Fac Simile Contratto Preliminare Per Diritto Di Superficie Impianto Fotovoltaico

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Indice

Contratto Preliminare Per Diritto Di Superficie Impianto Fotovoltaico

Un contratto preliminare avente a oggetto la costituzione di un diritto di superficie per la realizzazione e gestione di un impianto fotovoltaico serve, in sostanza, a “bloccare” in modo vincolante l’accordo tra proprietario dell’area (o della copertura) e sviluppatore/investitore, mentre quest’ultimo svolge la fase più lunga e rischiosa del progetto, cioè verifiche tecniche e legali, percorso autorizzativo, connessione alla rete, contrattualizzazione della fornitura e, spesso, strutturazione del finanziamento. Il punto giuridico di partenza è che il diritto di superficie è un diritto reale che consente al superficiario di fare e mantenere una costruzione sul suolo altrui acquistandone la proprietà separata dal fondo; nella prassi fotovoltaica la “costruzione” è l’impianto e le sue pertinenze tecniche, e la separazione proprietaria è ciò che consente allo sviluppatore di tenere l’impianto in proprietà e in garanzia per banche e investitori senza acquistare il terreno.

Proprio perché si tratta di diritto reale su immobile, la fase definitiva (atto costitutivo del diritto di superficie) richiede la forma “forte”, cioè atto pubblico o scrittura privata autenticata, e la trascrizione nei registri immobiliari. Da qui deriva un effetto pratico spesso sottovalutato: anche il preliminare, se lo si vuole rendere davvero opponibile, non può essere un semplice accordo firmato in modo informale. In generale il preliminare deve riprodurre i contenuti essenziali del definitivo e, se si vuole trascriverlo, deve essere redatto in una forma idonea alla trascrizione, tipicamente con intervento notarile (atto pubblico o scrittura privata autenticata). L’utilità della trascrizione del preliminare è l’efficacia prenotativa: se trascrivi oggi il preliminare e domani trascrivi l’atto definitivo, la trascrizione definitiva “retroagisce” alla data del preliminare e ti mette al riparo da atti pregiudizievoli successivi del proprietario, come vendite a terzi o iscrizioni di vincoli incompatibili. Questo beneficio, però, ha un limite temporale molto concreto che nel fotovoltaico diventa spesso critico. L’articolo 2645-bis del codice civile prevede che gli effetti della trascrizione del preliminare cessano se il definitivo non viene trascritto entro un anno dalla data convenuta per la stipula oppure, in ogni caso, entro tre anni dalla trascrizione del preliminare. Nella prassi dei progetti rinnovabili, dove autorizzazioni e connessione possono superare i tre anni, questo significa che il preliminare trascritto va “gestito” come strumento a tempo: o si struttura un cronoprogramma realistico, oppure si prevedono meccanismi di proroga o di rinnovazione con nuova trascrizione, sapendo che non esiste un’automatica estensione della protezione prenotativa solo perché il diritto di superficie definitivo avrà durata ventennale o trentennale.

