Fac Simile Perizia per Lavori Mal Eseguiti

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Perizia Per Lavori Mal Eseguiti

La perizia per lavori mal eseguiti è, in pratica, il ponte tra il problema tecnico che vedi in casa o nel condominio e la tutela dei tuoi diritti sul piano legale. Serve a fotografare in modo oggettivo lo stato dei luoghi, a spiegare perché i lavori sono stati fatti male, quali norme o regole d’arte sono state violate e quanto costa rimettere tutto a posto. Senza una perizia seria, contestare l’impresa o chiedere un risarcimento diventa molto più difficile, perché mancano dati tecnici strutturati e, soprattutto, una prova spendibile in una trattativa, in una mediazione o in un giudizio civile.

Il punto di partenza è sempre il contratto di appalto, anche quando non è un contratto formale in mille pagine ma un preventivo accettato o un accordo scritto semplice. Nel diritto italiano l’appaltatore è responsabile verso il committente per vizi e difformità dell’opera ai sensi degli articoli 1667 e seguenti del codice civile. I lavori sono “mal eseguiti” quando non rispettano quanto pattuito o non sono conformi alle regole dell’arte e alle norme tecniche applicabili; l’appaltatore risponde anche se si è fatto aiutare da subappaltatori. Qui entrano in gioco i termini di legge: per i vizi ordinari il committente deve denunciarli entro un certo tempo dalla scoperta e l’azione si prescrive in un certo numero di anni; per i gravi difetti dell’edificio o di parti strutturali la responsabilità ha un regime particolare e più lungo. La perizia tecnica è lo strumento che ti permette di dimostrare che quei vizi esistono davvero, che non dipendono da cattivo uso o manutenzione, che sono imputabili a chi ha eseguito o progettato le opere e che hanno un costo economico.

Dal punto di vista pratico, il primo passo è scegliere un tecnico che abbia le competenze adatte al tipo di lavori: ingegnere, architetto o geometra per opere edili, termotecnico per impianti di riscaldamento, elettrico per impianti elettrici, specialista in acustica per problemi di rumore e via dicendo. È importante che il perito sia indipendente dall’impresa che ha eseguito i lavori e che non abbia interessi personali nella vicenda; di solito si formalizza un incarico scritto in cui si chiede espressamente una relazione tecnica, eventualmente anche “asseverata” o “giurata” se deve avere valore in un procedimento giudiziario. Il tecnico non è un avvocato, quindi non entra nel merito delle strategie processuali, ma deve sapere che la sua relazione potrà essere usata in causa e che va scritta pensando a giudici, consulenti tecnici d’ufficio e controparti.

La perizia comincia normalmente con una premessa in cui si indicano chi è il committente, chi è l’appaltatore o le imprese coinvolte, dove si trova l’immobile, quali lavori sono stati appaltati, su quali documenti il tecnico si è basato e che tipo di sopralluoghi ha effettuato. È fondamentale che ci sia coerenza tra il perimetro dell’incarico e quello del contratto o del preventivo: se la ditta doveva rifare solo il bagno, la perizia si concentrerà su quello, se invece aveva in carico l’intera ristrutturazione, il tecnico potrà e dovrà guardare l’opera nel suo insieme. Nella parte successiva vengono descritti i lavori eseguiti e i difetti riscontrati: crepe sulle pareti, distacchi di intonaco, pavimenti posati male, pendenze sbagliate, infiltrazioni da terrazze e balconi, infissi che non chiudono, impianti non conformi alle norme, eccetera. Non basta dire “è fatto male”: il tecnico deve indicare cosa vede, dove lo vede, da quanto tempo è presente e come può essere documentato, ad esempio con fotografie numerate e rilievi.

