Fac Simile Verbale Nomina Amministratore di Condominio Word e PDF

L’anno …. il giorno …. del mese di …., in ….. tra:
il Condominio di ….. in via ….. n. …., Codice Fiscale …., nella persona del sig. ….., delegato alla
sottoscrizione del presente contratto, giusta delibera, da intendersi quale parte integrante e
sostanziale del presente contratto, adottata almeno a maggioranza degli intervenuti all’assemblea
e almeno la metà dei millesimi degli appartenenti al Condominio ex art. 1136, comma 2, c.c
dell’assemblea dei condomini del ….., regolarmente convocata e riunita per la nomina del nuovo
Amministratore, previa presa visione dell’offerta economica, conferisce mandato d
amministrazione condominiale;

E

il Dott. ….., nato a …., il …., con studio in …. via …. n. …., Codice Fiscale/Partita I.V.A. …. Tel
n. ….. Fax n. ….. e-mail …..,
relativamente all’esercizio per l’anno ….. si conviene e stipula quanto segue:

Art. 1. Durata dell’incarico
L’Amministratore dura in carica un anno dalla sottoscrizione del presente contratto. Alla scadenza
naturale del mandato, è facoltà dell’Assemblea confermare l’Amministratore. In caso di revoca si
conviene che l’Amministratore continui a esercitare i propri poteri finché non si provveda alla
sostituzione con un altro incaricato. Alla cessazione dell’incarico l’Amministratore deve restituire
tutta la documentazione contabile del Condominio, consegnando tempestivamente al nuovo
nominato in modo diligente, trasparente e puntuale tutti i documenti riguardanti il Condominio.

Art. 2. Revoca dell’incarico
L’Amministratore può essere revocato dall’assemblea ai sensi dell’art. 1129 c.c. Può altresì essere
revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre che nel caso previsto
dall’ultimo comma dell’art. 1131 c.c., se per due anni non ha reso il conto della sua gestione
ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.

Art. 3. Diligenza dell’Amministratore
L’Amministratore è tenuto a svolgere il proprio compito con la diligenza del buon padre di famiglia
nelle forme e nei modi di cui all’art. 1176, comma 2, c.c., adempiendo agli obblighi previsti dalla
legge, dal regolamento condominiale (ove approvato) e dal presente contratto.

Art. 4. Potere di rappresentanza dell’Amministratore
Con l’accettazione del presente contratto, l’Amministratore assume la rappresentanza del
Condominio per l’intera durata dell’incarico e pertanto risponde degli atti compiuti relativamente al
Condominio anche ai sensi degli artt. 1130 e 1131 c.c.

