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Indice
Regolamento di Parcheggio Condominiale
Il cortile condominiale, il vialetto di accesso, l’autorimessa comune o il piano pilotis rappresentano, salvo evidenza contraria nei titoli, parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 del codice civile. La Cassazione, con giurisprudenza costante, sottolinea che quelle superfici servono al godimento collettivo perché garantiscono luce, aria e vie di transito, sicché nessun condomino può riservarne porzioni in esclusiva senza il consenso unanime degli altri comproprietari o un titolo originario che lo autorizzi. All’interno di questo perimetro si applica la regola dell’uso più intenso prevista dall’articolo 1102 del codice civile: ciascuno può adoperare la cosa comune anche con maggiore frequenza o per finalità ulteriori, il parcheggio dell’auto ne è l’esempio tipico, purché non alteri la destinazione dell’area e non impedisca agli altri di farne un utilizzo equivalente. Proprio su questa nozione di uso paritario la Corte di Cassazione, con la sentenza 7385 del 2023, ha ritenuto legittima la delibera che limita il parcheggio a fasce orarie ben definite: il provvedimento non preclude l’accesso, ma lo scandisce in modo tale da garantire a tutti una fruizione equilibrata.
Quando l’esigenza di disciplinare la sosta diventa pressante, lo strumento elettivo è il regolamento condominiale, approvabile dall’assemblea con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo e quinto comma, cioè la metà più uno dei presenti che rappresentino almeno cinquecento millesimi. Il testimone della Cassazione e della dottrina evidenzia una linea di demarcazione netta: la semplice organizzazione dell’uso, compresa la rotazione periodica o la fissazione di turni, rientra nella gestione ordinaria e richiede dunque il quorum sopra ricordato; al contrario, l’assegnazione stabile di stalli a favore di singoli condomini o la divisione materiale del cortile in posti auto esclusivi integra un atto di disposizione della cosa comune e pretende l’unanimità. La pronuncia 12485 del 2012 rafforza tale impostazione, affermando che l’assenso parziale non basta quando la ripartizione attribuisce vantaggi permanenti ad alcuni proprietari senza riconoscere un corrispondente beneficio agli altri.
La prassi più diffusa, amaramente maturata tra proteste e contenzioso, è quella di implementare un calendario a rotazione: ogni comproprietario, a intervalli stabiliti, ha diritto a un determinato stallo. Il sistema funziona se viene affiancato da segnaletica orizzontale chiara, da tabelle riepilogative in bacheca e da un registro tenuto dall’amministratore. Il modello riduce drasticamente la litigiosità, perché elimina la tentazione di occupazioni indefinite; non crea favoritismi, visto che i turni si succedono con criterio tanto più equo quanto più accurati sono i periodi di assegnazione. Alternativamente, l’assemblea può deliberare di consentire l’uso esclusivo di un posto auto dietro pagamento di un corrispettivo che confluisce nel bilancio comune come provento straordinario, a condizione che tutti abbiano la stessa opportunità di aderire e che la scelta non intacchi l’uso residuo degli altri. Il Tribunale di Palermo, in una decisione del 2023, ha giudicato legittimo il canone purché non si traduca in una compressione definitiva dei diritti di chi non partecipa all’opzione a pagamento.
Il capitolo degli standard dimensionali, fondamentale per evitare problemi di manovra e di sicurezza, impone qualche precisazione tecnica. Nel contesto delle autorimesse condominiali la normativa antincendio di riferimento è il decreto ministeriale 1 febbraio 1986, che prescrive requisiti di reazione al fuoco e dotazioni di sicurezza ma non impone una misura unica per larghezza o lunghezza dello stallo. I manuali professionali concordano, tuttavia, nel raccomandare almeno due metri e trenta centimetri di larghezza per i posti ordinari, parametro ormai recepito da molti regolamenti edilizi comunali. Per gli stalli riservati alle persone con disabilità interviene direttamente la norma statale: il decreto 236 del 1989 impone un modulo di tre metri e venti centimetri. Citare espressamente questi valori nel regolamento, precisando che i 2,30 metri costituiscono uno standard di buona progettazione mentre i 3,20 metri sono un vincolo inderogabile per l’accessibilità, aiuta ad armonizzare le esigenze di capienza con quelle di sicurezza.
