Un altro profilo rilevante riguarda i rapporti tra il 9-bis e la disciplina del catasto. L’asseverazione sostituisce la vecchia abitudine di allegare planimetria catastale conforme, ma non elimina l’obbligo, in capo al venditore, di presentare prima dell’atto eventuali aggiornamenti DOCFA se la rappresentazione in catasto diverge sensibilmente dalla realtà. Il catasto, infatti, ha finalità meramente fiscale e non probatoria, ma l’art. 19, comma 14 della legge 122/2010 vieta al notaio di rogare atti se la planimetria non corrisponde allo stato di fatto. Pertanto, il tecnico incaricato della dichiarazione 9-bis dovrà, se necessario, procedere in parallelo all’aggiornamento catastale.
Quanto all’efficacia temporale, la dichiarazione fotografa lo stato legittimo al momento dell’asseverazione. Se dopo la vendita l’acquirente realizza opere abusive, la responsabilità ricadrà esclusivamente su di lui e la precedente dichiarazione non potrà essergli opposta in senso liberatorio. Al contrario, se l’amministrazione dovesse contestare, dopo l’alienazione, abusi preesistenti e non contemplati, il compratore potrà rivalersi sul venditore per inadempimento delle garanzie e sul tecnico per responsabilità professionale.
La pratica applicativa ha infine chiarito alcuni aspetti procedurali: il Comune non ha il potere di respingere l’asseverazione in via amministrativa; al più, se ha dubbi, può avviare un procedimento di verifica e, in caso di dichiarazione mendace, trasmettere gli atti all’autorità giudiziaria. L’asseverazione non sostituisce nemmeno il certificato di destinazione urbanistica per i terreni, né il certificato di agibilità; ognuno di questi documenti conserva la propria funzione specifica. È invece uno strumento aggiuntivo, facoltativo o necessario a seconda dei casi, che consente di attestare, con forza probatoria qualificata, l’insieme dei titoli che legittimano l’immobile.
Esempio di Dichiarazione Art. 9 Bis Dpr 380/01
Di seguito è possibile trovare un esempio di Dichiarazione Art. 9 Bis DPR 380/01.
DICHIARAZIONE ASSEVERATA DELLO STATO LEGITTIMO
Il/la sottoscritto/a_______________________________________________________________
Nato/a a _____________________________Prov._______________il_______________________
Cittadinanza________________________Codice Fiscale_________________________
Residente in (via, piazza, ecc.)_________________________n.______________
Comune di______________________Prov._____________CAP______________
Con studio in (via, piazza)_________________________n.______________
Comune di____________________Prov._____________CAP______________
Tel.________________ Ordine / Albo____________ N. Iscr.___________Prov._____
□ P.E.C. (posta elettronica certificata) ___________________________________
In qualità di Professionista Incaricato dalla:
□ Ditta Individuale________________________________________________
□Società____________________________________________________
Consapevole delle sanzioni penali, nel caso di falsità in atti e dichiarazioni mendaci, previste dall’art.76 del D.P.R. 28 dicembre 2000, n.445 e s.m.i., sotto la propria responsabilità,
DICHIARA
che l’immobile sito in _____________ Via____________N.___Lett.___Piano____,interno_____
Censito al catasto fabbricati di_______________________ foglio n._____________ P.lla_____________sub._____________sez. urb.___
è legittimo dal punto di vista edilizio ed urbanistico, ai sensi dell’art. 9 bis c.1-bis del Testo Unico sull’Edilizia DPR 380 del 2001.
Segnala inoltre che il rispetto delle tolleranze costruttive che non costituiscono violazioni edilizie ai sensi dell’art. 34 bis del Testo Unico sull’Edilizia DPR 380 del 2001:
○ comma 1;
○ comma 2:_________________________________________________________
Allega alla presente documento di identità valido.
Data________________________
Timbro e Firma
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La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.
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Modulo Dichiarazione Art. 9 Bis Dpr 380/01 PDF Editabile
Di seguito viene messo a disposizione un modello Dichiarazione Art. 9 Bis DPR 380/01 PDF editabile.