Fac Simile Preliminare Di Vendita Di Cosa Altrui

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Preliminare Di Vendita Di Cosa Altrui

Il preliminare di vendita di cosa altrui è un contratto con il quale il promittente venditore si obbliga a vendere un bene di cui non è proprietario al momento della stipula. Nonostante in un primo momento vi siano stati dubbi sulla possibilità di configurare una simile tipologia contrattuale, l’impostazione prevalente ritiene oggi pienamente ammissibile il contratto preliminare di vendita di cosa altrui. Si tratta di una figura giuridica che compare nella pratica con una certa frequenza, in particolare nelle compravendite immobiliari in cui il venditore non ha ancora perfezionato il proprio titolo di proprietà al momento in cui le parti vogliono vincolarsi reciprocamente.

Per capire bene questa figura occorre partire da un dato fondamentale: il contratto preliminare, disciplinato dall’art. 1351 c.c., è un accordo con cui le parti si obbligano a stipulare in futuro un contratto definitivo, fissandone già gli elementi essenziali. Dal preliminare di vendita origina l’obbligo di prestare il consenso in occasione della futura vendita, mentre gli effetti tipici della vendita, quali il trasferimento della proprietà, il versamento del prezzo e la consegna del bene, si produrranno solo a partire dalla stipulazione del definitivo. In questo schema, la circostanza che il bene non appartenga al promittente venditore al momento del preliminare non è di per sé un ostacolo alla validità del contratto, poiché il trasferimento della proprietà non deve avvenire ora, ma solo quando si concluderà il definitivo.

Nel preliminare di cosa altrui il promittente venditore non è tanto tenuto alla conclusione del definitivo, quanto all’obbligazione di fare acquistare la proprietà della cosa al promissario acquirente, priva di vizi e oneri, salvo diversa pattuizione. Questo significa che il promittente venditore può adempiere in due modi distinti: acquistando lui stesso la proprietà dal terzo proprietario e poi trasferendola all’acquirente, oppure facendo sì che il terzo si presenti direttamente al rogito e trasferisca il bene al promissario acquirente senza passaggi intermedi. In tema di contratto preliminare di vendita, il promittente venditore di cosa altrui, anche nel caso di buona fede dell’altra parte, può adempiere la propria obbligazione procurando l’acquisto del promissario direttamente dall’effettivo proprietario.

Un aspetto di particolare rilievo pratico riguarda i tempi e i rimedi in caso di inadempimento. Il contratto preliminare avente ad oggetto un bene altrui è ammissibile e la risoluzione del contratto per impossibilità o per inadempimento non è consentita fino al momento in cui non scade il termine per la conclusione del contratto definitivo, perché fino a quel momento la parte potrebbe ottenerne la proprietà del bene e, quindi, essere in grado di adempiere puntualmente alla propria obbligazione. Il promissario acquirente, pertanto, non può chiedere la risoluzione del contratto prima della scadenza prevista per il definitivo, anche se sa già che il bene non è del promittente venditore.

Qualora il promittente venditore non adempia e il bene sia nel frattempo diventato di sua proprietà, il promissario acquirente può ricorrere all’esecuzione in forma specifica prevista dall’art. 2932 c.c., ottenendo una sentenza che produce gli stessi effetti del contratto definitivo non concluso. In caso di preliminare di vendita di cosa altrui, può essere pronunciata sentenza ai sensi dell’art. 2932 c.c. a condizione che il promittente venditore acquisti la proprietà del bene, evento che non è necessario che si verifichi prima della proposizione della domanda giudiziale, potendo esso anche sopravvenire in corso di causa.

