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Indice
Come Fare un Preventivo per Tabelle Millesimali
Il preventivo per la redazione delle tabelle millesimali definisce il lavoro affidato al professionista e il relativo costo. Non riguarda soltanto un calcolo: le tabelle esprimono il valore proporzionale delle unità immobiliari e incidono sulla ripartizione delle spese e sui voti assembleari. Il riferimento è l’articolo 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile. Per confrontare offerte diverse, occorre quindi verificare quali prestazioni siano comprese. Per le professioni regolamentate, l’articolo 9 del decreto legge 1/2012, modificato dalla legge 124/2017, impone di comunicare preventivamente il compenso in forma scritta o digitale. Il professionista deve illustrare anche la complessità dell’incarico, gli oneri prevedibili e i dati della polizza assicurativa professionale. Il preventivo deve rendere riconoscibili le singole prestazioni e le corrispondenti voci di costo, comprese spese, oneri e contributi.
È consigliabile identificare chiaramente il committente, riportando denominazione, indirizzo e codice fiscale del condominio, insieme ai dati del professionista. Quando firma l’amministratore, bisogna verificare i suoi poteri e richiamare l’eventuale deliberazione che autorizza l’incarico. L’articolo 1131 del codice civile ne delimita infatti la rappresentanza. Una richiesta proveniente da un singolo proprietario non va confusa con un incarico conferito per conto del condominio. L’oggetto dovrebbe precisare se si tratta di prima formazione, controllo o revisione delle tabelle esistenti. Conviene specificare quali tabelle saranno prodotte, distinguendo quella generale di proprietà dalle eventuali tabelle relative a scale, ascensore o altri servizi. Una formula generica come “rifacimento millesimi” lascia incerto il risultato atteso e rende difficile valutare la convenienza dell’offerta. È opportuno concordare l’esame del regolamento e dei titoli disponibili, le planimetrie da utilizzare e le modalità dei sopralluoghi. Andrebbero indicati gli immobili compresi, considerando anche pertinenze e locali accessori, e chi organizzerà gli accessi. Nella relazione finale è utile chiedere l’indicazione delle misure e dei coefficienti applicati. L’articolo 68 esclude dalla determinazione dei valori il canone locatizio, i miglioramenti e lo stato di manutenzione delle singole unità.
Sul piano economico non esiste un prezzo nazionale fisso per appartamento: le tariffe delle professioni ordinistiche sono state abrogate e il compenso deve essere pattuito. Per confrontare le proposte, è preferibile richiedere il totale, distinguendo onorario, spese e contributi, con indicazione dell’IVA quando dovuta. Se il prezzo è calcolato per unità, va chiarito come vengono conteggiati box, cantine e altre pertinenze. Il preventivo dovrebbe stabilire la propria validità temporale, le scadenze di pagamento e i tempi di consegna. È utile chiarire se il termine decorra dall’accettazione oppure dalla disponibilità della documentazione e dal completamento dei sopralluoghi. Per eventuali attività ulteriori, conviene prevedere un’integrazione scritta da approvare prima dell’esecuzione, distinguendole dalla correzione di errori imputabili al professionista.
Quando l’incarico riguarda una revisione, occorre verificarne i presupposti prima di sostenere la spesa. L’articolo 69 delle disposizioni di attuazione consente la modifica all’unanimità oppure, nei casi previsti, con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno metà del valore dell’edificio. Questa seconda possibilità riguarda gli errori oppure sopraelevazioni, incrementi di superfici o variazioni del numero delle unità immobiliari che alterino per oltre un quinto il valore proporzionale anche di una sola unità. La soglia riguarda il valore proporzionale, non semplicemente la superficie aggiunta.
La delibera che approva il preventivo e affida l’incarico non equivale all’approvazione delle tabelle ancora da elaborare. È consigliabile indicare nel mandato se siano comprese la presentazione dei risultati in assemblea e la risposta alle osservazioni dei proprietari. Per una revisione, andrebbe richiesto anche un confronto tra valori precedenti e proposti, con spiegazione delle ragioni delle differenze. Quanto alla spesa professionale, la formazione delle tabelle nell’interesse comune segue normalmente il criterio dell’articolo 1123 del codice civile, proporzionalmente al valore delle proprietà, salvo diversa convenzione applicabile. Per la revisione conseguente alle modifiche dell’edificio contemplate dall’articolo 69, invece, il costo grava su chi ha provocato la variazione. Questa regola non permette di addebitare automaticamente ogni revisione al condomino che l’ha semplicemente richiesta. Prima di accettare, conviene infine concordare il formato degli elaborati e chiedere che le esclusioni siano esplicite. Verifiche urbanistiche, aggiornamenti catastali o assistenza in una controversia dovrebbero essere trattati separatamente quando non compresi. Conservare insieme preventivo accettato, incarico e verbale assembleare permette di ricostruire quanto è stato autorizzato e di confrontarlo con la prestazione effettivamente consegnata.