Art. 5. Obblighi dell’Amministratore inerenti l’ordinaria amministrazione
L’Amministratore deve svolgere tutte le attività necessarie all’amministrazione e alla gestione del
Condominio. Salvo delibera condominiale difforme in ordine alle proprie attribuzioni (art. 1130
c.c.), o a quanto previsto nel Regolamento condominiale (ove approvato), in particolare deve
provvedere: 1) alla convocazione tempestiva delle assemblee, da inviarsi almeno 10 giorni prima
della data della riunione, con raccomandata a/r o mezzo equipollente, con indicazione degli
argomenti all’ordine del giorno; 2) alla redazione del preventivo delle spese ordinarie per la
successiva gestione, alla ripartizione delle spese preventive pro quota, alla ripartizione del numero
delle rate con le relative scadenze e alla conseguente convocazione dell’assemblea ordinaria
annuale per la loro approvazione; 3) a predisporre, alla chiusura dell’esercizio finanziario, con le
modalità dello stato patrimoniale e del conto economico, il riparto consuntivo delle spese di
gestione e la tabella di ripartizione con il calcolo dell’eventuale conguaglio tra le spese sostenute e
gli acconti versati e a convocare l’assemblea ordinaria annuale per la loro approvazione; 4) a
presenziare alle assemblee e, se richiesto, redigere i relativi processi verbali; 5) a eseguire le
deliberazioni assembleari, per le quali, salvo che non vi siano ragioni di necessità e d’urgenza
attenderà che siano decorsi 30 giorni dalla comunicazione ai condomini, in modo tale da
assicurarne l’esecutività definitiva; 6) a curare l’osservanza del Regolamento condominiale (ove
approvato); 7) a inviare a tutti i condomini, assenti e presenti, tempestivamente e comunque
entro 10 giorni dalle assemblee, copia dei verbali delle stesse; 8) alla tenuta e conservazione: a
dei registri dell’Assemblea; b) dei documenti fiscali della gestione in corso e delle gestioni
precedenti; c) del registro previsto dall’art. 1129, ultimo comma, c.c.; d) dei documenti
contrattuali (ad es.: contratti di assicurazione, di portierato, di pulizia scale, dei giardinieri, e degli
altri fornitori del Condominio); e) della corrispondenza, e degli altri documenti del Condominio
come da Regolamento condominiale (ove approvato); 9) alla messa a disposizione dei condomini
che lo richiedano, previo appuntamento, dei documenti relativi al Condominio e dei documenti
giustificativi delle spese, nonché dell’estratto conto bancario o postale, con rilascio, se richiesto, d
copia dei documenti anzidetti a spese dei singoli richiedenti; 10) all’apertura e gestione del c/
bancario o postale intestato esclusivamente al Condominio contraente, su cui versare le somme
necessarie al pagamento dei servizi comuni di competenza del Condominio, i ratei condominiali e
ogni altra somma di competenza condominiale; 11) alla gestione e controllo di tutti i servizi relativi
al Condominio (portineria, pulizia scale, manutenzione ascensore, ecc); 12) alla richiesta di
preventivi a fornitori in regola con la tecnica e la normativa vigente e, conseguentemente, alla
stipula dei contratti di appalto per lavori e servizi ordinari necessari al Condominio a seguito di
delibera dell’assemblea condominiale e alla verifica del lavoro svolto; 13) al coordinamento dei
lavori di ordinaria amministrazione; 14) alla verifica dei versamenti da parte dei condomini e agli
eventuali solleciti di pagamento verso i condomini morosi; 15) alla gestione dei rapporti tra
Condominio e la Pubblica Amministrazione e all’ottemperanza alle disposizioni della stessa; 16
all’adempimento degli obblighi fiscali e amministrativi del Condominio; 17) all’erogazione delle
spese occorrenti per la manutenzione delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi
comuni; 18) ad agire nei confronti del condomino moroso per la riscossione dei contributi
(artt.1123, 1130, comma 3, c.c. e art. 64 disp. att. c.c.) in base allo stato di ripartizione approvato
dall’assemblea; 19) alla proposta all’assemblea della copertura assicurativa dell’edificio e a
compimento degli eventuali adeguamenti per la conseguente deliberazione assembleare; 20) a
segnalare all’assemblea i vizi palesi delle deliberazioni che si stanno per adottare; 21) a segnalare
prontamente all’assemblea eventuali danni cagionati dall’abuso dei condomini nell’uso della cosa
comune; 22) a promuovere le azioni possessorie e petitorie dirette a ottenere l’osservanza della
disciplina concordata dell’uso delle cose comuni; 23) a chiedere le misure cautelari volte a tutelare
l’integrità delle cose comuni (come nel caso di domanda ex art. 700 c.p.c. per il passaggio su
fondo finitimo per l’esecuzione di indifferibili lavori di manutenzione dei muri perimetrali de
fabbricato); 24) ad agire in giudizio, ai sensi dell’art. 1669 c.c., previa delibera condominiale e pel
espresso mandato, nei confronti dell’appaltatore per far rimuovere i gravi difetti della costruzione
che possano porre in pericolo la sicurezza dell’edificio condominiale; 25) al compimento di ogni
altra attività prevista dalle vigenti normative o comunque necessaria o utile per la gestione
ordinaria dell’immobile e dei rapporti con i condomini.

Art. 6. Obblighi dell’Amministratore inerenti la straordinaria amministrazione
Nei casi in cui si rilevi la necessità di lavori straordinari,e fatto salvo il comma 2 dell’articolo 11
l’Amministratore provvede alla convocazione tempestiva dell’Assemblea secondo le modalità e
termini di cui all’art. 5, comma 1, salvo i casi d’urgenza. Provvede altresì: 1) a presenziare alle
assemblee straordinarie e, se richiesto, a redigere i relativi processi verbali; 2) alla richiesta di
preventivi a fornitori in regola con la tecnica e la normativa vigente e, conseguentemente, alla
stipula dei contratti di appalto per lavori e servizi straordinari necessari al Condominio a seguito di
delibera assembleare e su espresso mandato dell’assemblea, e alla verifica del lavoro svolto; 3
alla redazione del riparto preventivo delle spese straordinarie, compresa la ripartizione pro quota
e alla verifica dei versamenti da parte dei condomini; 4) alla gestione dei pagamenti ai fornitori e
al versamento di eventuali ritenute d’acconto; 5) alla redazione di riparto consuntivo delle spese
straordinarie a conclusione dei lavori; 6) alla cura dei rapporti con la Pubblica Amministrazione
(Comune, VVFF, ASL); 7) alla convocazione e presenza alle riunioni di eventuali commissioni
speciali; 8) all’espletamento delle incombenze relative alle agevolazioni fiscali previste dalle
disposizioni vigenti in favore dei condomini (ad es.: IVA agevolata, riduzione IRPEF).