Accanto alla descrizione, la perizia deve contenere una valutazione causale. È qui che il lavoro tecnico si intreccia con le regole d’arte e con le norme, perché il perito deve spiegare perché quei difetti sono riconducibili a errori di esecuzione, a progettazione inadeguata, a uso di materiali sbagliati, a mancanza di protezioni o di manutenzione in fase di cantiere. Se, ad esempio, un balcone rifatto presenta dopo pochi mesi ferri scoperti e cemento che si sfarina, il tecnico dovrà collegare questo quadro al mancato trattamento delle armature e all’assenza di un copriferro adeguato, e non semplicemente alla pioggia o all’età dell’edificio. Se un bagno ristrutturato ha infiltrazioni nel soffitto del vicino, occorrerà verificare pendenze, impermeabilizzazioni, giunti di dilatazione, sigillature, collegamenti agli scarichi. Questo passaggio è centrale perché delimita la responsabilità dell’impresa rispetto ad altri possibili fattori, come difetti preesistenti, eventi eccezionali o condotte del committente.

Uno degli aspetti più rilevanti sul piano legale è la quantificazione del danno. Nelle controversie sui lavori, il danno risarcibile non è in astratto “ti hanno fatto un lavoro brutto”, ma consiste nel costo necessario per eliminare i difetti e ottenere un’opera conforme, oltre agli eventuali pregiudizi ulteriori, come il mancato godimento di un immobile inutilizzabile o la perdita di valore di mercato. Per questo la perizia deve contenere, oltre alla diagnosi, un computo metrico o comunque una stima analitica dei lavori di ripristino: demolire e rifare, sostituire elementi difettosi, rimuovere e riposare pavimenti, rifare impermeabilizzazioni, ridipingere pareti, ripristinare parti strutturali. Spesso il tecnico si appoggia a prezziari ufficiali o a preventivi di altre imprese; l’importante è che la metodologia sia chiara e che i numeri siano difendibili. La somma complessiva dei costi di ripristino rappresenta il cuore della pretesa risarcitoria o della richiesta di riduzione del prezzo.

Un’altra scelta che ha ricadute giuridiche è se la perizia debba essere semplice, asseverata o giurata. Una perizia “semplice” è una relazione tecnica firmata, che ha comunque un peso probatorio ma resta un documento di parte. Una perizia asseverata o giurata viene invece accompagnata da un giuramento davanti a un cancelliere o a un notaio, in cui il tecnico dichiara che quanto affermato corrisponde a verità secondo scienza e coscienza; in questo caso la responsabilità del perito aumenta, anche sul piano penale in caso di dichiarazioni false, ma cresce anche la forza della perizia in sede giudiziaria. Spesso gli avvocati valutano, caso per caso, se è opportuno procedere con giuramento oppure se è sufficiente una relazione semplice da depositare in un successivo giudizio, dove poi il giudice nominerà un consulente tecnico d’ufficio (CTU) e le perizie di parte diventeranno strumenti di confronto.

Un profilo importante, spesso trascurato, è il contraddittorio con l’impresa. Dal punto di vista della futura causa è preferibile che i sopralluoghi e i rilievi sui difetti avvengano, quando possibile, dopo aver dato comunicazione all’appaltatore, in modo che non possa dire di essere stato escluso e che le prove siano state raccolte “alle sue spalle”. Nella pratica questo si traduce in una raccomandata o in una PEC in cui il committente denuncia i vizi, fissa una data per il sopralluogo con il proprio tecnico e invita l’impresa a presenziare o a nominare un tecnico di fiducia. Se l’impresa non si presenta, il perito ne prende atto e prosegue comunque; se viene, si potrà verbalizzare anche le sue osservazioni. Questa cura del contraddittorio rende più solida la perizia quando verrà esaminata da un giudice o da un CTU.

Una volta redatta, la perizia diventa uno strumento chiave sul piano legale. Viene allegata a una diffida o messa in mora all’impresa, in cui si chiede la sistemazione delle opere o il risarcimento, con termini chiari per la risposta. Può essere prodotta in una procedura di mediazione civile o di negoziazione assistita, che in molte materie edili è condizione di procedibilità della causa. Se la controversia arriva in tribunale, la perizia sarà allegata all’atto di citazione o alla comparsa di risposta e costituirà la base tecnica su cui l’avvocato costruisce le domande (rifacimento a spese dell’impresa, riduzione del prezzo, risarcimento danni, risoluzione del contratto). Il giudice, a sua volta, nominerà un CTU che dovrà verificare sul campo le conclusioni dei tecnici di parte, ma è evidente che una perizia preliminare ben fatta orienta fin dall’inizio il dibattito tecnico.

