In questa pagina è possibile trovare un fac simile regolamento consensuale di luci e vedute da scaricare e compilare.
Indice
Regolamento Consensuale Luci e Vedute
A norma dell’art. 832 c.c. il proprietario può godere e disporre dei suoi beni entro i limiti stabiliti dall’ordinamento giuridico; le parti possono disciplinare tale godimento anche in deroga alle norme del codice civile, però sempre nel rispetto dei piani regolatori (art. 869 c.c. e leggi urbanistiche 1150/1942 e 765/1967).
Il regolamento consensuale di luci e vedute è l’accordo con il quale i proprietari di fondi confinanti disciplinano convenzionalmente le aperture presenti sui rispettivi edifici, derogando alle disposizioni che il Codice Civile detta in materia agli articoli da 900 a 907. Per comprendere la portata e l’utilità di questo strumento è necessario partire dalla distinzione fondamentale che il legislatore opera all’articolo 900 del Codice Civile tra le due tipologie di aperture sul fondo del vicino. Le luci sono quelle aperture che danno passaggio alla luce e all’aria, ma non permettono di affacciarsi sul fondo altrui. Le vedute, dette anche prospetti, sono invece le finestre o altre aperture che consentono di affacciarsi e di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente sul fondo contiguo.
La disciplina codicistica impone per le luci regolari il rispetto di precisi requisiti tecnici stabiliti dall’articolo 901: la presenza di una grata fissa in metallo con maglie non superiori a tre centimetri quadrati, un’altezza minima del lato inferiore dell’apertura di due metri e mezzo dal pavimento se situata al piano terreno o di due metri se ai piani superiori, e un’altezza minima di due metri e mezzo dal suolo del fondo vicino. Per le vedute, invece, gli articoli 905 e 906 stabiliscono distanze minime dal confine che il proprietario è tenuto a rispettare: un metro e mezzo per le vedute dirette e settantacinque centimetri per quelle laterali od oblique. L’articolo 907 prevede inoltre che, una volta acquisito il diritto di veduta, il proprietario del fondo confinante non possa fabbricare a distanza inferiore a tre metri dalla finestra.
Queste norme, tuttavia, non hanno tutte carattere inderogabile. La giurisprudenza consolidata della Corte di Cassazione ha chiarito che le distanze previste dal Codice Civile per le costruzioni e per le vedute costituiscono limiti legali relativi alla proprietà e, come tali, possono essere oggetto di deroga convenzionale tra i privati. Il consenso del vicino al mantenimento di aperture a distanza inferiore rispetto a quella prescritta dal codice non può però limitarsi a una semplice autorizzazione unilaterale, ma deve tradursi in un vero e proprio contratto costitutivo di servitù prediale ai sensi dell’articolo 1058 del Codice Civile. La Cassazione, con la sentenza n. 4353 del 29 aprile 1998 e con pronunce successive, ha precisato che per l’esistenza di una valida volontà costitutiva di servitù in deroga alle distanze è indispensabile una dichiarazione scritta da cui risultino i termini precisi del rapporto reale tra i due fondi, nel senso che l’accordo faccia venir meno il limite legale per il fondo dominante a vantaggio del fondo contiguo.
Il regolamento consensuale di luci e vedute si concretizza dunque, nella prassi, nella stipula di un atto in forma scritta, generalmente per atto pubblico o scrittura privata autenticata, con il quale le parti definiscono le caratteristiche, la posizione e le dimensioni delle aperture consentite, le distanze eventualmente derogate e le reciproche obbligazioni. Frequentemente l’accordo assume la forma di una costituzione di servitù reciproca: ciascun proprietario consente all’altro di mantenere o realizzare aperture in deroga alla disciplina legale, creando un equilibrio simmetrico tra i due fondi. Il contratto può prevedere anche condizioni risolutive, come nel caso in cui uno dei proprietari proceda alla sopraelevazione dell’edificio, e clausole relative alla manutenzione delle aperture e alla ripartizione delle spese. Trattandosi di un diritto reale, l’accordo è soggetto a trascrizione nei registri immobiliari ai sensi dell’articolo 2643 del Codice Civile, in modo da essere opponibile ai successivi acquirenti dei fondi coinvolti.
