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Indice
Dichiarazione Liberatoria Spese Condominiali
La dichiarazione liberatoria sulle spese condominiali è il documento con cui l’amministratore, su richiesta del condomino che intende vendere l’unità immobiliare, certifica se l’appartamento risulta in regola con i pagamenti o, in caso contrario, indica l’ammontare degli oneri ancora dovuti e le eventuali liti in corso che potrebbero generare ulteriori esborsi. L’obbligo di rilascio nasce direttamente dall’articolo 1130 del codice civile, come modificato dalla legge 220 del 2012: tra i compiti dell’amministratore rientra infatti quello di fornire entro trenta giorni dalla richiesta dell’interessato un’attestazione sullo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e sulle controversie pendenti.
La funzione pratica dell’attestazione si comprende appieno nel momento del rogito. L’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile prevede che chi acquista un appartamento risponda in via solidale con il venditore dei contributi condominiali relativi all’anno in corso e a quello precedente: il notaio, per cautelare il compratore, chiede dunque all’amministratore il documento che fotografa la posizione debitoria del bene. Se la certificazione dichiara l’assenza di pendenze e l’amministratore, successivamente, dovesse accorgersi di aver omesso qualche voce, potrà comunque pretendere quelle somme dal nuovo proprietario in virtù della solidarietà legale, ma rimarrebbe esposto a una responsabilità nei confronti dell’acquirente e del venditore per l’errore professionale che ha inciso sulle garanzie contrattuali. Per questa ragione chi amministra il condominio tende a rilasciare attestazioni dettagliate indicando, oltre alle quote ordinarie pagate o mancanti, i conguagli non ancora approvati e le spese straordinarie deliberate ma non definitivamente ripartite, così da evitare addebiti tardivi che possano costituire fonte di contenzioso.
Non esiste un modello vincolante; la prassi ha consolidato un formato che reca i dati identificativi del fabbricato, l’indicazione dell’unità immobiliare, il periodo a cui si riferisce la certificazione, i riepiloghi dei versamenti registrati e delle somme scadute, la precisazione sull’eventuale esistenza di cause che coinvolgano il condominio e che, ove soccombente, potrebbero generare rate straordinarie. Quello che non può mancare è la dichiarazione di responsabilità dell’amministratore, la data certa e la sottoscrizione, preferibilmente con timbro e allegazione del verbale assembleare che giustifichi eventuali spese straordinarie in corso.
Il termine di trenta giorni imposto all’amministratore non è perentorio quanto quelli processuali, ma l’inadempimento può integrare una grave irregolarità gestionale ai sensi dell’articolo 1129: il condomino venditore, se vede ostacolata la stipula, può convocare l’assemblea per la revoca o promuovere il ricorso ex articolo 64 disp. att. c.c. dinanzi al tribunale, dimostrando che il ritardo ha compromesso la trattativa. Va ricordato che la liberatoria non costituisce titolo preferenziale rispetto ai documenti contabili; il suo valore è meramente dichiarativo e non può cancellare il debito condominiale se le scritture dell’amministratore ne attestano l’esistenza, ma svolge la fondamentale funzione di informare l’acquirente e di regolare i rapporti di garanzia tra le parti della compravendita. Quando l’immobile è gravato da morosità e il venditore non intende o non può saldarle prima dell’atto, le parti possono regolare la questione inserendo nel contratto clausole che vincolano una parte del prezzo a saldo diretto presso il conto condominiale. In questo caso il notaio, ricevuta la liberatoria non positiva, eroga al condominio la somma necessaria prelevandola dal corrispettivo pattuito e consegna all’amministratore copia del rogito perché provveda ad aggiornare il registro di contabilità.
La dichiarazione liberatoria non si confonde con la quietanza di pagamento. Quest’ultima attesta l’avvenuta riscossione di una somma, mentre la liberatoria riproduce lo stato complessivo dei debiti e dei crediti relativi all’unità. Ne deriva che, se il venditore versa all’ultimo momento le rate morose, occorrerà che l’amministratore emetta sia le quietanze riferite ai singoli bonifici sia una nuova attestazione aggiornata, in modo che il notaio possa allegare al rogito il quadro definitivo, privo di residui o con l’indicazione precisa di quelli rimasti.
Esempio di Liberatoria Spese Condominiali
Di seguito è possibile trovare un esempio di dichiarazione liberatoria spese condominiali.
DICHIARAZIONE LIBERATORIA DELLE SPESE CONDOMINIALI
(art. 1130, n. 6, c.c. – art. 63 disp. att. c.c.)
Dati del Condominio
Denominazione: ______________________________________________
Ubicazione: ___________________________________________________
Codice fiscale: __________________________
Dati dell’Amministratore
Il/La sottoscritto/a ____________________________________________
Cod. fisc. __________________________ – P. Iva __________________
nominato con delibera assembleare del ________, dichiara quanto segue.
Unità immobiliare interessata
Scala ___ – Piano ___ – Interno/Sub ___ – Catasto fabbricati: Foglio ___, Particella ___, Subalterno ___
Richiedente la presente attestazione (proprietario/venditore):
Sig./Sig.ra __________________________________ Cod. fisc. __________________
Stato dei pagamenti alla data odierna (_________)
| ESERCIZIO | QUOTE ORD. DOVUTE (€) | VERSATE (€) | RESIDUO (€) |
|---|---|---|---|
| Anno ___ | ____________________ | ___________ | ___________ |
| Anno ___ | ____________________ | ___________ | ___________ |
Spese straordinarie deliberate con verbale assembleare del __________________: € __________
Di cui versate: € __________ Residuo: € __________
Eventuali rate non ancora scadute
(importi già deliberati ma con scadenza futura)
__________________________________________________________________
Controversie giudiziarie in corso che possano generare ulteriori oneri
☐ Nessuna ☐ Sì, come segue: procedimento n. ____/ R.G. Trib. __________, avente a oggetto ____________________________________________________.
Osservazioni
Alla luce delle risultanze contabili, l’unità immobiliare risulta:
☐ In regola con il pagamento di tutte le spese condominiali fino alla data indicata.
☐ Debitrice del residuo complessivo di € __________, come dettagliato ai punti 4 e 5.
La presente dichiarazione viene rilasciata su richiesta dell’interessato ai sensi dell’art. 1130, n. 6, c.c. ed è valida fino a eventuali nuove deliberazioni o movimentazioni contabili successive alla data di rilascio.
Luogo ______________, data ___________
L’Amministratore del Condominio
_______________________________________________________
Allegati: _________________________________________________________________
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Modello Liberatoria Spese Condominiali Word da Scaricare
In questa sezione è presente un modello dichiarazione liberatoria spese condominiali da scaricare. Il modulo dichiarazione liberatoria spese condominiali compilabile messo a disposizione è in formato DOC, può quindi essere aperto e compilato utilizzando Word o un altro programma che supporta questo formato.
La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.
Una volta compilato, il fac simile dichiarazione liberatoria spese condominiali può essere convertito in PDF o stampato.
Modulo Liberatoria Spese Condominiali PDF Editabile
Di seguito viene messo a disposizione un modulo liberatoria spese condominiali PDF editabile.