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Indice
Contratto Di Locazione Uso Studio Professionale
Quando un immobile è locato per uso studio professionale l’inquadramento legale è quello delle locazioni “ad uso diverso dall’abitativo”. La durata minima è di sei anni con rinnovo di altri sei; per attività alberghiere si sale a nove più nove. Le pattuizioni che comprimono i minimi legali non trovano applicazione, salvo specifiche ipotesi particolari; nella prassi si indica in contratto la durata legale e il meccanismo di rinnovo, tenendo presente che alla scadenza il diniego deve rispettare le ragioni tipizzate dalla legge. La cornice è quella dell’articolo 27 della legge 392/1978, confermata da prassi e ricostruzioni dottrinali.
Sul piano delle tutele, l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale opera solo se l’attività svolta nei locali implica contatti diretti con il pubblico degli utenti o dei consumatori; per molti studi professionali, tipicamente rivolti a una clientela “chiusa” e non alla generalità indistinta, l’indennità non matura, mentre può venire in rilievo quando lo studio è stabilmente aperto al pubblico con caratteristiche assimilabili a quelle considerate dalla legge. L’orientamento è costante ed è stato ribadito anche in commenti recenti e in giurisprudenza, con il parametro decisivo del contatto diretto e generalizzato con il pubblico; l’ammontare, ove dovuta, è pari di regola a diciotto mensilità dell’ultimo canone (ventuno per le attività alberghiere).
Il canone può essere aggiornato all’indice ISTAT solo se c’è una clausola espressa; per i contratti nella durata legale ordinaria l’adeguamento non può eccedere il 75% della variazione dell’indice FOI. La legislazione consente il 100% in alcune ipotesi, tra cui i contratti con primo periodo superiore al minimo o le cosiddette “grandi locazioni”, purché la clausola sia chiara e non retroattiva. In giurisprudenza è legittimo anche il cosiddetto canone “a scaletta”, cioè predeterminato in misura crescente per periodi successivi, a condizione che non muti la natura dell’adeguamento e non aggiri i limiti legali sull’indicizzazione. È bene, inoltre, fissare in modo trasparente il riparto delle spese e delle manutenzioni e la sorte delle migliorie, con l’ovvio richiamo alle norme codicistiche su riparazioni, miglioramenti e addizioni.
Il deposito cauzionale è ammesso entro il tetto di tre mensilità, deve produrre interessi legali a favore del conduttore e viene normalmente restituito alla riconsegna salvo danni o morosità documentate. Inserire in contratto tempi e modalità di conguaglio evita contenziosi e rende più prevedibile la chiusura del rapporto.
La circolazione del rapporto segue la regola speciale dell’articolo 36 della legge 392/1978: il conduttore può cedere il contratto o sublocare anche senza il consenso del locatore, purché trasferisca congiuntamente l’azienda e ne dia comunicazione; il locatore conserva un potere di opposizione per gravi motivi entro trenta giorni. Per gli studi professionali individuali, in assenza di un’“azienda” in senso tecnico, questa facoltà si restringe: conviene dunque regolare contrattualmente le ipotesi di sublocazione parziale di stanze o postazioni e, se lo studio è organizzato in forma associata o societaria, coordinare le clausole con gli strumenti di trasferimento della clientela e dell’organizzazione.
Il recesso del conduttore per “gravi motivi” è sempre possibile, con preavviso di sei mesi da comunicarsi per raccomandata; si tratta di una tutela legale che opera anche senza clausola ad hoc e che la prassi utilizza per eventi sopravvenuti oggettivi e non imputabili, come perdita dell’idoneità dei locali o mutamenti organizzativi non prevedibili. Prevedere in contratto un recesso convenzionale a favore del professionista, a condizioni chiare e magari dopo un primo periodo di stabilità, aiuta a bilanciare esigenze d’investimento del proprietario e flessibilità del conduttore.
I profili fiscali non vanno improvvisati. La locazione di immobili strumentali è, per regola, esente da IVA con facoltà del locatore soggetto passivo di optare per l’imponibilità indicando l’opzione nel contratto; l’opzione vincola l’intera durata. Quanto all’imposta di registro, quando il locatore è soggetto IVA la misura è comunque proporzionale dell’1% del canone; se il locatore non è soggetto IVA, si applica il 2%. La cedolare secca non si applica a uffici e studi professionali, sicché non va inserita in questo tipo di accordi. L’Agenzia delle Entrate e i documenti di prassi del MEF confermano il quadro su IVA/registro; in sede operativa le formalità si gestiscono tramite modello RLI entro i termini di legge.