Dal punto di vista redazionale, un preliminare di diritto di superficie per fotovoltaico deve identificare con precisione il bene su cui sorgerà l’impianto, includendo dati catastali, confini, eventuali mappe e, quando si tratta di coperture, l’individuazione della porzione di tetto e delle aree tecniche accessorie, perché l’oggetto di un diritto reale deve essere determinato o determinabile senza ambiguità. Deve poi indicare la durata del futuro diritto di superficie e la disciplina di fine rapporto, perché nel fotovoltaico il fine vita dell’impianto è una componente economica e di rischio: se l’impianto va rimosso e il sito ripristinato, il preliminare dovrebbe già fissare l’obbligo di smantellamento, le condizioni di ripristino, i tempi e una forma di garanzia del proprietario (tipicamente garanzia bancaria o deposito vincolato) in modo da evitare che il proprietario si ritrovi, a fine durata, con un manufatto e un costo non governati. È altrettanto importante chiarire se, alla scadenza, il proprietario del fondo riacquisti automaticamente la proprietà dell’impianto per effetto dell’accessione o se sia pattuita un’opzione diversa, perché il diritto di superficie a tempo determinato, alla scadenza, comporta di regola il ripristino del principio di accessione salvo patti e disciplina contrattuale coerenti con il titolo. Il preliminare deve poi disciplinare la fase “condizionata” tipica dei progetti. Quasi sempre l’obbligo di stipulare l’atto definitivo è subordinato a condizioni sospensive o risolutive legate all’ottenimento dei titoli autorizzativi, alla connessione, alla disponibilità effettiva dell’area e alla verifica che non esistano vincoli o pregiudizievoli incompatibili. Qui non basta scrivere “salvo autorizzazioni”: è utile descrivere che cosa si intende per autorizzazioni rilevanti, quali tempi sono concessi, quale parte sostiene i costi, quali sono gli obblighi di cooperazione del proprietario (ad esempio firma di domande, servitù di passaggio per cavidotti, autorizzazioni a sopralluoghi e saggi) e quali eventi legittimano lo sviluppatore a sciogliersi senza penali se il percorso fallisce. L’altro lato della medaglia è la tutela del proprietario: il preliminare deve prevedere che, se lo sviluppatore non prosegue diligentemente o blocca il progetto senza ragione, scattino conseguenze chiare, come la perdita della caparra o una penale, altrimenti il proprietario rischia di “congelare” il bene per anni senza risultato.

Nel fotovoltaico il diritto di superficie “puro” raramente è sufficiente da solo: l’impianto necessita di accessi, passaggi carrabili, posa di cavidotti, talvolta cabine e locali tecnici, e spesso linee di connessione che attraversano fondi altrui. È quindi fisiologico che il preliminare contenga anche l’impegno a costituire servitù o altri diritti accessori (passaggio, elettrodotto, posa sottoservizi, accesso per manutenzione) oppure che preveda che tali diritti saranno stipulati contestualmente al definitivo o prima, se necessari per le autorizzazioni. Se l’impianto è su tetto, serve anche una disciplina rigorosa sull’accesso al fabbricato, sul coordinamento con le attività del proprietario, sulle responsabilità per danni, sulle interferenze e sull’obbligo del proprietario di non compiere interventi che compromettano la producibilità, come ombreggiamenti o installazioni incompatibili, salvo consenso dello sviluppatore. Un aspetto che va trattato con attenzione nel preliminare è la ripartizione delle responsabilità e delle assicurazioni già nella fase di cantiere e in esercizio. È buona prassi prevedere che lo sviluppatore stipuli polizze per responsabilità civile, danni all’impianto e, se del caso, danni a terzi, e che manlevi il proprietario per eventi connessi alla progettazione, costruzione e gestione dell’impianto, mentre il proprietario garantisce la titolarità e la libertà dell’area e dichiara l’assenza di vincoli non dichiarati. In parallelo, bisogna disciplinare chi risponde verso terzi per infortuni, accessi, custodia e sicurezza dei luoghi, perché un impianto fotovoltaico, soprattutto a terra, implica rischi di intrusione, cantierizzazione e manutenzione nel tempo. La parte economica deve distinguere con precisione che cosa è corrispettivo del diritto di superficie e che cosa è rimborso spese o indennizzo per specifiche limitazioni. Nel preliminare si indicano spesso un corrispettivo annuo o una tantum, eventuali meccanismi indicizzati, eventuali canoni “a scalare” legati all’entrata in esercizio, e soprattutto il regime durante la fase autorizzativa: se lo sviluppatore paga un’opzione o un canone già dal preliminare, oppure paga solo dopo la stipula del definitivo o dopo il primo allaccio. Qui è fondamentale evitare ambiguità, perché la qualificazione delle somme incide su rimedi in caso di mancata stipula e su imposte e contabilizzazioni. Sul fronte fiscale, negli ultimi anni l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti importanti sul trattamento dell’imposta di registro negli atti costitutivi di diritto di superficie su terreni agricoli, affermando l’applicazione dell’aliquota del 9% in determinate ipotesi, con conseguenze anche per la pianificazione economica dell’operazione; è un profilo che va valutato in concreto con il notaio e il consulente, perché dipende dalla natura del bene e dal contenuto dell’atto.

