Fac Simile Lettera di Revoca Amministratore Condominio

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Lettera Di Revoca Amministratore Condominio

Revocare l’amministratore di condominio significa rimuovere il soggetto che, in base all’articolo 1130 del codice civile, gestisce le parti comuni e rappresenta la collettività dei proprietari nelle azioni verso terzi. È un atto che incide sulla continuità della gestione, tutela gli interessi economici dei condomini e dà attuazione all’obbligo di vigilanza previsto dallo stesso codice. La legge consente due percorsi distinti: la revoca assembleare, di natura privatistica, e la revoca giudiziale, con cui si interpella l’autorità statale quando la compagine non riesce o non vuole intervenire. Comprendere presupposti, quorum deliberativi, termini e conseguenze pratiche è fondamentale per evitare conflitti interni e contenziosi costosi.

L’amministratore decade automaticamente allo spirare del mandato annuale se l’assemblea non lo riconferma; ciò, però, non equivale a revoca, perché la legge presuppone una decisione attiva. La revoca assembleare trova disciplina nell’articolo 1129, decimo comma, come modificato dalla riforma del 2012: la maggioranza richiesta è pari alla metà degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio, la stessa necessaria per la nomina. In concreto, basta che in assemblea partecipino proprietari titolari, ad esempio, di seicento millesimi e che almeno trecento votino per la revoca. Non è necessario addurre giusta causa, può essere sufficiente la sfiducia o la diversa visione gestionale. Però, un’irrevocabilità convenzionale prevista dal regolamento contrattuale o da clausole del mandato non è opponibile ai condomini se l’amministratore si è reso responsabile di gravi inadempimenti.

La revoca per via giudiziaria interviene quando l’assemblea non si attiva o quando non raggiunge il quorum. Il legislatore ha tipizzato alcune gravi irregolarità che giustificano l’intervento del tribunale: omessa apertura del conto corrente intestato al condominio, mancata presentazione del rendiconto per oltre centottanta giorni, gestione di spese e incassi su conti personali, violazione dell’obbligo di riscossione forzosa delle quote dei morosi entro sei mesi dall’approvazione del riparto, mancata esecuzione di delibere assembleari o di atti conservativi, ostacolo all’accesso dei condomini ai documenti. L’elenco non è tassativo: la giurisprudenza vi ricomprende anche la mancata stipula di polizza RC condominiale quando imposta dal regolamento o la disattenzione reiterata agli adempimenti fiscali. La legittimazione a proporre il ricorso spetta a ciascun condomino, al Pubblico ministero, al singolo creditore se la condotta arreca pregiudizio alle sue ragioni, e perfino allo stesso amministratore dimissionario che si trovi impossibilitato a convocare l’assemblea.

Il procedimento si svolge in camera di consiglio ex articolo 720 bis c.p.c.; il giudice può sospendere l’amministratore con decreto inaudita altera parte, nominare contestualmente un amministratore giudiziario e, dopo aver sentito le parti, confermare o revocare la misura. L’ordinanza è immediatamente esecutiva e reclamabile in corte d’appello. Se il tribunale accoglie la domanda condanna l’amministratore alle spese; se la rigetta, condanna il ricorrente, salvo che ricorressero motivi seri di denuncia. L’amministratore revocato per gravi irregolarità non ha diritto a compensi per il periodo residuo del mandato: la corte di cassazione, con una costante linea, assimila la revoca per inadempimento alla risoluzione per colpa dell’appaltatore e applica l’articolo 1458 c.c. Deve invece rendere il conto sino all’ultimo giorno di gestione, consegnare tutta la documentazione e trasferire la disponibilità dei fondi al nuovo incaricato; l’inadempimento a tali obblighi integra il reato di appropriazione indebita.

Quando la revoca è assembleare, la deliberazione deve indicare il nuovo amministratore o quantomeno incaricare un condomino di convocare, entro dieci giorni, una seconda riunione per la nomina. In assenza di sostituzione, ogni condomino può chiedere al tribunale la nomina di un amministratore giudiziario; il giudice individua un professionista iscritto agli albi o con adeguata esperienza e ne fissa il compenso in base ai parametri ministeriali. L’amministratore uscente, se la revoca è priva di giusta causa, conserva il diritto al compenso integrale pattuito annualmente e, in base agli usi, può pretendere anche un’indennità per il mancato preavviso se la delibera non prevedeva un termine ragionevole per la cessazione.

Sul piano procedimentale, la revoca assembleare dev’essere iscritta espressamente all’ordine del giorno; la convocazione generica «varie ed eventuali» non basta. Tale formalismo è palese nella giurisprudenza di legittimità: la sentenza 15983/2021 ha annullato la revoca deliberata sotto un punto generico, ribadendo che la finalità informativa dell’avviso impedisce colpi di mano. L’amministratore conserva il potere di impugnare la delibera entro trenta giorni dalla comunicazione: ciò non sospende gli effetti della revoca, ma può condurre alla reintegra se il tribunale accerta vizi formali.

