Fac Simile Lettera Di Sollecito Lavori Di Manutenzione

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Indice

Lettera di Sollecito per Lavori di Manutenzione

La lettera di sollecito per lavori di manutenzione è lo strumento con cui il soggetto che subisce un danno o un disagio, il conduttore di un appartamento, il condomino proprietario di un’unità, il dirigente di un edificio scolastico, il semplice cittadino, formalizza l’inerzia di chi, per legge o per contratto, ha il dovere di intervenire. Non si tratta di un atto di cortesia, ma di un tassello preciso in un sistema di garanzie costruito dal codice civile e dalla legge 241/1990. L’articolo 1576 c.c. obbliga il locatore a mantenere la cosa locata in buono stato; gli articoli 1130 e 1131 c.c. impongono all’amministratore di provvedere senza indugio alle riparazioni urgenti sulle parti comuni; l’articolo 2051 attribuisce al custode la responsabilità per i danni che la cosa provoca se non è mantenuta in condizioni di sicurezza. Una lettera che richiami questi riferimenti giuridici assume la natura di vera e propria messa in mora, con i conseguenti effetti interruttivi della prescrizione previsti dall’articolo 2943 e con il trasferimento del rischio fortuito sul debitore, ai sensi dell’articolo 1221.

Per fare in modo che produca i suoi effetti, il sollecito deve fissare con esattezza i riferimenti temporali: la data della prima comunicazione in cui si chiedeva l’intervento, la scadenza ragionevole già decorso e il peggioramento obiettivo riscontrato nel frattempo. La prova fotografica, la relazione di un tecnico o di un artigiano qualificato, gli eventuali sopralluoghi delle autorità sanitarie o ambientali rappresentano il corredo documentale che dà concretezza alla diffida, sottraendola all’accusa di genericità. Ugualmente decisiva è l’indicazione di un termine preciso, sette, dieci, quindici giorni a seconda dell’urgenza, entro il quale il destinatario dovrà almeno programmare l’intervento, pena l’attivazione di rimedi successivi quali l’esecuzione in danno o il ricorso al giudice.

Il mezzo di trasmissione deve garantire la tracciabilità: la posta elettronica certificata è lo strumento più rapido, perché produce attestazioni di invio e di consegna con valore legale; la raccomandata resta indispensabile se il destinatario non possiede un indirizzo PEC. In ambito condominiale, una PEC indirizzata alla casella certificata dell’amministratore soddisfa il requisito di forma di cui agli articoli 66 e 1130 delle disposizioni di attuazione del codice civile. Il mittente conserverà la ricevuta o i files xml di accettazione e consegna per comprovare la data in cui il destinatario è stato messo a conoscenza della diffida.

Nella costruzione del testo è bene ancorare la richiesta ai precisi obblighi disattesi. Se si scrive al locatore, si richiamerà l’articolo 1576 e, se esiste, la clausola del contratto che ripartisce le spese; se ci si rivolge all’amministratore, si menzioneranno gli articoli 1130 e 1131 che lo qualificano come mandatario, con l’ulteriore precisazione che, in quanto delegato alla conservazione del bene comune, può disporre interventi urgenti anche senza delibera assembleare. Nel caso di un ente pubblico proprietario di un edificio scolastico, la diffida si fonda sull’articolo 25 del d.lgs 81/2008, che distingue la responsabilità del datore di lavoro (dirigente scolastico, custode temporaneo) da quella dell’ente proprietario per la manutenzione strutturale. Citare il quadro normativo significa mettere il destinatario davanti a obblighi non opinabili, una resistenza ulteriore, dopo aver ricevuto la diffida, rischierebbe di trasformarsi in colpa grave in sede civile.

