In questa pagina è possibile trovare un fac simile perizia di stima terreno agricolo da scaricare e compilare.
Indice
Perizia Di Stima Terreno Agricolo
La perizia su un terreno agricolo è molto più di un semplice parere sul prezzo. Dal punto di vista giuridico è un documento tecnico che viene messo al centro di operazioni con effetti rilevanti: compravendite, conferimenti in società, mutui ipotecari, espropriazioni per pubblica utilità, rivalutazioni fiscali dei terreni, contenziosi civili. Ogni volta che intorno a un terreno si muovono soldi, imposte o diritti reali, prima o poi qualcuno chiede a un tecnico di dire quanto vale quel bene, con quali caratteristiche e in base a quali criteri.
Il quadro normativo di riferimento è composito. Sullo sfondo c’è la disciplina civilistica della proprietà e dei diritti reali, che non distingue tra terreni agricoli e altri beni se non per alcune specificità, e c’è la nozione di imprenditore agricolo e di fondo rustico nell’articolo 2135 del codice civile. A seconda dello scopo della perizia entrano poi in gioco norme diverse: per le espropriazioni il testo unico sugli espropri detta regole specifiche su criteri e limiti dell’indennizzo; per i conferimenti in società e le rivalutazioni di terreni edificabili e con destinazione agricola le leggi tributarie richiedono perizie giurate con forma e contenuti minimi; per le successioni e donazioni le perizie vengono usate per dimostrare che il valore dichiarato è aderente al mercato, in modo da ridurre il rischio di accertamenti. Se la perizia è redatta nell’ambito di un giudizio civile, o come consulenza tecnica di parte o come consulenza tecnica d’ufficio, si applicano anche le regole del codice di procedura civile sulla responsabilità dell’ausiliario del giudice e sull’obbligo di verità.
Dal punto di vista dei soggetti, la perizia viene di solito affidata a un professionista abilitato che abbia competenze in materia agraria, catastale ed estimativa. A seconda dei casi può essere un dottore agronomo, un agrotecnico, un geometra o un ingegnere; quello che conta è che sia iscritto all’albo, che conosca le tecniche estimative e che sia indipendente rispetto agli interessi in gioco. Nelle perizie giurate e nelle consulenze d’ufficio l’indipendenza e l’assenza di conflitti sono un requisito giuridico essenziale, perché il tecnico presta giuramento di verità e può essere chiamato a rispondere civilmente e penalmente di valutazioni manifestamente infedeli.
Sul contenuto, una perizia legittima e ben costruita parte sempre dall’inquadramento formale dell’incarico. Vanno identificati il committente e l’eventuale controparte, la finalità della stima (per esempio determinazione del valore di mercato ai fini di compravendita o ai fini fiscali alla data X), il bene oggetto di valutazione e la data di riferimento del valore, che spesso non coincide con la data materiale in cui la perizia viene firmata. L’identificazione del terreno non può essere approssimativa: devono comparire i dati catastali completi (Comune, foglio, particella, qualità, classe, superficie, redditi), i diritti realmente esistenti (piena proprietà, nuda proprietà, usufrutto, quote indivise), gli eventuali gravami (servitù, usi civici, enfiteusi, vincoli a favore di terzi). In molte controversie l’errore non sta nel numero in sé, ma nel perimetro sbagliato di ciò che si è valutato. Segue l’inquadramento urbanistico e vincolistico. La perizia deve indicare in quale zona del piano regolatore ricade il terreno, se è effettivamente agricolo o se presenta, anche solo in parte, potenzialità edificatorie, se è soggetto a vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, archeologici o di altra natura. Questo non è un dettaglio: tra il valore di un terreno agricolo puro e quello di un’area suscettibile di trasformazione urbanistica ci possono essere differenze di ordini di grandezza, e la corretta qualificazione ha effetti diretti sul valore, sulle imposte e sulle eventuali indennità in caso di esproprio. Proprio perché la giurisprudenza distingue nettamente tra valore agricolo e valore edificatorio, il perito che “sposta” un terreno da una categoria all’altra senza basi tecniche si espone a contestazioni pesanti. La descrizione fisica e agronomica del fondo è l’altra colonna portante. Chi leggerà la perizia deve capire dove si trova il terreno, che forma ha, quanto è grande, che morfologia presenta (pianeggiante, collinare, terrazzato), che esposizione, che tipo di suolo e che condizioni colturali. Vanno rilevati l’accessibilità (strade pubbliche o private, servitù di passaggio, praticabilità per i mezzi), la presenza di sistemazioni agrarie, irrigazioni, fabbricati rurali o altre infrastrutture che incidono sul valore. Per alcune finalità, come la concessione di un mutuo o la valutazione di garanzia ipotecaria, la banca è interessata anche ai profili di rischio idraulico o franoso e alla presenza di opere di difesa. La cura di questa parte descrittiva ha una valenza legale perché consente, in caso di contestazioni future, di dimostrare a quali condizioni di fatto si riferiva la stima.
