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Indice
Cessione Contratto Preliminare Di Compravendita
La cessione del contratto preliminare di compravendita immobiliare consente al promissario acquirente di trasferire a un terzo, in tutto o in parte, la propria posizione giuridica derivante dal preliminare, subentrando così ai suoi diritti e ai suoi obblighi verso il promittente venditore. Il fondamento normativo si trova negli articoli 1406 e seguenti del Codice civile, applicati al contratto preparatorio disciplinato dall’articolo 1351: il preliminare, infatti, pur non trasferendo l’immobile, crea un vincolo sinallagmatico già idoneo a circolare autonomamente, purché la legge o il patto non ne vietino l’alienazione.
Per realizzare validamente la cessione occorre la stessa forma scritta ad substantiam richiesta per il preliminare, e se quest’ultimo è stato redatto con atto pubblico o scrittura privata autenticata allo scopo di trascriverlo, anche la cessione dovrà essere recepita in atto pubblico o in scrittura autenticata, così da poter essere a sua volta trascritta nei registri immobiliari. La trascrizione, nonostante non sia obbligatoria ai fini della validità, garantisce al cessionario l’opponibilità a terzi, preservandolo dal rischio che il venditore, dopo aver preso atto del trasferimento, prometta o venda l’immobile a un soggetto diverso.
Il passaggio contrattuale produce effetti dal momento in cui il promittente venditore riceve notifica del trasferimento o vi aderisce espressamente; la notifica può essere contenuta nello stesso atto di cessione oppure in un documento successivo, ma fino a quel momento l’alienante originario rimane parte contrattuale a tutti gli effetti. Le parti possono scegliere se liberare l’originario promissario acquirente da ogni obbligazione o trattenerlo come coobbligato solidale: l’articolo 1408 riconosce al creditore (in questo caso il venditore) il diritto di dichiarare di non volere liberare il cedente. Tale scelta assume rilevanza pratica, per esempio, in presenza di caparre confirmatorie o somme già versate a titolo di acconto, che il cessionario può assumere o rimborsare, a seconda dell’accordo interno. Se il preliminare contiene clausole che attribuiscono al promissario diritti strettamente personali, si pensi a concessioni di pagamento dilazionato su misura o a particolari requisiti soggettivi apprezzati dal venditore, la cessione richiederà il consenso espresso del promittente, dovendosi escludere che il terzo possa subentrare “ipso iure” in obbligazioni qualificabili come intuitu personae. Ricorre lo stesso vincolo quando una clausola di incedibilità sia stata pattuita originariamente: la violazione non rende di per sé inefficace l’atto verso i terzi di buona fede, ma espone il cedente a responsabilità per inadempimento contrattuale.
Sotto il profilo sostanziale, il cessionario subentra nel diritto di esigere la conclusione del contratto definitivo e, se il venditore si rifiuta, di agire per l’esecuzione in forma specifica prevista dall’articolo 2932; analogamente assume l’onere di corrispondere il prezzo residuo e di rispettare tutte le clausole pattuite, incluse eventuali penali. Se insorgono vizi o difformità nelle obbligazioni assunte dal venditore prima della cessione, le azioni di garanzia spettano al cessionario, ma il cedente può essere chiamato a rispondere se abbia taciuto o occultato circostanze determinanti per il trasferimento del contratto.
Quando la cessione interviene dopo che il preliminare ha già prodotto effetti di prenotazione urbanistica, per esempio in presenza di permute o compravendite di fabbricati ancora da edificare, occorre verificare se vi siano previsioni comunali o convenzioni con vincoli soggettivi; analogamente, se il bene rientra in agevolazioni prima casa o in programmi di edilizia convenzionata, il trasferimento della posizione contrattuale può far decadere dai benefici fiscali o richiedere autorizzazioni ulteriori.
Esempio di Cessione Contratto Preliminare Di Compravendita
Di seguito è possibile trovare un esempio di cessione contratto preliminare di compravendita.
CESSIONE DI CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE
(Scrittura privata ai sensi degli artt. 1351, 1406‑1410 c.c.)
Con la presente scrittura privata tra:
Promittente Cedente
Cognome e Nome ___________________________________________
Nato/a a ________________________________ (________) il________
Residente a ________________________________________________ Via __________________________________ n. ___ CAP _______
Codice Fiscale ____________________________________________
Promissario acquirente dell’immobile sito in Via _____________________________________________ civico ___, nel prosieguo “Promittente Cedente”.
E
Promittente Cessionario
Cognome e Nome ___________________________________________
Nato/a a ________________________________ (________) il ________
Residente a ________________________________________________ Via __________________________________ n. ___ CAP _______
Codice Fiscale ____________________________________________
Nel prosieguo “Promittente Cessionario”.
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LE PARTI CONVENGONO E STIPULANO QUANTO SEGUE
Oggetto della cessione
Il Promittente Cedente, con effetto dalla data odierna, cede al Promittente Cessionario il contratto preliminare di compravendita stipulato in data ____________ con il Sig./la Soc. __________________________________________, promittente venditore, avente ad oggetto l’immobile sito in ________________, Via ____________________________________ civico ___.
Stato giuridico dell’immobile
Il bene sarà trasferito al momento del rogito notarile con tutti i diritti sulle parti comuni di cui all’art. 1117 c.c., comprese servitù attive e passive, regolamento condominiale, libero da pesi, vincoli, ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli, diritti di terzi, debiti, spese di amministrazione arretrate o deliberate prima del rogito, privilegi erariali, pendenze con autorità o enti, persone, nonché da oneri fiscali, salvo quanto diversamente indicato nel contratto preliminare.
Decorrenza del possesso
Il possesso giuridico dell’immobile decorrerà a favore del Promittente Cessionario alla data del rogito notarile.
Prezzo della cessione
La presente cessione è convenuta a corpo per l’importo complessivo di Euro ____________________________ (€ ________/), così ripartito:
a) Euro ____________________ (€ ________________/________) versati contestualmente alla firma, mediante assegno n. _______________ intestato al Cedente, a titolo di caparra confirmatoria, di cui il Cedente rilascia ampia e regolare quietanza;
b) La parte residua di Euro ____________________ (€ ___________/________) sarà corrisposta al Promittente Venditore con ________________, conformemente alle pattuizioni del contratto preliminare sottoscritto in data ________ fra Cessionario e Promittente Venditore.
Clausole finali
Tutti i patti della presente scrittura sono tra loro essenziali e correlativi; ogni modifica dovrà risultare da atto scritto, restando esclusa la prova testimoniale.
La presente cessione ha natura obbligatoria e non produce effetti traslativi di proprietà.
Le parti dichiarano di aver preso visione di tutte le clausole del presente atto e di accettarle senza riserve.
Per quanto non espressamente previsto si applicano le norme del Codice civile e le consuetudini in materia.
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Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo __________________________ Data __________________
Promittente Cedente ________________________________
Promittente Cessionario _____________________________
(Per conoscenza e accettazione, Promittente Venditore) _____________________________
Modello Cessione Contratto Preliminare Di Compravendita Word da Scaricare
In questa sezione è presente un modello cessione contratto preliminare di compravendita da scaricare. Il modulo cessione contratto preliminare di compravendita compilabile messo a disposizione è in formato DOC, può quindi essere aperto e compilato utilizzando Word o un altro programma che supporta questo formato.
La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.
Una volta compilato, il fac simile cessione contratto preliminare di compravendita può essere convertito in PDF o stampato.
Fac Simile Cessione Contratto Preliminare Di Compravendita PDF Editabile
Di seguito viene messo a disposizione un modello cessione contratto preliminare di compravendita PDF editabile.