Nei contesti condominiali la perizia assume un’ulteriore funzione: aiuta l’amministratore e l’assemblea a capire se conviene agire contro l’impresa che ha fatto lavori sulle parti comuni, a deliberare i passi successivi e a ripartire correttamente i costi di eventuali ripristini urgenti. In questi casi è importante che il mandato al tecnico sia conferito dall’organo legittimato (amministratore o assemblea) e che la perizia distingua tra danni alle parti comuni e danni alle singole unità, così da non lasciare zone d’ombra sui soggetti legittimati a chiedere i risarcimenti.

Dal punto di vista del tecnico, infine, la perizia per lavori mal eseguiti non è un semplice “parere”: è un atto professionale con rilievo in sede giudiziaria. Questo comporta doveri di diligenza, di completezza e di chiarezza e può comportare responsabilità se il lavoro è condotto in modo superficiale. Per il committente, invece, è un investimento: costa, talvolta non poco, ma consente di prendere decisioni consapevoli, di stimare se conviene davvero fare causa e di presentarsi al tavolo della trattativa con argomenti tecnici solidi, invece che con generiche proteste.

Esempio di Perizia Per Lavori Mal Eseguiti

Di seguito è possibile trovare un esempio di perizia per lavori mal eseguiti.

PERIZIA TECNICA
PER LAVORI MAL ESEGUITI / NON A REGOLA D’ARTE

Studio tecnico _______________________
Indirizzo _______________________ CAP ________ Comune _______________________ (Prov. ________)
Tel. _______________________ – e-mail _______________________ – PEC _______________________
Professionista incaricato: Ing./Arch./Geom. _______________________, iscritto all’Ordine/Collegio di _______________________ al n. ________ – C.F./P.IVA _______________________

Committente
Sig./Sig.ra / Condominio _______________________
C.F. / P.IVA _______________________
Residente / con sede in _______________________ via _______________________ n. ________ CAP ________

1. Oggetto dell’incarico

Il sottoscritto Ing./Arch./Geom. _______________________, in seguito anche “il Tecnico”, a seguito di formale incarico conferito in data _______________________ dal Sig./Sig.ra / Condominio _______________________ (di seguito “Committente”), redige la presente perizia tecnica avente ad oggetto la descrizione, l’analisi e la quantificazione dei danni e delle difformità riscontrati nei lavori eseguiti dall’impresa _______________________ con sede in _______________________ via _______________________ n. ________ P.IVA _______________________, presso l’immobile sito in _______________________ via _______________________ n. ________ (eventuale specifica: scala __, piano __, interno __).

Scopo della perizia è accertare lo stato dei luoghi, individuare i vizi e le non conformità rispetto al contratto di appalto e alla regola d’arte e stimare i costi necessari al ripristino corretto delle opere, ai fini di un’eventuale richiesta di risarcimento danni e/o di ripetizione dei lavori.

2. Incarico e sopralluoghi

L’incarico è stato accettato dal Tecnico con comunicazione del _______________________.

Il Tecnico ha effettuato sopralluogo/i presso l’immobile in data _______________________ (eventuali ulteriori date _______________________), alla presenza del Committente e, ove intervenuta, dell’impresa / di altri tecnici. In tale sede sono stati eseguiti rilievi visivi, fotografici e dimensionali delle porzioni di opera oggetto di contestazione, nonché acquisita la seguente documentazione: contratto di appalto del _______________________, computi metrici, disegni di progetto, eventuali varianti, fatture e SAL, corrispondenza tra Committente e impresa, che si allegano in copia alla presente.

Le valutazioni contenute in questa perizia si basano sui rilievi effettuati, sulla documentazione esaminata e sull’esperienza professionale del sottoscritto; eventuali accertamenti strumentali specifici (ad esempio prove di tenuta, termografie, indagini strutturali) saranno indicati, se ritenuti necessari, ma potranno richiedere successivi incarichi specialistici.

