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Indice
Lettera Di Diffida Per Occupazione Spazi Condominiali
La diffida destinata a chi occupa senza titolo uno spazio comune condominiale è un atto stragiudiziale che, pur non essendo imposto dalla legge, svolge un ruolo decisivo sul piano processuale e sostanziale. Attraverso di essa il condomino leso, oppure l’amministratore, quando l’assemblea lo abbia incaricato, mette formalmente in mora l’occupante, fissando un termine preciso per la cessazione dell’abuso e preannunciando l’esercizio delle azioni civili e penali previste dall’ordinamento. Il fondamento giuridico del richiamo al rispetto delle parti comuni si trova nell’articolo 1102 del codice civile, norma che attribuisce a ciascun partecipante pari facoltà di godimento, a condizione di non alterare la destinazione del bene né di impedire agli altri l’uso che ne spetta loro. Quando una porzione collettiva, un cortile, un posto auto, il vano scala o il lastrico solare , viene trasformata di fatto in spazio esclusivo mediante arredi, veicoli stazionati stabilmente, recinzioni o depositi, il comportamento diventa contrario non soltanto all’articolo 1102, ma, sovente, alle specifiche clausole del regolamento condominiale approvato dalla maggioranza o con valore contrattuale.
Sul piano civile la diffida assolve innanzitutto alla funzione di messa in mora disciplinata dall’articolo 1219 del codice civile: dal suo ricevimento decorrono gli interessi moratori sull’indennizzo che il responsabile dovrà corrispondere per l’uso indebito. La Cassazione ha inoltre chiarito che un’intimazione scritta, purché sufficientemente circostanziata e inequivoca, è idonea a interrompere la prescrizione del credito risarcitorio previsto dall’articolo 2943 quarto comma, mentre non è idonea a interrompere la maturazione dell’usucapione, che richiede un atto giudiziale o il riconoscimento del possessore. La diffida rafforza anche l’istruttoria di un eventuale procedimento successivo, perché dimostra al giudice che è stato tentato un componimento bonario prima di chiedere, ad esempio, una reintegra nel possesso ex articolo 1168 o un provvedimento d’urgenza ex articolo 700 del codice di procedura civile. Sul versante penale l’uso illecito di un bene comune non si traduce sempre in un reato, ma nelle ipotesi più gravi, come l’apposizione di recinzioni, lucchetti o altri ostacoli che impediscono l’accesso agli aventi diritto, può integrare l’invasione di terreni o edifici prevista dall’articolo 633 del codice penale. La denuncia è procedibile a querela di parte, sicché la diffida diventa un tassello probatorio: documenta in modo inequivoco la volontà dell’occupante di proseguire l’illecito nonostante l’espressa contestazione e conferma l’elemento soggettivo del dolo.
La redazione della diffida deve includere alcuni elementi cardine: l’esatta qualificazione del mittente con indicazione del titolo (proprietario, comproprietario, usufruttuario), la descrizione puntuale dello spazio comune interessato, la narrazione dei fatti e la citazione delle norme violate, ivi comprese quelle del regolamento condominiale. È essenziale fissare un termine perentorio entro cui rimuovere l’occupazione, generalmente compreso tra quarantotto ore, se sussiste un rischio immediato per la sicurezza, come nella presenza di materiali combustibili lungo le vie di fuga, e quindici giorni se l’abuso non comporta pericolo. La diffida deve anche quantificare in via provvisoria l’indennità di occupazione, parametrandola al canone di mercato del bene medesimo, e avvertire che, in difetto di adempimento, verranno azionate le vie giudiziarie con richiesta di risarcimento danni e, se del caso, di sanzioni pecuniarie previste dall’articolo 70 delle disposizioni di attuazione al codice civile. Proprio quest’ultima norma permette all’assemblea di irrogare, con le maggioranze di cui all’articolo 1136 secondo comma, una multa fino a duecento euro, elevabile a ottocento in caso di recidiva; gli importi incassati restano nel patrimonio condominiale.
La notifica va eseguita con strumenti che garantiscano certezza di ricezione: raccomandata con avviso di ritorno, posta elettronica certificata all’indirizzo PEC del destinatario o, nelle controversie più delicate, notifica a mezzo ufficiale giudiziario. In caso di abuso che compromette la sicurezza antincendio, per esempio biciclette o mobili depositati stabilmente nel vano scala, l’amministratore, ai sensi dell’articolo 1130 n. 4, ha il dovere di attivarsi senza indugio. Il deposito di materiali ingombranti lungo le vie di fuga, infatti, contravviene alle prescrizioni tecniche contenute nel Codice di prevenzione incendi approvato con D.M. 3 agosto 2015; se il responsabile non ottempera entro il termine intimato, l’amministratore può investire l’assemblea per l’adozione di un atto di autotutela condominiale o segnalare la violazione ai Vigili del Fuoco e all’ASL competente.
Quando la diffida rimane priva di effetto, il condomino danneggiato o l’amministratore, se autorizzato, potranno depositare un ricorso possessorio, instaurare l’azione ordinaria di rilascio o, nei casi più urgenti, chiedere un provvedimento cautelare in via d’urgenza dimostrando l’attualità del periculum in mora. In parallelo l’assemblea potrà deliberare l’applicazione delle sanzioni pecuniarie interne e addebitare all’occupante le spese legali sostenute, purché ciò emerga in maniera trasparente dal verbale. Non è invece consentito procedere a rimozioni forzose in assenza di una sentenza o di un titolo esecutivo: un intervento unilaterale equivarrebbe all’esercizio arbitrario delle proprie ragioni, sanzionato penalmente dall’articolo 392 del codice penale e suscettibile di generare responsabilità civile.
