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Scrittura Privata Per Accettazione Abusi Edilizi Nella Compravendita
Il punto di partenza è che la validità del trasferimento immobiliare non dipende dalla “perfezione urbanistica” del bene, ma dal rispetto delle menzioni formali imposte dalla legge: l’atto che trasferisce diritti reali su fabbricati è nullo solo se non contiene l’indicazione del titolo abilitativo edilizio o della sua riconducibilità al caso di costruzione ante settembre 1967. Le Sezioni Unite della Cassazione hanno chiarito che la nullità urbanistica è “testuale” e colpisce l’atto privo delle menzioni prescritte, non la mera difformità sostanziale dell’immobile rispetto al titolo. Ciò significa che un immobile con abusi può essere venduto, purché nell’atto notarile siano riportati gli estremi del titolo e la situazione urbanistica sia correttamente rappresentata, senza occultamenti o dichiarazioni fuorvianti.
La scrittura privata di accettazione abusi non sana gli illeciti edilizi e non sostituisce l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata necessari per il trasferimento, ma può avere una funzione civile di allocazione dei rischi e delle responsabilità tra le parti. Con tale accordo, tipicamente collegato al preliminare o richiamato nel rogito, l’acquirente prende atto delle difformità, se ne assume l’onere economico di regolarizzazione o demolizione e limita le proprie pretese risarcitorie verso il venditore. Restano tuttavia fermi i limiti inderogabili: gli ordini repressivi dell’autorità amministrativa e le sanzioni urbanistiche seguono il proprietario pro tempore e non possono essere “pattuiti via” con patti fra privati; la causa e l’oggetto del contratto non possono essere utilizzati per eludere norme imperative. In giurisprudenza e nella prassi notarile si ribadisce che la commerciabilità del bene è distinta dalla sua regolarità: l’atto è valido se riporta le menzioni urbanistiche richieste, ma la presenza di abusi rileva ai fini delle responsabilità e delle tutele tra le parti e verso la pubblica amministrazione.
Sul piano operativo, la scrittura privata ha senso solo se è estremamente trasparente: deve descrivere gli interventi abusivi o le difformità conosciute, chiarire se esista una pratica di condono o di sanatoria pendente, specificare chi sopporta i costi e i rischi di eventuali provvedimenti comunali e come ciò incida sul prezzo. Una simile pattuizione può ridurre l’area di responsabilità del venditore per inadempimento e garanzia, ma non lo esime da profili di responsabilità se ha taciuto scientemente irregolarità decisive o se ha reso dichiarazioni non veritiere sulla regolarità urbanistica in atto, che rimangono fonte di azione risarcitoria dell’acquirente e possono esporre a conseguenze più gravi. La cronaca professionale segnala condanne significative quando il bene è stato fatto passare come regolare nonostante abusi edilizi rilevanti, a conferma che la trasparenza documentale è essenziale e che la clausola di “accettazione” non è uno scudo universale.
È importante distinguere tra profili urbanistici e formali dell’atto. L’articolo 46 del Testo Unico Edilizia richiede, a pena di nullità, la menzione del titolo abilitativo nell’atto traslativo; la dottrina notarile evidenzia come la nullità colpisca l’assenza della menzione, non la difformità sostanziale, e come le dichiarazioni “ante ’67” possano, nei casi propri, supplire alla mancata indicazione del titolo. Questo inquadramento, ribadito anche da commenti tecnici successivi alla pronuncia delle Sezioni Unite, spiega perché la scrittura privata di accettazione non possa mai essere usata per sostituire o “aggiustare” le menzioni prescritte nel rogito, ma soltanto per regolare i rapporti interni tra le parti.
In termini di strategia contrattuale, l’accordo privato è utile quando le irregolarità sono note e circoscritte, l’acquirente intende procedere ugualmente e le parti vogliono adeguare prezzo e garanzie al rischio di sanatoria o di ripristino. In tali casi, la pratica consiglia di far certificare in modo tecnico lo “stato legittimo” dell’immobile prima del rogito, di riprodurre nel contratto notarile il quadro urbanistico effettivo e di evitare formule generiche di accettazione “a scatola chiusa”, perché queste non proteggono dagli effetti degli ordini amministrativi e, se fuorvianti, possono essere fonte di responsabilità ulteriore. Gli approfondimenti tecnici disponibili mettono in guardia dall’uso disinvolto di clausole di manleva, ricordando che possono incidere sulle tutele civili dell’acquirente ma non sanano l’abuso né impediscono sanzioni o demolizioni.