3. Inquadramento dell’immobile e dei lavori eseguiti

L’immobile oggetto di indagine è costituito da _______________________ (es. appartamento in condominio, villetta unifamiliare, parti comuni) ubicato in _______________________ via _______________________ n. ________ e censito al Catasto Fabbricati del Comune di _______________________ al Foglio ________, Particella ________, Subalterno ________, Categoria ________.

In base al contratto di appalto del _______________________, l’impresa _______________________ si impegnava a eseguire i seguenti lavori:

– _______________________ (ad esempio: rifacimento totale del bagno, realizzazione nuovo impianto idrico-sanitario, posa pavimenti e rivestimenti, tinteggiature, rifacimento impermeabilizzazioni del terrazzo, sostituzione infissi, ecc.);

con riferimento agli elaborati grafici e al computo metrico estimativo allegato. Le opere risultano eseguite in un periodo compreso orientativamente tra il _______________________ e il _______________________ e consegnate al Committente in data _______________________.

4. Descrizione delle problematiche riscontrate

Dai sopralluoghi e dall’analisi della documentazione sono emerse le seguenti criticità, che si riportano in sintesi, rimandando ai dettagli tecnici e fotografici contenuti negli allegati.

Nell’ambiente _______________________ (es. bagno principale) si rilevano, tra l’altro, difetti di posa delle piastrelle con fughe irregolari, disallineamenti dei rivestimenti, rigonfiamenti localizzati e distacchi in corrispondenza di _______________________ che indicano un non corretto sottofondo o adesione. Si evidenziano inoltre punti di ristagno d’acqua e mancanza o errata esecuzione delle pendenze verso lo scarico, con conseguente difficoltà di deflusso delle acque.

Nel locale _______________________ (es. cucina, soggiorno) si riscontrano fessurazioni dell’intonaco lungo i giunti tra parete e solaio, non attribuibili a movimenti strutturali di particolare entità, ma piuttosto a una preparazione superficiale inadeguata e a una posa frettolosa delle finiture. La tinteggiatura presenta difetti di copertura, macchie e aloni, sintomi di un ciclo applicato senza adeguata rasatura e primer.

Per le impermeabilizzazioni del terrazzo / copertura si constatano infiltrazioni d’acqua in corrispondenza dei punti di scarico e dei raccordi con i verticali, con evidenti rigonfiamenti e distacchi del manto, nonché mancanza o errata esecuzione dei risvolti e dei gocciolatoi, in contrasto con le prescrizioni di buona tecnica e con il capitolato allegato al contratto.

Relativamente all’impianto _______________________ (es. idrico, elettrico), la disposizione delle tubazioni e dei cavi non corrisponde agli schemi allegati al progetto; si riscontrano passaggi non protetti, assenza di idonea messa a terra in alcune prese, mancanza di certificazione di conformità ex D.M. 37/2008, nonostante la stessa fosse prevista a carico dell’impresa nel contratto.

Altri difetti rilevanti riguardano _______________________ (ad esempio posa di infissi con controtelai mancanti o non sigillati, pendenze errate dei davanzali, sigillature esterne fessurate, elementi mancanti rispetto a quanto pattuito).

In generale, la qualità delle opere eseguite risulta non conforme alle regole dell’arte e alle norme tecniche di riferimento (UNI, CEI, normativa edilizia locale) e presenta difformità rispetto a quanto contrattualmente previsto, configurando vizi e mancanza di qualità della prestazione d’opera ai sensi degli artt. 1667 e 1668 c.c.

5. Valutazione tecnica e cause probabili dei difetti

L’analisi congiunta dei rilievi e della documentazione consente di individuare, quali cause prevalenti delle problematiche rilevate, una insufficiente preparazione dei sottofondi e dei supporti prima della posa di pavimenti e rivestimenti, l’uso di materiali non adeguati o non conformi a quanto previsto dal computo metrico, una posa eseguita in tempi non rispettosi dei necessari tempi di maturazione di massetti e intonaci, un’errata o carente esecuzione dei dettagli costruttivi nei punti più delicati (scarichi, giunti, raccordi parete-solaio, contorni infissi).