La parte realmente legale della perizia si incrocia però con la scelta e la motivazione dei criteri di stima. In ambito agricolo i metodi classici sono due: il criterio comparativo di mercato, che guarda a prezzi reali di compravendite recenti di terreni simili nella stessa zona, e il criterio reddituale, che capitalizza il reddito agrario che il fondo può ordinariamente generare. Il primo è più vicino alla logica del “valore di scambio” e viene largamente utilizzato nelle perizie per compravendita, divisione e garanzie; il secondo è spesso richiamato in valutazioni più tecniche, in controversie tra agricoltori o in regime di esproprio, quando si vogliono isolare le componenti di redditività. In entrambi i casi il perito deve spiegare che cosa ha preso come termine di paragone (atti notarili, dati OMI, osservatori regionali dei valori agricoli, indagini di mercato) e come ha corretto quei valori in relazione alle caratteristiche specifiche del fondo, evitando di limitarsi a dichiarare “a vista il valore è X”. Nelle rivalutazioni fiscali di terreni edificabili e con destinazione agricola, che si ripetono periodicamente con leggi speciali, la perizia giurata assume un rilievo tipico. Il proprietario che intende affrancare le plusvalenze latenti paga un’imposta sostitutiva commisurata al valore risultante dalla perizia, redatta con riferimento a una data stabilita dalla norma e giurata entro un certo termine davanti a notaio o cancelliere. In questo contesto la perizia non serve solo a fissare un prezzo plausibile, ma diventa la base per il calcolo dell’imposta e per eventuali controlli dell’Agenzia delle Entrate: una stima troppo bassa comporta il rischio di contestazioni, una stima troppo alta fa pagare più imposta del necessario e fissa un valore che il proprietario dovrà considerare anche nelle proprie scelte future. È il classico caso in cui tecnica estimativa e conseguenze giuridico-fiscali sono strettamente intrecciate.
La perizia in sede giudiziaria aggiunge ulteriori strati di responsabilità. Se il tecnico opera come consulente di parte, la sua relazione è uno strumento difensivo che l’avvocato può utilizzare per sostenere le proprie tesi in in una causa di usucapione, in un’espropriazione contestata, in una revocatoria. Se opera come consulente del giudice, la relazione diventa un atto dell’ausiliario, regolato dal codice di procedura civile: il perito presta giuramento, deve rispondere ai quesiti in modo completo, deve rispettare il contraddittorio con i consulenti delle parti, deve documentare il proprio ragionamento. In entrambi i casi, la possibilità che la sua perizia venga sottoposta a critiche, integrazioni e controperizie è alta, e per questo è essenziale che la motivazione dei metodi e dei numeri sia trasparente e verificabile.
Un ultimo profilo che una guida legale non può trascurare riguarda le conseguenze di una perizia scorretta. Il perito che sottovaluta gravemente un terreno può danneggiare un proprietario che vende sotto prezzo, o un ente che concede un’ipoteca senza adeguate garanzie; al contrario, un perito che sopravvaluta può favorire pratiche elusive o dannose per creditori e fisco. A seconda dei casi, queste condotte possono sfociare in responsabilità civili per danno, in responsabilità disciplinari davanti agli ordini professionali, e nei casi più gravi in responsabilità penale per false attestazioni o concorso in reati tributari e societari. Anche il committente ha interesse a verificare la serietà del professionista cui si affida, preferendo chi espone con chiarezza criteri e limiti della propria valutazione, piuttosto che chi si limita a indicare un valore “secco” senza spiegazioni.