La coerenza urbanistica e catastale dei locali rispetto all’uso “ufficio/studio” è altrettanto decisiva. Per stipulare correttamente un contratto ad uso studio, i locali dovrebbero essere in categoria catastale A/10 e, soprattutto, in regola con la destinazione d’uso edilizia “direzionale”; se occorre un cambio d’uso, si seguono le regole dell’articolo 23-ter del Testo unico edilizia, con recenti semplificazioni introdotte nel 2024 e 2025 dai provvedimenti sul “salva casa”, ferme restando le discipline comunali. Inserire in contratto una clausola che subordina l’efficacia alla conformità urbanistico-edilizia documentata dal proprietario — e che obbliga il conduttore a richiedere eventuali titoli per opere interne — tutela entrambe le parti.
Esempio di Contratto Di Locazione Uso Studio Professionale
Di seguito è possibile trovare un esempio di contratto di locazione uso studio professionale.
Tra
Locatore: ________________ (C.F./P.IVA ________________), con sede/domicilio in ________________, via ________________ n. ____, CAP ________________, PEC ________________, rappresentato da ________________ in qualità di ________________
e
Conduttore: ________________ (C.F./P.IVA ________________), con studio/sede in ________________, via ________________ n. ____, CAP ________________, PEC ________________, in persona di ________________ (professionista/legale rappresentante)
Premesse
a) Il Locatore è proprietario/legittimo disponente dell’immobile di seguito descritto.
b) Il Conduttore intende adibire l’immobile a studio professionale/ufficio per l’esercizio dell’attività di ______________.
c) Il rapporto è regolato dalla L. 392/1978 e norme collegate.
Le premesse sono parte integrante del presente contratto.
Art. 1 – Oggetto e descrizione
Il Locatore concede in locazione al Conduttore l’unità immobiliare sita in ______________, via ______________ n. ____, piano ____, composta da ________________ (locali, servizi, archivi), superficie mq ________________, identificata al N.C.E.U. Foglio ____, Particella ____, Sub ____, Categoria [A/10 o altra], Rendita € ________________.
Sono comprese le pertinenze: ______________ (es. archivio, posto auto, cantina). Consegna chiavi e dotazioni come da Verbale (Allegato A).
Art. 2 – Destinazione d’uso e conformità
L’immobile è destinato esclusivamente a studio professionale/ufficio per l’attività di ______________. Ogni mutamento d’uso richiede consenso scritto del Locatore e i necessari titoli abilitativi (SCIA/permessi). Il Locatore dichiara lo stato legittimo urbanistico–catastale; il Conduttore cura gli adempimenti connessi all’attività (igiene e sicurezza, privacy, barriere architettoniche, eventuale prevenzione incendi), assumendone oneri e responsabilità.
Art. 3 – Durata, rinnovo e disdetta
La locazione decorre dal ______________ al ______________ (durata 6 anni), con rinnovo di diritto per ulteriori 6 anni salvo disdetta ai sensi di legge. Ciascuna parte potrà evitare il rinnovo con preavviso di 12 mesi (PEC/raccomandata A/R).
Art. 4 – Recesso del Conduttore
Il Conduttore può recedere per gravi motivi ex art. 27, c. 8, L. 392/1978 con preavviso di 6 mesi (PEC/raccomandata A/R), restando dovuti i canoni fino alla data di efficacia.
Art. 5 – Consegna e stato dei luoghi
La consegna avviene il ______________. Le parti sottoscrivono Verbale (Allegato A) con foto, letture contatori, elenco chiavi e dotazioni/impianti. Eventuali vizi palesi sono annotati nel verbale.
Art. 6 – Canone, pagamenti e aggiornamenti
Il canone annuo è € ________________, pagabile in n. __ rate [MENSILI/TRIMESTRALI] di € ________________ ciascuna, esigibili il giorno ______________ a mezzo ______________.
Aggiornamento: il canone sarà aggiornato annualmente nella misura fino al 75% della variazione ISTAT FOI a decorrere dal ______________, salvo diverse misure ammesse e pattuite (es. durata > 6 anni o canone annuo > € 150.000 → fino al 100%).
Sono a carico del Conduttore spese condominiali ordinarie, TARI, utenze e servizi comuni secondo riparti/regolamenti (Allegato B). Restano a carico del Locatore spese straordinarie su strutture e impianti comuni, salvo danni imputabili al Conduttore.
Art. 7 – Garanzie
Il Conduttore versa deposito cauzionale di € ________________ pari a __ mensilità (non imputabile ai canoni, fruttifero di interessi legali) oppure consegna fideiussione bancaria/assicurativa a prima richiesta n. ________________ di € ________________ valida fino al ______________ (rinnovabile sino a 3 mesi dopo il rilascio).
Art. 8 – Manutenzioni e riparazioni
Il Conduttore esegue a proprie spese la manutenzione ordinaria dell’immobile e degli impianti a suo servizio; il Locatore esegue le riparazioni straordinarie (strutture portanti, coperture, impianti comuni), salvo che siano rese necessarie da colpa del Conduttore. Interventi che richiedono fermo attività saranno programmati per minimizzare l’impatto.
