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Indice
Promessa di Vendita Immobile
La promessa di vendita è il contratto tramite il quale le parti si obbligano a concludere un futuro contratto di cui dall’inizio viene determinato l’intero contenuto. Oggetto del contatto è una prestazione di fare. La promessa di vendita è denominata anche contratto preliminare o compromesso.
Firmare un compromesso consente, in particolare al compratore, di svolgere alcune attività preliminari necessarie alla chiusura dell’accordo, come ad esempio la richiesta del mutuo. È importante sottolineare che, per legge, il contratto preliminare deve avere la stessa forma del contratto definitivo e può essere redatto come atto pubblico dinanzi a un notaio o come scrittura privata, anche autenticata.
Il passaggio formale di proprietà avviene solo con la firma del contratto di compravendita definitivo, noto come rogito. Tuttavia, in alcuni casi, con un preliminare ad effetti anticipati, l’acquirente può ottenere subito il diritto di utilizzare l’immobile, pur non essendone ancora proprietario.
La promessa di vendita immobiliare contiene alcuni elementi essenziali, definiti anticipatamente dalle parti
-Consenso: la volontà di entrambe le parti di concludere il contratto definitivo entro una data concordata.
-Caratteristiche dell’immobile: informazioni dettagliate come l’indirizzo, la tipologia, il numero di vani e i dati catastali.
-Prezzo: il costo dell’immobile.
-Clausole accessorie: come la caparra confirmatoria, che serve a dimostrare l’impegno delle parti e a tutelarsi in caso di inadempimento. In caso di violazione del contratto, la parte lesa può trattenere o richiedere il doppio della caparra versata. Tra le altre clausole accessorie figurano la caparra penitenziale, che consente il recesso dal contratto, e la clausola penale, che prevede un risarcimento in caso di danno.
La promessa di vendita generalmente include anche la data del rogito, cioè il termine entro il quale dovrà essere firmato il contratto di compravendita definitivo. Fissare una data aiuta a ribadire l’intenzione di concludere l’affare, ma questa scadenza non è considerata vincolante dalla legge. La Corte di Cassazione ha infatti sancito la possibilità di derogare alla data fissata, qualora una delle parti non riesca a rispettarla per motivi oggettivi e validi.
La legge prevede inoltre che, qualora non sia stato fissato un termine per la conclusione del contratto definitivo, una delle parti possa richiedere l’esecuzione immediata dell’accordo, come stabilito dall’articolo 1183 del Codice Civile. Però, sarà il giudice a stabilire che l’esecuzione immediata avvenga entro un lasso di tempo ragionevole.
Esempio di Promessa di Vendita Immobile
Di seguito è possibile trovare un esempio di promessa di vendita di immobile.
CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA
Tra le sottoscritte parti:
Parte promittente venditrice
………………….…………………………………………………………………………………………………
nato a………………………………provincia di………………., il ………………………………. residente a ……………………….in ………………………….n. ……………., cod. fiscale……………………………… stato civile…………………….(in regime di…..………), nella sua qualità di …………………………………………………………………….. in seguito denominato “parte promittente venditrice”.
e
Parte promissaria acquirente
…………………………………………………nato a……………………………………………… provincia di………………………………………….. residente a ……………………….in ………………………….n. ……………., codice fiscale…………………………………… stato civile…………………….(in regime di…..………), nella sua qualità di …………………………………………………………………….. in seguito denominato “parte promissaria acquirente”
si conviene e si stipula quanto segue:
Art. 1
Parte promittente venditrice si obbliga a vendere a parte promissaria acquirente, che si obbliga ad acquistare la/le porzione/ii immobiliare/i sita/e in Comune di……………………………, via……………………………n………, posta/e al……….piano
– abitazione composta di……….locali oltre servizi e con annesso……………………………,
– box per auto …………………………
il tutto distinto nel Catasto Fabbricati di……………………………come segue:
foglio….., mappale……..subalterno……., scala………, piano………, zona censuaria………., categoria…….., classe…., vani/metri quadrati catastali …………, rendita catastale Euro ……………….
foglio….., mappale……..subalterno……., piano………, zona censuaria………., categoria…….., classe…., metri quadrati catastali …………, rendita catastale Euro ……………….
Confini:
Per la migliore identificazione di quanto sopra descritto le parti fanno espresso riferimento alla planimetria, che qui si allega sotto la lettera “. . . .” fatta avvertenza che le dimensioni e misure da essa rilevabili hanno valore indicativo.
[clausola da inserire se si tratta di unità immobiliari in condominio]
Compete alle porzioni sopra descritte e pertanto della vendita cui le parti si sono obbligate, la proporzionale quota – pari a millesimi . . . . . . . . . – degli spazi ed enti comuni condominiali in conformità del regolamento che parte promittente venditrice consegna a parte promissaria acquirente e che questa si obbliga a rispettare.
