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Indice
Relazione Tecnica Compravendita
La relazione tecnica integrata di conformità edilizia e catastale, comunemente nota come relazione tecnica di compravendita, è il documento attraverso cui un tecnico abilitato certifica lo stato urbanistico e catastale di un immobile prima che avvenga il trasferimento di proprietà. Pur non essendo formalmente imposta dalla legge come documento autonomo obbligatorio, essa è diventata una prassi consolidata nella quasi totalità delle operazioni immobiliari italiane, al punto che la grande maggioranza dei notai ne richiede la produzione prima del rogito definitivo, e in alcune regioni come la Toscana e l’Emilia-Romagna viene sistematicamente pretesa per qualsiasi compravendita.
Il fondamento normativo della relazione si ricava da più disposizioni. L’articolo 29, comma 1-bis, della legge 27 febbraio 1985, n. 52, introdotto dall’articolo 19 del D.L. 78/2010, stabilisce che negli atti pubblici e nelle scritture private autenticate aventi a oggetto il trasferimento di diritti reali su fabbricati esistenti devono essere riportate l’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione degli intestatari della conformità allo stato di fatto dei dati catastali, a pena di nullità dell’atto. Parallelamente, l’articolo 40 della legge 47/1985 subordina la commerciabilità dei fabbricati alla menzione nell’atto degli estremi del titolo abilitativo edilizio, con conseguente nullità degli atti traslativi in mancanza di tali estremi per gli immobili che ne richiedono uno. A questi si aggiunge l’articolo 9-bis, comma 1-bis, del D.P.R. 380/2001, introdotto dalla legge 120/2020, che ha codificato la nozione di stato legittimo dell’immobile come quello determinato dal titolo abilitativo originario e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio sull’intero stabile, integrati con i titoli successivi relativi a interventi parziali.
La relazione viene redatta da un professionista abilitato, architetto, ingegnere o geometra iscritto al proprio albo, a seguito di due attività distinte e indispensabili: l’accesso agli atti presso l’archivio comunale, per acquisire tutta la documentazione edilizia relativa alla storia costruttiva dell’immobile, e il sopralluogo fisico sul posto, per confrontare lo stato di fatto con quanto risulta dalle pratiche depositate. Il tecnico verifica così la conformità urbanistica, ovvero la corrispondenza tra lo stato reale dell’immobile e i titoli abilitativi che ne hanno autorizzato la costruzione e le successive trasformazioni nel tempo, dalla licenza edilizia per gli edifici più risalenti fino alla CILA, alla SCIA e al permesso di costruire per le opere più recenti. Verifica inoltre la conformità catastale, ossia la corrispondenza tra lo stato attuale e le planimetrie depositate all’Agenzia delle Entrate, e controlla la situazione relativa all’agibilità o all’abitabilità, ripercorrendo le varie forme attraverso cui questo requisito si è attestato nel tempo.
La complessità del documento varia considerevolmente in funzione dell’epoca di costruzione dell’immobile. Per i fabbricati realizzati prima del 1942 la legge non richiedeva un titolo edilizio obbligatorio su tutto il territorio nazionale e le verifiche si concentrano sull’accertamento documentale dell’epoca di costruzione. Per gli edifici costruiti tra il 1942 e il 1° settembre 1967, data dalla quale l’obbligo di licenza edilizia si estese anche ai territori al di fuori dei centri abitati per effetto della legge 765/1967, la valutazione dipende dalla collocazione dell’immobile all’interno o all’esterno del centro abitato. Per i fabbricati successivi al settembre 1967 il controllo si fa più rigoroso e il tecnico deve riscontrare l’esistenza di ogni titolo abilitativo relativo a ciascun intervento eseguito.