Esempio di Perizia Di Stima Terreno Agricolo
Di seguito è possibile trovare un esempio di perizia di stima terreno agricolo.
PERIZIA DI STIMA DI TERRENO AGRICOLO
(ai sensi delle norme vigenti e secondo la migliore tecnica estimativa)
Tecnico incaricato
____________________________________[Titolo e Nome Cognome]
_____________________ [Qualifica – es. Geometra / Dott. Agronomo / Ingegnere]
iscritto _____________________ di_____________________ al n.__,
con studio in __________________________________________, C.F. _____________________, P.IVA _____________________
tel. _____________________, mail _____________________, PEC _____________________
1. Incarico e finalità della perizia
Con incarico conferito in data __________________ dal/la Sig./Sig.ra / Società / Condominio ______________________________, con sede/domicilio in ______________________________, il sottoscritto tecnico è stato nominato per redigere la presente perizia di stima avente ad oggetto il terreno agricolo sito nel Comune di __________________, finalizzata a ______________________________
(es.: determinazione del valore di mercato in vista di compravendita/ divisione ereditaria/ esproprio/ conferimento in società/ garanzia ipotecaria/ procedura esecutiva).
Il presente elaborato è redatto in piena indipendenza di giudizio, secondo scienza e coscienza, con riferimento alla situazione di fatto e di diritto riscontrata alla data odierna.
2. Dati identificativi del bene
Comune: __________________ (Prov. ______)
Indirizzo/località: __________________ (eventuale toponimo, contrada, strada vicinale)
Identificazione catastale (Catasto Terreni):
Comune di __________________ – Foglio ______ – Particella/e ______ – Qualità ______ – Classe ______ – Superficie catastale ______ m² – Reddito dominicale € ______ – Reddito agrario € ______.
(Se più particelle: riportare in forma di elenco/tabella.)
Proprietà e diritti reali:
Il terreno risulta intestato in Catasto a:
– __________________ (C.F. __________________), per la quota di / in piena proprietà / nuda proprietà / usufrutto;
– __________________ (eventuali altri comproprietari).
La provenienza del bene è così documentata: atto di __________________ rogato dal Notaio __________________ in data __________________, rep. n. ______, trascritto/registrato in data __________________ n. ______ (si allega copia/estratto).
3. Svolgimento delle operazioni peritali e documentazione esaminata
Per l’espletamento dell’incarico il sottoscritto ha:
– effettuato sopralluogo/i sul posto in data __________________, con rilievo plano-altimetrico e documentazione fotografica;
– acquisito ed esaminato visure catastali ed estratti di mappa aggiornati;
– consultato lo strumento urbanistico comunale vigente (P.R.G./P.U.C./P.S.C. ecc.), con relative norme tecniche di attuazione, per verificare la zonizzazione del fondo;
– verificato eventuali vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali o altri, tramite consultazione degli elaborati comunali/strumenti GIS regionali;
– esaminato l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) e/o l’Osservatorio valori agricoli regionale/provinciale e dati di mercato locali, nonché eventuali atti di compravendita comparabili forniti dal Committente.
L’elenco analitico dei documenti consultati è riportato negli Allegati.
4. Descrizione del terreno
4.1 Ubicazione e contesto territoriale
Il terreno oggetto di stima è ubicato in Comune di __________________, in località __________________, in un’area caratterizzata prevalentemente da __________________ (es.: colture estensive/ frutteti/ vigneti/ boschi/ pascoli) con presenza di __________________ (es.: aziende agricole circostanti, case sparse, infrastrutture viarie).