Esempio di Preventivo Tabelle Millesimali
Di seguito è possibile trovare un esempio di preventivo tabelle millesimali.
PREVENTIVO PROFESSIONALE PER TABELLE MILLESIMALI
Redazione, verifica o revisione dei valori condominiali
| Numero preventivo | Revisione | Data | Valido fino al |
|---|---|---|---|
| ____________ | ____________ | ____ / ____ / ______ | ____ / ____ / ______ |
Compilare i campi, selezionare le opzioni pertinenti e indicare “non applicabile” nelle voci escluse. Gli importi devono essere completati prima dell’accettazione.
01. Professionista incaricato
Professionista / Studio:
____________________________________________
Sede e recapiti:
____________________________________________
____________________________________________
Telefono: ____________________________
Email: ________________________________
PEC: __________________________________
Codice fiscale: ____________________________
Partita IVA: _________________________________
Qualifica professionale: ________________________________
Ordine / Collegio: _______________________________________
Provincia: __________________ N. iscrizione: __________
Polizza R.C. professionale
Compagnia: ____________________________________________
Numero polizza: _______________________________________
Massimale: € ____________________
Scadenza: ____ / ____ / ______
02. Committente e rappresentanza
Condominio:
____________________________________________
Ubicazione:
Via / Piazza __________________________________________ n. ______
CAP __________ Comune _________________________________ Provincia ______
Codice fiscale del condominio:
____________________________________________
Rappresentato da:
Nome e cognome _________________________________________________
Qualifica ______________________________________________________
Email: ____________________________________________
PEC: _______________________________________________
Titolo della rappresentanza:
________________________________________________________________
Data e riferimento della delibera o del mandato: ____________________________
Il firmatario opera nei limiti dei poteri risultanti dal titolo indicato. Un incarico personale del singolo proprietario deve essere intestato a quest’ultimo e non al condominio.
03. Intervento ed estensione dell’incarico
☐ Prima formazione ☐ Sola verifica ☐ Rettifica / revisione
| Elemento | Numero |
|---|---|
| Edifici | ______ |
| Scale | ______ |
| Piani | ______ |
| Unità immobiliari principali | ______ |
| Box | ______ |
| Cantine | ______ |
| Altre unità / pertinenze | ______ |
Destinazioni d’uso delle unità principali:
________________________________________________________________
Tabelle millesimali esistenti, data e riferimenti:
________________________________________________________________
Ambito e motivo dell’intervento:
________________________________________________________________
________________________________________________________________
Complessità e criticità note:
________________________________________________________________
________________________________________________________________
04. Tabelle oggetto dell’incarico
Le selezioni individuano le tabelle da redigere, revisionare o esaminare. In caso di sola verifica, il risultato è una relazione di riscontro e non la formazione automatica di nuove tabelle.
| Selezione | Tabella | Perimetro / parti o servizi interessati | N. tabelle |
|---|---|---|---|
| ☐ | Proprietà generale | ________________________________ | ______ |
| ☐ | Scale | ________________________________ | ______ |
| ☐ | Ascensore | ________________________________ | ______ |
| ☐ | Proprietà / servizi parziali | ________________________________ | ______ |
| ☐ | Altra tabella: __________________ | ________________________________ | ______ |
05. Attività comprese e limiti operativi
Documentazione. Esame del regolamento, dei titoli e delle convenzioni disponibili, delle tabelle precedenti e delle planimetrie pertinenti. Il committente consegna la documentazione e le autorizzazioni necessarie alle acquisizioni concordate.
Documenti da acquisire e soggetto incaricato:
________________________________________________________________
________________________________________________________________
Sopralluoghi e rilievi. Misurazione delle unità e delle parti comprese nell’incarico secondo il seguente piano di accessi:
________________________________________________________________
________________________________________________________________
Giornate / accessi inclusi: n. ______
Referente per gli accessi: ________________________________________
Eventuali locali non accessibili e dati ricavati esclusivamente da documenti saranno evidenziati. Le misure presunte non saranno presentate come rilevate. Prima della consegna saranno concordati gli eventuali approfondimenti necessari.