Art. 2
Parte promittente venditrice dichiara di avere la piena proprietà e libera disponibilità, anche in relazione al proprio stato civile e al regime patrimoniale della sua famiglia, delle porzioni immobiliari in oggetto le quali saranno consegnate libere da persone e cose a far tempo dalla data di seguito indicata per la consegna, eccezion fatta per ……… ………… ……… ……… ………
Art. 3
Parte promittente venditrice dichiara e garantisce che le porzioni immobiliari in oggetto sono e saranno sino alla data del contratto definitivo di vendita (rogito) libere da iscrizioni ipotecarie, trascrizioni pregiudizievoli, liti in corso, privilegi fiscali o altri oneri e vincoli di qualsiasi genere,
se del caso
fatta eccezione per l’ipoteca iscritta a garanzia del mutuo concesso da . . . in data __/__/____ che parte promittente venditrice si obbliga a estinguere così che si proceda alla estinzione della relativa ipoteca prima dell’atto definitivo
[oppure]
fatta eccezione per l’ipoteca iscritta a garanzia del mutuo concesso da . . . in data __/__/____ che si lascia sussistere in quanto iscritta a garanzia del mutuo che, come infra specificato, verrà accollato all’acquirente in sede di rogito a deconto del prezzo.
In particolare [clausola da inserire se il promittente venditore è separato legalmente dal coniuge] parte promittente venditrice garantisce che le porzioni immobiliari in oggetto non sono oggetto di assegnazione in godimento a favore del di lui coniuge.
In particolare la parte promittente venditrice garantisce che quanto promesso in vendita non è soggetto a divieti di alienazione o vincoli alla circolazione derivanti da normativa propria dell’edilizia convenzionata, agevolata o sovvenzionata e che in relazione alle unità promesse in vendita non sussistono vincoli storico-artistici, paesaggistici e idrogeologici, diversi da quelli eventualmente segnalati nell’atto di provenienza o nel regolamento di condominio che, contestualmente alla sottoscrizione del presente contratto, vengono consegnati da parte promittente venditrice a parte promissaria acquirente.
Parte promittente venditrice dichiara infine che non vi sono aventi diritto a prelazione di qualunque genere
Art. 4
Parte promittente venditrice garantisce che, al momento della stipulazione dell’atto definitivo di vendita, non sussisteranno arretrati per spese condominiali ordinarie o straordinarie.
Parte promittente venditrice dichiara che non sono state deliberate dall’assemblea condominiale, per opere non ancora realizzate, spese straordinarie.
Oppure
Parte promittente venditrice dichiara che sono state deliberate dall’assemblea condominiale, per opere non ancora realizzate, spese straordinarie relative a . . . . . . . Di tale delibera consegna copia alla parte promissaria acquirente.
Le parti convengono che di tali spese straordinarie si farà carico la parte . . . . . . . . . . .
Parte promittente venditrice dichiara che presso l’amministrazione condominiale è/non è costituito un fondo di riserva spese straordinarie
Parte promittente venditrice dichiara che è / non è stato costituito presso l’amministrazione condominiale un fondo per l’accantonamento del trattamento di fine rapporto del portiere.
Nel caso in cui, nel periodo intercorrente da oggi alla stipulazione dell’atto definitivo di vendita, fossero convocate assemblee condominiali aventi all’ordine del giorno l’assunzione di decisioni per spese straordinarie, la parte promittente venditrice si impegna a rilasciare delega per l’intervento a dette assemblee a parte promissaria acquirente.
In ogni caso parte promittente venditrice procurerà e consegnerà a parte promissaria acquirente, entro la data fissata per il contratto definitivo (rogito), una dichiarazione dell’amministratore del condominio da cui risulti:
a) l’indicazione della quota millesimale di partecipazione alla comproprietà ed alle spese condominiali spettanti a quanto oggetto del presente contratto, secondo la tabella in uso;
b) l’insussistenza di arretrati nei pagamenti;
c) i criteri per procedere alla determinazione dei conguagli.
Art. 5
Le porzioni immobiliari in oggetto saranno trasferite nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, come visitate da parte promissaria acquirente in data __/__/____ dandosi atto che, per accordo delle parti, fanno parte della vendita e dovranno essere consegnati insieme alle unità immobiliari in oggetto, in buone condizioni di manutenzione anche i mobili, infissi, elettrodomestici, impianti e quant’altro contenuto nell’elenco che si allega al presente contratto sotto la lettera “…”.
