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Indice
Perizia Danni Da Infiltrazioni Acqua
La perizia sui danni da infiltrazioni d’acqua è un accertamento tecnico che si trova in un territorio di confine tra il diritto processuale e la scienza delle costruzioni, perché deve fornire al giudice, all’assicuratore o alle parti private una ricostruzione causale convincente, accompagnata da una stima economica attendibile degli interventi di ripristino. Il profilo giuridico è ancorato agli articoli 61 e 191‑201 del codice di procedura civile, che disciplinano la consulenza tecnica d’ufficio, e all’articolo 201, che legittima le parti a nominare un proprio consulente tecnico di parte. In altre parole, la relazione che il perito redige può assumere il ruolo di CTU, se l’esperto è scelto direttamente dal giudice, o di CTP, se è il proprietario danneggiato o la compagnia assicuratrice a conferirgli l’incarico; in entrambi i casi diventa un mezzo di prova, con l’effetto che ogni dato in essa contenuto sarà passato al vaglio del contraddittorio e potrà incidere sull’accertamento della responsabilità e sulla quantificazione del risarcimento.
Il perito inizia la sua indagine raccogliendo la memoria storica del fenomeno infiltrativo: date di comparsa delle prime macchie, eventuali interventi di manutenzione eseguiti nell’appartamento superiore, fatture di idraulici o imprese che possano documentare lo stato pre esistente degli impianti. Questa fase preliminare orienta i successivi sopralluoghi, perché permetterà di selezionare i punti in cui conviene usare strumenti diagnostici non invasivi, come la termocamera a infrarossi che evidenzia anomalie termiche riconducibili a presenza di acqua, oppure l’igrometro a contatto che misura il tasso di umidità superficiale. Se il quadro non risulta chiaro o le versioni delle parti sono divergenti, il perito richiede saggi demolitori puntuali: piccole aperture sull’intonaco o sul massetto consentono di osservare la trama degli impianti e di verificare se esista una perdita puntuale, per esempio nel raccordo di uno scarico, o se si tratti di un’infiltrazione diffusa originata da impermeabilizzazioni logore.
Per la misura dell’umidità residua la prassi professionale non impone un’unica norma tecnica. La UNI EN 16031, che descrive il metodo gravimetrico per determinare il contenuto d’acqua nei materiali da costruzione, costituisce uno standard utile quando si decide di prelevare carote di malta o di laterizio da laboratorio; le linee guida possono però integrare anche la UNI 11121 per la classificazione delle murature umide o la UNI 10683 per l’interpretazione termografica. La scelta dello strumento dipende dalla tipologia di supporto e dall’esigenza di minimizzare l’invasività: su pareti decorate, ad esempio, si preferisce spesso il metodo dielettrico a radiofrequenza, non normato da una EN specifica ma riconosciuto dalla comunità scientifica, che restituisce valori indicativi senza ledere la finitura.
Terminata la diagnostica, la perizia deve descrivere in dettaglio lo stato dei luoghi. È qui che le fotografie, datate e firmate digitalmente, diventano fondamentali per dimostrare il collegamento tra l’origine dell’acqua e i danni osservati: macchie scure sul soffitto del bagno in corrispondenza del bidet dell’appartamento superiore, efflorescenze saline a forma di cono che indicano la direzione della colatura, spore fungine di colore nero o arancio che testimoniano l’evoluzione microbiologica in assenza di corretta asciugatura. Ogni elemento va correlato con una planimetria che riporti l’esatta posizione delle tubazioni e degli elementi sanitari al piano superiore, così da consentire al lettore – giudice o perito avversario – di seguire la logica della causalità.
Una volta definito il nesso tra perdita e danno, il tecnico passa alla fase estimativa. La regola è quella del costo di ricostruzione a nuovo, basato su un computo metrico estimativo che utilizza i listini DEI o il prezzario regionale aggiornato all’anno in corso; in mancanza di voce specifica, si ricorre all’analisi prezzi, indicando analiticamente manodopera, materiali, nolo attrezzature e oneri di sicurezza previsti dal titolo IV del decreto legislativo 81 del 2008. La stima non può limitarsi alle opere murarie: deve includere la sanificazione antibatterica e antimuffa, il noleggio di ponteggi interni o trabattelli per operare in quota, la tinteggiatura con vernici traspiranti a base di additivi fungicidi, la sostituzione di serramenti o apparecchiature elettriche compromesse e gli eventuali mobili danneggiati direttamente dall’acqua. Se l’intervento obbliga gli abitanti a lasciare l’appartamento, la prassi risarcitoria include un’indennità di sopralocazione, parametrata al canone di mercato dell’area; il perito deve segnalare questa voce, indicando la durata ragionevole del cantiere, perché il giudice possa liquidarla in sentenza.