Esempio di Scrittura Privata Per Accettazione Abusi Edilizi Nella Compravendita
Di seguito è possibile trovare un esempio di scrittura privata per accettazione abusi edilizi nella compravendita.
Tra il Venditore: ____________________________, C.F. ____________________________, nato/a a ____________________________ il ______________, residente in ________________________, via __________________ n. _____, CAP __________ Comune __________________ (), documento n. __________________ rilasciato da __________________ in data ______________,
e l’Acquirente: ____________________________, C.F. ____________________________, nato/a a ____________________________ il ______________, residente in ________________________, via __________________ n. _____, CAP __________ Comune __________________ (), documento n. __________________ rilasciato da __________________ in data ______________,
congiuntamente “le Parti”.
Premesse
a) Le Parti stanno perfezionando la compravendita dell’immobile sito in ____________________________, via/piazza __________________ n. _____, piano _____, interno _____, distinto al Catasto (Comune di __________________) Foglio _____, Particella _____, Subalterno _____, Categoria _____, Classe _____, Consistenza _____, R.C./R.D.–R.A. __________________.
b) L’immobile presenta le seguenti difformità/abusi edilizi rispetto ai titoli abilitativi depositati: ____________________________________________________________________________________________ (descrizione analitica: opere eseguite, epoca presunta, elaborati grafici di raffronto allegati).
c) È stato/Non è stato avviato procedimento di regolarizzazione: pratica n. __________________ del ______________ presentata a __________________; stato: __________________.
d) Le Parti intendono regolare con la presente scrittura l’accettazione consapevole dello stato di fatto da parte dell’Acquirente e la ripartizione dei rischi, costi e responsabilità connessi agli abusi, fermo restando che la presente non sana le violazioni né sostituisce gli adempimenti pubblicistici e notarili richiesti per il trasferimento.
1. Oggetto
L’Acquirente dichiara di avere visionato l’immobile, la documentazione urbanistica e catastale, le planimetrie di confronto e l’eventuale relazione tecnica allegata (Allegato A), accettando lo stato di fatto e le difformità descritte nelle Premesse, ai soli fini civilistici e di riparto dei rischi tra le Parti.
2. Dichiarazioni del Venditore
Il Venditore dichiara, sotto la propria responsabilità, che le difformità note sono esclusivamente quelle descritte e che non sussistono ulteriori opere abusive a sua conoscenza; dichiara altresì gli estremi dei titoli abilitativi: ____________________________ (licenza/concessione/permesso/scia/cila n. _____ del ______________), agibilità/SCIA agibilità n. _____ del ______________, eventuali sanatorie n. _____ del ______________. Consegna all’Acquirente copia integrale dei titoli e degli elaborati depositati (Allegato B).
3. Riparto costi e gestione della sanatoria
Le Parti convengono che la regolarizzazione sarà a carico di ____________________________ (Venditore/Acquirente). Il soggetto incaricato si impegna a presentare entro il ______________ istanza di accertamento di conformità/sanatoria per le opere descritte, sostenendo tutti i costi tecnici, diritti, oblazioni ed oneri connessi. L’altra Parte si impegna a rilasciare prontamente deleghe e documentazione necessarie e a consentire sopralluoghi. In caso di rigetto del titolo in sanatoria o di richiesta di ripristino/demolizione, si applica la clausola di cui all’art. 6.
4. Prezzo, garanzie e trattenute
Il prezzo della compravendita è pattuito in € __________________ (euro __________________). A garanzia dell’adempimento degli obblighi di regolarizzazione/costi, le Parti convengono una trattenuta di € __________________ presso __________________ (notaio/escrow) fino a ______________, ovvero fino al rilascio del provvedimento favorevole/attestazione del tecnico sul ripristino eseguito; in alternativa, è prestata fideiussione n. __________________ emessa da __________________ per € __________________ con scadenza ______________.