Il riferimento al potere sostitutivo previsto dall’articolo 2, comma 9‑bis, della legge 241 è particolarmente utile quando il destinatario è una pubblica amministrazione. Non esiste un obbligo legale di inviare la diffida anche al dirigente designato come sostituto; farlo è però una scelta prudenziale che mette in moto i meccanismi interni di controllo e riduce i tempi di attesa. Nel settore privato non vi è un omologo potere sostitutivo, ma la minaccia dell’esecuzione in danno assolve a una funzione analoga: se trascorso il termine il responsabile persiste nell’inerzia, il creditore può far eseguire le opere a spese altrui, documentando preventivi e costi. Sotto il profilo penale, la lettera di sollecito costituisce uno degli elementi richiesti dall’articolo 328 c.p. per configurare il reato di omissione di atti d’ufficio. La Cassazione afferma che la punibilità scatta solo se, a fronte di una richiesta del privato, il pubblico funzionario rifiuta o omette di compiere l’atto dovuto entro trenta giorni, senza addurre ragioni plausibili. Il sollecito, quindi, non deve limitarsi a lamentare il disagio, ma deve chiedere espressamente l’adozione del provvedimento o l’avvio dei lavori, indicando il termine trascorso. Ciò posto, l’azione penale rimane soluzione estrema, perché occorre dimostrare il dolo: il mero ritardo colposo raramente sfocia in condanna.

La redazione deve mantenere un equilibrio tra fermezza e correttezza. Minacciare impropriamente azioni penali o richiedere somme indeterminate è controproducente. Meglio indicare con chiarezza la volontà di evitare il contenzioso, ma dichiarare fin da subito la propria intenzione di ricorrere, in assenza di riscontro, ai rimedi previsti dalla legge: azione civile, esecuzione in danno, ricorso al giudice amministrativo o richiesta di nomina di un commissario ad acta. L’esperienza dimostra che un tono professionale, supportato da evidenze tecniche e da richiami normativi ben centrati, sortisce un effetto più persuasivo di un linguaggio minatorio.

Infine, la lettera di sollecito si colloca in un contesto che va oltre il singolo rapporto. In epoca di digitalizzazione, molte amministrazioni si stanno dotando di piattaforme che collegano il fascicolo del cittadino a flussi di notifiche interne. Un sollecito inviato attraverso il portale può generare alert diretti al dirigente competente e, talora, aprire ticket di manutenzione automatici. Fermo resta che la tradizionale PEC o la raccomandata conservano valore probatorio e non saranno superate finché non esisterà un sistema pienamente interoperabile.

Esempio di Lettera Di Sollecito Lavori Di Manutenzione

Modello Lettera di Sollecito Lavori di Manutenzione Generico

Oggetto: Sollecito urgente per l’esecuzione di lavori di manutenzione presso __________________ (ubicazione immobile)

Egregio/a _________________________,

con riferimento alla mia/nostra richiesta del ____/____/_______ (prot. n. __________), con la quale segnalavo le criticità riguardanti _________________________________________________ (descrizione sintetica: es. infiltrazioni dal tetto, malfunzionamento impianto elettrico, perdita idrica), Le ricordo che, ai sensi dell’art. _____ del contratto di locazione / regolamento condominiale / ordine di servizio n. _____, i lavori di manutenzione straordinaria indicati risultano a Suo carico e avrebbero dovuto essere avviati entro ______ giorni.

Ad oggi, nonostante i ripetuti contatti telefonici / verbali, gli interventi non sono ancora stati avviati e la situazione, come da documentazione fotografica allegata, continua a peggiorare, con rischio di ulteriori danni a cose e persone.

Con la presente La diffido formalmente a provvedere entro e non oltre ___ (7/10/15) giorni dalla ricezione della presente:

1. a predisporre un sopralluogo tecnico;
2. a comunicarmi per iscritto il cronoprogramma dettagliato degli interventi;
3. ad avviare opere di ripristino a regola d’arte entro il termine concordato.

Trascorso inutilmente il suddetto termine, mi vedrò costretto/a a tutelare i miei diritti nelle sedi competenti, incluse, se necessario, l’esecuzione in danno e la richiesta di risarcimento per i pregiudizi subiti, ai sensi degli artt. 1223 e 2051 c.c.

Resto in attesa di urgente riscontro scritto e porgo distinti saluti.

__________________________________
(firma leggibile)

Allegati:
1. Copia richiesta precedente del ____/____/_______
2. Documentazione fotografica stato dei luoghi
3. Eventuale perizia tecnica / preventivo

Modello sollecito lavori di manutenzione al comproprietario dell’immobile

Oggetto: Diffida ad eseguire lavori di manutenzione straordinaria ex art. 1105 c.c.