Criteri e calcolo. Individuazione motivata delle superfici o dei volumi di riferimento e dei coefficienti utilizzati, predisposizione di prospetti verificabili e controllo dei totali. La determinazione tiene conto dell’art. 68 disp. att. c.c., dei titoli esaminati e dei criteri pertinenti a ciascuna tabella, senza equiparare il valore millesimale al prezzo di mercato dell’unità immobiliare.
Revisione. Quando richiesta, l’attività comprende il confronto tra le tabelle precedenti e quelle proposte, con descrizione delle differenze e dei relativi presupposti tecnici, da valutare anche rispetto all’art. 69 disp. att. c.c.
Assistenza compresa:
Numero riunioni: ______
Durata massima di ciascuna riunione: ______ ore
Cicli di osservazioni tecniche consolidate: ______
☐ Assistenza non inclusa
06. Elaborati e formati di consegna
☐ Relazione tecnica e criteri adottati
☐ Prospetti millesimali
☐ Schede di calcolo
☐ Confronto prima / dopo
☐ Planimetrie di rilievo
☐ Relazione di sola verifica
☐ PDF sottoscritto dal tecnico
☐ File editabili nel seguente formato: ____________________________
☐ Copie cartacee n. ______
Gli elaborati grafici eventualmente compresi sono destinati al calcolo millesimale e non costituiscono, da soli, aggiornamenti catastali o attestazioni di conformità urbanistica.
07. Dettaglio del compenso professionale
Gli importi sono espressi in euro. Specificare come unità di misura “a corpo”, “unità” oppure “ora”. Per le voci a corpo indicare quantità 1. Utilizzare “inclusa” se una prestazione è già remunerata in un’altra voce e “n.a.” per le attività escluse. I totali devono essere compilati e verificati prima dell’accettazione.
| Prestazione | Unità di misura | Q.tà | Prezzo unitario € | Importo € |
|---|---|---|---|---|
| Esame documenti e impostazione dell’incarico | ________ | ____ | __________ | __________ |
| Sopralluoghi e rilievi concordati | ________ | ____ | __________ | __________ |
| Restituzione geometrica e coefficienti | ________ | ____ | __________ | __________ |
| Calcolo / verifica delle tabelle selezionate | ________ | ____ | __________ | __________ |
| Relazione tecnica e confronto di revisione | ________ | ____ | __________ | __________ |
| Riunioni e risposte alle osservazioni incluse | ________ | ____ | __________ | __________ |
| Altra prestazione: ________________________ | ________ | ____ | __________ | __________ |
Criterio di conteggio delle unità e delle pertinenze:
________________________________________________________________
________________________________________________________________
08. Riepilogo economico e trattamento fiscale
Regime fiscale: ______________________________________________
Cassa previdenziale: ___________________________________________
| Voce | Descrizione | Importo |
|---|---|---|
| A | Compensi professionali complessivi | € ____________ |
| B | Spese imponibili, come specificate sotto | € ____________ |
| C | Contributo previdenziale: ____% su base € ____________ | € ____________ |
| D | IVA, se dovuta: ____% su base € ____________ | € ____________ |
| E | Anticipazioni documentate escluse da IVA, se applicabile | € ____________ |
| F | Bollo e altri oneri, se dovuti | € ____________ |
| T | TOTALE PREVENTIVATO (A + B + C + D + E + F) | € ____________ |
| R | Ritenuta d’acconto, se dovuta: ____% su base € ____________ | € ____________ |
| N | NETTO DA VERSARE AL PROFESSIONISTA (T − R) | € ____________ |
Indicare zero nelle voci non dovute. Le basi e le aliquote dipendono dal regime applicabile. L’eventuale ritenuta non riduce il costo complessivo del committente, che cura il relativo versamento quando dovuto.
Natura e limite delle spese B, E e F:
________________________________________________________________
________________________________________________________________
09. Scadenze di pagamento
| Fase / scadenza | Termine concordato | Importo lordo € |
|---|---|---|
| Acconto al conferimento | ________________________ | ____________ |
| Pagamento intermedio, se previsto | ________________________ | ____________ |
| Saldo alla consegna degli elaborati | ________________________ | ____________ |
La somma delle rate deve coincidere con il totale T. Gli importi sono indicati al lordo dell’eventuale ritenuta, da applicare sulle singole fatture. Il saldo non è subordinato alla futura approvazione delle tabelle, salvo diverso accordo espresso nelle pattuizioni integrative.
Modalità di pagamento: ________________________________________
IBAN: _________________________________________________________
10. Tempi e collaborazione del committente
La bozza degli elaborati sarà predisposta entro ______ giorni lavorativi dall’avvio dell’incarico.