5. Ordini repressivi e sanzioni
L’Acquirente prende atto che eventuali ordini di demolizione/rimessa in pristino/sanzioni pecuniarie emanati o emanandi dall’autorità competente sono opponibili anche al proprietario subentrante. Le Parti convengono che ogni ordine o sanzione riferibile alle difformità descritte e originatesi per fatti anteriori al trasferimento rimarrà a carico di ____________________________, che terrà indenne l’altra Parte, salvo maggior danno.
6. Condizione risolutiva/penale
Qualora entro il ______________ non intervenga provvedimento favorevole di sanatoria ovvero non sia completato il ripristino conforme certificato dal tecnico incaricato, l’Acquirente potrà: a) richiedere riduzione del prezzo pari a € __________________/criterio __________________; oppure b) dichiarare la risoluzione del contratto definitivo, con restituzione del prezzo corrisposto oltre interessi legali e penale pari a € __________________. In alternativa, se le Parti mantengono il contratto, il soggetto inadempiente corrisponderà penale di € __________________ oltre all’obbligo di rimozione delle opere abusive a proprie spese.
7. Conformità catastale e APE
Il Venditore consegna planimetria catastale aggiornata e dichiara la conformità allo stato di fatto ovvero indica le difformità da aggiornare a cura di __________________ entro il ______________. L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) relativo all’unità viene consegnato in data ______________ (Allegato C).
8. Clausole urbanistiche nel titolo definitivo
Le Parti riconoscono che, a pena di nullità del titolo traslativo, l’atto notarile dovrà contenere le dichiarazioni urbanistiche prescritte e riportare fedelmente lo stato dei luoghi e dei titoli. La presente scrittura non sostituisce tali menzioni, ma potrà essere richiamata nel rogito esclusivamente quale regolazione inter partes di costi e rischi.
9. Aliud pro alio e garanzie per vizi
Resta impregiudicato il diritto dell’Acquirente di agire secondo legge in caso di difformità gravi e non sanabili che rendano il bene radicalmente diverso da quello promesso; la presente non costituisce rinuncia a diritti indisponibili né a tutele per dolosa reticenza.
10. Informazioni e cooperazione
Ciascuna Parte si impegna a fornire tempestivamente ogni informazione/documento richiesto dagli uffici, a nominare un tecnico referente (____________________________, contatti __________________) e a cooperare in buona fede per il buon esito del procedimento.
11. Data certa, efficacia e richiamo nel rogito
La presente scrittura acquista data certa mediante __________________ (registrazione/firma digitale con marca temporale/PEC) ed è efficace tra le Parti dalla sottoscrizione. Le Parti chiedono al notaio rogante __________________ di richiamarla nel contratto definitivo.
12. Trattamento dati e foro
I dati personali saranno trattati per le sole finalità connesse alla presente operazione. Legge applicabile: italiana. Foro competente: __________________, fatti salvi i fori inderogabili.
Allegati
Allegato A — Relazione tecnica e elaborati di raffronto “stato legittimo/stato di fatto”
Allegato B — Copia titoli edilizi/abitative e ricevute deposito
Allegato C — APE in corso di validità
Allegato D — Eventuale ricevuta istanza di sanatoria/accertamento di conformità
Allegato E — Eventuale fideiussione/accordo di escrow
Luogo __________________, data ______________
Il Venditore ____________________________ L’Acquirente ____________________________
Fac Simile Scrittura Privata Per Accettazione Abusi Edilizi Nella Compravendita Word da Scaricare
In questa sezione è presente un modello scrittura privata per accettazione abusi edilizi nella compravendita da scaricare. Il modulo scrittura privata per accettazione abusi edilizi nella compravendita compilabile messo a disposizione è in formato DOC, può quindi essere aperto e compilato utilizzando Word o un altro programma che supporta questo formato.
La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.
Una volta compilato, il fac simile scrittura privata per accettazione abusi edilizi nella compravendita può essere convertito in PDF o stampato.
Modello Scrittura Privata Per Accettazione Abusi Edilizi Nella Compravendita PDF Editabile
Di seguito viene messo a disposizione un fac simile scrittura privata accettazione abusi edilizi nella compravendita PDF editabile.