Infine, il preliminare “ben fatto” dice chiaramente come si arriverà al definitivo: indica che la stipula avverrà davanti a notaio scelto da una parte o concordato, stabilisce chi sostiene i costi notarili e di trascrizione, prevede che il definitivo includerà la descrizione tecnica dell’impianto e delle pertinenze, regola l’eventuale frazionamento catastale o la necessità di elaborati planimetrici, e contiene un obbligo del proprietario di prestare la propria collaborazione per tutte le formalità amministrative e di rete che richiedono la sua firma o la sua presenza, compresa la gestione di eventuali ipoteche o vincoli preesistenti, perché banche e finanziatori richiedono spesso un quadro dei diritti “pulito” e opponibile.

Esempio di Contratto Preliminare Per Diritto Di Superficie Impianto Fotovoltaico

Di seguito è possibile trovare un esempio di contratto preliminare per diritto di superficie impianto fotovoltaico.

Tra

Promittente Concedente (Proprietario/Disponente): ________________________________, C.F./P.IVA ________________________________, con sede/residenza in ________________________________, via/piazza ________________________________ n. ____, PEC ________________________________, e-mail ________________________________, tel. ________________________________, in persona di ________________________________ (se persona giuridica: qualifica ________________________________), di seguito “Concedente”.

Promissario Superficiario (Sviluppatore/Investitore): ________________________________, C.F./P.IVA ________________________________, con sede in ________________________________, via/piazza ________________________________ n. ____, PEC ________________________________, e-mail ________________________________, tel. ________________________________, in persona di ________________________________ (qualifica ________________________________), di seguito “Superficiario”.

Concedente e Superficiario congiuntamente “Parti”.

Premesse

A) Il Concedente dichiara di essere proprietario/titolare del diritto di disporre del bene immobile descritto al successivo art. 2 e di poter validamente costituire un diritto di superficie e i diritti accessori ivi previsti.
B) Il Superficiario intende sviluppare, realizzare, gestire e mantenere un impianto fotovoltaico e relative opere connesse, e necessita della disponibilità dell’Area (come definita infra) e dei diritti reali necessari all’esercizio dell’impianto.
C) Le Parti intendono disciplinare con il presente accordo l’impegno a stipulare un atto definitivo di costituzione di diritto di superficie (e diritti accessori), subordinato al verificarsi delle condizioni sospensive di cui al presente contratto.

Le Premesse e gli Allegati formano parte integrante del presente contratto.

Art. 1 – Definizioni

Ai fini del presente contratto:
“Area” indica la porzione di immobile su cui saranno installati l’impianto e le opere accessorie, come individuata all’art. 2 e negli Allegati.
“Impianto” indica l’impianto fotovoltaico (moduli, strutture di sostegno, inverter, cabine, trasformatori, cavidotti, recinzioni, sistemi di controllo e misura) e ogni opera accessoria/necessaria.
“Atto Definitivo” indica l’atto notarile di costituzione del diritto di superficie e dei diritti accessori.
“Condizioni Sospensive” indica gli eventi/risultati elencati all’art. 6, dal cui avveramento dipende l’obbligo di stipulare l’Atto Definitivo.
“Data di Esercizio” indica la data di entrata in esercizio commerciale dell’Impianto, come risultante dagli atti di rete/GSE o altra documentazione equivalente.

Art. 2 – Oggetto e identificazione dell’Area

2.1 Il Concedente promette di costituire in favore del Superficiario, che promette di acquistare, un diritto di superficie sull’Area, affinché il Superficiario possa realizzare, mantenere, gestire e dismettere l’Impianto, con piena proprietà dell’Impianto per la durata del diritto.

2.2 L’Area è sita in Comune di ________________________________, via/località ________________________________, ed è identificata catastalmente come segue:
Catasto ________________________________ (Terreni/Fabbricati) – Foglio ______ – Particella/e ________________________________ – Sub __________________ (se presenti).
Superficie indicativa: ______ mq/ha.
Confini: ________________________________.
Planimetria e perimetrazione: Allegato “A” (estratto mappa e planimetria).

