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Indice
Perizia Rivalutazione Terreni Edificabili
Chi possiede un terreno edificabile e intende cederlo sa bene che la differenza tra il prezzo di acquisto e quello di vendita genera una plusvalenza tassabile come reddito diverso ai sensi dell’art. 67, comma 1, lettere a) e b) del TUIR. Quando il terreno è stato acquistato molti anni fa, il costo storico può essere molto basso rispetto al valore attuale di mercato, con il risultato che la plusvalenza tassabile diventa considerevole. Per ridurre o azzerare questo carico fiscale, l’ordinamento tributario italiano offre uno strumento preciso: la rivalutazione mediante perizia giurata di stima, disciplinata dall’art. 7 della L. 28 dicembre 2001 n. 448.
Con la Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024, art. 1 comma 30) questa opportunità è stata finalmente stabilizzata: non si tratta più di una proroga annuale, ma di una misura strutturale e permanente. Ogni anno, i contribuenti che possiedono terreni edificabili alla data del 1 gennaio possono scegliere la rivalutazione, a condizione di fare redigere e giurare una perizia di stima e di versare l’imposta sostitutiva entro il 30 novembre del medesimo anno. L’aliquota attualmente prevista è pari al 18% del valore risultante dalla perizia, applicata sull’intero importo periziato come confermato dalla Circ. AdE n. 1/E del 22 gennaio 2021. Possono avvalersi della rivalutazione le persone fisiche che non detengono il terreno in regime d’impresa, le società semplici e le associazioni ad esse equiparate ai sensi dell’art. 5 TUIR, gli enti non commerciali per le attività non inerenti all’impresa e i soggetti non residenti privi di stabile organizzazione in Italia. Sono invece esclusi i titolari di reddito d’impresa.
La perizia deve essere redatta da un professionista iscritto agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili, nonché dai periti regolarmente iscritti alle Camere di Commercio ai sensi del R.D. 2011/1934 (così esteso dall’art. 1, comma 428, L. 311/2004). Il professionista effettua un sopralluogo, analizza la destinazione urbanistica del terreno, gli indici di edificabilità previsti dallo strumento urbanistico vigente, lo stato delle urbanizzazioni e le transazioni comparabili nella zona, determinando il valore di mercato dell’area alla data del 1° gennaio dell’anno di riferimento. La perizia deve poi essere asseverata con giuramento entro il 30 novembre presso la cancelleria del Tribunale, l’ufficio del Giudice di Pace ovvero davanti a un Notaio.
Un aspetto di grande rilievo pratico è che la Corte di Cassazione a Sezioni Unite, con la sentenza n. 2321 del 31 gennaio 2020, ha definitivamente stabilito che la cessione del terreno a un prezzo inferiore al valore periziato non fa decadere il contribuente dal beneficio dell’affrancamento e non consente all’Amministrazione finanziaria di accertare la plusvalenza sulla base del costo storico. Coerentemente con questa impostazione, la Cassazione ha poi precisato con ordinanza n. 3462/2023 che la perizia può essere redatta e giurata anche dopo la stipula dell’atto di cessione, purché entro il termine di legge. Il valore rivalutato produce effetti anche sotto il profilo delle imposte indirette: ai sensi dell’art. 7, comma 6, L. 448/2001, esso costituisce valore normale minimo di riferimento ai fini dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale in caso di successivo trasferimento. L’imposta sostitutiva può essere versata in un’unica soluzione oppure rateizzata in tre rate annuali di pari importo, con gli interessi del 3% annuo sulla seconda e sulla terza rata, utilizzando il codice tributo 8056 nel modello F24. Chi ha già rivalutato il medesimo terreno in passato può scomputare dall’imposta dovuta quanto già versato, evitando una doppia imposizione, ed indicare i dati della rivalutazione nella Sezione III B del Quadro M del Modello 730 oppure nel Quadro RM del Modello Redditi PF. Il costo della perizia, se sostenuto direttamente dal contribuente, può essere portato in aumento del valore di acquisto del terreno e riduce quindi la plusvalenza tassabile in sede di cessione.
La convenienza dell’operazione va sempre valutata caso per caso con il proprio professionista di fiducia, confrontando il costo dell’imposta sostitutiva al 18% sul valore di perizia con la tassazione IRPEF che graverebbe sulla plusvalenza in assenza di rivalutazione, tenendo conto dell’incremento rivalutativo ISTAT eventualmente applicabile al costo storico. Per i terreni edificabili che hanno subito significativi apprezzamenti di valore nel tempo, la rivalutazione rimane uno degli strumenti di pianificazione fiscale più efficaci messi a disposizione dall’ordinamento.
Esempio di Perizia Rivalutazione Terreni Edificabili
Di seguito è possibile trovare un esempio di perizia rivalutazione terreni edificabili.
