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Indice
Contratto Di Locazione Con Fideiussione Personale
Nel contratto di locazione, la fideiussione è l’impegno personale di un terzo a garantire l’adempimento del conduttore: è un’obbligazione accessoria che si basa sulle sorti del rapporto locatizio e, salvo diverso patto, rende il garante solidalmente obbligato con il conduttore verso il locatore. Proprio perché è accessoria, il fideiussore può opporre al locatore le stesse eccezioni che spetterebbero al conduttore (per esempio pagamento, compensazione, remissione), con il solo limite dell’incapacità del debitore; la solidarietà, invece, è la regola legale e il beneficio di preventiva escussione esiste solo se espressamente pattuito.
Il punto che più spesso decide le cause è il “tempo” della pretesa verso il garante. L’articolo 1957 c.c. stabilisce che, scaduta l’obbligazione principale (nel locatizio, tipicamente la singola mensilità o, se pattuito, l’intero credito alla risoluzione), il garante resta obbligato solo se il locatore propone le sue istanze contro il debitore entro sei mesi e le prosegue diligentemente; la violazione di questo termine comporta la decadenza dall’azione verso il garante. È perciò fondamentale coordinare la clausola di fideiussione con i rimedi locatizi (diffida, decreto ingiuntivo, sfratto per morosità), evitando inerzie che facciano “scadere” la garanzia.
Accanto al 1957 opera, nei contratti che coprono obbligazioni future o rinnovabili, la tutela del 1956: il fideiussore si libera se il creditore, senza sua speciale autorizzazione, continua a “fare credito” al debitore pur conoscendo il peggioramento delle sue condizioni economiche. Nel mondo della locazione questo principio lavora sui rinnovi, sulle dilazioni sistematiche o su pattuizioni che accrescano in modo significativo il rischio garantito: se il locatore tollera protratte morosità o concede ampliamenti dell’esposizione senza informare/coinvolgere il garante, il terreno per l’eccezione liberatoria può aprirsi. Importante è distinguere la fideiussione tipica dal contratto autonomo di garanzia, specie quando in bozza compaiono espressioni come a prima richiesta o senza eccezioni. Nella prima ipotesi il garante resta nel perimetro del Codice civile, con accessorietà, eccezioni opponibili e termini del 1957; nella seconda, la garanzia diventa indipendente e il pagamento può essere dovuto immediatamente al solo verificarsi della richiesta, con limitate difese e spesso senza il “paracadute” del 1957. La Cassazione, però, ha precisato che la sola formula “a prima richiesta” non basta, da sola, a trasformare la fideiussione in garanzia autonoma: conta il complessivo assetto di clausole e la volontà concreta delle parti; di qui l’importanza di redigere testi coerenti e privi di ambiguità.
Sul contenuto, una fideiussione per locazione deve delimitare con precisione ciò che copre e per quanto tempo. In pratica si definisce il massimale garantito, si indica se la garanzia copre solo canoni o anche oneri accessori, interessi, penali, danni all’immobile e spese legali, si collega la durata alla scadenza del contratto e agli eventuali rinnovi, si disciplina l’eventuale estensione post-contrattuale per i crediti maturati sino alla riconsegna e si inserisce, se voluto, il beneficio di preventiva escussione. L’accuratezza serve anche a non inciampare nelle nullità parziali: dopo la decisione delle Sezioni Unite 41994/2021 sulle clausole “ABI”, i giudici valutano con attenzione patti che, pur fuori dall’ambito bancario, riproducano squilibri o deroghe abusive; perciò vanno evitate formulazioni che neutralizzino in radice diritti difensivi del garante o che eludano surrettiziamente i termini legali.