2.3 L’Area comprende anche, se necessario e nei limiti indicati negli Allegati, le porzioni destinate a: viabilità interna, cabina/e, locale tecnico, aree di manovra, recinzioni, fasce di rispetto, drenaggi, dispositivi antintrusione, nonché eventuali opere di connessione interne all’Area.

Art. 3 – Natura del preliminare e impegno alla stipula

3.1 Il presente contratto ha natura di preliminare e impegna le Parti a stipulare l’Atto Definitivo entro i termini e alle condizioni qui previste.

3.2 Le Parti convengono che l’Atto Definitivo sarà stipulato in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata avanti Notaio, al fine della trascrizione nei registri immobiliari.

3.3 Il Superficiario potrà richiedere la trascrizione del presente preliminare; il Concedente presta sin d’ora consenso alla trascrizione e a compiere gli atti necessari per consentirla.

Art. 4 – Durata del diritto di superficie e diritti accessori (oggetto del definitivo)

4.1 Le Parti convengono che, nell’Atto Definitivo, il diritto di superficie avrà durata di anni ______ decorrenti dalla Data di Esercizio (oppure: dalla data di stipula dell’Atto Definitivo), e comunque non oltre il ________________________________.

4.2 Nell’Atto Definitivo saranno altresì costituiti, a favore del Superficiario, i diritti accessori necessari alla realizzazione e gestione dell’Impianto, quali:
a) diritto di accesso pedonale e carrabile all’Area (anche con mezzi d’opera e manutenzione);
b) diritto di posa, transito e manutenzione di cavidotti e sottoservizi;
c) diritto di installare cabine, quadri, misuratori, sistemi di controllo e telecomunicazione;
d) diritto di mantenere recinzione, cartellonistica tecnica e sistemi di sicurezza;
e) eventuali servitù di elettrodotto o di passaggio su ulteriori porzioni del fondo, se indispensabili.

4.3 Se l’Impianto è su copertura, i diritti accessori includeranno, oltre a quanto compatibile: diritto di accesso e transito sulle parti comuni o sulle aree tecniche, diritto di fissaggio su copertura secondo progetto, diritto di posa cavidotti fino al punto di consegna, e disciplina delle interferenze con eventuali lavori del Concedente.

Art. 5 – Concessione temporanea di accesso e indagini nella fase preliminare

5.1 Dalla data di sottoscrizione del presente preliminare e fino alla stipula dell’Atto Definitivo o alla cessazione del presente contratto, il Concedente autorizza il Superficiario e i suoi incaricati ad accedere all’Area per effettuare, a proprie spese, indagini e verifiche quali: rilievi topografici, saggi, analisi geologiche/geotecniche, verifiche ombreggiamenti, accertamenti catastali e urbanistici, verifiche su sottoservizi, misure e prove necessarie all’iter autorizzativo e progettuale.

5.2 Le attività dovranno essere svolte con modalità tali da ridurre le interferenze con l’uso del fondo e con ripristino dello stato dei luoghi a fine attività, salvo diversa pattuizione.

5.3 Il Superficiario risponde di eventuali danni diretti cagionati dalle indagini, salvo caso fortuito o forza maggiore, e si impegna a mantenere adeguata copertura assicurativa per responsabilità civile verso terzi per la fase di indagini e cantiere: ________________________________.

Art. 6 – Condizioni sospensive

6.1 L’obbligo delle Parti di stipulare l’Atto Definitivo è subordinato all’avveramento, entro il Termine Condizioni di cui all’art. 6.4, delle seguenti condizioni (tutte o alcune, come di seguito specificate):
a) esito positivo della due diligence tecnico-legale dell’Area, inclusa verifica titolarità, libertà da vincoli incompatibili e idoneità tecnica;
b) ottenimento del titolo autorizzativo necessario per la realizzazione ed esercizio dell’Impianto, ovvero ________________________________ (AU/PAS/SCIA/altro), anche con eventuali prescrizioni sostenibili;
c) ottenimento del preventivo di connessione e/o del titolo di disponibilità della connessione (STMG/STMD/accettazione preventivo/altro, secondo gestore di rete), alle condizioni ritenute accettabili dal Superficiario;
d) ottenimento di eventuali pareri/atti di assenso e nulla osta (paesaggistici, idrogeologici, archeologici, PAI, ecc.) necessari;
e) ottenimento o strutturazione del finanziamento e/o delle garanzie richieste da istituti finanziatori (se previsto): ________________________________;
f) eventuale rinuncia o insussistenza di diritti di prelazione/opzione di terzi sull’Area che impediscano la stipula del definitivo.