PERIZIA GIURATA DI STIMA PER LA RIDETERMINAZIONE DEL VALORE DI TERRENO EDIFICABILE
(ai sensi dell’art. 7, L. 28 dicembre 2001 n. 448 e successive modificazioni — Legge di Bilancio _______________)
1. DATI DEL PERITO ESTIMATORE
Il/La sottoscritto/a _________________________ (cognome e nome), nato/a a _________________________ il _______________, residente in _________________________, via _________________________________ n. _____, C.F. _______________________,
iscritto/a all’Albo (indicare categoria: Ingegneri / Architetti / Geometri / Dottori Agronomi / Agrotecnici / Periti Agrari / Periti Industriali Edili / Periti CCIAA) di _________________________ al n. _____________,
con studio professionale in _________________________, via _________________________________ n. _____, tel. _________________, e-mail _________________________,
dichiara di aver ricevuto incarico di redigere la presente perizia giurata di stima da _________________________ (nome e cognome / denominazione del committente) e di non trovarsi in alcuna situazione di incompatibilità o conflitto di interessi rispetto all’oggetto della stima.
2. OGGETTO E FINALITÀ DELLA PERIZIA
La presente relazione ha per oggetto la stima del valore di mercato alla data di riferimento _______________ del terreno edificabile di seguito identificato, posseduto dal/dai proprietario/i alla medesima data, ai fini della rideterminazione del costo o valore di acquisto ai sensi dell’art. 7, comma 1, L. 448/2001, in sostituzione del costo storico, per la determinazione delle plusvalenze di cui all’art. 67, comma 1, lettere a) e b), del TUIR (D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917).
Il valore determinato con la presente perizia, una volta assoggettato all’imposta sostitutiva del _____%, sarà assunto in luogo del costo originario di acquisto per il calcolo dell’eventuale plusvalenza tassabile in sede di cessione del terreno.
(Se applicabile) ☐ La presente perizia riguarda la sola quota edificabile di un’area con destinazioni urbanistiche differenziate; la parte con destinazione diversa è espressamente esclusa dalla valutazione (Risp. AdE a interpello n. 704/E/2021).
(Se applicabile) ☐ La presente perizia riguarda un diritto edificatorio (cessione di cubatura) posseduto autonomamente dal contribuente (Risp. AdE a interpello n. 69/E/2023; Cass. SS.UU. n. 16080/2021).
(Se applicabile) ☐ Il terreno oggetto di stima è stato già oggetto di precedente rivalutazione in data _______________; il valore periziato in tale sede era pari a € _______________. L’imposta sostitutiva già versata, pari a € _______________, sarà scomputata dall’imposta dovuta per la presente rivalutazione, con indicazione nel quadro RM del Mod. Redditi PF relativo all’anno _______________. (codice tributo F24: 8056)
3. DATI IDENTIFICATIVI DEL TERRENO
3.1 Proprietario/i
| Proprietario (cognome, nome / denominazione) | C.F. / P.IVA | Quota di proprietà |
|---|---|---|
| _________________________ | _______________________ | _____% |
| _________________________ | _______________________ | _____% |
| _________________________ | _______________________ | _____% |
Titolo di possesso: (proprietà / usufrutto / nuda proprietà / superficie / enfiteusi — indicare): _________________________ Data e titolo di acquisto: _________________________, atto _________________________ del _______________, registrato il _______________ al n. _______________
3.2 Identificazione catastale
Comune: _________________________ — Provincia: _____ Foglio n. _____ — Mappale/Particella n. _____ — Sub. _____ (se presente) Superficie catastale: mq _______________ — Superficie reale rilevata: mq _______________ Qualità catastale attuale: _________________________ — Reddito dominicale: € _______________ — Reddito agrario: € _______________ (Se il terreno è censito al Catasto Fabbricati per area urbana, indicare): categoria _____, classe _____, rendita catastale € _______________
3.3 Provenienza
Il terreno è pervenuto al proprietario per: (acquisto / donazione / successione / altro — indicare) _________________________ Estremi dell’atto di provenienza: _________________________ a rogito Notaio _________________________ del _______________, Rep. n. _______________, registrato a _________________________ il _______________ al n. _______________, trascritto il _______________ ai RR.II. di _________________________ ai nn. _______________.
Costo storico di acquisto dichiarato: € _______________ (ovvero: pervenuto per successione/donazione — valore dichiarato in denuncia: € _______________)
4. DESCRIZIONE DEL TERRENO E DEL CONTESTO
4.1 Localizzazione e accessibilità
Il terreno è ubicato in _________________________, frazione/località _________________________, via/strada _________________________, in zona (centrale / semicentrale / periferica / extraurbana — indicare) del territorio comunale. L’area è raggiungibile tramite _________________________ ed è servita dalle seguenti infrastrutture viarie principali: _________________________.