Art. 7. Ulteriori compiti
Al di fuori delle ipotesi di cui agli art. 1130 e 1131 c.c. e salvo quanto stabilito nel presente
contratto e nel Regolamento condominiale (ove adottato), l’Amministratore può agire solo se
previamente autorizzato dall’assemblea, come nel caso in cui sia necessario esercitare le azioni
reali, ossia le azioni di rivendicazione, negatorie, di regolamento di confini, per apposizione di
termini, previste dagli artt. 948-951 c.c. nonché per promuovere azione di risarcimento danni per
deprezzamento di parti comuni dell’edificio, derivante da opere abusive eseguite da terzi.
Qualora lo stato in cui versano le cose comuni rappresenti un serio rischio e pericolo all’incolumità
dei terzi e dei condomini stessi, in caso di mancata formazione della volontà assembleare o di
impossibilità di riunire l’assemblea condominiale e per motivi di imminente necessità e urgenza
l’Amministratore è legittimato ad agire autonomamente, salvo riferire nella prima assemblea.

Art. 8. Obbligo di gestione esclusiva e separata
Nel caso in cui l’Amministratore condominiale gestisca contemporaneamente altri Condomini oltre
a quello di cui al presente contratto, è fatto obbligo di predisporre una gestione amministrativa e
contabile separata rispetto alle altre amministrazioni e/o autogestioni.

Art. 9. Esonero di Responsabilità
È fatta salva la possibilità dell’Amministratore di rinunciare al mandato qualora il Condominio
deliberi di intraprendere azioni in pregiudizio ai terzi palesemente temerarie o contrarie alle leggi o
ai regolamenti. Parimenti è legittimato a rinunciare al mandato ogni qualvolta vengano da lui
pretesi comportamenti o azioni in contrasto con le regole di una corretta amministrazione e/o con
la dignità e onorabilità professionale.
Non è da ritenersi altresì responsabile l’Amministratore per i danni cagionati dall’abuso dei
condomini nell’uso della cosa comune né deve ritenersi obbligato a promuovere azione giudiziaria
contro detti condomini in mancanza di un’espressa disposizione regolamentare o di una delibera
assembleare. L’Amministratore dovrà essere in ogni caso fornito autonomamente di adeguata
copertura assicurativa per la responsabilità civile professionale.

Art. 10. Trattamento dei dati personali
Nell’esercizio dell’attività professionale l’Amministratore è tenuto al rigoroso rispetto del codice in
materia di protezione dei dati personali (D.lgs. 30 giugno 2003, n. 196) e alla conservazione, con
ogni cura, dei documenti ricevuti e di quelli, che sono di proprietà del Condominio, che abbia
redatto o acquisito in ragione del suo incarico e che dovrà esibire ogni qualvolta ne faccia richiesta
un avente diritto e, comunque, consegnare al termine dell’incarico.

Art. 11. Compenso dell’Amministratore
Il compenso previsto per l’intera annualità di carica, sulle sole attività di ordinaria
amministrazione, è di € ….,….. + IVA e/o oneri fiscali e previdenziali da ripartire in base a
millesimi di proprietà per unità immobiliare + accessori di legge. A detta somma va aggiunto
rimborso delle spese effettivamente sostenute e documentate. Per attività di ordinaria
amministrazione s’intendono tutte le operazioni indicate all’art. 5 del presente contratto.
In caso di esecuzione di opere di straordinaria manutenzione, ai sensi dell’art. 6 del presente
contratto, l’assemblea condominiale delibera un ulteriore compenso calcolato in percentuale
sull’importo della spesa straordinaria al netto dell’IVA. Tale compenso non potrà essere superiore a
una percentuale pari al ….. % IVA e oneri esclusi.
In caso di dimissioni, mancata conferma o revoca per inadempienza dell’art.1131 c.c.
all’Amministratore spettano il rimborso delle spese sostenute e le competenze in proporzione a
periodo che va dall’inizio dell’esercizio finanziario fino il giorno del passaggio delle consegne. Tutte
le competenze e i compensi indicati sono al netto di IVA e eventuali oneri fiscali e previdenziali.

Art. 12. Clausola di risoluzione delle controversie
Tutte le controversie nascenti dal presente contratto saranno devolute a un tentativo di
conciliazione presso l’Organismo di mediazione di ….. e risolte secondo il Regolamento da questa
adottato.

Art. 13. Applicazione
Il presente contratto è vincolante per i condomini residenti al momento della nomina e quel
futuri, subentranti sia nel contratto di compravendita delle unità immobiliari presenti nel
fabbricato, sia nei contratti di locazione. Per quanto non viene regolato nelle disposizioni che
precedono, il contratto è soggetto alle disposizioni di legge vigenti in materia.

Luogo, data.

Per l’Assemblea (come da verbale allegato) …..

L’Amministratore …..