6.2 Il Superficiario si impegna a svolgere con diligenza le attività per l’avveramento delle condizioni, informando periodicamente il Concedente sullo stato dell’iter con cadenza ________________________________.

6.3 Il Concedente si impegna a cooperare sottoscrivendo, quando necessario, deleghe, consensi e documenti per istanze e procedimenti amministrativi o di rete, senza costi a suo carico salvo quanto diversamente previsto: ________________________________.

6.4 Le condizioni sospensive dovranno avverarsi entro il ________________________________ (il “Termine Condizioni”), prorogabile di comune accordo scritto; in mancanza di avveramento entro tale termine, il presente preliminare si intenderà risolto/sciolto secondo quanto previsto all’art. 12.

Art. 7 – Corrispettivo, opzione e canone (da recepire nel definitivo)

7.1 A fronte della costituzione del diritto di superficie, il Superficiario corrisponderà al Concedente un corrispettivo come segue (scegliere e completare):
a) corrispettivo una tantum di € ________________________________ oltre IVA (se dovuta), pagabile alla stipula dell’Atto Definitivo; oppure
b) canone annuo di € ________________________________ (in lettere: ________________________________), indicizzato secondo ________________________________ (es. FOI), pagabile entro il __________________ di ciascun anno/periodo; oppure
c) canone misto (minimo garantito + variabile): ________________________________.

7.2 Le Parti convengono che, durante la fase antecedente l’Atto Definitivo, il Superficiario verserà a titolo di opzione/prenotazione un importo di € ________________________________ entro il ________________________________, che sarà:
a) imputato a acconto del corrispettivo/canone del diritto di superficie alla stipula del definitivo;
b) trattenuto dal Concedente come penale in caso di recesso ingiustificato del Superficiario;
c) restituito se le condizioni sospensive non si avverano per cause non imputabili al Superficiario o per inadempimento del Concedente.

7.3 Le modalità di pagamento saranno: bonifico su IBAN ________________________________ intestato a ________________________________.

Art. 8 – Obblighi e garanzie del Concedente

8.1 Il Concedente dichiara e garantisce:
a) piena titolarità e disponibilità dell’Area, nonché assenza di diritti di terzi incompatibili, salvo quanto dichiarato: ________________________________;
b) assenza di contenziosi, vincoli o pendenze che impediscano la costituzione del diritto di superficie, salvo: ________________________________;
c) che l’Area è libera da occupanti e utilizzabile per lo scopo, salvo: ________________________________.

8.2 Il Concedente si obbliga a non compiere, né consentire a terzi, atti dispositivi o costituzioni di vincoli (vendite, nuove servitù, locazioni, ipoteche, contratti agrari, ecc.) che possano pregiudicare il progetto o la stipula del definitivo, salvo consenso scritto del Superficiario.

8.3 Il Concedente si obbliga a non porre in essere condotte che creino ombreggiamenti o interferenze incompatibili, salvo consenso del Superficiario.

Art. 9 – Obblighi del Superficiario

9.1 Il Superficiario si impegna a sviluppare il progetto e, in caso di stipula del definitivo, a realizzare e gestire l’Impianto nel rispetto delle normative applicabili e delle prescrizioni autorizzative.

9.2 Il Superficiario sosterrà a proprio carico costi e oneri del progetto, autorizzazioni, progettazione, costruzione, gestione e manutenzione dell’Impianto, salvo diversa pattuizione: ________________________________.

9.3 In fase di esercizio, il Superficiario manterrà adeguate coperture assicurative (RC verso terzi, danni all’impianto, eventi atmosferici, ecc.) con massimali non inferiori a € ________________________________.