Art. 6
Parte promittente venditrice dichiara e garantisce che quanto oggetto del presente contratto preliminare di vendita le è pervenuto per effetto di:
–
–
–
–
–
Parte promittente venditrice si obbliga a consegnare al notaio incaricato della stipulazione del rogito nei termini da questi indicati al momento del conferimento dell’incarico la documentazione idonea a comprovare la propria titolarità, la regolarità urbanistica, la propria legittimazione a disporre ed ogni altra documentazione che sia dal notaio richiesta in relazione ai beni in oggetto
Art. 7
Le parti convengono, per la vendita che si sono obbligate a concludere, il prezzo complessivo e a corpo di Euro
regolato come segue:
quanto a €
la parte promissaria acquirente ha versato prima d’ora [ovvero] versa ora a titolo di caparra confirmatoria, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1385 cod. civ. alla parte promittente venditrice che accetta e ne rilascia corrispondente quietanza.
Le parti convengono che, al momento della conclusione del contratto definitivo, detta somma di danaro sia imputata a prezzo;
– quanto a €
la parte promissaria acquirente si obbliga a versarli entro il __/__/____
– quanto a €
la parte promissaria acquirente si obbliga a versarle al momento della stipulazione del contratto definitivo di vendita (rogito).
– quanto a €
le parti convengono che, al momento del contratto definitivo di vendita (rogito) la parte promittente venditrice accollerà alla parte promissaria acquirente la quota residua del debito in linea capitale in essere alla data del rogito in dipendenza del mutuo concesso dalla Banca . . . . . . con atto in data __/__/____ che la parte promissaria acquirente dichiara di conoscere e accettandone tutte le condizioni.
Gli interessi della rata in corso alla data del rogito verranno ripartiti tra le parti pro rata temporis.
ART. 7 bis
La parte promissaria acquirente dà atto e la parte promittente venditrice si dichiara edotta del fatto che la parte promissaria acquirente richiederà un finanziamento sotto forma di mutuo ipotecario per far fronte al pagamento di quanto in contratto.
Pertanto la parte promittente venditrice si impegna fin d’ora a rendersi disponibile per la predisposizione della documentazione che le fosse richiesta da parte della banca concedente il mutuo. La parte promittente venditrice si dichiara a conoscenza e si obbliga ad accettare il fatto che la banca concedente potrà mettere a disposizione la somma mutuata solo dopo che sia avvenuta l’iscrizione della relativa ipoteca.
Art. 8
Le parti reciprocamente si obbligano a stipulare il contratto definitivo di vendita entro il __/__/____.
Tale termine sarà prorogabile solo di comune accordo.
Trascorsa la data sopra convenuta quale termine finale per l’adempimento, in caso di inadempimento di una parte, l’altra parte oltre che avvalersi della caparra ai sensi dell’art. 1385 c.c. recedendo dal contratto e trattenendo ovvero facendosi restituire il doppio della caparra, potrà fare ricorso agli altri rimedi di legge:
– esecuzione in forma specifica ai sensi dell’art. 2932 c.c.
– intimazione ad adempiere ai sensi dell’art. 1454 c.c.;
– risoluzione giudiziale ai sensi dell’art. 1453 c.c. e risarcimento del danno.
La scelta del notaio incaricato di ricevere il contratto definitivo di vendita (rogito) spetta alla parte promissaria acquirente che dovrà darne comunicazione alla parte promittente venditrice almeno 30 giorni prima della scadenza del termine precedente.
[oppure]
Le parti convengono di incaricare per la stipula del contratto definitivo di vendita (rogito) il notaio . . . . . . . . . . . . con studio in . . . . . . . . .
Art. 9
La parte promissaria acquirente si riserva la facoltà di nominare, entro la data sopra convenuta per la stipula del contratto definitivo, persone od enti che debbano acquistare i diritti (anche parziali quali nuda proprietà e usufrutto) ed assumere gli obblighi (da assumersi in ogni caso in solido e per l’intero) nascenti da questo contratto.
In assenza di dichiarazione di nomina efficace ai sensi di legge, il contratto definitivo di vendita dovrà essere stipulato tra le parti qui intervenute.
Art. 10
La proprietà si trasferisce in capo alla parte acquirente con la stipulazione del contratto definitivo di vendita (rogito).
La consegna delle unità immobiliari in oggetto sarà effettuata alla parte promissaria acquirente il medesimo giorno del rogito [ovvero] il giorno __/__/_____.
Le parti conseguentemente convengono che, ferma la debenza delle imposte in capo alla parte promittente venditrice sino alla data di trasferimento della proprietà, dalla data di effettiva consegna le spese e gli oneri tutti relativi ai beni in oggetto saranno a carico della parte promissaria acquirente ed a suo favore saranno tutti i frutti da essi dipendenti.
Art. 11
Ai sensi e per gli effetti della vigente normativa edilizia e urbanistica, la parte promittente venditrice dichiara che la costruzione del fabbricato di cui fa parte quanto promesso in vendita è stata iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967, che successivamente non sono stati effettuati interventi che richiedessero provvedimenti autorizzativi e si impegna a rinnovare tali dichiarazioni nelle forme prescritte in occasione del rogito.