La distanza dai principali centri e servizi è la seguente:
– centro abitato di __________________ circa ______ km;
– strada provinciale/ statale n. ______ circa ______ km;
– casello autostradale / mercato ortofrutticolo / centro di raccolta prodotti circa ______ km.
4.2 Morfologia, giacitura ed esposizione
Il fondo presenta una giacitura __________________ (pianeggiante / leggermente ondulata / acclive / fortemente acclive) con pendenza media stimabile in ______ %.
L’esposizione prevalente è verso __________________ (N/NE/E/SE/S/SO/O/NO), condizione che risulta __________________ (favorevole / normale / poco favorevole) rispetto alle colture potenzialmente praticabili nella zona.
L’altitudine è di circa ______ m s.l.m.
4.3 Caratteristiche agronomiche
La qualità catastale prevalente è __________________ (seminativo, seminativo arborato, vigneto, frutteto, prato, pascolo, bosco, ecc.).
In base alle osservazioni dirette e alle informazioni raccolte, il terreno risulta attualmente:
– coltivato a __________________ (coltura in atto) / a riposo / incolto / parzialmente boscato / a prato stabile, ecc.;
– con suolo di tipo __________________ (argilloso/limoso/sabbioso/ghiaioso, ecc.), dotato di spessore agrario __________________ (buono/medio/ridotto) e capacità di trattenimento idrico __________________.
Il livello di fertilità è valutabile come __________________ (ottimo/buono/discreto/modesto), considerando la natura del suolo, l’assetto idrico e la gestione colturale osservata.
4.4 Accessibilità e infrastrutture
L’accesso al fondo avviene tramite __________________ (strada comunale / vicinale / interpoderale / servitù di passaggio), con carreggiata __________________ (asfaltata/ghiaiata/sterro) e condizioni di praticabilità __________________ (buona/sufficiente/critica) per i mezzi agricoli ordinari.
Nel terreno sono/ non sono presenti infrastrutture di supporto (pozzi, impianti di irrigazione, recinzioni, fabbricati rurali, strade poderali interne, drenaggi) di cui si dà conto, se del caso, con descrizione e valutazione separata.
4.5 Vincoli urbanistici e paesaggistici
Dall’esame degli strumenti urbanistici, il fondo ricade in zona omogenea __________________ (es.: ZTO E – agricola normale / agricola di pregio / area boscata / area a tutela paesaggistica) con la seguente disciplina d’uso: __________________ (estratto sintetico delle N.T.A. rilevanti).
Eventuali vincoli (paesaggistico ex D.Lgs. 42/2004, idrogeologico, fasce di rispetto, aree a rischio esondazione o frana, ecc.) sono stati riscontrati come segue: __________________.
Il terreno è pertanto non edificabile sotto il profilo residenziale/industriale, fatta salva l’eventuale edificabilità rurale per strutture strumentali all’attività agricola nei limiti e alle condizioni previste dalla normativa vigente.
5. Criteri e metodi di stima
Considerata la natura agricola del bene, il suo inserimento nel mercato locale, l’assenza di potenzialità edificatorie autonome e le finalità della presente valutazione, si è ritenuto di adottare i seguenti criteri estimativi:
– metodo comparativo di mercato, ove siano disponibili compravendite recenti di terreni agricoli similari nella medesima zona;
– integrazione con i valori di riferimento tratti dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) e/o dagli osservatori dei valori agricoli a livello provinciale/regionale per la specifica qualità di coltura;
– eventuale modulazione del valore unitario sulla base di parametri correttivi quali: fertilità, giacitura, esposizione, accesso, forma e ampiezza del fondo, ubicazione rispetto ai centri di raccolta e servizi, presenza di infrastrutture e sistemazioni agrarie.
Il valore è determinato in termini di valore di mercato ordinario alla data della perizia, al netto di imposte e oneri di trasferimento.
(In perizie giudiziarie o complesse puoi anche richiamare espressamente l’uso di algoritmi e coefficienti come nelle schede degli osservatori agricoli provinciali, sul modello dell’esempio allegato.