Attenzione massima va poi posta alle polizze assicurative. Se il cortile è aperto, il condominio è esposto ai rischi derivanti dalla circolazione interna: tamponamenti, incidenti ai pedoni, danneggiamenti ai veicoli in sosta. Estendere la garanzia di responsabilità civile della polizza globale fabbricati alle aree di posteggio è, oggi, prassi raccomandata dalle principali compagnie. L’amministratore, custode delle parti comuni ai sensi dell’articolo 1130 del codice civile, risponde verso i condomini se omette cautele ragionevoli: lo ha ribadito la giurisprudenza del 2024, ritenendo che l’assenza di una copertura assicurativa idonea configuri colpa gestionale.
Sul fronte sanzionatorio, l’articolo 70 delle disposizioni di attuazione del codice civile autorizza il condominio a comminare multe fino a duecento euro per la violazione del regolamento, che salgono a ottocento in caso di recidiva. Perché la clausola pecuniaria sia efficace occorre che il regolamento descriva con chiarezza le condotte vietate – dalla sosta oltre i turni alla collocazione del veicolo in spazi destinati ai mezzi di emergenza – e che la delibera sia approvata con i quorum corretti, allegando il testo integrale al verbale. L’amministratore, ricevuta la segnalazione, deve diffidare il trasgressore e, in mancanza di adempimento, può richiedere al giudice di pace l’emissione di un decreto ingiuntivo esecutivo: il procedimento è rapido e non richiede la mediazione obbligatoria, secondo l’orientamento oggi prevalente.
Un capitolo a parte merita la mobilità elettrica. Dal 2019 l’articolo 1120 del codice civile, secondo comma, consente di installare infrastrutture di ricarica con quorum agevolato, vale a dire la maggioranza degli intervenuti che rappresentino un terzo dei millesimi. Le delibere che, senza adeguata motivazione tecnica, vietano tale innovazione sono nulle perché contrastano con una norma imperativa. Lo ha chiarito la Cassazione con l’ordinanza 16760 del 2024, puntualizzando che la proprietà comune deve evolversi per garantire l’efficientamento energetico dell’edificio quando ciò non compromette la stabilità o la sicurezza. Un regolamento aggiornato dovrebbe dunque predisporre un “corridoio tecnico” per i cavi, regolare la scelta di colonnine compatibili, prevedere la posa di sotto-contatori, ripartire i costi di allaccio tra gli utenti interessati e fissare criteri omogenei d’uso.
Resta dibattuta, ma sempre più frequente in assemblea, la questione dei veicoli alimentati a GPL. Al momento non esiste un divieto generale di legge che ne impedisca la sosta nei cortili o nelle autorimesse aperte; sussistono invece prescrizioni specifiche dei vigili del fuoco per i piani interrati e seminterrati, dove vengono richiesti impianti di aerazione e misure di rilevamento gas. Un divieto radicale nei regolamenti condominiali è stato talvolta ritenuto sproporzionato dai tribunali di merito, in assenza di concrete ragioni di rischio, ma la Corte di Cassazione non ha ancora emanato una pronuncia definitiva che faccia da precedente pilota. È prudente, dunque, formulare eventuali limitazioni facendo espresso riferimento alle norme antincendio vigenti e alle certificazioni dei veicoli, evitando clausole che escludano per principio una determinata categoria di automobilisti senza un fondamento di sicurezza obiettivo.
Esempio di Regolamento Parcheggio Condominiale
Di seguito è possibile trovare un esempio di regolamento parcheggio condominiale.
CONDOMINIO ___________________
___________________– ______________________________________
REGOLAMENTO INTERNO PARCHEGGIO CONDOMINIALE
(adottato con delibera assembleare del ___________________, verbale n. ___________________)
ART. 1 – OGGETTO E DEFINIZIONI
1. Il presente regolamento disciplina le condizioni d’uso dell’area comune adibita a sosta veicoli, identificata nella planimetria allegata sotto la lettera “A”.
