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Indice
Lettera di Intenti Acquisto Immobile
La lettera di intenti, nota anche con l’acronimo LOI dall’inglese letter of intent, è un documento preliminare con cui un potenziale acquirente manifesta a un venditore l’interesse ad acquistare un determinato immobile, delineando i tratti essenziali della trattativa prima che questa assuma forma contrattuale piena. Si tratta di uno strumento atipico, non disciplinato in modo specifico dal Codice civile italiano, la cui validità si ricava dalle norme generali sui contratti contenute negli articoli 1321 e seguenti e dai doveri di correttezza e buona fede previsti dagli articoli 1175 e 1337, che governano l’intera fase delle trattative.
La funzione principale della lettera di intenti è quella di fissare per iscritto i punti già discussi tra le parti, come il prezzo indicativo, le modalità di pagamento, i tempi previsti per giungere al preliminare e al rogito, le verifiche urbanistiche e catastali ancora da effettuare e le eventuali condizioni sospensive, come l’ottenimento di un mutuo o la liberazione dell’immobile da ipoteche. In questo modo le parti possono procedere con la due diligence tecnica e finanziaria senza il rischio di fraintendimenti, in una fase intermedia tra le trattative verbali e l’impegno contrattuale vero e proprio.
Sul piano degli effetti giuridici occorre distinguere con attenzione, perché la qualificazione del documento dipende dal suo contenuto sostanziale e non dal nome attribuito dalle parti. La giurisprudenza, anche delle Sezioni Unite della Cassazione con la sentenza n. 4628 del 6 marzo 2015, ha chiarito che se dal tenore letterale emerge la volontà di vincolarsi giuridicamente e sono presenti gli elementi essenziali dell’accordo, ovvero la cosa e il prezzo, il giudice può riqualificare la lettera come contratto preliminare, con la conseguenza che la parte inadempiente potrebbe essere costretta a stipulare in via coattiva l’atto definitivo ai sensi dell’articolo 2932 del Codice civile. Per evitare questo rischio è prassi consigliata inserire una clausola espressa di non vincolatività, che precisi come il documento costituisca soltanto una manifestazione di interesse priva di obblighi di concludere l’affare.
Va sottolineato che anche una lettera di intenti correttamente formulata come non vincolante non esonera comunque le parti dal dovere di comportarsi secondo buona fede durante le trattative. L’interruzione ingiustificata e arbitraria dei negoziati, dopo che la controparte ha maturato un ragionevole affidamento sulla conclusione del contratto e ha sostenuto spese, può integrare responsabilità precontrattuale ai sensi dell’articolo 1337 del Codice civile, con conseguente obbligo di risarcimento del cosiddetto interesse negativo, ossia delle spese sostenute e delle occasioni perdute. La lettera di intenti si distingue dalla proposta irrevocabile di acquisto, che invece vincola il proponente per un periodo determinato e, in caso di accettazione tempestiva del venditore, fa sorgere automaticamente un vincolo contrattuale pieno assimilabile al preliminare. Si distingue altresì dal contratto preliminare, con cui le parti si obbligano reciprocamente a stipulare il definitivo, e dal contratto definitivo, che produce l’effetto traslativo della proprietà.
Per redigere una lettera di intenti efficace è opportuno indicare con chiarezza l’identificazione delle parti, i dati catastali dell’immobile, il prezzo proposto, le condizioni e i tempi della trattativa, le eventuali clausole di riservatezza ed esclusiva, la disciplina delle spese e la legge applicabile con foro competente. È utile precisare quali clausole abbiano carattere vincolante, come gli obblighi di riservatezza o di non avviare trattative parallele, e quali invece costituiscano mere dichiarazioni di intento. Trattandosi di un documento dalle implicazioni giuridiche tutt’altro che neutre, è sempre consigliabile farsi assistere da un avvocato o da un notaio prima della sottoscrizione, soprattutto quando il valore dell’operazione è significativo o vi siano elementi di complessità sul piano urbanistico, fiscale o successorio.
Esempio di Lettera di Intenti Acquisto Immobile
Di seguito è possibile trovare un esempio di lettera di intenti acquisto immobile.
LETTERA DI INTENTI PER L’ACQUISTO DI IMMOBILE
Tra
Venditore • Nome / Ragione sociale: _______________________________________ • Codice fiscale / P. IVA: ______________________________________ • Residenza / Sede: _____________________________________________ • Rappresentante legale (se società): ____________________________
E
Proponente Acquirente • Nome / Ragione sociale: _______________________________________ • Codice fiscale / P. IVA: ______________________________________ • Residenza / Sede: _____________________________________________ • Rappresentante legale (se società): ____________________________
Oggetto della presente. Il Proponente manifesta il proprio interesse ad acquistare da ____________________________ l’immobile sito in __________________________, identificato al Catasto Fabbricati al foglio ___, particella ___, sub ___, categoria ___, classe ___, consistenza ___, rendita € __________.
1. Prezzo indicativo. Le parti convengono un prezzo provvisorio pari a € __________________ (euro __________________________________), salvo esito positivo delle verifiche indicate al punto 4.
2. Durata dell’impegno di esclusiva. Il Venditore si asterrà dal trattare la vendita con terzi fino al ______ (___ giorni dalla firma), salvo diverso accordo scritto.
3. Verifiche e condizioni sospensive. La proposta resta subordinata a: a) ottenimento, da parte dell’Acquirente, di finanziamento/ipoteca entro ____ giorni; b) esito favorevole della due‑diligence urbanistica, catastale e ipotecaria sull’immobile; c) assenza di gravami o contenziosi non dichiarati.
4. Caparra / deposito cauzionale (opzionale). Il Proponente versa la somma di € _____________ a titolo di ______________________, che sarà custodita da ___________________________ e imputata al prezzo in sede di preliminare.
5. Natura dell’impegno. Salvo quanto previsto ai punti 3, 4 e 5, la presente lettera non costituisce contratto preliminare ai sensi degli articoli 1350 e 1472 c.c. né obbliga le parti alla stipula dell’atto definitivo; esse si impegnano tuttavia a negoziare in buona fede e con diligenza fino alla data di scadenza sopra indicata.
6. Riservatezza. Ciascuna parte manterrà riservate le informazioni ricevute e le utilizzerà esclusivamente ai fini della trattativa per un periodo di ____ anni.
7. Preliminare e rogito notarile. Le parti si propongono di stipulare il contratto preliminare entro il //______ e l’atto definitivo non oltre il //______, salvo proroga concordata.
8. Legge applicabile e foro competente. La presente lettera è regolata dalla legge italiana; per ogni controversia è competente il Foro di ____________________________, salvo accordo di mediazione/arbitrato.
9. Spese. Oneri di bollo, eventuale registrazione e costi notarili della presente saranno a carico di ____________________________________.
Letto, confermato e sottoscritto.
Luogo ______________, data ________
Il Venditore
Il Proponente Acquirente
(firma) (firma)
Allegati: planimetria catastale; documento identità firmatari; eventuale ricevuta deposito.
Modello Lettera di Intenti Acquisto Immobile Word da Scaricare
In questa sezione è presente un modello lettera di intenti acquisto immobile da scaricare. Il modulo lettera di intenti acquisto immobile compilabile messo a disposizione è in formato DOC, può quindi essere aperto e compilato utilizzando Word o un altro programma che supporta questo formato.
La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.
Una volta compilato, il fac simile lettera di intenti acquisto immobile può essere convertito in PDF o stampato.