Qualora emergano difformità tra lo stato di fatto e i titoli edilizi, la relazione non può attestare la conformità e il venditore si trova nella necessità di regolarizzare la situazione prima del rogito attraverso i percorsi di sanatoria previsti dalla normativa. Per gli abusi minori, come spostamenti di tramezzi o piccole modifiche interne, lo strumento tipico è la CILA in sanatoria. Per le difformità più rilevanti che non raggiungono la soglia delle ristrutturazioni pesanti di cui all’articolo 10, comma 1, lettera c) del D.P.R. 380/2001, ossia gli interventi che non abbiano comportato nuova costruzione o totale difformità dal titolo, i beni restano commerciabili con le opportune dichiarazioni nell’atto notarile. Gli immobili con abusi totali non sanabili incontrano invece seri ostacoli alla commerciabilità. Il momento ideale per commissionare la relazione tecnica è anteriore alla sottoscrizione del preliminare di compravendita, in modo da consentire al venditore di conoscere per tempo la situazione urbanistica e catastale dell’immobile e di procedere alle eventuali regolarizzazioni prima che sorgano obbligazioni contrattuali. Avere la relazione già al momento del compromesso tutela entrambe le parti e riduce il rischio di contenziosi.
Esempio di Relazione Tecnica Compravendita
Di seguito è possibile trovare un esempio di relazione tecnica compravendita.
RELAZIONE INTEGRATA DI CONFORMITÀ EDILIZIA E CATASTALE AI FINI DEI TRASFERIMENTI IMMOBILIARI
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Il/La sottoscritto/a _________________________________, iscritto/a all’Albo _________________________________ di _________________________ al n. _________________, con riferimento all’incarico ricevuto dal/dalla Sig./Sig.ra _____________________________________________ (C.F. _______________________________) quale titolare dell’unità immobiliare a carattere _____________________ posta in _________________________ (Provincia di _________), in data _____ / _____ / ___________ (come da lettera di incarico del _____ / _____ / ___________), a seguito di sopralluogo effettuato in data _____ / _____ / ___________ e dell’accesso agli atti del _____ / _____ / ___________ presso l’archivio comunale del Comune di _____________________________________________, redige la presente Relazione come di seguito meglio descritta.
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DATI CATASTALI
Foglio: _________ Particella: _________ Subalterno: _________ Z.C.: _________ Categoria: _________ Classe: _________ Consistenza (Vani/mq/mc): _________________ Superficie catastale totale: _____________ Superficie catastale escluse aree scoperte: _____________ Rendita: _____________
Tali beni risultano così intestati:
_________________________________ nato/a a _________________________ il _____ / _____ / ___________ (C.F. _______________________________) proprietà per _____________
_________________________________ nato/a a _________________________ il _____ / _____ / ___________ (C.F. _______________________________) proprietà per _____________
_________________________________ nato/a a _________________________ il _____ / _____ / ___________ (C.F. _______________________________) proprietà per _____________
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A) DESCRIZIONE
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B) VERIFICHE CONDOTTE IN MERITO ALLA CONFORMITÀ EDILIZIA SULLA BASE DELLE INFORMAZIONI FORNITE DAL COMMITTENTE E DALLE RISULTANZE DELLE INDAGINI EFFETTUATE PRESSO IL COMUNE DI _____________________________________________
Dall’accesso effettuato presso il Comune di _____________________________________________ è emerso che l’unità/le unità immobiliare/i in argomento sono oggetto dei seguenti provvedimenti edilizi rilasciati dal Comune di _____________________________________________. In particolare:
(elenco delle pratiche visionate):
Note e osservazioni:
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IPOTESI 1 — FABBRICATI EDIFICATI ANTE 1942
☐ Gli immobili in oggetto risultano edificati in epoca anteriore al 1942. Si prescinde da qualsiasi verifica circa la costruzione originaria, restando ferma la necessità di effettuare le normali verifiche relative ad eventuali lavori successivi.
Elementi comprovanti la data di costruzione dell’edificio (barrare quelli disponibili):
☐ Planimetria catastale di impianto (1939-1940) ☐ Altri documenti catastali comunque consultabili ☐ Foto aeree storiche ☐ Atti di provenienza reperibili ☐ Riscontro delle caratteristiche architettoniche-tipologiche della costruzione e delle rifiniture edilizie ☐ Dichiarazioni della parte venditrice e/o di terzi, anche sotto forma di dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà
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IPOTESI 2 — FABBRICATI EDIFICATI TRA IL 1942 E IL 1° SETTEMBRE 1967 (data di riferimento per l’inizio dell’opera ai sensi dell’art. 40, comma 2, L. 47/1985)
☐ IPOTESI 2.1 — Gli immobili in oggetto sono ubicati all’interno del centro abitato e risultano nella condizione di legittimità e conformità urbanistico-edilizia in quanto realizzati in conformità al titolo edilizio n. _________________ rilasciato in data _____ / _____ / ___________.
☐ IPOTESI 2.2a — Gli immobili in oggetto sono ubicati fuori dal centro abitato e risultano nella condizione di legittimità e conformità urbanistico-edilizia in quanto realizzati in conformità al titolo edilizio n. _________________ rilasciato in data _____ / _____ / ___________.
☐ IPOTESI 2.2b — Gli immobili in oggetto sono ubicati fuori dal centro abitato e, pur essendo stati realizzati in assenza e/o difformità dal titolo edilizio, quando furono realizzati non necessitavano della preventiva presentazione di titolo edilizio ai sensi delle disposizioni vigenti, con particolare riferimento all’art. 31 della L. n. 1150/1942 e all’art. 10 della L. n. 765/1967 e in relazione agli indirizzi giurisprudenziali.
Note e riscontri documentali:
☐ IPOTESI 2.3 — Difformità edilizie realizzate in epoca anteriore al 1° settembre 1967. I beni sono commerciabili a prescindere dalla consistenza e gravità dell’abuso. Si allega dichiarazione relativa all’epoca di realizzazione con dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, da inserire nell’atto di trasferimento ovvero in documento separato da allegarsi all’atto (ai sensi dell’art. 40, comma 2, L. 47/1985 e della Circolare del Ministero dei Lavori Pubblici n. 2241 del 17 giugno 1995, cap. 9, par. 9.1).
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IPOTESI 3 — FABBRICATI EDIFICATI DOPO IL 1° SETTEMBRE 1967
☐ IPOTESI 3.1 — Gli immobili in oggetto risultano nella condizione di legittimità e conformità urbanistico-edilizia in quanto realizzati in conformità al seguente titolo abilitativo:
☐ Licenza edilizia n. _________________ del _____ / _____ / ___________ ☐ Concessione edilizia n. _________________ del _____ / _____ / ___________ ☐ Permesso di costruire n. _________________ del _____ / _____ / ___________ ☐ DIA / SCIA n. prot. _________________ del _____ / _____ / ___________ — comunicazione fine lavori del _____ / _____ / ___________ ☐ Super DIA sostitutiva di PDC — estremi della denuncia: _________________________________ ☐ Super SCIA sostitutiva di PDC — estremi della denuncia: _________________________________ ☐ Altro: _____________________________________________ n. _________________ del _____ / _____ / ___________
Parere favorevole dell’Autorità preposta alla tutela dei vincoli (ove esistenti): ☐ Presente — prot. _________________ del _____ / _____ / ___________ ☐ Non necessario
☐ IPOTESI 3.2 — Difformità edilizie realizzate successivamente al 1° settembre 1967. I beni in oggetto sono commerciabili in quanto gli abusi edilizi riscontrati non rientrano nelle ipotesi di cui all’art. 10, comma 1, lett. c) del D.P.R. 380/2001 (ristrutturazione edilizia pesante in assenza di titolo o in totale difformità dal titolo). Le difformità riscontrate sono le seguenti: ____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
☐ IPOTESI 3.3 — Condono edilizio in itinere. Riferimento ai modelli ministeriali (L. 47/1985 e D.M. 19/07/1985) come stabilito dall’art. 2, comma 58, della L. 662/1996. Domanda di condono presentata in data _____ / _____ / ___________ — estremi: _________________________________ Versamento oblazione: ☐ Integrale ☐ Prima e seconda rata — ricevuta n. _________________ del _____ / _____ / ___________ Dichiarazione dell’Autorità preposta alla tutela dei vincoli (art. 32 L. 47/1985): ☐ Allegata ☐ Silenzio assenso maturato ai sensi dell’art. 39, comma 4, L. 724/1994 in data _____ / _____ / ___________ Dichiarazione di parte che il Comune non ha provveduto a emettere provvedimento di sanatoria nei termini di legge: ☐ Allegata
☐ IPOTESI 3.4 — Condono edilizio definito. Concessione/autorizzazione in sanatoria n. _________________ del _____ / _____ / ___________
☐ IPOTESI 3.5 — Diniego espresso rinvenuto. Provvedimento: _____________________________________________ del _____ / _____ / ___________
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C) AGIBILITÀ / ABITABILITÀ
Dalle indagini effettuate presso il Comune di _____________________________________________ è emerso quanto segue in relazione al fabbricato/alle unità immobiliari in oggetto:
☐ IPOTESI 1 — Risulta rilasciato in data _____ / _____ / ___________ prot. n. _________________ il certificato di agibilità/abitabilità con riferimento all’unità/alle unità immobiliari in oggetto.