Esempio di Lettera Di Diffida Occupazione Spazi Condominiali
Modello generico – uso esclusivo di area comune senza autorizzazione
Egregio/a Condòmino/a,
con riferimento ai fatti rilevati il [data] e documentati con fotografie, Le contesto l’occupazione non autorizzata di [descrizione spazio: «porzione del cortile interno a ridosso dell’ingresso B»] mediante [materiale collocato: «deposito di mobili/attrezzature»].
Tale condotta viola l’art. [__] del Regolamento di Condominio e l’art. 1102 c.c., precludendo il pari godimento agli altri partecipanti.
La diffido pertanto a:
1. rimuovere ogni effetto personale entro e non oltre 7 (sette) giorni dal ricevimento;
2. ripristinare lo stato dei luoghi;
3. rifondere le spese di pulizia straordinaria quantificate in € [importo].
Decorso infruttuosamente il termine, chiederò all’Assemblea di irrogarLe la sanzione ex art. 70 disp. att. c.c. e adirò l’autorità giudiziaria per il rilascio dell’area e il risarcimento dei danni.
Distinti saluti.
[Firma]
[Nome Cognome] – Int. [__] – Tel. [__]
Posto auto condominiale occupato da altro veicolo
Oggetto: Diffida per occupazione posto auto n. [__]
Gentile Sig./Sig.ra [NOME],
il giorno [data] alle ore [__] ho constatato che il Suo veicolo, targa [___], risultava parcheggiato nello stallo n. [__] assegnato a me in via esclusiva (delibera assembleare del [data]).
Le ricordo che la permanenza indebita oltre il transito momentaneo configura violazione di possesso esclusivo e delle norme del regolamento interno.
La invito e diffido a:
– cessare immediatamente tali comportamenti;
– risarcire i costi sostenuti per il noleggio di un parcheggio alternativo (€ [importo] al giorno).
In mancanza adirò il Tribunale per tutela possessoria e segnalerò il fatto alla Polizia Locale per eventuale rimozione forzata a Suo carico.
Cordiali saluti.
[Firma]
[Nome Cognome] – Int. [__]
Deposito biciclette nel vano scala (ostruzione vie di fuga)
Oggetto: Diffida a rimuovere biciclette dal vano scala – art. 677 c.p.
Egregio/a Condòmino/a,
è stato accertato che le Sue biciclette stazionano stabilmente nel vano scala del corpo C, ostruendo il passaggio e contravvenendo ai requisiti di sicurezza antincendio (D.M. 03/08/2015) nonché all’art. [__] del nostro regolamento condominiale.
La diffido a rimuovere i mezzi entro 48 ore e a collocarli nell’apposita rastrelliera condominiale. Qualora l’inadempimento persista, il Condominio provvederà alla rimozione coattiva con addebito delle spese e si riserverà di sporgere denuncia per occupazione indebita e pericolo per l’incolumità pubblica ex art. 677 c.p.
Distinti saluti.
[Firma]
[Nome Cognome] – Portavoce scala C
Occupazione abusiva del lastrico solare (installazione gazebo)
Oggetto: Diffida a rimuovere gazebo installato sul lastrico solare comune
Con la presente contesto la posa, da parte Sua, di un gazebo di mq [__] sul lastrico solare condominiale in data [__] senza delibera dell’Assemblea né autorizzazione dell’amministratore, in violazione dell’art. 1120, comma 2, n. 2 c.c.
Le intimo a:
1. smontare la struttura e liberare il lastrico entro 5 giorni;
2. risarcire le spese di ripristino dell’impermeabilizzazione (stima tecnica allegata: € [importo]).
In difetto il Condominio eserciterà azione di reintegra e si riserva di richiedere il ripristino coattivo in danno nonché l’eventuale demolizione ai sensi dell’art. art. 1075 c.c.
Saluti distinti.
[Firma]
[Nome Cognome Condomino] – Int. [__]
Utilizzo esclusivo del giardino comune per feste private
Oggetto: Diffida per uso esclusivo reiterato del giardino condominiale
Gentile Condòmino/a,
nei giorni [elenco date] Lei ha organizzato eventi privati nel giardino condominiale, limitando l’accesso agli altri condomini mediante posizionamento di tavoli e sedie. Tali comportamenti ledono il pari diritto di godimento ex art. 1102 c.c. e hanno causato disagi documentati (rumore, rifiuti non rimossi).
La diffido a cessare immediatamente l’uso esclusivo dell’area verde e a rimuovere arredi e rifiuti entro 24 ore. In caso di ulteriore violazione, chiederò l’applicazione della sanzione ex art. 70 disp. att. c.c. e adirò il giudice di pace per risarcimento danni morali e materiali.
In attesa di riscontro, porgo distinti saluti.
[Firma]
[Nome Cognome] – Delegato scala A
Tel. [___] • e-mail [___]
Fac Simile Lettera Di Diffida Per Occupazione Spazi Condominiali Word da Scaricare
In questa sezione è presente un modello Lettera di diffida per occupazione spazi condominiali da scaricare. Il modulo Lettera di diffida per occupazione spazi condominiali compilabile messo a disposizione è in formato DOC, può quindi essere aperto e compilato utilizzando Word o un altro programma che supporta questo formato.
La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.
Una volta compilato, il fac simile Lettera di diffida per occupazione spazi condominiali può essere convertito in PDF o stampato.