Sul piano della tutela del promissario acquirente, la trascrizione del preliminare ai sensi dell’art. 2645-bis c.c. riveste una funzione protettiva fondamentale. La norma attribuisce alla trascrizione del contratto preliminare un effetto di prenotazione: chi trascrive il preliminare, purché segua nei limiti di tempo previsti la stipula del definitivo o una sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., prevale su chi acquista il medesimo diritto o un diritto con esso incompatibile sullo stesso bene dopo la trascrizione del preliminare, anche se prima del contratto definitivo. Questo strumento è essenziale proprio nelle ipotesi di cosa altrui, perché protegge il promissario acquirente dal rischio che il promittente venditore, una volta acquisita la proprietà, la trasferisca a un terzo.

Una variante frequente nella pratica è il preliminare di cosa parzialmente altrui, come avviene ad esempio quando uno dei comproprietari di un immobile si impegna a vendere l’intero bene pur essendo titolare solo di una quota. Con il contratto preliminare di vendita di cosa parzialmente altrui, un comproprietario, oltre ad impegnarsi a trasferire al futuro acquirente la proprietà pro sua quota del bene, si obbliga altresì a far in modo che egli ottenga l’acquisto anche della quota altrui del medesimo immobile, adoperandosi affinché l’altro comproprietario gli venda la sua quota. Tale contratto non produce alcun effetto vincolante nei confronti del comproprietario rimasto estraneo alla trattativa, il quale resta libero di decidere se e a quali condizioni cedere la propria quota.

Esempio di Preliminare Di Vendita Di Cosa Altrui

Di seguito è possibile trovare un esempio di preliminare di vendita di cosa altrui.

CONTRATTO PRELIMINARE DI VENDITA DI COSA ALTRUI (Scrittura privata)

Addì ___________, in _____________ (____),

TRA

_____________ (di seguito “Parte Promittente Venditrice”), nato/a a _____________ (______) il _____________, codice fiscale _____________, residente in _____________, via _____________ n. _____, cap _____,

_____________ (di seguito “Parte Promissaria Acquirente”), nato/a a _____________ (______) il _____________, codice fiscale _____________, residente in _____________, via _____________ n. _____, cap _____,

i quali, previa lettura e piena comprensione del presente atto, convengono e stipulano quanto segue.

PREMESSE

La Parte Promittente Venditrice dichiara di avere concordato con il Sig./Sig.ra _____________ (di seguito “Proprietario Attuale”), nato/a a _____________ (______) il _____________, codice fiscale _____________, il trasferimento in proprio favore del bene oggetto del presente contratto entro il termine di cui all’Art. 4, ovvero di fare sì che il Proprietario Attuale proceda al trasferimento diretto in favore della Parte Promissaria Acquirente in sede di contratto definitivo.

La Parte Promissaria Acquirente dichiara di essere pienamente a conoscenza del fatto che il bene oggetto del presente contratto non appartiene, alla data odierna, alla Parte Promittente Venditrice, e di accettare le condizioni di seguito stabilite.

Le presenti premesse costituiscono parte integrante e sostanziale del contratto.

Art. 1 – Oggetto

La Parte Promittente Venditrice promette di vendere alla Parte Promissaria Acquirente, che promette di acquistare, il seguente immobile sito in _____________, via _____________ n. _____, piano _____, interno _____, censito al Catasto dei Fabbricati del Comune di _____________ al Foglio _____, Particella _____, Subalterno _____, categoria _____, classe _____, consistenza _____________, rendita catastale Euro _____________, composto da _____________, con annessi _____________. Il bene viene promesso in vendita nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, con tutte le pertinenze, accessori, servitù attive e passive, quote di parti comuni condominiali ai sensi dell’art. 1117 c.c.