Art. 9 – Accessi, sicurezza e DUVRI
Accessi del Locatore o incaricati saranno preavvisati con ______________ ore, salvo urgenze. Le parti cooperano ai sensi del D.Lgs. 81/2008: scambio informazioni sui rischi, procedure di emergenza, eventuale DUVRI (Allegato C) e costi della sicurezza non soggetti a ribasso.
Art. 10 – Regime fiscale: IVA, registro e bollo
Le parti convengono che la locazione è:
[A] ESENTE IVA (art. 10, n. 8, DPR 633/1972) → imposta di registro proporzionale sul canone annuo (misura ordinaria 1% se locatore soggetto passivo IVA per fabbricato strumentale; 2% nelle altre ipotesi; verificare casistica), imposta di bollo dovuta.
[B] IMPONIBILE IVA PER OPZIONE → il Locatore opta espressamente per l’applicazione dell’IVA sui canoni per tutta la durata; emissione di fatture IVA, imposta di registro fissa.
(Selezionare l’opzione applicabile e riportarla anche in sede di registrazione).
Art. 11 – Sublocazione e cessione
La sublocazione totale o parziale è vietata senza consenso scritto del Locatore. È consentita la cessione del contratto unitamente alla cessione di azienda/studio ai sensi dell’art. 36 L. 392/1978; il Locatore può opporsi per gravi motivi entro 30 giorni dalla comunicazione.
Art. 12 – Indennità di avviamento e prelazione (avvertenza)
Le parti prendono atto che per le attività professionali (studio/ufficio) non è dovuta l’indennità per perdita dell’avviamento commerciale né opera la prelazione di cui agli artt. 34–38 L. 392/1978, salvo diverse condizioni di legge (attività con effettivo contatto diretto con il pubblico organizzata in forma d’impresa).
Art. 13 – Lavori e migliorie del Conduttore
Qualsiasi opera anche non strutturale richiede autorizzazione scritta del Locatore e i relativi titoli edilizi. Salvo patto scritto, le migliorie non amovibili restano acquisite all’immobile senza indennità. Le dotazioni amovibili specifiche possono essere rimosse al rilascio con ripristino.
Art. 14 – Assicurazioni e responsabilità
Il Conduttore mantiene polizza RC verso terzi (e RCO se ha dipendenti) con massimali non inferiori a € ________________, consegnandone copia e quietanze. Il Locatore mantiene copertura del fabbricato. Ciascuna parte risponde per colpa o inadempimento propri o dei propri ausiliari.
Art. 15 – APE, privacy e dati
Il Locatore dichiara di aver messo a disposizione APE n. ________________ del //____; il Conduttore ne prende atto. Le parti trattano i dati personali nel rispetto della normativa vigente per finalità contrattuali.
Art. 16 – Inadempimenti e risoluzione
Costituiscono grave inadempimento: morosità di n. __ canoni anche non consecutivi; mancato pagamento oneri per oltre ______________ giorni; sublocazione non autorizzata; mutamento d’uso; violazioni safety rilevanti. Il Locatore potrà dichiarare la risoluzione ex art. 1456 c.c., salvo risarcimento.
Art. 17 – Riconsegna
Alla cessazione il Conduttore rilascerà i locali liberi da persone e cose, con ripristino salvo normale deterioramento d’uso, letture finali e riconsegna chiavi. Si redigerà Verbale di rilascio (Allegato D). Il Locatore potrà trattenere la cauzione sino alla definizione di danni/morosità documentati.
Art. 18 – Registrazione, spese e imposte
Il contratto sarà registrato entro 30 giorni. Le spese di registrazione (stipula, proroghe, risoluzioni), imposta di bollo e altri oneri indiretti saranno a carico di ______________ [specificare riparto: 50/50; tutto conduttore; ecc.].
Art. 19 – Foro e legge applicabile
Il contratto è regolato dalla legge italiana. Foro esclusivo competente: ______________. [Eventuale mediazione/arbitrato: ________________.]
Luogo e data: ________________
Il Locatore ___________________________
Il Conduttore _________________________
Allegati (consigliati)
A) Verbale di consegna (foto, letture contatori, elenco chiavi/dotazioni)
B) Regolamento condominiale / Tabella riparto oneri / Servizi comuni
C) DUVRI e procedure accesso/sicurezza (se applicabile)
D) Verbale di rilascio (fac-simile)
E) APE e documentazione stato legittimo (agibilità/SCIA, ove pertinenti)
Fac Simile Contratto Di Locazione Uso Studio Professionale Word da Scaricare
In questa sezione è presente un modello contratto di locazione uso studio professionale da scaricare. Il modulo contratto di locazione uso studio professionale compilabile messo a disposizione è in formato DOC, può quindi essere aperto e compilato utilizzando Word o un altro programma che supporta questo formato.
La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.
Una volta compilato, il fac simile contratto di locazione uso studio professionale può essere convertito in PDF o stampato.
Modello Contratto Di Locazione Uso Studio Professionale PDF Editabile
Di seguito viene messo a disposizione un fac simile contratto di locazione uso studio professionale PDF editabile.