Sul piano operativo, la fideiussione personale interagisce con il deposito cauzionale ma non lo sostituisce “automaticamente”: il locatore può chiedere entrambi, purché le pattuizioni non siano sproporzionate. In caso di inadempimento, l’azione va calibrata tempestivamente contro il conduttore e, se del caso, contro il garante nel rispetto del 1957; qualora la garanzia sia stata costruita come “autonoma” e a prima richiesta, l’escussione può precedere ogni accertamento sull’inadempimento, ma proprio per questo tali formule vanno usate con prudenza e solo quando vi sia effettivo bisogno di cash immediato a fronte di un rischio elevato. Nei modelli destinati all’uso locatizio, molti professionisti preferiscono restare nel tipo fideiussorio, riservando la garanzia autonoma a casi davvero speciali o, comunque, corredandola di cautele testuali.
Esempio di Contratto Di Locazione Con Fideiussione Personale
Di seguito è possibile trovare un esempio di contratto di locazione con fideiussione personale.
Tra
Locatore: ________________ (C.F./P.IVA ________________), con sede/domicilio in ________________, via ________________ n. ____, CAP ________________, PEC ________________, rappresentato da ________________ in qualità di ________________ (di seguito, il “Locatore”)
e
Conduttore: ________________ (C.F./P.IVA ________________), con sede/domicilio in ________________, via ________________ n. ____, CAP ________________, PEC ________________, rappresentato da ________________ in qualità di ________________ (di seguito, il “Conduttore”)
Premesse
a) Il Locatore è proprietario/legittimo disponente dell’immobile infra descritto.
b) Il Conduttore intende condurre l’immobile per uso [ABITATIVO / USO DIVERSO: STUDIO/COMMERCIALE/ALTRO].
c) A corredo delle obbligazioni del Conduttore, il soggetto indicato all’Art. 12 presterà fideiussione personale.
Le premesse formano parte integrante del presente contratto.
Art. 1 – Oggetto e descrizione dell’immobile
Il Locatore concede in locazione al Conduttore l’unità immobiliare sita in ______________, via ______________ n. ____, piano ____, composta da ________________, superficie mq ________________, identificata al N.C.E.U. Foglio ____, Particella ____, Sub ____, Categoria ____, Rendita € ________________. Pertinenze incluse: ______________ (es. cantina/posto auto/archivio). Consegna chiavi/dotazioni come da Verbale (Allegato A).
Art. 2 – Destinazione d’uso e conformità
L’immobile è destinato esclusivamente ad uso [ABITATIVO / STUDIO PROFESSIONALE / COMMERCIALE / ALTRO: ________________]. Ogni mutamento d’uso richiede consenso scritto del Locatore e i necessari titoli abilitativi (SCIA/permessi). Il Locatore dichiara lo stato legittimo urbanistico–catastale; il Conduttore cura gli adempimenti connessi alla propria attività/abitazione (sicurezza, igiene, privacy).
Art. 3 – Durata, rinnovo, disdetta
La locazione decorre dal ______________ al ______________, durata [ABITATIVO 4 ANNI + 4 / CONCORDATO 3+2 / TRANSITORIO – MESI / USO DIVERSO 6+6]. Rinnovo e disdetta secondo legge e contratto: preavviso di [6/12/18] mesi a mezzo PEC/raccomandata A/R in base al regime applicabile.
Art. 4 – Consegna e stato dei luoghi
La consegna avviene in data ______________ con Verbale (Allegato A) che riporta foto, letture contatori, elenco chiavi e dotazioni. Eventuali vizi palesi sono annotati nel verbale.
Art. 5 – Canone, scadenze e oneri
Il canone annuo è € ________________, pagabile in n. __ rate [MENSILI/TRIMESTRALI] di € ________________ entro il giorno ______________ a mezzo ______________.
Sono a carico del Conduttore: spese condominiali ordinarie, utenze, TARI e servizi comuni secondo regolamenti/riparti (Allegato B). Restano al Locatore spese straordinarie su strutture e impianti comuni, salvo danni imputabili al Conduttore.
Art. 6 – Aggiornamenti canone
[ABITATIVO CON CEDOLARE SECCA] Il Locatore opta per cedolare secca e rinuncia agli aggiornamenti del canone (ISTAT o altri) per il periodo di efficacia.
