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Indice
Scrittura Privata Per Occupazione Suolo Privato
L’atto con cui il proprietario di un fondo concede a un terzo il diritto di posizionare tavolini, espositori, mezzi o attrezzature su una parte del suolo privato si presenta, nella pratica, come una scrittura privata che combina gli schemi tipici della locazione, del comodato o, nei casi di utilizzo a tempo indeterminato e stabile, della servitù volontaria. Il nostro ordinamento non impone formule sacramentali, ma alcune cautele di forma e di pubblicità diventano decisive per evitare contenziosi e per rendere l’accordo opponibile a terzi.
Il contratto di locazione, articolo 1571 del codice civile, si adatta quando l’occupazione è a titolo oneroso: il concessionario versa un canone periodico e assume la custodia dello spazio. In questo caso la scrittura privata, se stipulata per una durata superiore a nove anni o se incide su fondi rustici, necessita della forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata e deve essere trascritta nei registri immobiliari ex articolo 2643 per essere valida verso terzi. Per periodi più brevi la trascrizione resta facoltativa, ma la registrazione fiscale in Agenzia delle Entrate è obbligatoria entro trenta giorni, con imposta di registro proporzionale all’entità del canone (2 per cento annuo) e bollo di 16 euro ogni quattro facciate. Nei rapporti fra imprese potrebbe entrare in gioco l’IVA, che si applica solo se il suolo è destinato a parcheggio o a spazi attrezzati assimilati alle aree edificabili. Quando il proprietario mette gratuitamente a disposizione il suolo per un evento temporaneo, un mercatino, un set fotografico, un concerto, lo schema più utilizzato è il comodato (articolo 1803). In tal caso la scrittura privata non richiede la trascrizione e la registrazione obbligatoria se la durata è inferiore a trenta giorni e il contratto non è menzionato in altri atti soggetti a registrazione; tuttavia, per dare data certa e per coprire eventuali responsabilità, la registrazione volontaria è consigliabile, corrispondendo l’imposta fissa di 200 euro e il bollo di 16 euro fino a quattro facciate. Se l’occupazione diventa stabile, con diritto di mantenere manufatti o impianti nel tempo e con facoltà di passaggio esclusivo, il contratto sconfina nel terreno della servitù volontaria (articolo 1058). In tal caso la forma pubblica o la scrittura privata autenticata sono necessarie e la trascrizione è imprescindibile, altrimenti la servitù non può costituirsi. La differenza non è meramente terminologica: la servitù segue il fondo dominante e il fondo servente nei successivi trasferimenti, mentre locazione e comodato cessano con il contratto.
Qualunque sia lo schema prescelto, la scrittura deve fotografare in modo univoco l’area concessa: mappali catastali, coordinate, metri quadrati e, se possibile, planimetria allegata. La ragione è duplice: prevenire sconfinamenti e gestire le responsabilità. Il concessionario, infatti, diventa custode di ciò che installa (articolo 2051) e risponde di danni a terzi; il proprietario, dal canto suo, resta responsabile dei vizi del fondo che conosceva e non ha rivelato (articolo 1578). Per questo la prassi include una clausola che obbliga il concessionario a stipulare un’assicurazione RCT a copertura dell’area occupata, indicando il proprietario tra gli assicurati. Sul fronte edilizio occorre verificare se le opere, gazebi, pedane, dehors, insegne, rientrano nell’attività edilizia libera o richiedono CILA/SCIA. La competenza è comunale: la mancata vigilanza del proprietario, che consenta l’insediamento di opere abusive, può generare coresponsabilità, sanzioni pecuniarie e ordini di ripristino. L’accordo dovrebbe quindi prevedere l’obbligo del concessionario di ottenere preventivamente ogni autorizzazione urbanistica e di esibire copia dei titoli abilitativi. Quanto al rapporto con la viabilità pubblica, la polizia locale può eccepire che un’occupazione, seppur suolo privato, interferisca con il pubblico transito; basti pensare a passi carrai, marciapiedi arretrati o aree gravate da servitù di uso pubblico. È buona norma inserire la clausola salvo buon fine dei nulla-osta comunali e sospendere l’efficacia del contratto finché queste istanze non siano definite.
La scrittura privata diventa strumento di autotutela anche per la disciplina delle spese di manutenzione straordinaria. Per esempio, se il concessionario realizza un dehors e alla scadenza il proprietario decide di mantenerlo, dovrà corrispondergli un indennizzo pari all’aumentato valore del fondo (articolo 1592). L’accordo può anticipare la soluzione: «al termine il concessionario rimuoverà a propria cura e spese ogni manufatto, senza diritto ad alcun indennizzo». In assenza di tale clausola, l’indennizzo è dovuto. Sul piano delle penali, la giurisprudenza è costante: la clausola che preveda, in caso di ritardata liberazione del suolo, il pagamento di una somma giornaliera pari a X euro è lecita purché non superi manifestamente l’entità del danno prevedibile. Una penale sproporzionata può essere ridotta dal giudice ex articolo 1384. Se si vuole offrire deterrenza senza rischio di taglio giudiziale, basta collegare la penale al canone medio di mercato più un margine, ad esempio 30 per cento.
Esempio di Scrittura Privata Per Occupazione Suolo Privato
Di seguito è possibile trovare un esempio di scrittura privata per occupazione suolo privato.
