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Indice
Regolamento di Parcheggio Condominiale
Il parcheggio condominiale è una delle aree comuni che genera più frequentemente controversie tra i residenti di un edificio, soprattutto nelle realtà urbane dove gli spazi disponibili sono limitati rispetto al numero degli appartamenti. Il parcheggio condominiale rientra tra le parti comuni dell’edificio secondo la definizione fornita dall’art. 1117 del Codice civile, il quale prevede espressamente che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari anche le aree destinate a parcheggio. Con la riforma del condominio del 2012, il legislatore ha inserito in modo esplicito le aree destinate a parcheggio tra i beni comuni, al pari del giardino e del cortile, rafforzando così il principio per cui ogni condomino ha pari diritto al loro utilizzo.
La norma cardine che disciplina l’utilizzo di queste aree è l’articolo 1102 del Codice civile, secondo il quale ogni condomino ha il diritto di servirsi delle parti comuni nel rispetto della loro naturale destinazione, a condizione di non limitarne l’uso agli altri. Ciò significa, in pratica, che non è consentito parcheggiare senza rispettare le linee di demarcazione, posizionare la propria auto in modo da ostacolare l’ingresso o l’uscita degli altri veicoli, oppure lasciare un’automobile abbandonata o priva di assicurazione nello spazio comune. Non è nemmeno consentito impiegare l’area parcheggio per usi diversi dalla sua funzione, come ad esempio depositarvi mobili o altri oggetti.
Il Codice civile, tuttavia, non detta regole operative specifiche sulla gestione quotidiana del parcheggio, limitandosi a fissare i principi generali. Le disposizioni di dettaglio sono infatti rimesse al regolamento condominiale e alle decisioni dell’assemblea, che rappresenta l’organo competente a disciplinare concretamente l’uso degli spazi comuni. Proprio su questo terreno si concentrano le questioni più delicate, in particolare quando il numero di posti disponibili non è sufficiente a soddisfare le esigenze di tutti i residenti.
Quando i posti auto non bastano per tutti, spetta all’assemblea condominiale deliberare una turnazione, che può avvenire su base giornaliera, settimanale o mensile. La delibera di turnazione deve garantire un’equa fruizione dei posti auto e richiede la maggioranza prevista dall’art. 1136 del Codice civile. È stata ritenuta valida anche una turnazione stabilita mediante sorteggio, qualora dal verbale assembleare risulti chiaramente la volontà dei condomini di adottare un criterio rotativo.
Su un aspetto la giurisprudenza è particolarmente chiara e rigorosa. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 9069 del 2022, ha ribadito che la delibera condominiale non può validamente contemplare l’assegnazione nominativa definitiva, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti fissi nel cortile comune a favore di singoli condomini. La Suprema Corte ha infatti precisato che una cosa è disciplinare le modalità del parcheggio e un’altra è disporre assegnazioni perpetue di posti auto in favore di singoli condomini. Una delibera di questo tipo è considerata radicalmente nulla, il che significa che è priva di efficacia sin dall’origine e può essere impugnata da qualsiasi condomino senza limiti di tempo. Il fondamento di tale orientamento risiede nel principio di parità di godimento dei beni comuni sancito dall’art. 1102: sottrarre stabilmente una porzione di cortile alla fruizione collettiva equivale a comprimere un diritto di comproprietà senza il necessario consenso di tutti gli interessati.
L’unico strumento che consente l’assegnazione di posti auto in via esclusiva è il regolamento contrattuale, approvato con il consenso unanime dei condomini oppure predisposto dall’originario costruttore dell’edificio. In alternativa, l’assemblea condominiale può deliberare all’unanimità l’assegnazione permanente dei parcheggi, ma si tratta di un’ipotesi evidentemente molto difficile da realizzare nella prassi, poiché è sufficiente il dissenso di un solo condomino per impedire la decisione.
L’amministratore condominiale svolge un ruolo centrale in questa materia, poiché ai sensi dell’art. 1130 del Codice civile è tenuto a disciplinare l’uso delle cose comuni nell’interesse collettivo. Se l’assemblea intende inserire regole specifiche nel regolamento condominiale, la delibera ha natura regolamentare ai sensi dell’art. 1138 del Codice civile e richiede pertanto la maggioranza qualificata prevista dall’art. 1136, comma 2, ossia il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi.
Esempio di Regolamento Parcheggio Condominiale
Di seguito è possibile trovare un esempio di regolamento parcheggio condominiale.