[ABITATIVO REGIME ORDINARIO] Aggiornamento annuo nella misura ____% della variazione ISTAT FOI, dal ______________.
[USO DIVERSO] Aggiornamento annuo fino al 75% della variazione ISTAT FOI (100% se pattuito e ricorrono i presupposti di legge), dal ______________.
Art. 7 – Garanzie accessorie del Conduttore
Il Conduttore versa deposito cauzionale di € ________________ pari a __ mensilità (non imputabile ai canoni, fruttifero di interessi legali) oppure consegna fideiussione bancaria/assicurativa n. ________________ di € ________________ (a prima richiesta) a copertura di __ mensilità, con scadenza ______________. Resta ferma la fideiussione personale di cui all’Art. 12.
Art. 8 – Manutenzioni
Il Conduttore esegue a proprie spese la manutenzione ordinaria e l’uso diligente dell’immobile e degli impianti asserviti; il Locatore esegue le riparazioni straordinarie, salvo che siano necessarie per colpa del Conduttore.
Art. 9 – Accessi e sicurezza
Accessi del Locatore o incaricati con preavviso di __ ore, salvo urgenze. Le parti cooperano per sicurezza luoghi di lavoro (se uso diverso) e gestione emergenze; eventuale DUVRI in Allegato C.
Art. 10 – Regime fiscale e registrazione
Il contratto sarà registrato entro 30 giorni. Regime: [ABITATIVO – CEDOLARE / ABITATIVO – ORDINARIO / USO DIVERSO – ESENTE IVA / USO DIVERSO – IVA PER OPZIONE].
– Esenzione IVA: imposta di registro proporzionale sul canone secondo misura di legge; bollo dovuto.
– IVA per opzione (uso diverso): canoni fatturati con IVA, registro fisso.
– Cedolare secca (abitativo): registro/bollo non dovuti su stipula, proroghe e risoluzioni; resta la disciplina della garanzia di terzi secondo prassi.
Art. 11 – Sublocazione e cessione
Sublocazione [VIETATA / AMMESSA PARZIALMENTE PREVIO CONSENSO]. Cessione del contratto congiunta a cessione d’azienda ammessa ex art. 36 L. 392/1978 (opposizione del Locatore solo per gravi motivi entro 30 giorni).
Art. 12 – Fideiussione personale (garante)
Garante (Fideiussore): ________________ (C.F. ____________), nato/a a ________________ il //, residente in ________________, via ________________ n. ____, PEC/email ________________.
Oggetto e misura. Il Garante si obbliga personalmente verso il Locatore, ai sensi degli artt. 1936 ss. c.c., a garantire l’adempimento di tutte le obbligazioni del Conduttore derivanti dal presente contratto (a titolo esemplificativo: canoni, oneri accessori, interessi, spese legali di recupero, danni da mancata riconsegna/ripristino), fino alla concorrenza massima di € ________________ (di seguito, il “Massimale”). Ai sensi dell’art. 1941 c.c. la garanzia non può eccedere l’obbligazione principale.
Solidarietà e escussione. La garanzia è prestata in via [SOLIDALE] ai sensi dell’art. 1944 c.c.; il Locatore potrà agire direttamente contro il Garante senza preventiva escussione del Conduttore. [OPZIONE ALTERNATIVA – BENEFICIO DI ESCUSSIONE]: il Garante beneficia dell’art. 1944, co. 2 c.c.; il Locatore dovrà previamente escutere il Conduttore, purché il Garante indichi beni utilmente aggredibili.
Durata. La garanzia opera per tutta la durata del contratto, proroghe legali/contrattuali e tolleranze di occupazione sino al rilascio, nonché per __ mesi successivi al Verbale di riconsegna per conguagli e danni accertati, entro il Massimale.