Art. 2 – Dichiarazione di altruità del bene

Le parti dichiarano espressamente che alla data di sottoscrizione del presente contratto il bene descritto all’Art. 1 è di proprietà del Proprietario Attuale Sig./Sig.ra _____________, e non della Parte Promittente Venditrice. Tale circostanza è nota alla Parte Promissaria Acquirente, la quale esclude espressamente l’applicazione dei rimedi previsti per il caso di ignoranza dell’altruità della cosa. Ai sensi dell’art. 1478 c.c., la Parte Promittente Venditrice si obbliga a procurare l’acquisto del bene alla Parte Promissaria Acquirente, acquistandolo previamente dal Proprietario Attuale ovvero facendo sì che quest’ultimo lo trasferisca direttamente alla Parte Promissaria Acquirente in sede di contratto definitivo. Le parti convengono che l’eventuale trasferimento diretto da parte del Proprietario Attuale costituisce atto di esecuzione del presente contratto ai sensi dell’art. 1180 c.c. e non comporterà oneri economici aggiuntivi per la Parte Promissaria Acquirente. La Parte Promissaria Acquirente prende atto che, fino a quando il bene rimarrà nella titolarità del Proprietario Attuale, non sarà possibile procedere all’esecuzione in forma specifica ai sensi dell’art. 2932 c.c.

Art. 3 – Prezzo

Il presente contratto preliminare viene stipulato per il prezzo complessivo di Euro _____________ (Euro _____________), da corrispondersi come segue:

Euro _____________ (Euro _____________) a titolo di caparra confirmatoria ai sensi dell’art. 1385 c.c., versati contestualmente alla firma del presente atto a mezzo _____________ (assegno circolare n. _____ / bonifico bancario IBAN _____________ / altro _____________), con rinuncia da parte della Parte Promittente Venditrice al rimborso delle spese e con espressa quietanza di tale somma.

Euro _____________ (Euro _____________) a titolo di acconto sul prezzo, da versarsi entro e non oltre il _____________ a mezzo _____________.

Il saldo di Euro _____________ (Euro _____________) verrà corrisposto contestualmente alla stipula del contratto definitivo di compravendita.

Art. 4 – Termine per la stipula del contratto definitivo

Le parti concordano che il contratto definitivo di compravendita verrà stipulato entro e non oltre il _____________, avanti al Notaio _____________, con sede in _____________, scelto dalla Parte Promissaria Acquirente. Tale termine riveste carattere essenziale. Il mancato rispetto del termine da parte della Parte Promittente Venditrice, per ragioni non imputabili a causa di forza maggiore, costituirà inadempimento grave e legittima la Parte Promissaria Acquirente a recedere dal contratto con diritto alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata, ai sensi dell’art. 1385 c.c., salvo il maggior danno. In caso di inadempimento della Parte Promissaria Acquirente, la Parte Promittente Venditrice avrà facoltà di recedere trattenendo la caparra ricevuta, salvo il maggior danno.

Art. 5 – Obbligo di acquisto preliminare del bene

La Parte Promittente Venditrice si obbliga ad acquistare il bene dal Proprietario Attuale, ovvero ad assicurarne il trasferimento diretto alla Parte Promissaria Acquirente, entro e non oltre il _____________. La Parte Promissaria Acquirente non potrà agire per la risoluzione del presente contratto per cause legate all’altruità del bene prima della scadenza del termine di cui all’Art. 4, potendo la Parte Promittente Venditrice adempiere alla propria obbligazione fino a tale momento.

Art. 6 – Stato dell’immobile, conformità urbanistica e catastale

La Parte Promittente Venditrice garantisce che l’immobile è regolare dal punto di vista edilizio, urbanistico e catastale, e si obbliga a fornire alla Parte Promissaria Acquirente, prima della data fissata per il contratto definitivo, tutta la documentazione attestante tale conformità, comprensiva del titolo abilitativo originario e dei successivi, del certificato di agibilità o attestazione equivalente, e delle planimetrie catastali conformi allo stato di fatto. Il titolo di provenienza in capo al Proprietario Attuale è il seguente: _____________, rogito Notaio _____________, in data _____________, repertorio n. _____, registrato a _____________ in data _____________.