CONDOMINIO ___________________
___________________– ______________________________________
REGOLAMENTO INTERNO PARCHEGGIO CONDOMINIALE
(adottato con delibera assembleare del ___________________, verbale n. ___________________)
ART. 1 – OGGETTO E DEFINIZIONI
1. Il presente regolamento disciplina le condizioni d’uso dell’area comune adibita a sosta veicoli, identificata nella planimetria allegata sotto la lettera “A”.
2. Per «posto auto» si intende lo stallo delimitato da segnaletica orizzontale, di dimensioni minime [m ______________________ × ______________________].
3. Per «condomino» è equiparato il locatario abitante l’unità, purché munito di delega scritta del proprietario.
ART. 2 – DESTINAZIONE D’USO
L’area è destinata esclusivamente alla sosta di autovetture, motocicli e ciclomotori dei condomini. È vietato il ricovero di roulotte, imbarcazioni, veicoli industriali o qualsiasi oggetto non strettamente connesso alla mobilità privata.
ART. 3 – ASSEGNAZIONE E ROTAZIONE DEI POSTI
1. Gli stalli non contrassegnati da proprietà esclusiva rimangono comuni e soggetti a rotazione mensile.
2. La rotazione avviene il ___________________ di ogni mese mediante sorteggio effettuato dall’amministratore alla presenza di almeno due testimoni.
3. Eventuali posti riservati ai condomini con disabilità (art. 8) non partecipano alla rotazione.
ART. 4 – ACCESSO E SICUREZZA
1. Il cancello carraio resta chiuso dalle ore ___________________alle ore ___________________ e può essere aperto tramite telecomando personale.
2. La velocità massima all’interno dell’area è limitata a ___________________ km/h.
3. Ogni utente è responsabile di danni a persone o cose provocati dal proprio veicolo.
ART. 5 – DIVIETI
È vietato:
a) eseguire riparazioni meccaniche o operazioni di lavaggio;
b) depositare materiali infiammabili;
c) sostare fuori dagli stalli tracciati;
d) occupare lo stallo assegnato ad altro condomino senza consenso scritto.
ART. 6 – INFRAZIONI E SANZIONI
1. L’inosservanza delle norme comporta una sanzione di € ___________________per la prima violazione e di € ___________________ in caso di recidiva (art. 70 disp. att. c.c.).
2. L’amministratore intimerà il pagamento con avviso scritto; in difetto agirà per decreto ingiuntivo.
ART. 7 – SPESE DI MANUTENZIONE
Le spese di manutenzione ordinaria (pulizia, rifacimento segnaletica, illuminazione) sono ripartite in base ai millesimi di proprietà salvo diversa delibera con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2, c.c.
ART. 8 – POSTI RISERVATI A PERSONE CON DISABILITÀ
Su richiesta motivata del condomino avente diritto, l’assemblea individua uno stallo vicino all’ingresso principale segnalandolo con cartello «riservato» e pittogramma internazionale dell’accessibilità.
ART. 9 – COLONNINE DI RICARICA
1. Il singolo condomino può installare a proprie spese un punto di ricarica nel rispetto dell’art. 1122-bis c.c., previa comunicazione all’amministratore.
2. Per l’impianto condominiale condiviso occorre delibera con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. I consumi saranno ripartiti tramite contatore dedicato.
ART. 10 – ADEMPIMENTI ANTINCENDIO
La disposizione degli stalli e l’aerazione devono rispettare le prescrizioni del D.M. 1 febbraio 1986 e successive regole tecniche: estintori portatili a polvere da kg 6 ogni [30] m, vie di esodo libere e compartimentazioni REI secondo progetto depositato.
ART. 11 – ENTRATA IN VIGORE
Il presente regolamento entra in vigore il [data], deve essere affisso nell’atrio condominiale e allegato al registro dei verbali. Ogni modifica richiede la maggioranza stabilita dall’art. 1138 c.c. per i regolamenti interni.
___________________, __________________
L’Amministratore _______________________
I Condomìni consenzienti ________________________________________________________
Fac Simile Regolamento Parcheggio Condominiale Word da Scaricare
In questa sezione è presente un modello regolamento parcheggio condominiale da scaricare. Il modulo regolamento parcheggio condominiale compilabile messo a disposizione è in formato DOC, può quindi essere aperto e compilato utilizzando Word o un altro programma che supporta questo formato.
La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.
Una volta compilato, il fac simile regolamento parcheggio condominiale può essere convertito in PDF o stampato.
Fac Simile Regolamento Parcheggio Condominiale PDF Editabile
Di seguito viene messo a disposizione un fac simile regolamento parcheggio condominiale PDF editabile