4.2 Caratteristiche fisiche
Forma: (regolare / irregolare). Topografia: (pianeggiante / in leggero pendio / acclive — indicare). Esposizione prevalente: _________________________. Presenza di alberature o manufatti: _________________________. Stato dei luoghi: _________________________.
Confini: a Nord _________________________ — a Sud _________________________ — a Est _________________________ — a Ovest _________________________.
4.3 Urbanizzazione primaria esistente
☐ Viabilità pubblica asfaltata — ☐ Rete idrica — ☐ Rete fognaria — ☐ Rete gas — ☐ Rete elettrica — ☐ Illuminazione pubblica — ☐ Raccolta rifiuti
Distanza dalla rete fognaria più vicina (se non allacciata): circa _____ mt.
4.4 Servitù, vincoli e oneri reali
(Indicare se presenti: servitù di passaggio, vincoli paesaggistici, idrogeologici, aree a rischio idraulico, vincoli monumentali, ecc.)
5. ANALISI URBANISTICA E DESTINAZIONE D’USO
5.1 Strumento urbanistico vigente
Piano regolatore generale / Piano di governo del territorio / Piano urbanistico comunale vigente: _________________________, approvato con delibera n. _____ del _______________.
Zona omogenea di appartenenza (ex D.M. 1444/1968): _________________________ Destinazione d’uso prevista: (residenziale / produttiva / commerciale / mista / turistica / altro — indicare) _________________________
5.2 Indici e parametri edilizi
| Parametro | Valore previsto dallo strumento urbanistico |
|---|---|
| Indice di edificabilità territoriale / fondiario | _____ mq/mq (o mc/mq) |
| Altezza massima consentita | _____ mt |
| Rapporto di copertura massimo | _____% |
| Distanze minime dai confini | _____ mt |
| Distanze minime dalla strada | _____ mt |
| Numero massimo di piani | _____ |
| Destinazioni ammesse | _________________________ |
Superficie utile lorda (SUL) / volumetria edificabile massima: _________________________ mq / _________________________ mc
5.3 Piano attuativo
(Indicare se il terreno è soggetto a piano attuativo, lottizzazione convenzionata, piano di recupero, piano particolareggiato, ecc.)
☐ Non necessario — piano attuativo già approvato con delibera n. _____ del _______________ ☐ Necessario piano attuativo non ancora approvato — iter in corso: _________________________ ☐ Convenzione di lottizzazione stipulata in data _______________, scadenza _______________
Oneri di urbanizzazione primaria stimati: € _______________ — Oneri di urbanizzazione secondaria stimati: € _______________ — Costo di costruzione stimato: € _______________/mq
6. METODO DI VALUTAZIONE E STIMA DEL VALORE
6.1 Criterio estimativo adottato
Per la stima del valore di mercato del terreno edificabile alla data di riferimento _______________, il sottoscritto ha adottato il seguente metodo estimativo, conforme agli Standard di Stima riconosciuti dalla prassi professionale:
(Indicare il criterio scelto barrando e motivando)
☐ Metodo diretto comparativo (Market Comparison Approach — MCA) — confronto con transazioni recenti di aree edificabili comparabili nella medesima zona o in zone analoghe. Motivazione: _________________________
☐ Metodo indiretto della trasformazione (metodo del residuo) — determinazione del valore del terreno come differenza tra il valore di mercato del fabbricato ultimato e i costi di costruzione, oneri e margine dell’imprenditore. Motivazione: _________________________
☐ Metodo reddituale capitalizzato — capitalizzazione del reddito potenziale ricavabile dall’area. Motivazione: _________________________
☐ Metodo misto — combinazione dei metodi sopra indicati con le seguenti ponderazioni: _________________________
6.2 Analisi comparativa di mercato
Compravendite di riferimento rilevate nella zona per aree edificabili comparabili (fonte: OMI — Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’AdE, agenzia immobiliare _________________________, atti notarili consultati, banche dati OMI):
| N. | Ubicazione area comparabile | Sup. mq | Destinazione | Prezzo € | €/mq | Data | Aggiustamenti |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | _________________________ | _______ | _________ | € _______ | € _____ | _________ | _________________________ |
| 2 | _________________________ | _______ | _________ | € _______ | € _____ | _________ | _________________________ |
| 3 | _________________________ | _______ | _________ | € _______ | € _____ | _________ | _________________________ |
Valore unitario OMI zona (fascia/zona OMI _______________) per la destinazione _________________________ nel semestre _______________: da € _____ a € _____ per mq.