Tra
la società ……, con sede a …… (……) in via …… n. ……, cap ……, codice fiscale e partita Iva ……, nella persona del suo legale rappresentante sig. ……. (di seguito più brevemente denominata “Immobiliare”)
e
il sig. ……., nato a …… il …… (……) e residente a …… (……) in via …… n. ……, codice fiscale….. (di seguito più brevemente denominato “Confinante”)
Premesso che
-l’Immobiliare ha avviato il cantiere a …… in via …… per la realizzazione di un nuovo fabbricato a destinazione …… (di seguito più brevemente denominato “il Fabbricato”);
-il Confinante è interessato alla demolizione e successiva nuova costruzione della recinzione di confine fra il proprio immobile sito a …… in via …… ed il cantiere ove sorgerà il Fabbricato;
-l’Immobiliare ritiene maggiormente sicuro, per l’incolumità di persone e cose, la demolizione pianificata della suddetta recinzione di confine, con creazione di relativa fascia di sicurezza.
Tutto ciò premesso si stipula e si conviene quanto segue
1)Premesse. Le premesse sono parte integrante del presente contratto.
2)Oggetto. Nel caso in cui l’Immobiliare intenda procedere con la demolizione e successiva ricostruzione dell’attuale recinzione di confine, il Confinante autorizza l’Immobiliare, che accetta a cura e spese dell’Immobiliare stessa, alla demarcazione di un area di sicurezza di circa …… metri di larghezza per circa …… metri di lunghezza, situata nella proprietà del Confinante a ridosso dell’attuale recinzione di confine con la proprietà dell’Immobiliare.
3)Decorrenza e durata. Il contratto ha efficacia dal …… al …….
4)Penale. Alla scadenza del contratto, in caso di prosecuzione dell’occupazione dell’area da parte dell’Immobiliare, a quest’ultima sarà applicata una penale di € …… per ogni giorno di occupazione del terreno.
5)Modalità di esecuzione. Le parti si danno reciprocamente atto che la recinzione esistente e futura è, e continuerà ad essere, di proprietà comune, impegnandosi fin da ora l’Immobiliare a far trascrivere tale vincolo in tutti gli atti notarili di trasferimento della proprietà delle unità immobiliari del Fabbricato risultanti alla fine del cantiere.
L’Immobiliare si impegna ad eseguire e mantenere per tutta la durata dell’opera una recinzione provvisoria in pannelli di legno o metallo pieno per impedire lo sconfinamento dei cani sull’area di cantiere.
Eventuali danni causati da tale lavori a tombini, fognatura, tubi dell’acqua potabile e d’irrigazione, gas, rete telefonica nonché ai contatori presenti nell’area cantiere, la pulizia finale da macerie e materiali edili con il relativo ripristino della terra da coltura, il ripristino del manto erboso e la sistemazione a verde dell’area di sicurezza dovranno essere eseguite ad esclusivo carico dell’Immobiliare.
Ogni eventuale controversia nei confronti dell’Amministrazione Comunale per permessi di costruire riguardanti detta recinzione dovranno essere risolte a cura e spese dell’Immobiliare sollevando la proprietà confinante da qualsiasi responsabilità in merito.
6)Obbligazioni e dichiarazioni dell’Immobiliare. L’Immobiliare si impegna, a propria cura e spese, sia alla demolizione della recinzione di confine esistente che alla fornitura e posa di una nuova recinzione di confine di costo non inferiore a quella esistente, sia ad assicurare contro danni a terzi la lavorazione sopraccitata per tutta la durata della stessa. Detta recinzione dovrà essere composta da …… e di altezza …… .
7)Obbligazioni e dichiarazioni del Confinante. Il Confinante si impegna per tutta la durata dell’esecuzione della suddetta recinzione a non accedere nell’area di sicurezza sopra indicata, a non utilizzarla per deposito di cose e a garantire che animali o terzi non accedano in tale area di sicurezza, stante la possibilità di frane o smottamenti del terreno.
8)Trattamento dei dati personali. Le parti si dichiarano di essere informate e si prestano il reciproco consenso al trattamento dei rispettivi dati ai sensi del Testo unico della privacy .
9)Disposizioni finali. Il presente contratto, assoggettato alla legge italiana, estingue e sostituisce qualsiasi eventuale preaccordo anche verbale fra le parti e avente analogo oggetto. Eventuali modifiche al presente contratto hanno effetto solo se confermate per iscritto.
La registrazione della presente scrittura è a cura e carico totale dell’Immobiliare. Nel caso in cui l’Immobiliare intenda procedere con la demolizione e successiva ricostruzione della recinzione suddetta, dovrà esibire preventivamente al Confinante copia dell’avvenuta registrazione della presente scrittura; in caso contrario, la presente scrittura si intenderà risolta e priva di effetti, senza obblighi per le parti, se non quelli per legge esistenti nella conduzione del cantiere.
10)Controversie e Foro competente. Le controversie che dovessero sorgere all’applicazione del presente contratto, o comunque connesse all’esecuzione, interpretazione o violazione del medesimo, sono devolute alla esclusiva giurisdizione del Foro di …….
Letto, firmato e sottoscritto.
Luogo ……., data ……..
L’Immobiliare
Il Confinante
Si sottoscrivono espressamente e si intendono specificamente approvate, a norma degli articoli 1341 e 1342 del codice civile, le condizioni di cui agli articoli 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, e 10.
L’Immobiliare
Il Confinante
Fac Simile Scrittura Privata Per Occupazione Suolo Privato Word da Scaricare
In questa sezione è presente un modello scrittura privata per occupazione suolo privato da scaricare. Il modulo scrittura privata per occupazione suolo privato compilabile messo a disposizione è in formato DOC, può quindi essere aperto e compilato utilizzando Word o un altro programma che supporta questo formato.
La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.
Una volta compilato, il fac simile scrittura privata per occupazione suolo privato può essere convertito in PDF o stampato.
Modello Scrittura Privata per Occupazione Suolo Privato PDF Editabile
Di seguito viene messo a disposizione un fac simile scrittura privata occupazione suolo privato PDF editabile.