Per le infiltrazioni dal terrazzo / copertura si può ragionevolmente ritenere che la causa sia l’errata realizzazione del pacchetto impermeabile, con mancanza di risvolti sufficienti, errori nelle pendenze e assenza di sistemi di scarico efficaci, nonché una posa del manto non conforme alle istruzioni del produttore.

Le difformità dell’impianto _______________________ appaiono riconducibili a carenze progettuali / esecutive e a mancato rispetto delle normative tecniche (ad esempio CEI 64-8 per impianti elettrici, D.M. 37/2008), oltre che a inadempimento contrattuale per mancata consegna della dichiarazione di conformità.

Non risultano allo stato evidenze di cause esterne sopravvenute (eventi eccezionali, modifiche successive del Committente) tali da spiegare i difetti riscontrati, che appaiono invece direttamente ricollegabili alle modalità di esecuzione dei lavori da parte dell’impresa appaltatrice.

6. Quantificazione dei danni e dei costi di ripristino

Sulla base di listini ufficiali (prezziari regionali/provinciali, DEI, listini camere di commercio) e dell’esperienza professionale, il Tecnico ha predisposto un computo metrico estimativo degli interventi necessari per il ripristino corretto delle opere e/o per la loro sostituzione.

Tra gli interventi principali si comprendono, a titolo indicativo: demolizione e rifacimento delle pavimentazioni e dei rivestimenti nelle zone compromesse, comprensivi di smaltimento in discarica controllata; rifacimento degli intonaci e delle tinteggiature; rifacimento integrale o parziale dell’impermeabilizzazione del terrazzo con corretta formazione di pendenze e gocciolatoi; adeguamento dell’impianto _______________________ alle norme vigenti; ripristino di sigillature, infissi e finiture danneggiate.

L’importo complessivo dei lavori di ripristino, al netto di IVA, contributi e spese tecniche, risulta pari a € _______________________ (euro _______________________), come da computo metrico estimativo allegato alla presente perizia (Allegato n. ___).

Oltre a tali costi diretti, si evidenzia l’esistenza di danni indiretti a carico del Committente, quali il mancato godimento pieno dell’immobile per il periodo intercorrente tra il termine dei lavori e l’effettivo ripristino, eventuali spese per alloggi alternativi o per la protezione dei beni mobili, nonché il pregiudizio estetico e di valore commerciale del bene durante tale periodo. Tali danni potranno essere oggetto di ulteriore specifica quantificazione in sede di trattativa o contenzioso.

7. Conclusioni

Alla luce di quanto sopra esposto, il Tecnico ritiene che i lavori eseguiti dall’impresa _______________________ presso l’immobile del Committente presentino vizi, difformità e carenze esecutive tali da non poter essere considerati “a regola d’arte” e non conformi al contratto di appalto del _______________________.

Le cause dei difetti sono da ricondurre a modalità operative non corrette e/o a mancato rispetto delle specifiche tecniche e delle buone pratiche costruttive da parte dell’impresa, senza che siano emersi elementi atti a far ritenere concause imputabili al Committente.

L’importo degli interventi necessari per il ripristino delle opere, determinato in base al computo metrico estimativo allegato, è pari a € _______________________, oltre IVA, spese tecniche, eventuali oneri per sicurezza e danni indiretti sopra menzionati.

La presente perizia potrà essere utilizzata dal Committente per la contestazione formale all’impresa, per l’eventuale richiesta di riduzione del prezzo o di risarcimento danni ai sensi degli artt. 1667 e 1668 c.c. e, se del caso, come supporto tecnico in procedimenti di accertamento tecnico preventivo o di causa civile.

Il sottoscritto rimane a disposizione per eventuali chiarimenti e per l’esecuzione di ulteriori approfondimenti tecnici che dovessero rendersi necessari.

Luogo _______________________, data _______________________

Il Tecnico
Ing./Arch./Geom. _______________________

(firma e timbro)

Allegati suggeriti

Planimetrie e schemi;
documentazione fotografica dei difetti;
copia del contratto di appalto e del computo metrico originario;
computo metrico estimativo dei lavori di ripristino;
eventuali certificazioni mancanti o non conformi;
altra documentazione utile.