6.3 Applicazione del metodo della trasformazione (compilare se adottato in tutto o in parte)
Valore di mercato del fabbricato ultimato (SUL _____ mq × € _____/mq): € _______________ — Costi di costruzione (_____ mq × € _____/mq): € _______________ — Oneri di urbanizzazione primaria e secondaria: € _______________ — Costo di costruzione regionale ex L.R. _________, anno _____: € ___________/mq — Spese tecniche e progettazione (% del costo di costruzione): € _______________ — Oneri finanziari (% per _____ anni): € _______________ — Spese di commercializzazione e vendita (% del valore): € _______________ — Utile dell’imprenditore (% del valore): € _______________ — Valore residuo dell’area (trasformazione): € _______________
6.4 Determinazione del valore unitario e totale
Valore unitario determinato: € _______________/mq Superficie da valorizzare: mq _______________ (intera particella / quota edificabile _____ mq) Valore di mercato complessivo del terreno alla data _______________: € _______________ (___________________________________________/00) (in lettere: _________________________________________________________________________________________)
7. DETERMINAZIONE DELL’IMPOSTA SOSTITUTIVA
(Dettaglio per ciascun proprietario che intende avvalersi della rivalutazione)
| Proprietario | Quota % | Valore quota rivalutata € | Imposta sostitutiva _____% € |
|---|---|---|---|
| _________________________ | _____% | € _____________ | € _____________ |
| _________________________ | _____% | € _____________ | € _____________ |
| _________________________ | _____% | € _____________ | € _____________ |
(In caso di comproprietà ciascun comproprietario effettua il versamento autonomamente per la propria quota — Circ. AdE n. 81/E/2002)
Modalità di versamento (indicare quella scelta): ☐ Unica soluzione entro il _______________ — Codice tributo F24: 8056 ☐ Prima rata (1/3) entro il _______________ — Seconda rata (1/3 + 3% interessi) entro il _______________ — Terza rata (1/3 + 3% interessi) entro il _______________
(Se presente scomputo da precedente rivalutazione) Imposta sostitutiva già versata per precedente rivalutazione del _______________: € _______________ — Importo netto da versare: € _______________
8. DICHIARAZIONI FINALI DEL PERITO
Il sottoscritto dichiara che: la presente relazione è stata redatta con la massima diligenza professionale e in conformità alla normativa vigente e alla prassi estimativa consolidata; il sopralluogo sull’area è stato effettuato in data _______________; i dati catastali, urbanistici e documentali utilizzati sono stati verificati presso _________________________ in data _______________; il valore determinato si riferisce esclusivamente alla data del _______________ e riflette le condizioni di mercato a tale data; la cessione del terreno a un prezzo inferiore al valore periziato non determina la decadenza dal beneficio dell’affrancamento né la possibilità per l’Amministrazione finanziaria di accertare la plusvalenza sul valore storico (Cass. SS.UU. n. 2321/2020; Cass. ord. n. 3462/2023; Circ. AdE n. 1/E del 22 gennaio 2021); il valore rideterminato costituisce valore normale minimo di riferimento anche ai fini dell’imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale in sede di eventuale trasferimento (art. 7, comma 6, L. 448/2001); il committente è tenuto a conservare la presente perizia e le ricevute di versamento dell’imposta sostitutiva ed esibirle a richiesta dell’Agenzia delle Entrate; i dati relativi alla rivalutazione andranno indicati nella Sezione II del Quadro RM del Mod. Redditi PF (o Quadro L del Mod. 730) relativo all’anno di riferimento della rivalutazione.
9. GIURAMENTO
(da formalizzare davanti al cancelliere del Tribunale / Giudice di Pace / Notaio entro il _______________)
Io sottoscritto/a _________________________, perito estimatore, giuro che la presente relazione di stima è vera e che ho adempiuto bene e fedelmente all’incarico affidatomi, al solo scopo di fare conoscere la verità.
Giurata in _________________________ il _______________, davanti (al cancelliere del Tribunale di _________________________ / al Giudice di Pace di _________________________ / al Notaio _________________________)
Firma del perito: _________________________ Firma e timbro dell’autorità ricevente: _________________________
ALLEGATI
☐ Estratto di mappa catastale ☐ Visura catastale aggiornata ☐ Estratto di P.R.G. / P.G.T. con individuazione del terreno ☐ Norme tecniche di attuazione (N.T.A.) per la zona di appartenenza ☐ Documentazione fotografica (n. _____ fotografie) ☐ Planimetria e rilievo dell’area ☐ Visura ipotecaria / atto di provenienza ☐ Documentazione comparativi di mercato ☐ Convenzione di lottizzazione / piano attuativo (se applicabile) ☐ Ricevuta versamento imposta sostitutiva precedente rivalutazione (se applicabile) ☐ _________________________
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