È fondamentale tenere presente che la possibilità di deroga convenzionale riguarda esclusivamente le distanze previste dal Codice Civile e non si estende alle distanze imposte dai regolamenti edilizi comunali e dagli strumenti urbanistici, quando questi siano stati emanati in attuazione dell’articolo 9 del Decreto Ministeriale n. 1444 del 1968. La giurisprudenza ha più volte ribadito che le prescrizioni urbanistiche in tema di distanze, essendo dettate a tutela dell’interesse pubblico generale e non del solo interesse privato dei confinanti, sono inderogabili e non possono formare oggetto di rinuncia o di accordo tra privati, neppure mediante la costituzione di servitù.
Il regolamento consensuale si rivela particolarmente utile in contesti urbani consolidati, dove la conformazione dei fabbricati rende difficile il rispetto integrale delle distanze di legge, e nella regolamentazione dei rapporti tra proprietà contigue all’interno di edifici condominiali orizzontali. In ogni caso, la redazione dell’accordo richiede l’assistenza di un professionista legale e l’intervento di un notaio per garantire la corretta costituzione del diritto reale e la sua piena efficacia nei confronti dei terzi.
Esempio di Regolamento Consensuale di Luci e Vedute
Di seguito è possibile trovare un esempio di regolamento consensuale di luci e vedute.
REGOLAMENTO CONSENSUALE DI LUCI E VEDUTE
(art. 832 c.c.)
Con la presente scrittura privata, da valere a tutti gli effetti di legge, redatta in tre originali, due per le parti ed una per la trascrizione, si sottoscrive il presente contratto di regolamento di luci e vedute da parte di: sig. A., nato il __________, residente in __________, via __________ n. __________, cod. fisc. __________ e sig. __________, nato il __________, residente in __________, via __________, n.__________, cod. fisc.__________.
Premesso che i predetti signori sono proprietari di due appezzamenti di terreno confinanti su cui intendono realizzare dei fabbricati per civili abitazioni, essi intendono preventivamente disciplinate le distanze delle luci e vedute alle condizioni concordate che qui vengono riprodotte:
1) Il sig. __________. dà il suo consenso al sig. __________ perché possa aprire luci sul muro comune che sarà costruito, con rispetto delle disposizioni contenute nell’art. 901 del codice civile; devono cioè essere munite di inferriata idonea a garantire la sicurezza del vicino e possono essere aperte ad un’altezza non minore di due metri e mezzo dal pavimento.
2) Qualora il sig. A vorrà eseguire una sopraelevazione può chiudere dette luci.
3) Il sig. __________ a sua volta autorizza il sig. __________ ad aprire vedute sulla proprietà di confine anche in deroga alle norme sulle distanze legali stabilite dagli artt. 905 e 907 del codice civile.
4) Le spese di registrazione e trascrizione della presente scrittura sono divise a metà tra le parti, come tutte le altre censeguenziali.
Le parti
__________
AUTENTICAZIONE
Io sottoscritto notaio __________ certifico che i sigg. __________ da me identificati con documenti di identità rispettivamente n __________ e n __________, hanno apposto la loro firma alla mia presenza, senza presenza di testi, per espressa rinunzia.
Il notaio
__________
Modello Regolamento Consensuale di Luci e Vedute Editabile da Scaricare
In questa sezione è presente un modello regolamento consensuale di luci e vedute da scaricare. Il modulo regolamento consensuale di luci e vedute compilabile messo a disposizione è in formato DOC, può quindi essere aperto e compilato utilizzando Word o un altro programma che supporta questo formato.
La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.
Una volta compilato, il fac simile regolamento consensuale di luci e vedute può essere convertito in PDF o stampato.