[oppure]
Ai sensi e per gli effetti della vigente normativa edilizia e urbanistica, la parte promittente venditrice dichiara che la costruzione del fabbricato di cui fa parte quanto promesso in vendita è stato edificato in forza di regolare Licenza / Nulla Osta / Concessione Edilizia / Permesso di costruire / Denunzia di Inizio Attività che successivamente non sono stati effettuati interventi che richiedessero provvedimenti autorizzativi e si impegna a rinnovare tali dichiarazioni nelle forme prescritte in occasione del rogito.
[oppure]
La parte promittente venditrice dichiara che sono stati realizzati opere e/o interventi per i quali è stata presentata domanda di concessione in sanatoria in ordine alla quale si obbliga a produrre, almeno 30 giorni prima della data sopra convenuta per la stipula dell’atto definitivo di vendita, tutta la documentazione atta a comprovare la regolarità e la procedibilità della domanda, il pagamento di quanto dovuto a titolo di oblazione e di contributi concessori, assumendo in ogni caso l’obbligo di provvedere al pagamento di ogni somma dovuta in dipendenza della domanda di concessione in sanatoria medesima.
Art. 12
Parte promettente venditrice consegna a parte promissaria acquirente la fotocopia delle certificazioni di conformità dei seguenti impianti:
–
–
–
Parte promettente venditrice dà atto che potrebbero non essere stati adeguati alle norme i seguenti impianti dell’unità immobiliare …………………. (specificare) e i seguenti impianti condominiali ……………… (specificare).
Le parti danno atto che di tale circostanza, si è tenuto conto nel determinare il prezzo di trasferimento; conseguentemente tutte le spese relative all’adeguamento faranno carico alla parte acquirente a partire dalla data dell’atto definitivo.
Art. 13
Parte promittente venditrice dà atto che il certificato di agibilità/abitabilità relativo ai beni in oggetto è stato regolarmente rilasciato [e di esso è in possesso l’amministratore del condominio] [e ne consegna copia a parte promissaria acquirente]
[oppure]
Parte promittente venditrice dà atto che la agibilità relativa ai beni in oggetto deve intendersi attestata a seguito del compiuto decorso del temine di legge previsto per la formazione del c.d. silenzio assenso conseguente alla relativa richiesta presentata al Comune di . . . . . . in data . . . . . n. . . . di prot.
[oppure]
La parte promettente venditrice rende noto che, per quanto a sua conoscenza non è stato rilasciato il certificato di agibilità in forma espressa. Del suo ottenimento si farà carico parte promettente ……. …. con oneri a suo esclusivo carico. Parte promettente venditrice si dichiara edotta del fatto che l’insussistenza dei presupposti di fatto per il rilascio di detto certificato è causa di risoluzione del contratto per inadempimento imputabile ad essa parte promittente venditrice.
Art. 14
Le parti reciprocamente si impegnano a collaborare al fine di consentire l’adempimento dell’obbligo di indicare, nel contratto definitivo di vendita, le modalità con le quali è stato effettuato il pagamento, gli elementi identificativi di chi ha eseguito la mediazione e le modalità di pagamento dei relativi costi.
Art. 15
Spese e tributi del presente, del successivo atto di vendita, degli eventuali atti necessari per finanziare la parte promissaria acquirente inerenti e conseguenti, sono a carico della parte promissaria acquirente. L’onere e la spesa per reperire la documentazione relativa ai beni promessi in vendita è a carico della parte venditrice e così ogni altro onere che le sia attribuito dalla legge .
Allegati al contratto preliminare di vendita:
“…” planimetria
“…” elenco dei mobili, infissi, elettrodomestici, impianti, etc.
Documenti consegnati da parte promittente venditrice a parte promissaria acquirente:
□ copia dell’atto di provenienza
□ copia della planimetria catastale
□ copia del regolamento di condominio delle porzioni immobiliari in oggetto
□ copia della delibera condominiale avente ad oggetto la decisione relativa a spese straordinarie
□ fotocopia del certificato di agibilità/abitabilità
□ fotocopia della certificazione degli impianti
□ contratto di locazione in corso (se del caso)
Luogo e data
Parte promissaria acquirente Parte promittente venditrice
Modello Promessa di Vendita Immobile Word da Scaricare
In questa sezione è presente un modello di promessa di vendita di immobile da scaricare. Il modulo promessa di vendita di immobile compilabile messo a disposizione è in formato DOC, può quindi essere aperto e compilato utilizzando Word o un altro programma che supporta questo formato.
La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.
Una volta compilato, il fac simile promessa di vendita di immobile può essere convertito in PDF o stampato.
Fac Simile Promessa di Vendita Immobile PDF Editabile
Di seguito viene proposto un fac simile promessa di vendita immobile PDF editabile.