L’ultima parte della relazione riassume il risultato: indicazione precisa della causa, descrizione delle superfici edificate interessate, importo totale dei lavori al netto e al lordo di IVA, giudizio sulle condizioni igienico‑sanitarie e sulla necessità o meno del trasferimento temporaneo degli occupanti. Il perito dichiara l’assenza di conflitti d’interesse e appone firma autografa o digitale qualificata, in conformità all’articolo 25 del Codice dell’amministrazione digitale, perchè il documento possa essere prodotto in giudizio senza necessità di ulteriori autenticazioni.
Nel contesto assicurativo la relazione viene inviata alla compagnia con la documentazione di supporto – fotografie, prove di laboratorio, fatture di primo intervento – affinché il liquidatore possa verificare il nesso causale e autorizzare l’indennizzo; l’assicurazione, a sua volta, può nominare un proprio perito di parte, avviando la fase di contraddittorio tecnico prevista dall’articolo 1911 del codice civile. In sede giudiziaria, la relazione confluirà nel fascicolo della parte attrice e sarà posta a disposizione del consulente d’ufficio nominato dal tribunale, il quale la valuterà, insieme alle contro‑osservazioni della parte convenuta, per formare il proprio convincimento.
Quando l’opera di risanamento sarà completata, il perito potrà essere chiamato a redigere un verbale di fine lavori e collaudo, certificando che l’umidità residua è rientrata nei limiti di tolleranza e che il contenuto di spore in aria, rilevato con campionamento attivo, non supera i valori di fondo dell’ambiente esterno. A quel punto la perizia avrà esaurito la sua funzione, avendo accompagnato il danneggiato dall’emersione del problema alla piena restitutio in integrum, in un percorso trasparente, metodico e difendibile in ogni sede contenziosa.
Esempio di Perizia Danni Da Infiltrazioni Acqua
Di seguito è possibile trovare un esempio di perizia danni da infiltrazioni acqua.
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RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA
(perizia di parte ex art. 201 c.p.c.)
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Il/La sottoscritto/a _______________________________________________
iscritto all’Albo _____________________________________
n. ________, con studio in __________________________________________
Cod. Fisc. ______________________ P. IVA __________________________
PREMESSA D’INCARICO
Con mandato conferitomi in data ______________ dai Sig./Sig.ra ______________________________________, proprietari dell’unità immobiliare sita in _________________________________ (foglio _____, particella ______, sub __________), sono stato incaricato di redigere la presente perizia al fine di:
* accertare l’origine delle infiltrazioni d’acqua provenienti dall’alloggio sovrastante di proprietà del Sig./Sig.ra ________________________________;
* descrivere lo stato dei luoghi e la dinamica del danno;
* stimare l’entità tecnica ed economica degli interventi necessari al ripristino.
DICHIARAZIONE DI TERZETÀ
Il sottoscritto dichiara di non avere alcun interesse diretto o indiretto, presente o futuro, nei beni oggetto di stima e di aver eseguito gli accertamenti con imparzialità e diligenza professionale.
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S O M M A R I O
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1. Metodo e cronologia dei sopralluoghi
2. Stato dei luoghi al momento dell’accertamento
3. Analisi delle cause e valutazione tecnica dei danni
4. Individuazione degli interventi necessari
5. Stima economica degli interventi di ripristino
6. Conclusioni
Appendice A – Documentazione fotografica
Appendice B – Planimetria catastale e rilievi metrici
Appendice C – Schede tecniche materiali consigliati (opzionale)
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1. METODO E CRONOLOGIA DEI SOPRALLUOGHI
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Data primo sopralluogo: ________________ alle ore ______
Presenze: _________________________________________
Eventuali sopralluoghi successivi:
• ______________ – riscontro evoluzione fenomeno infiltrativo
• _______________ – rilievo finale post‑asciugatura preliminare
Ogni sopralluogo è stato documentato con fotografie digitali (Appendice A) e misurazioni strumentali di umidità relativa sulle superfici interessate.
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2. STATO DEI LUOGHI
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[Descrivere l’unità immobiliare danneggiata: numero vani, destinazione, finiture.]