2. Per «posto auto» si intende lo stallo delimitato da segnaletica orizzontale, di dimensioni minime [m ______________________ × ______________________].
3. Per «condomino» è equiparato il locatario abitante l’unità, purché munito di delega scritta del proprietario.
ART. 2 – DESTINAZIONE D’USO
L’area è destinata esclusivamente alla sosta di autovetture, motocicli e ciclomotori dei condomini. È vietato il ricovero di roulotte, imbarcazioni, veicoli industriali o qualsiasi oggetto non strettamente connesso alla mobilità privata.
ART. 3 – ASSEGNAZIONE E ROTAZIONE DEI POSTI
1. Gli stalli non contrassegnati da proprietà esclusiva rimangono comuni e soggetti a rotazione mensile.
2. La rotazione avviene il ___________________ di ogni mese mediante sorteggio effettuato dall’amministratore alla presenza di almeno due testimoni.
3. Eventuali posti riservati ai condomini con disabilità (art. 8) non partecipano alla rotazione.
ART. 4 – ACCESSO E SICUREZZA
1. Il cancello carraio resta chiuso dalle ore ___________________alle ore ___________________ e può essere aperto tramite telecomando personale.
2. La velocità massima all’interno dell’area è limitata a ___________________ km/h.
3. Ogni utente è responsabile di danni a persone o cose provocati dal proprio veicolo.
ART. 5 – DIVIETI
È vietato:
a) eseguire riparazioni meccaniche o operazioni di lavaggio;
b) depositare materiali infiammabili;
c) sostare fuori dagli stalli tracciati;
d) occupare lo stallo assegnato ad altro condomino senza consenso scritto.
ART. 6 – INFRAZIONI E SANZIONI
1. L’inosservanza delle norme comporta una sanzione di € ___________________per la prima violazione e di € ___________________ in caso di recidiva (art. 70 disp. att. c.c.).
2. L’amministratore intimerà il pagamento con avviso scritto; in difetto agirà per decreto ingiuntivo.
ART. 7 – SPESE DI MANUTENZIONE
Le spese di manutenzione ordinaria (pulizia, rifacimento segnaletica, illuminazione) sono ripartite in base ai millesimi di proprietà salvo diversa delibera con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2, c.c.
ART. 8 – POSTI RISERVATI A PERSONE CON DISABILITÀ
Su richiesta motivata del condomino avente diritto, l’assemblea individua uno stallo vicino all’ingresso principale segnalandolo con cartello «riservato» e pittogramma internazionale dell’accessibilità.
ART. 9 – COLONNINE DI RICARICA
1. Il singolo condomino può installare a proprie spese un punto di ricarica nel rispetto dell’art. 1122-bis c.c., previa comunicazione all’amministratore.
2. Per l’impianto condominiale condiviso occorre delibera con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. I consumi saranno ripartiti tramite contatore dedicato.
ART. 10 – ADEMPIMENTI ANTINCENDIO
La disposizione degli stalli e l’aerazione devono rispettare le prescrizioni del D.M. 1 febbraio 1986 e successive regole tecniche: estintori portatili a polvere da kg 6 ogni [30] m, vie di esodo libere e compartimentazioni REI secondo progetto depositato.
ART. 11 – ENTRATA IN VIGORE
Il presente regolamento entra in vigore il [data], deve essere affisso nell’atrio condominiale e allegato al registro dei verbali. Ogni modifica richiede la maggioranza stabilita dall’art. 1138 c.c. per i regolamenti interni.
___________________, __________________
L’Amministratore _______________________
I Condomìni consenzienti ________________________________________________________
Fac Simile Regolamento Parcheggio Condominiale Word da Scaricare
In questa sezione è presente un modello regolamento parcheggio condominiale da scaricare. Il modulo regolamento parcheggio condominiale compilabile messo a disposizione è in formato DOC, può quindi essere aperto e compilato utilizzando Word o un altro programma che supporta questo formato.
La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.
Una volta compilato, il fac simile regolamento parcheggio condominiale può essere convertito in PDF o stampato.
Fac Simile Regolamento Parcheggio Condominiale PDF Editabile
Di seguito viene messo a disposizione un fac simile regolamento parcheggio condominiale PDF editabile