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Indice
Rinuncia al Diritto di Prelazione del Conduttore
La rinuncia alla prelazione da parte del conduttore va inquadrata dentro il perimetro delle due discipline che generano quel diritto: nelle locazioni a uso diverso dall’abitativo la prelazione urbana scatta quando il proprietario intende vendere l’immobile locato, con l’obbligo di denunciare al conduttore prezzo e condizioni e il termine di sessanta giorni per esercitare la preferenza; la violazione apre al rimedio del riscatto entro sei mesi dalla trascrizione della vendita al terzo. Nelle locazioni abitative, invece, la prelazione è un riflesso particolare della disdetta alla prima scadenza per vendita a terzi: opera alle condizioni tipizzate dall’articolo 3 della legge 431/1998 e non come regola generale su ogni alienazione. In entrambi i casi la rinuncia è giuridicamente significativa solo se interviene quando il diritto è sorto e risulta consapevole, specifica e strettamente riferita alla vendita prospettata; la semplice clausola “rinuncio a ogni prelazione” inserita nel contratto di locazione rimane esposta alla nullità, perché peggiorativa rispetto alle tutele legali del conduttore.
Sul piano formale la sequenza corretta resta decisiva. Il locatore, prima di vendere, notifica al conduttore la denuntiatio con l’indicazione del prezzo e delle altre condizioni dell’affare e con l’invito a esercitare o meno il diritto; da quel momento il conduttore ha sessanta giorni per accettare alle medesime condizioni, o per dichiarare che non intende farlo. Una rinuncia raccolta dopo la denuntiatio e riferita a quell’esatto prezzo e a quelle precise condizioni è la strada più sicura per neutralizzare il rischio di riscatto a danno dell’acquirente: è prassi farla per iscritto con firma autenticata, allegandola all’atto di trasferimento, oppure darne atto direttamente nel rogito una volta identificato il conduttore. Se la vendita avvenisse senza denuncia o in difformità, l’atto resta valido tra il venditore e il terzo, ma il conduttore potrà “sostituirsi” al compratore esercitando il retratto entro sei mesi dalla trascrizione.
Il divieto di patti peggiorativi impone cautela rispetto a rinunce preventive. La legge 392/1978 col suo articolo 79 sanziona con la nullità gli accordi che sottraggono al conduttore diritti attribuiti dalla normativa speciale; tra questi la prelazione in caso di vendita e, per i locali commerciali, anche il correlato riscatto e l’indennità di avviamento. La giurisprudenza ha talvolta ammesso che una rinuncia “anticipata” sopravviva se inserita in un equilibrio contrattuale di segno migliorativo per il conduttore e sorretta da un corrispettivo reale e misurabile, ma la via è stretta e litigiosa: nella prassi notarile si preferisce sempre una rinuncia puntuale e successiva alla denuntiatio, che fotografi l’affare concreto e le sue condizioni.
Nel residenziale, dove la prelazione è eccezione legata alla disdetta per vendita alla prima scadenza e a requisiti soggettivi del locatore, la rinuncia del conduttore assume la stessa logica: vale se è consapevole e riferita alla specifica offerta, mentre non può essere utilizzata per sterilizzare ab origine la protezione riconosciuta dalla legge in quella precisa ipotesi. Anche qui una comunicazione completa del locatore, con prezzo e condizioni e un termine congruo per rispondere, consente di raccogliere una rinuncia “informata” che regge alle verifiche, oppure di attendere lo spirare del termine senza risposta.
Dal punto di vista operativo un atto di rinuncia ben fatto identifica con esattezza immobile, prezzo e condizioni della vendita e menziona in modo espresso la rinuncia non solo alla prelazione, ma anche al connesso diritto di riscatto, precisando che la dichiarazione è resa dopo la ricezione della denuntiatio; è opportuno che la sottoscrizione sia autenticata o, comunque, che la provenienza della dichiarazione sia certa, perché l’acquirente deve potersi difendere da un eventuale riscatto successivo. In mancanza di rinuncia valida resta sempre percorribile la via dell’attesa: il notaio può rogitare dopo il decorso dei sessanta giorni dalla regolare denuntiatio, oppure inserire condizioni sospensive calibrate sul termine, riducendo il rischio per il terzo.
Esempio di Dichiarazione Rinuncia Diritto Di Prelazione Del Conduttore
Di seguito è possibile trovare un esempio di rinuncia diritto di prelazione del conduttore.
Oggetto: Rinuncia al diritto di prelazione ai sensi dell’art. 38 L. 27 luglio 1978, n. 392 e rinuncia al diritto di riscatto ex art. 39
Gentile ____________________________,
il/La sottoscritto/a ____________________________, in qualità di conduttore/conduttrice dell’immobile sito in ____________________________ (Comune , via ____________________, n. _____, piano _____, interno _____; eventuali dati catastali: foglio _____, particella _____, subalterno _____), occupato in forza di contratto di locazione ad uso ____________________________ stipulato in data ___________ e registrato presso l’Agenzia delle Entrate – Ufficio di ______________________ al n. ___________ in data ___________,
premesso di aver ricevuto in data _________________ la comunicazione di denuntiatio ex art. 38 L. 392/1978 contenente il prezzo di vendita pari a € ____________________________ e le condizioni dell’alienazione (rogito entro il ________________, modalità di pagamento ____________________________, ulteriori patti __________________________________________________),
dichiara di non volere esercitare il diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile sopra indicato alle condizioni offerte e, ai sensi dell’art. 39 della medesima legge, rinuncia espressamente anche al diritto di riscatto nei confronti dell’eventuale acquirente, purché la vendita avvenga al prezzo e alle condizioni sopra denunciati. Resta inteso che ogni variazione sostanziale del prezzo o delle condizioni dell’affare comporterà l’inefficacia della presente rinuncia, ferma restando in tal caso la disciplina di legge.
La presente dichiarazione è resa in modo libero, consapevole e specifico con riferimento alla proposta di vendita ricevuta e potrà essere allegata all’atto di compravendita a fini di opponibilità ai terzi.
Luogo e data: ____________________________
Firma del Conduttore: ____________________________
Fac Simile Rinuncia Diritto di Prelazione Immobile del Conduttore Word da Scaricare
In questa sezione è presente un modello rinuncia diritto di prelazione del conduttore da scaricare. Il modulo rinuncia diritto di prelazione del conduttore compilabile messo a disposizione è in formato DOC, può quindi essere aperto e compilato utilizzando Word o un altro programma che supporta questo formato.
La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.
Una volta compilato, il fac simile rinuncia diritto di prelazione del conduttore può essere convertito in PDF o stampato.
Modello Dichiarazione Rinuncia Diritto di Prelazione Conduttore PDF
Di seguito viene messo a disposizione un fac simile rinuncia diritto di prelazione conduttore PDF editabile.