Art. 10 – Cessione del contratto e subentro a favore di società veicolo e finanziatori

10.1 Il Superficiario ha facoltà di cedere il presente preliminare e/o di far stipulare l’Atto Definitivo a favore di una società controllata/collegata o società di progetto (SPV) individuata come ________________________________, senza che ciò comporti aggravio per il Concedente, restando responsabile solidalmente ove pattuito: ________________________________.

10.2 Il Concedente presta sin d’ora consenso alla costituzione di garanzie reali o cessioni in garanzia inerenti i diritti del Superficiario sull’Impianto e sul diritto di superficie, nei limiti consentiti dalla legge e compatibili con il diritto del Concedente.

Art. 11 – Smantellamento, ripristino e garanzia di fine vita

11.1 Alla scadenza del diritto di superficie o in caso di cessazione anticipata, il Superficiario provvederà, entro ______ mesi, allo smantellamento dell’Impianto e al ripristino dell’Area, salvo che le Parti concordino per iscritto il mantenimento o il trasferimento dell’Impianto al Concedente alle condizioni: ________________________________.

11.2 A garanzia degli obblighi di smantellamento e ripristino, il Superficiario consegnerà entro la Data di Esercizio (o entro __________________) una garanzia pari a € ________________________________ (fideiussione bancaria/assicurativa o altro strumento), con modalità di adeguamento e svincolo: ________________________________.

Art. 12 – Inadempimento, risoluzione e penali

12.1 Se l’Atto Definitivo non viene stipulato per inadempimento del Concedente, il Superficiario potrà chiedere l’esecuzione in forma specifica e/o la risoluzione con risarcimento danni e con penale pari a € ________________________________.

12.2 Se l’Atto Definitivo non viene stipulato per inadempimento del Superficiario (dopo avveramento delle condizioni), il Concedente potrà chiedere la risoluzione e trattenere l’importo versato a titolo di opzione/caparra, salvo maggior danno: ________________________________.

12.3 Se le condizioni sospensive non si avverano entro il Termine Condizioni per cause non imputabili al Superficiario, il presente preliminare cesserà senza penali, con regolazione delle somme già versate secondo l’art. 7.2.

Art. 13 – Spese, imposte, registrazione e trascrizione

13.1 Le spese del presente preliminare (registrazione, eventuale autentica, eventuale trascrizione) sono a carico di ________________________________.

13.2 Le spese notarili e di trascrizione dell’Atto Definitivo sono a carico di ________________________________, salvo diversa ripartizione: ________________________________.

13.3 Le Parti prendono atto che il trattamento fiscale dell’atto definitivo (imposta di registro, ipotecaria e catastale, IVA se dovuta) dipende dalle caratteristiche del bene e dalla disciplina applicabile; la ripartizione degli oneri fiscali tra le Parti è stabilita come segue: ________________________________.

Art. 14 – Comunicazioni e domiciliazione

Ogni comunicazione tra le Parti dovrà avvenire per iscritto ai seguenti recapiti:
Concedente PEC ________________________________ – indirizzo ________________________________.
Superficiario PEC ________________________________ – indirizzo ________________________________.

Art. 15 – Riservatezza e dati

Le Parti si impegnano a mantenere riservate le informazioni tecnico-economiche del progetto, salvo divulgazioni necessarie per autorizzazioni, rete, finanziamento e adempimenti di legge. I dati personali saranno trattati esclusivamente per finalità connesse all’esecuzione del presente contratto.

Art. 16 – Legge applicabile e foro

Il presente contratto è regolato dalla legge italiana. Per ogni controversia è competente in via esclusiva il Foro di ________________________________, salvo competenze inderogabili.

Art. 17 – Allegati

Allegato A: estratto mappa e planimetria Area
Allegato B: schema opere e pertinenze (cabina, viabilità, recinzioni)
Allegato C: bozza condizioni economiche (canone/corrispettivo)
Allegato D: eventuali servitù/diritti accessori e tracciati cavidotti
Allegato E: documentazione titolo di disponibilità e visure

Letto, confermato e sottoscritto.

Luogo ________________________________ Data ________________________________

Il Concedente ________________________________ (firma)

Il Superficiario ________________________________ (firma)