Per procedere con equilibrio, i condomini dovrebbero prima contestare formalmente per iscritto gli inadempimenti, assegnando all’amministratore un termine per adempiere; questa diffida, se ignorata, costituisce prova della gravità della condotta ai fini del ricorso giudiziario. Qualora la revoca sia motivata da scelte discrezionali di spesa o da divergenze di vedute sul contenzioso con terzi, la giurisprudenza tende a negare la nozione di grave irregolarità, perché la discrezionalità tecnica rientra nelle prerogative del mandato. All’opposto, l’ostinata reticenza nel mostrare i giustificativi di spesa è ricondotta senza difficoltà alla fattispecie delle irregolarità gravi.

L’efficacia della revoca si estende automaticamente ai rapporti esterni: i procedimenti giudiziari pendenti proseguono con la sostituzione del rappresentante, i contratti in essere restano validi ma ogni istruzione di pagamento deve essere firmata dal nuovo amministratore, i conti correnti condominiali devono essere prontamente intestati al sostituto per evitare problemi di delega bancaria. In sede di passaggio di consegne, il subentrante compila un verbale rilevando lo stato della cassa, i residui attivi e passivi, i contratti di manutenzione in corso e la situazione dei morosi. Tale atto, se sottoscritto da entrambe le parti, vale come quietanza parziale ed evita successive contestazioni.

Esempio di Lettera Di Revoca Amministratore Condominio

Di seguito è possibile trovare un esempio di lettera di revoca amministratore condominio.

CONDOMINIO ______________________
Via __________________, n. ___
CAP ________ Comune ______________
C.F. condominio ___________________

Spett.le
Sig./Dott./Geom. _______________________
Amministratore del Condominio
Via _________________________________
CAP ________ ________________________

Oggetto: comunicazione di revoca dell’incarico di amministratore ex artt. 1129 e 1136 c.c.

Il/La sottoscritto/a _________________________________________, nato/a a _____________________
il ___/___/____, C.F. _________________________, in qualità di
☐ presidente dell’assemblea del ___/___/____
☐ condomino delegato a notificare la delibera
☐ nuovo amministratore nominato

PREMESSO CHE
– con avviso di convocazione datato ___/___/____, regolarmente comunicato ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c., è stata fissata l’assemblea condominiale in prima convocazione per il giorno ___/___/____ e in seconda convocazione per il giorno ___/___/____ alle ore _______;
– all’assemblea tenutasi in seconda convocazione erano presenti n. ____ condomini, rappresentanti n. ____ millesimi su 1.000, come da verbale che si allega (All. 1);
– il punto n. ___ dell’ordine del giorno prevedeva «Revoca amministratore in carica e nomina del nuovo amministratore»;
– l’assemblea ha deliberato con la maggioranza di cui all’art. 1136, secondo comma, c.c. (____/____ millesimi favorevoli) di revocare l’incarico di amministratore conferitoLe con delibera del ___/___/____ rep. n. _____;

COMUNICA
la revoca del Suo incarico di amministratore del Condominio ______________________ con effetto immediato, ai sensi dell’art. 1129, decimo comma, c.c.

CONTESTUALMENTE
La invitiamo a:
1. consegnare, entro 30 (trenta) giorni dal ricevimento della presente e comunque non oltre il ___/___/____, tutta la documentazione amministrativo-contabile di gestione (libro verbali, registro anagrafe, fatture, contratti, polizze, estratti conto, ultimo rendiconto, situazione di cassa, elenco morosità) al nuovo amministratore Sig./Dott./Geom. ____________________ (recapiti: __________________);
2. trasferire sul nuovo conto corrente intestato al condominio IBAN ___________________ l’intera disponibilità giacente sui conti finora gestiti, allegando l’estratto conto aggiornato;
3. redigere il verbale di passaggio consegne in contraddittorio con il nuovo amministratore, consegnandone copia a tutti i condomini.

La revoca, avvenuta per volontà assembleare, comporta la cessazione di ogni Suo potere rappresentativo dal momento della ricezione della presente, fatti salvi gli atti urgenti di ordinaria amministrazione necessari a evitare pregiudizi imminenti (art. 1729 c.c.).

Eventuali Sue spettanze maturate fino alla data odierna saranno liquidate previa verifica contabile e approvazione in assemblea.

Resta salva ogni azione per responsabilità e risarcimento a tutela del condominio qualora emerga la sussistenza di irregolarità nella gestione.

Distinti saluti.

Luogo ____________________, data ___/___/20___

_________________________________________
[Firma del presidente / condomino delegato / nuovo amministratore]

Allegato 1 – copia verbale assemblea del ___/___/____