Art. 7 – Pesi, ipoteche e formalità pregiudizievoli

La Parte Promittente Venditrice dichiara che, alla data del contratto definitivo, il bene sarà libero da iscrizioni ipotecarie, trascrizioni pregiudizievoli, privilegi anche fiscali, diritti reali o personali di godimento a favore di terzi, pendenze condominiali e quant’altro possa pregiudicare la libera disponibilità del bene. Qualora risultassero pesi o formalità pregiudizievoli, la Parte Promittente Venditrice si obbliga a rimuoverli a proprie spese prima del rogito definitivo.

Art. 8 – Trascrizione del contratto preliminare

Il presente contratto preliminare potrà essere trascritto ai sensi dell’art. 2645-bis c.c. a cura e spese della Parte Promissaria Acquirente. Le spese notarili relative alla trascrizione sono a carico della Parte Promissaria Acquirente. Le parti concordano che l’effetto prenotativo della trascrizione opererà a favore della Parte Promissaria Acquirente nei confronti di eventuali successivi aventi causa dal Proprietario Attuale o dalla Parte Promittente Venditrice.

Art. 9 – Consegna dell’immobile

L’immobile sarà consegnato alla Parte Promissaria Acquirente contestualmente alla stipula del contratto definitivo di compravendita, nello stato di fatto in cui si trova alla data odierna, come visto e accettato dalla Parte Promissaria Acquirente in data _____________.

Art. 10 – Spese, imposte e oneri

Le spese notarili per la stipula del contratto definitivo, le imposte di registro, ipotecaria e catastale, nonché ogni altro onere connesso al trasferimento della proprietà sono a carico della Parte Promissaria Acquirente, salvo diverso accordo tra le parti. Le spese di registrazione del presente contratto preliminare sono a carico delle parti in parti uguali. Ai sensi dell’art. 10 della Tariffa Parte I allegata al D.P.R. 131/1986, il presente preliminare è soggetto a imposta di registro nella misura fissa di Euro 200,00, nonché a imposta di bollo.

Art. 11 – Riserva di nomina

La Parte Promissaria Acquirente si riserva la facoltà di nominare un terzo quale acquirente definitivo entro e non oltre il _____________, ai sensi dell’art. 1401 c.c. In assenza di nomina entro tale termine, il contratto definitivo verrà stipulato direttamente in favore della Parte Promissaria Acquirente.

Art. 12 – Trattamento dei dati personali

Le parti prestano il proprio consenso al trattamento dei dati personali contenuti nel presente atto, nei limiti e per le finalità connesse all’esecuzione del contratto, ai sensi del Regolamento UE 2016/679 (GDPR) e del D.Lgs. 196/2003 come modificato dal D.Lgs. 101/2018.

Art. 13 – Foro competente

Per ogni controversia derivante dall’interpretazione, esecuzione o risoluzione del presente contratto, le parti concordano la competenza esclusiva del Tribunale di _____________.

Art. 14 – Norme applicabili

Il presente contratto è regolato dalle disposizioni di cui agli artt. 1351, 1385, 1401, 1478, 1480, 2932 e 2645-bis c.c. e dalle norme applicabili in materia di compravendita immobiliare.

Approvazione specifica ai sensi degli artt. 1341 e 1342 c.c.

Le parti dichiarano di aver letto e compreso l’intero contratto e approvano specificamente, ai sensi degli artt. 1341 e 1342 c.c., le seguenti clausole: Art. 2 (altruità del bene e limitazioni ai rimedi), Art. 4 (termine essenziale e conseguenze dell’inadempimento), Art. 5 (limitazione alla risoluzione anticipata), Art. 13 (foro competente).

Letto, confermato e sottoscritto.

_____________, lì _____________

La Parte Promittente Venditrice _______________

La Parte Promissaria Acquirente _______________

Approvazione specifica clausole artt. 1341-1342 c.c.

La Parte Promittente Venditrice _______________

La Parte Promissaria Acquirente _______________