1957 c.c. Il Garante [RINUNCIA / NON RINUNCIA] agli effetti dell’art. 1957 c.c. (proposizione delle istanze nei termini). In caso di rinuncia, la garanzia copre le obbligazioni periodiche per l’intera durata, fermo il Massimale.
Opponibilità eccezioni. Il Garante potrà opporre le eccezioni spettanti al Conduttore ex art. 1945 c.c. [SALVO PATTO “SENZA ECCEZIONI”]. [SE SI VUOLE GARANZIA AUTONOMA] In deroga, la garanzia è autonoma “a prima richiesta e senza eccezioni” per l’importo sino al Massimale: il Garante si impegna a pagare entro __ giorni dalla richiesta scritta del Locatore, salva exceptio doli.
Escussione. L’inadempimento è provato mediante: scadenzario canoni, diffida al Conduttore rimasta inevasa __ giorni, estratti contabili/oneri/regolamenti, Verbale di rilascio per danni. Il pagamento da parte del Garante avverrà entro __ giorni dalla richiesta PEC/raccomandata.
Domicilio e comunicazioni. Il Garante elegge domicilio in ______________ e indica PEC/email ______________ ai fini delle comunicazioni.
Il Garante sottoscrive la presente clausola per piena accettazione ai sensi degli artt. 1936 ss. c.c. (firma in calce).
Art. 13 – Indennità/prelazione (uso diverso)
Qualora l’attività del Conduttore comporti contatto diretto con il pubblico, alla cessazione per causa non imputabile a quest’ultimo potrà spettare l’indennità per perdita avviamento ex artt. 34–35 L. 392/1978 e la prelazione ex art. 38, se ne ricorrono i presupposti. [Per studi professionali senza contatto col pubblico: indennità/prelazione non dovute].
Art. 14 – APE, privacy e dati
Il Locatore dichiara di aver messo a disposizione l’APE n. ________________ del //____; il Conduttore ne prende atto. Le parti trattano i dati personali ai sensi della normativa vigente per finalità contrattuali.
Art. 15 – Inadempimento e risoluzione
Costituiscono grave inadempimento: morosità di n. __ canoni (anche non consecutivi), mancato pagamento oneri per oltre __ giorni, sublocazione non autorizzata, mutamento d’uso, violazioni safety rilevanti. Il Locatore potrà dichiarare la risoluzione ex art. 1456 c.c., salvo risarcimento.
Art. 16 – Riconsegna
Alla cessazione il Conduttore rilascerà i locali liberi da persone e cose, con ripristino salvo normale uso, letture finali e consegna chiavi; si redigerà Verbale di rilascio (Allegato D). Il Locatore potrà trattenere la cauzione sino a definizione di danni/morosità documentati.
Art. 17 – Foro e legge applicabile
Il contratto è regolato dalla legge italiana. Foro competente esclusivo: ______________. [Eventuale mediazione/arbitrato: ________________].
Luogo e data: ________________
Il Locatore ___________________________
Il Conduttore _________________________
Il Garante (Fideiussore) _________________________ (firma per esteso)
Allegati (consigliati)
A) Verbale di consegna (foto, letture contatori, elenco chiavi/dotazioni)
B) Regolamento condominiale / Riparto oneri / Servizi comuni
C) DUVRI e procedure accesso/sicurezza (se uso diverso)
D) Verbale di rilascio (fac-simile)
E) APE e documentazione stato legittimo
Fac Simile Contratto Di Locazione Con Fideiussione Personale Word da Scaricare
In questa sezione è presente un modello contratto di locazione con fideiussione personale da scaricare. Il modulo contratto di locazione con fideiussione personale compilabile messo a disposizione è in formato DOC, può quindi essere aperto e compilato utilizzando Word o un altro programma che supporta questo formato.
La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.
Una volta compilato, il fac simile contratto di locazione con fideiussione personale può essere convertito in PDF o stampato.
Modello Contratto Di Locazione Con Fideiussione Personale PDF Editabile
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