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Indice
Scrittura Privata Cessione Quote Immobile
Quando si trasferisce una quota indivisa di proprietà immobiliare, la legge impone la forma “qualificata”: non basta una scrittura privata semplice, ma è necessario un atto pubblico o una scrittura privata con firme autenticate da notaio, altrimenti il contratto è nullo. La ragione è duplice: da un lato l’articolo 1350 del codice civile pretende la forma scritta “rinforzata” per i contratti che trasferiscono proprietà immobiliari; dall’altro il trasferimento deve essere reso pubblico attraverso la trascrizione nei registri immobiliari, possibile solo se l’atto è pubblico o autenticato. Questo passaggio, insieme alla registrazione fiscale, è ciò che rende l’acquisto opponibile ai terzi e mette al riparo da vendite successive o pregiudizi trascritti dopo l’accordo privato non autenticato.
In concreto, la “scrittura privata” di cessione di quota è uno schema negoziale pienamente valido solo se le firme sono autenticate dal notaio, che controlla identità, capacità e poteri delle parti, verifica la continuità delle trascrizioni, acquisisce le dichiarazioni urbanistiche e catastali e cura poi registrazione, trascrizione e voltura. La mera scrittura con firme non autenticate può impegnare le parti sul piano obbligatorio, ma non trasferisce la quota e non si può trascrivere; se la controparte si rifiuta di comparire dal notaio, resta una pretesa di esecuzione in forma specifica o di risarcimento, ma il passaggio di proprietà non si perfeziona. Il perno giuridico è la necessità della trascrizione per i contratti che trasferiscono diritti reali immobiliari, prevista dall’articolo 2643 del codice civile, la quale presuppone l’autentica notarile o l’atto pubblico.
Sul piano fiscale, la cessione di quota tra privati segue le regole della compravendita: in assenza di IVA si applica l’imposta di registro proporzionale, di regola al 9% con minimo fisso, oltre alle imposte ipotecaria e catastale in misura fissa; se ricorrono i requisiti “prima casa” l’imposta di registro scende al 2% e restano fisse ipotecaria e catastale. I valori imponibili, le agevolazioni e i casi in cui opera l’IVA (ad esempio vendite di imprese costruttrici in determinate condizioni) sono riepilogati e aggiornati nelle guide dell’Agenzia delle Entrate, che distinguono con chiarezza tra acquisti da privati e da imprese. È prudente verificare la disciplina vigente alla data della stipula, perché l’Agenzia aggiorna periodicamente aliquote e prassi operative.
Sul contenuto della scrittura privata autenticata conviene riportare l’esatta descrizione del bene e della frazione ideale ceduta, i dati catastali aggiornati, l’indicazione della provenienza, le dichiarazioni urbanistiche, il prezzo e le modalità di pagamento tracciabili, oltre alle eventuali menzioni sulla presenza di ipoteche o vincoli e sul regime patrimoniale dei coniugi se rilevante. È buona prassi allegare visure catastali e ipotecarie recenti e richiamare l’obbligo di consegnare l’attestato di prestazione energetica quando nel trasferimento vi sia un’unità immobiliare abitativa, fermo restando che la mancanza dell’APE non incide sulla validità del trasferimento ma può comportare sanzioni.
Esempio di Scrittura Privata Cessione Quote Immobile
Di seguito è possibile trovare un esempio di scrittura privata cessione quote immobile.
Tra il Cedente: ______________________________, nat_ a __________________ il ______________, C.F. ___________________________, residente in _______________________________ via __________________ n. _____, CAP __________ Comune __________________ (____), documento d’identità n. __________________ rilasciato da __________________ in data ______________, regime patrimoniale (comunione/separazione) __________________; se coniugato/a in comunione legale: coniuge _______________________________ (C.F. __________________), che presta consenso alla presente cessione,
e il Cessionario: ______________________________, nat_ a __________________ il ______________, C.F. ___________________________, residente in _______________________________ via __________________ n. _____, CAP __________ Comune __________________ (____), documento d’identità n. __________________ rilasciato da __________________ in data ______________,
congiuntamente “le Parti”.
Premesse. Il Cedente dichiara di essere comproprietario dell’immobile descritto oltre, in forza di titolo di provenienza _______________________________ (atto/sentenza/altro) rogato da __________________ in data ______________ rep. n. __________, registrato a __________________ il ______________ al n. __________ e trascritto a __________________ il ______________ ai nn. __________; quota attuale del Cedente: /. Le premesse costituiscono parte integrante della presente scrittura.
1. Oggetto e quota ceduta. Il Cedente cede al Cessionario, che acquista, la quota pari a / (= ____%) della piena proprietà dell’immobile sito in _______________________________ via/piazza __________________ n. _____, piano ______, interno ______, composto da _______________________________, con pertinenze _______________________________ e parti comuni per legge, distinto al Catasto Fabbricati/Terreni del Comune di __________________ al Foglio _____ Particella _____ Subalterno _____ Categoria _____ Classe _____ Consistenza _____ R.C./R.D.–R.A. __________________. L’immobile è libero/locato; se locato: estremi del contratto __________________, conduttore __________________, canone € __________________, scadenza ______________.
2. Prezzo e modalità di pagamento. Il corrispettivo per la cessione della quota è convenuto in € __________________ (euro __________________). Il Cessionario versa caparra/acconto di € __________________ alla firma, saldo di € __________________ entro il ______________ a mezzo bonifico su IBAN __________________ intestato a __________________, causale “Cessione quota immobile — __________________”. Eventuale condizione sospensiva: ottenimento mutuo di € __________________ entro il ______________; in difetto, la presente è inefficace e il Cedente restituisce somme ricevute entro __ giorni.
3. Consegna e immissione nel possesso. Il possesso della quota, con frutti e oneri, si trasferisce al Cessionario dal ______________; da tale data sono a suo carico imposte locali (IMU/TARI ove dovute pro-quota), spese condominiali ordinarie e straordinarie maturande. Il Cedente garantisce il pagamento delle spese pregresse fino alla data di trasferimento, dichiarando l’assenza di deliberati straordinari non comunicati; se presenti, dettagli _______________________________.
4. Garanzie del Cedente. Il Cedente garantisce la lecita provenienza e la piena disponibilità della quota ceduta, la libertà da ipoteche, pignoramenti, domande giudiziali, prelazioni legali o convenzionali e da ogni altro vincolo, salvo quanto di seguito indicato: _______________________________. In caso di oneri o vincoli non dichiarati, il Cedente si obbliga a eliminarli a proprie cure e spese o a tenere indenne il Cessionario.
5. Dichiarazioni urbanistiche (art. 46 D.P.R. 380/2001). L’immobile è stato edificato in base a titolo edilizio __________________ (licenza/concessione/permesso) n. __________ rilasciato il ______________; agibilità/segnalazione certificata n. __________ del ______________; eventuali sanatorie n. __________ del ______________. Se ante 1/9/1967: il Cedente dichiara che l’immobile è stato ultimato anteriormente a tale data. