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Relazione Tecnica di Inagibilità Immobile
La relazione tecnica di inagibilità è il documento con cui un professionista abilitato accerta e attesta che un immobile non possiede più i requisiti necessari per essere utilizzato in sicurezza. Si definisce inagibile il fabbricato che, per fattori legati all’integrità fisica e alla salute delle persone che lo occupano, non risulta idoneo all’utilizzo per il quale era stato originariamente destinato. Il D.P.R. n. 380/2001, noto come Testo Unico dell’Edilizia, ha unificato la terminologia abbandonando la doppia formula “inagibilità/inabitabilità” e parlando ormai esclusivamente di immobili inagibili.
L’art. 24 del D.P.R. 380/2001 stabilisce che la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti in essi installati è attestata mediante segnalazione certificata. Quando tali condizioni vengono meno in modo grave e non recuperabile con interventi di ordinaria o straordinaria manutenzione, si configura lo stato di inagibilità e si rende necessaria la redazione di un’apposita relazione tecnica da parte di un professionista qualificato, quale un ingegnere, un architetto o un geometra abilitato.
Per avviare la procedura di riconoscimento dell’inagibilità il proprietario dell’immobile deve presentare un’istanza all’ufficio tecnico del comune competente. L’ufficio tecnico procede quindi a verificare l’effettivo stato dell’immobile redigendo una perizia il cui costo è posto a carico del proprietario. In alternativa, il legislatore consente al proprietario di presentare una dichiarazione sostitutiva ai sensi del D.P.R. n. 445/2000, corredata da una relazione tecnica redatta da un tecnico abilitato che attesti lo stato di inagibilità del fabbricato. Quest’ultima modalità risulta nella pratica la più diffusa, poiché consente tempi più rapidi e non richiede l’intervento diretto dell’ufficio tecnico comunale, fermo restando il potere del Comune di effettuare verifiche successive sulla veridicità di quanto dichiarato.
Il fabbricato può ritenersi inagibile quando ricorrono condizioni di fatiscenza sopravvenuta quali fondazioni con gravi lesioni che possono compromettere la stabilità dell’edificio, strutture orizzontali come solai e tetto di copertura con gravi lesioni tali da costituire pericolo a cose o persone con rischi di crollo, strutture verticali con gravi lesioni che possano far presagire danni, oppure edifici per i quali sia stata emessa ordinanza sindacale di demolizione o ripristino. La relazione tecnica deve descrivere in modo analitico tutte queste condizioni, documentandole con rilievi fotografici dettagliati e, ove necessario, con verifiche strumentali sullo stato delle strutture portanti.
Il contenuto della relazione deve comprendere l’identificazione completa dell’immobile con i relativi dati catastali, la descrizione delle condizioni di degrado riscontrate durante il sopralluogo, l’indicazione delle cause che hanno determinato lo stato di inagibilità e la valutazione tecnica circa l’impossibilità di ripristinare le condizioni di sicurezza e salubrità attraverso semplici interventi manutentivi. La perizia tecnica deve essere asseverata dal professionista che la redige e, in alcuni casi, deve essere riconosciuta formalmente dal Comune per essere opponibile a terzi e alla pubblica amministrazione.
Le conseguenze pratiche della dichiarazione di inagibilità sono rilevanti sotto diversi profili. L’art. 1, comma 747, lettera b), della Legge n. 160/2019 prevede la riduzione della base imponibile IMU del cinquanta per cento per i fabbricati dichiarati inagibili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono tali condizioni. Per ottenere il beneficio fiscale è necessario che l’immobile non venga utilizzato in alcun modo, neppure per usi diversi da quello originario. Il proprietario che possiede un immobile non utilizzato perché inagibile può inoltre avviare una specifica procedura di variazione catastale, e la denuncia di variazione, se presentata entro il 31 gennaio, ha efficacia per l’anno in corso e per quelli successivi.
Un immobile privo dell’agibilità non è incommerciabile ma subisce un significativo deprezzamento rispetto al valore che avrebbe in condizioni normali, sia per l’impossibilità di pieno godimento che per le spese necessarie al ripristino. La vendita di un immobile sprovvisto di agibilità non è vietata dalla legge, purché l’acquirente sia pienamente consapevole dello stato di fatto e di diritto del bene e le clausole contrattuali riflettano chiaramente tale condizione.
Esempio di Relazione Tecnica di Inagibilità Immobile
Di seguito è possibile trovare un esempio di relazione tecnica di inagibilità immobile.
COMUNE DI ________________________________________ Provincia di ________________________________________ Settore/Area: Urbanistica e Gestione del Territorio Sportello Unico per l’Edilizia Prot. n. ______________ Data: ____________________
RELAZIONE TECNICA DI ACCERTAMENTO DI ABUSO EDILIZIO (ai sensi degli artt. 27 e ss. del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380)
Pratica n. ______________ Riferimento segnalazione/esposto prot. n. ______________ del ____________________
PREMESSA E OGGETTO DELL’ACCERTAMENTO
Il sottoscritto __________________________________________________, in qualità di tecnico dello Sportello Unico per l’Edilizia / Ufficio Controlli Edilizi / Ufficio Tecnico Comunale del Comune di ________________________________________, iscritto all’Ordine/Collegio dei __________________________________________ della Provincia di __________________________________________ al n. , a seguito di segnalazione pervenuta in data ____________ prot. n. ______________ / d’ufficio / su richiesta della Polizia Municipale, ha effettuato un sopralluogo tecnico in data ____________ presso l’immobile sito in questo Comune, in Via/Località __________________________________________ n. ______, per l’accertamento della regolarità urbanistico-edilizia delle opere ivi presenti e relaziona quanto segue.
IDENTIFICAZIONE DELL’IMMOBILE
L’immobile oggetto del presente accertamento è ubicato nel Comune di __________________________________________, Via/Piazza/Località __________________________________________ n. ____, piano ____, interno __, ed è distinto in catasto come segue: Foglio __________ Mappale/Particella __________ Sub. __________ Categoria catastale __________ Classe __________. L’immobile ricade in zona urbanistica __________________________________________ del vigente strumento urbanistico generale (P.R.G./P.U.C./P.G.T.) approvato con delibera n. ______________ del ____________. La destinazione d’uso prevista dallo strumento urbanistico è __________________________________________. L’area risulta soggetta ai seguenti vincoli: __________________________________________ (indicare eventuali vincoli paesaggistici, idrogeologici, sismici, storico-artistici, ambientali, di inedificabilità o altri vincoli).
TITOLARITÀ E SOGGETTI INTERESSATI
Proprietario dell’immobile: Sig./Sig.ra ______________________________________, nato/a a __________________________________________ il ________________, residente in __________________________________________ Via __________________________________________ n. ______, C.F. __________________________________________.
Eventuali altri soggetti responsabili: Sig./Sig.ra ______________________________________, nato/a a __________________________________________ il ________________, residente in __________________________________________ Via __________________________________________ n. ______, C.F. __________________________________________, in qualità di __________________________________________ (committente/esecutore dei lavori/direttore dei lavori/progettista).
TITOLI EDILIZI ESISTENTI
Dalla ricerca effettuata presso gli archivi comunali risultano i seguenti titoli abilitativi riferiti all’immobile in oggetto: __________________________________________ (indicare licenza edilizia, concessione edilizia, permesso di costruire, DIA, SCIA, CILA, con relativi numeri, date di rilascio/deposito e oggetto dell’intervento autorizzato). In particolare si riporta quanto segue: __________________________________________. In alternativa, dagli archivi comunali non risulta alcun titolo abilitativo riferito all’immobile ovvero alle opere oggetto del presente accertamento.
SVOLGIMENTO DEL SOPRALLUOGO
Il sopralluogo è stato eseguito in data ____________________ con inizio alle ore : e termine alle ore :, unitamente a __________________________________________ (indicare personale di Polizia Municipale, altri tecnici comunali o ausiliari di P.G. eventualmente presenti, con nome, cognome e qualifica). Al momento del sopralluogo era presente il Sig./Sig.ra __________________________________________, nella qualità di __________________________________________ (proprietario/occupante/delegato), al quale è stato comunicato il motivo dell’accesso. L’immobile si presentava nelle seguenti condizioni generali: __________________________________________ (indicare se cantiere attivo, lavori ultimati, immobile occupato o disabitato, stato di conservazione). Il sopralluogo è stato documentato mediante rilievo fotografico composto da n. ______ fotografie (allegate alla presente relazione) e rilievo planimetrico/metrico (allegato alla presente relazione).
STATO DI FATTO E DESCRIZIONE DELLE OPERE RISCONTRATE
A seguito del sopralluogo effettuato è stato riscontrato quanto segue. __________________________________________
(Descrivere in modo analitico e dettagliato tutte le opere riscontrate, indicando per ciascuna: natura dell’intervento, consistenza dimensionale con misure in metri lineari, superficie in mq e volume in mc, materiali costruttivi impiegati, ubicazione nell’immobile, stato di esecuzione, destinazione d’uso attuale. Operare il confronto con lo stato autorizzato rilevando tutte le difformità riscontrate rispetto ai titoli abilitativi esistenti o la totale assenza di titolo abilitativo.)
QUALIFICAZIONE GIURIDICA DELL’INTERVENTO
Le opere sopra descritte, valutate nella loro integrale sussistenza e consistenza ai sensi degli artt. 3 e 6 del D.P.R. n. 380/2001, sono qualificabili come __________________________________________ (indicare: nuova costruzione / ristrutturazione edilizia / manutenzione straordinaria / restauro e risanamento conservativo / ampliamento / cambio di destinazione d’uso / altro). Tali opere risultano essere state realizzate: in assenza di permesso di costruire / in totale difformità dal permesso di costruire n. ______________ del ____________________ / in parziale difformità dal permesso di costruire n. ______________ del ____________________ / con variazioni essenziali rispetto al titolo abilitativo / in assenza di SCIA / in difformità dalla SCIA n. ______________ del ____________________ / in assenza di CILA. Le opere realizzate configurano pertanto una violazione delle disposizioni di cui all’art. ______ del D.P.R. n. 380/2001, nonché delle seguenti ulteriori disposizioni normative: __________________________________________ (indicare eventuali violazioni di norme regionali, regolamento edilizio comunale, norme tecniche di attuazione del P.R.G., vincoli paesaggistici, norme antisismiche, distanze tra fabbricati, altezze massime, rapporti di copertura, indici di edificabilità, ecc.).
CONFORMITÀ URBANISTICA
Le opere riscontrate risultano conformi / non conformi alle previsioni dello strumento urbanistico vigente, in quanto __________________________________________. Con riferimento alla zona urbanistica __________________________________________ in cui ricade l’immobile, i parametri urbanistici previsti sono i seguenti: indice di fabbricabilità __________, rapporto di copertura __________, altezza massima ml __________, distanza dai confini ml __________, distanza tra fabbricati ml __________. I parametri riscontrati a seguito dell’intervento abusivo risultano essere: __________________________________________.
VINCOLI E NORME SPECIALI
L’area su cui insiste l’immobile risulta sottoposta a vincolo paesaggistico ai sensi del D.Lgs. n. 42/2004: sì / no. In caso affermativo, le opere sono state realizzate in assenza della prescritta autorizzazione paesaggistica / in difformità dall’autorizzazione paesaggistica n. ______________ del ____________________. L’area risulta classificata in zona sismica ________ e le opere risultano realizzate in assenza della prescritta autorizzazione sismica / del deposito del progetto strutturale ai sensi degli artt. 83 e ss. del D.P.R. n. 380/2001: sì / no. Ulteriori vincoli violati: __________________________________________.
DOCUMENTAZIONE ALLEGATA
Alla presente relazione si allegano i seguenti documenti: documentazione fotografica composta da n. ______ immagini numerate e con didascalia; rilievo planimetrico dello stato di fatto; estratto di mappa catastale; estratto dello strumento urbanistico generale con individuazione dell’area; copia dei titoli abilitativi reperiti presso gli archivi comunali; eventuali ulteriori documenti: __________________________________________.
CONCLUSIONI
Sulla base di quanto esposto nella presente relazione, il sottoscritto tecnico accerta che presso l’immobile sito in Via/Località __________________________________________ n. ______ del Comune di __________________________________________, di proprietà del Sig./Sig.ra __________________________________________, sono state realizzate opere edilizie in assenza di titolo abilitativo / in totale difformità dal permesso di costruire n. ______________ / in parziale difformità dal permesso di costruire n. ______________ / con variazioni essenziali rispetto al titolo abilitativo, in violazione degli artt. __________ del D.P.R. n. 380/2001 e delle seguenti ulteriori disposizioni: __________________________________________. Le opere abusive consistono sinteticamente in: __________________________________________. Si rimette pertanto il presente accertamento al Dirigente del Settore competente / al Responsabile del procedimento per l’adozione dei provvedimenti sanzionatori previsti dalla normativa vigente, ai sensi degli artt. 27, 31, 33, 34 del D.P.R. n. 380/2001 (indicare gli articoli pertinenti al caso specifico) e per ogni ulteriore adempimento di competenza, ivi compresa l’eventuale trasmissione degli atti all’Autorità Giudiziaria ai sensi dell’art. 44 del D.P.R. n. 380/2001.
__________________________________, lì ____________
Il Tecnico accertatore
(Qualifica professionale e timbro)
(Firma)
Visto del Dirigente/Responsabile del Servizio
(Firma e timbro)
Fac Simile Relazione Tecnica di Inagibilità Immobile Word da Scaricare
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La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.
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