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Le infiltrazioni riguardano in particolare:
– soffitto e pareti del bagno principale in corrispondenza del bidet;
– porzione di soffitto e parete attrezzata della cucina;
– tratto di disimpegno adiacente;
– arredi bagno (mobile lavabo, pensili) e piccolo scaldacqua elettrico.
Sono presenti efflorescenze saline, distacchi d’intonaco, formazione di muffe (colorazioni nere e arancioni – specie presunte: Aspergillus, Cladosporium, Phoma) nonché odore di umidità stagnante. Le misurazioni di umidità superficiale hanno restituito valori fino al ____ %, nettamente superiori alla soglia di allerta per intonaci a base calce (____ %).
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3. ANALISI DELLE CAUSE E VALUTAZIONE TECNICA DEI DANNI
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Dalle verifiche condotte e dalle tracce di umidità rilevate sul solaio, l’origine più probabile è una perdita localizzata nella colonna di scarico del bagno sovrastante, in particolare nell’attacco del bidet/doccia. Il flusso idrico, persistente da almeno ______ mesi secondo le dichiarazioni dei committenti, ha innescato infiltrazioni diffuse che hanno compromesso:
* l’adesione dell’intonaco al supporto strutturale (effetto “cassa vuota” alla battitura);
* la vernice di finitura, con erosione del film protettivo e propagazione fungina;
* alcuni elementi di arredo e l’impianto elettrico a vista (applique, prese).
Le condizioni igieniche risultano critiche per la concentrazione di muffe, motivo per cui si sconsiglia la permanenza notturna negli ambienti colpiti.
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4. INTERVENTI TECNICI NECESSARI
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[A seguire, descrizione sintetica delle operazioni: smontaggi, bonifica muffe, demolizioni intonaci, rifacimenti, tinteggiatura con pitture traspiranti/antimuffa, eventuale sostituzione infissi o arredi danneggiati, ripristino impianti.]
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Prodotto consigliato per la nuova finitura antimuffa:
– __________________________________________________, rivestimento termoisolante e anticondensa con microsfere di vetro cave e additivi ad ampio spettro fungicida.
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5. STIMA ECONOMICA DEGLI INTERVENTI
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Criterio di stima: comparazione con prezzi correnti DEI / Prezzario regionale ____ (edizione ____).
Valore dei lavori a corpo (IVA esclusa): € _________
• Opere di bonifica e demolizione ……………… € _________
• Ripristino intonaci e rasature ………………… € _________
• Tinteggiature traspiranti antimuffa ………… € _________
• Fornitura e posa nuova finestra alluminio ….. € _________
• Sostituzione scaldacqua + valvolame ……… € _________
• Riattivazione impianto elettrico, corpi luce … € _________
• Smontaggio/montaggio pensili e sanitari …… € _________
• Pulizia finale e smaltimento macerie ……… € _________
Totale lavori edili e impiantistici ……………… € _________
Oneri sicurezza cantiere (D.Lgs. 81/2008) …… € _________
Imprevisti tecnici (10 %) ……………………… € _________
Importo complessivo stimato (IVA esclusa) … € __________
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6. CONCLUSIONI
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Il danno rilevato è direttamente imputabile alla perdita d’acqua proveniente dall’unità abitativa sovrastante, come dimostrano la localizzazione delle macchie, la cronologia dell’evoluzione e l’assenza di altre fonti di infiltrazione. Per il ripristino delle condizioni igienico‑sanitarie e statiche è necessaria la completa rimozione degli intonaci compromessi, la sanificazione delle superfici, il rifacimento delle finiture e la sostituzione degli elementi di arredo deteriorati. L’importo stimato, pari a € __________ (IVA esclusa), rappresenta il costo tecnico ragionevole e congruo alla data odierna.
____________________, _________________
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[Firma e timbro del tecnico]
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Appendice A – Rilievo fotografico (n. ___ immagini)
Appendice B – Planimetria catastale / rilievi metrici
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Fac Simile Perizia Danni da Infiltrazioni d’Acqua Word da Scaricare
In questa sezione è presente un modello perizia danni da infiltrazioni acqua da scaricare. Il modulo perizia danni da infiltrazioni acqua compilabile messo a disposizione è in formato DOC, può quindi essere aperto e compilato utilizzando Word o un altro programma che supporta questo formato.
La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.
Una volta compilato, il fac simile perizia danni da infiltrazioni acqua può essere convertito in PDF o stampato.
Fac Simile Perizia Danni da Infiltrazioni d’Acqua PDF Editabile
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