☐ IPOTESI 2 — È stata presentata in data _____ / _____ / ___________ prot. n. _________________ la domanda di rilascio del certificato di agibilità e vi erano tutte le condizioni di legge per il formarsi dell’agibilità per silenzio assenso ai sensi delle normative all’epoca vigenti.
☐ IPOTESI 3 — In data _____ / _____ / ___________ è stata depositata presso il Comune di _____________________________________________ l’Attestazione asseverata di agibilità, corredata della documentazione necessaria (ai sensi dell’art. 149 L.R. ove applicabile).
☐ IPOTESI 4 — L’agibilità è stata attestata mediante Segnalazione Certificata ai sensi dell’art. 24 del D.P.R. 380/2001, come sostituito dall’art. 3 del D.Lgs. 222/2016, depositata in data _____ / _____ / ___________ prot. n. _________________.
☐ IPOTESI 5 — Non è stata reperita, presso i competenti uffici comunali, documentazione attestante il rilascio o meno del certificato di agibilità, come da dichiarazione del Comune del _____ / _____ / ___________.
☐ IPOTESI 6 — Non è stata reperita, presso i competenti uffici comunali, la documentazione relativa al certificato di agibilità in quanto trattasi di edificio ante 1934, epoca anteriore all’obbligo introdotto dall’art. 221 del R.D. n. 1265/1934 (Testo Unico Leggi Sanitarie), e che successivamente non ha subito modifiche che avrebbero necessitato il rilascio dell’abitabilità.
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D) CONFORMITÀ CATASTALE
☐ IPOTESI 1 — Ai sensi e per gli effetti dell’art. 29, comma 1-bis, della L. 27 febbraio 1985, n. 52, come aggiunto dall’art. 19 del D.L. n. 78/2010:
☐ i dati di identificazione catastale, come sopra riportati, riguardano l’unità immobiliare raffigurata nella planimetria depositata in catasto, che in copia non autentica si allega;
☐ i dati catastali e la planimetria sono rispondenti allo stato di fatto e in particolare non sussistono difformità rilevanti tali da influire sul calcolo della rendita catastale e da dar luogo all’obbligo di presentazione di una nuova planimetria catastale ai sensi della vigente normativa;
☐ l’intestazione catastale dell’unità immobiliare urbana in oggetto risulta regolare.
☐ Non sussistono i presupposti per l’applicazione al presente atto delle previsioni di cui all’art. 29, comma 1-bis, della L. n. 52/1985, in quanto si tratta di: ☐ fabbricato o sua porzione in corso di costruzione o di definizione ☐ costruzione inidonea ad utilizzazioni produttive di reddito a causa dell’accentuato livello di degrado (unità collabente) ☐ lastrico solare ☐ area urbana per cui non è previsto l’obbligo di denuncia al Catasto Fabbricati, non è prevista l’iscrizione con attribuzione di rendita e non sussiste allo stato attuale l’obbligo di presentazione di planimetria ai sensi dell’art. 3, comma 2, del D.M. 2 gennaio 1998, n. 28.