Gli elaborati definitivi saranno predisposti entro ______ giorni lavorativi dall’ultimo ciclo di osservazioni concordato oppure, in mancanza di osservazioni, dalla scadenza del termine previsto per il loro invio.
L’organizzazione dei sopralluoghi dovrà avvenire entro ______ giorni lavorativi dal conferimento valido dell’incarico e dalla disponibilità dei documenti necessari.
Il committente dovrà trasmettere eventuali osservazioni entro ______ giorni dal ricevimento della bozza.
L’avvio dell’attività è comunicato dal professionista dopo il valido conferimento dell’incarico, la disponibilità della documentazione necessaria e l’esecuzione degli accessi richiesti. Il committente coordina gli accessi autorizzati e fornisce un unico referente. Eventuali impedimenti documentati comportano la comunicazione motivata di un nuovo calendario e non determinano maggiorazioni automatiche del compenso.
11. Variazioni, correzioni ed esclusioni
Nuove unità immobiliari, ulteriori sopralluoghi, prestazioni aggiuntive o modifiche dell’ambito dell’incarico richiedono un’integrazione scritta con indicazione dei relativi compensi e tempi, da accettare prima dell’esecuzione. Il superamento delle spese previste deve essere previamente autorizzato.
Le correzioni di errori imputabili al professionista restano a suo carico e non costituiscono attività aggiuntive.
Salvo espressa inclusione nell’incarico, sono esclusi aggiornamenti e pratiche catastali, verifiche di conformità urbanistica, accertamenti legali sui titoli, redazione del regolamento condominiale, ricalcolo dei rendiconti, diagnosi e riparti termotecnici, consulenze giudiziali e assistenza legale. Gli eventuali rilievi grafici eseguiti nell’ambito dell’incarico non sostituiscono tali prestazioni.
12. Autonomia tecnica, recesso e trattamento dei dati
Il professionista opera con la diligenza richiesta dall’incarico e motiva le scelte tecniche adottate. Il presente preventivo non modifica diritti di proprietà né criteri convenzionali applicabili al condominio. L’adozione o la revisione delle tabelle richiede gli atti e le maggioranze previste dalla disciplina applicabile. L’accettazione dell’offerta non sostituisce tali atti e non ne garantisce l’esito.
Il committente può recedere dall’incarico riconoscendo le spese sostenute e il compenso relativo all’attività eseguita. Il professionista può recedere per giusta causa evitando pregiudizi al cliente. Il compenso è valutato in relazione all’utilità della prestazione secondo quanto previsto dall’art. 2237 c.c., ferme le eventuali disposizioni inderogabili applicabili.
I dati personali e i documenti ricevuti vengono utilizzati ai fini dell’esecuzione dell’incarico e dei relativi obblighi, limitandone l’accesso ai soggetti autorizzati. Il professionista consegna separatamente l’informativa relativa al trattamento dei dati personali. La presa visione dell’informativa non equivale al consenso per eventuali finalità ulteriori.
13. Pattuizioni integrative e allegati
Pattuizioni integrative:
________________________________________________________________
________________________________________________________________
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☐ Delibera / mandato
☐ Elenco delle unità immobiliari
☐ Specifica tecnica dell’incarico
☐ Informativa privacy
Altri allegati, con indicazione di data e versione:
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14. Accettazione e conferimento dell’incarico
Il committente, tramite il rappresentante sopra indicato, dichiara di accettare il presente preventivo debitamente compilato e le relative condizioni, comprese le prestazioni selezionate e il riepilogo economico, e conferisce l’incarico al professionista nei limiti dei poteri dichiarati. Le eventuali integrazioni concordate costituiscono parte dell’accordo.
| Luogo | ________________________________ |
| Data | ____ / ____ / ______ |
IL PROFESSIONISTA
Firma __________________________________________
IL COMMITTENTE / RAPPRESENTANTE
Firma __________________________________________
Riferimenti: art. 9, comma 4, D.L. 1/2012; artt. 68 e 69 disp. att. c.c.; art. 2237 c.c.
Fac Simile Preventivo Tabelle Millesimali Word da Scaricare
In questa sezione è presente un modello preventivo tabelle millesimali da scaricare. Il modulo preventivo tabelle millesimali compilabile messo a disposizione è in formato DOC, può quindi essere aperto e compilato utilizzando Word o un altro programma che supporta questo formato.
La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.
Una volta compilato, il fac simile preventivo tabelle millesimali può essere convertito in PDF o stampato.