PERIZIA
)
6. Determinazione del valore
6.1 Superficie di riferimento
La superficie catastale complessiva risulta pari a ______ m², corrispondente a ______ ha ______ a (1 ha = 10.000 m²).
Eventuali porzioni con caratteristiche differenti (es. parte boscata, parte produttiva, parte incolta) vengono, se necessario, considerate con valori unitari distinti:
– superficie A (coltura ______): ______ m² = ______ ha;
– superficie B (coltura ______): ______ m² = ______ ha;
– ecc.
6.2 Valore unitario di base
Dalle informazioni reperite (atti di compravendita, dati OMI, osservatorio agricolo provinciale, indagini presso operatori di zona) il valore di mercato per terreni agricoli di tipo __________________ in Comune di __________________ risulta compreso in un intervallo di:
min € ______/ha – max € ______/ha.
In considerazione delle specifiche caratteristiche del fondo oggetto di stima, si ritiene congruo assumere come valore unitario di base:
V₀ = € ______/ha.
6.3 Coefficienti correttivi (se utilizzati)
Per una valutazione più fine, il valore unitario può essere modulato mediante coefficienti (Kᵢ) relativi a:
– fertilità (K₁ = ______);
– giacitura (K₂ = ______);
– accessibilità (K₃ = ______);
– forma del lotto (K₄ = ______);
– ubicazione (K₅ = ______);
– ampiezza (K₆ = ______);
così da ottenere:
Vᵤ = V₀ × K₁ × K₂ × K₃ × K₄ × K₅ × K₆ = € ______/ha
(Se non utilizzi questo approccio, puoi limitarvi a spiegare a parole perché ti collochi verso il minimo o il massimo della forchetta di valori di mercato.)
6.4 Valore complessivo del terreno
Sulla base del valore unitario Vᵤ = € ______/ha e della superficie complessiva S = ______ ha, il valore di mercato della piena proprietà del terreno agricolo oggetto di stima è pari a:
V = Vᵤ × S = € _____________________
(in lettere: euro _____________________________)
Qualora l’oggetto di valutazione riguardi solo una quota di proprietà, un diritto reale limitato (es. usufrutto, nuda proprietà) o siano presenti diritti di terzi, il valore di tali diritti verrà determinato con criteri specifici (es. capitalizzazione del reddito fondiario per l’usufrutto, tavole di riparto usufrutto/nuda proprietà, ecc.), da illustrare in apposito paragrafo.
7. Conclusioni
Alla luce dei rilievi effettuati, della documentazione esaminata e dei criteri estimativi adottati, il sottoscritto tecnico
DICHIARA
che il valore di mercato della piena proprietà del terreno agricolo sito in Comune di __________________, identificato al Catasto Terreni come in precedenza descritto, alla data odierna può stimarsi in:
€ __________________ (euro ________________________________)
salvo miglior precisazione in sede di eventuali approfondimenti o mutamenti significativi delle condizioni di mercato o delle caratteristiche del fondo.
La presente perizia è redatta in [n. ______] pagine e [n. ______] allegati, viene sottoscritta in n. ______ originali, e può essere utilizzata dal Committente in ogni sede ritenuta opportuna, nei limiti dell’incarico conferito.
[Comune], lì __________________
Il Tecnico
[Timbo e firma]
Allegati (esempi)
– A) Visure catastali ed estratto di mappa
– B) Estratto strumento urbanistico comunale e norme di zona
– C) Rilievo plano-altimetrico e planimetria del fondo
– D) Documentazione fotografica
– E) Schede Osservatorio valori agricoli / OMI e atti comparabili
– F) Eventuali calcoli di dettaglio, tabelle coefficienti, ecc.
Fac Simile Perizia Di Stima Terreno Agricolo Word da Scaricare
In questa sezione è presente un modello perizia di stima terreno agricolo da scaricare. Il modulo perizia di stima terreno agricolo compilabile messo a disposizione è in formato DOC, può quindi essere aperto e compilato utilizzando Word o un altro programma che supporta questo formato.
La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.
Una volta compilato, il fac simile perizia di stima terreno agricolo può essere convertito in PDF o stampato.