☐ IPOTESI 2 — Non sussistono i presupposti per l’applicazione al presente atto delle previsioni di cui all’art. 29, comma 1-bis, della L. n. 52/1985, in quanto si tratta di: ☐ manufatti con superficie coperta inferiore a 8 mq ☐ serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale ☐ vasche per l’acquacoltura o di accumulo per l’irrigazione dei terreni ☐ manufatti isolati privi di copertura ☐ tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili di altezza utile inferiore a 1,80 m e di volumetria inferiore a 150 mc ☐ manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo che non abbiano ordinaria autonoma suscettibilità reddituale (art. 3, comma 3, D.M. 28/1998).
☐ Ai sensi e per gli effetti dell’art. 29, comma 1-bis, della L. n. 52/1985: ☐ i dati di identificazione catastale, come sopra riportati, riguardano l’unità immobiliare raffigurata nella planimetria depositata in catasto, che in copia non autentica si allega; ☐ i dati catastali e la planimetria non sono attualmente conformi allo stato di fatto esclusivamente in quanto l’unità immobiliare urbana in oggetto è attualmente in corso di ristrutturazione e le relative opere non sono ultimate, per cui non sussiste ancora l’obbligo di presentare la relativa denuncia di variazione e una nuova planimetria catastale ai sensi della vigente normativa; ☐ l’intestazione catastale dell’unità immobiliare urbana in oggetto risulta regolare.
☐ IPOTESI 3 — Fabbricati rurali. Ai sensi dell’art. 13, comma 14-ter, della L. 214/2011 i fabbricati rurali iscritti nel Catasto dei Terreni (con esclusione di quelli di cui all’art. 3, comma 3, del D.M. 28/1998) devono essere dichiarati al Catasto Edilizio Urbano con le modalità stabilite dal D.M. 19 aprile 1994, n. 701. In base a tale norma non possono essere ricevuti atti traslativi e/o di divisione aventi per oggetto fabbricati rurali ancora censiti al Catasto Terreni, fatta eccezione per quelli di cui all’art. 3, comma 3, del D.M. 28/1998. Estremi della pratica di accatastamento presentata: _________________ del _____ / _____ / ___________
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E) CONCLUSIONI
Sulla base delle verifiche condotte, delle indagini effettuate presso il Comune di _____________________________________________ e degli accessi agli archivi catastali, il sottoscritto tecnico dichiara quanto segue in ordine alla situazione urbanistico-edilizia e catastale dell’unità immobiliare in oggetto:
☐ L’immobile risulta in condizione di regolarità urbanistico-edilizia e catastale. Non ostano condizioni alla commerciabilità del bene ai sensi della normativa vigente.
☐ L’immobile presenta le irregolarità/le situazioni di seguito specificate, già evidenziate nelle sezioni precedenti della presente relazione: ____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
☐ Si rimanda alle dichiarazioni sostitutive di atto di notorietà allegate, da inserire nell’atto notarile di trasferimento ai sensi dell’art. 40, comma 2, della L. 47/1985.
Documentazione allegata alla presente relazione (barrare quanto applicabile):
☐ Copia non autentica della planimetria catastale depositata in catasto ☐ Visura catastale storica ☐ Copia dei titoli edilizi reperiti presso il Comune ☐ Certificato di agibilità / abitabilità ☐ Dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà relativa all’epoca di realizzazione ☐ Documentazione fotografica ☐ Altra documentazione: _____________________________________________
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Luogo: _________________________________ Data: _____ / _____ / ___________
Firma e Timbro del Tecnico
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Modello Relazione Tecnica Compravendita Word da Scaricare
In questa sezione è presente un modello relazione tecnica compravendita da scaricare. Il modulo relazione tecnica compravendita compilabile messo a disposizione è in formato DOC, può quindi essere aperto e compilato utilizzando Word o un altro programma che supporta questo formato.
La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.
Una volta compilato, il fac simile relazione tecnica compravendita può essere convertito in PDF o stampato.