Gentile Co‑proprietario/a,

con nota del ____/____/______ Le ho già segnalato la necessità urgente di intervenire sulla porzione comune (tetto/imp. fognario/scala) dell’immobile sito in ____________________, di cui siamo comproprietari in parti uguali. Il perito che allego ha evidenziato rischi di infiltrazioni e danni strutturali qualora non si provveda immediatamente.

Non avendo ricevuto riscontro, La invito formalmente, ai sensi degli artt. 1104 e 1105 c.c., a prestare il Suo consenso scritto entro dieci giorni alla realizzazione delle opere e alla ripartizione pro‑quota delle spese – in mancanza sarò costretto/a a chiedere l’autorizzazione giudiziale a procedere, con addebito integrale dei costi e delle spese legali.

In attesa di cortese riscontro, porgo distinti saluti.

_________________________
(firma)

Allegati: perizia tecnica, preventivo lavori, copia precedente comunicazione

Modello sollecito manutenzione giardino condominiale

Oggetto: Richiamo urgente per ripristino sicurezza e decoro del giardino condominiale

Egregio Amministratore,

il giardino comune, come da fotografie allegate, presenta erba incolta oltre 30 cm, rami secchi pericolanti e sistema di illuminazione malfunzionante. Tali condizioni violano l’art. 844 c.c. (tutela della salute) e l’art. 1130, n. 4, c.c., che Le impone di curare la cosa comune.

La prego quindi di convocare senza indugio il manutentore, provvedere allo sfalcio, alla potatura in sicurezza e alla riparazione dell’impianto luce, relazionando i condomini entro quindici giorni.

Qualora persistesse l’inadempimento, mi riserverò di agire ex art. 1105 c.c. chiedendo l’autorizzazione giudiziale e il successivo addebito dei costi.

Cordiali saluti.

_________________________
(firma)

Allegati: rilievo fotografico del ____/____/______

Modello sollecito all’amministratore di condominio per intervento di manutenzione

Oggetto: Sollecito intervento urgente su perdita colonna acqua piano ____ – art. 1130 c.c.

Preg.mo Amministratore,

in data ____/____/______ ho segnalato la fuoriuscita d’acqua dalla colonna montante del vano scala tra i piani ___ e ___. Ad oggi non risultano interventi risolutivi; l’umidità si sta propagando alle pareti degli appartamenti attigui, con potenziale danno strutturale.

Le diffido pertanto, quale mandatario ex art. 1131 c.c., a convocare entro cinque giorni l’impresa idraulica e a comunicare ai condomini il calendario lavori, specificando costi e riparto spese. In mancanza incaricherò tecnico di mia fiducia, con successivo recupero delle somme in via giudiziale.

Restando in attesa di riscontro scritto, saluto cordialmente.

_________________________
(firma)

Allegati: foto infiltrazioni, e‑mail precedente segnalazione

Modello sollecito al Comune per manutenzione edificio scolastico

Oggetto: Richiesta urgente d’intervento per infiltrazioni e distacchi intonaco – plesso scolastico __________________

Spett.le Ufficio Tecnico,

con protocollo n. ______ del ____/____/______ quest’Istituto ha segnalato infiltrazioni dal solaio del corridoio “A” e il distacco di parti d’intonaco nei locali di aula n. ___. Il sopralluogo ARPA del ____/____/______ ha attestato rischio caduta materiali (verbale allegato).

In qualità di custode temporaneo dell’edificio ex art. 25 d.lgs 81/2008, Le comunico l’impossibilità di garantire la sicurezza degli alunni oltre il termine di dieci giorni, trascorso il quale sarò costretto a sospendere le attività nei locali incriminati e a inoltrare segnalazione alla Prefettura.

Con la presente, sollecito un intervento immediato di messa in sicurezza e La invito a indicare il cronoprogramma lavori e il nominativo del responsabile di cantiere entro il ____/____/______.n attesa di urgente riscontro, porgo distinti saluti.

_________________________
(firma)

Allegati: verbale ARPA, report fotografico, precedente nota prot. n. ______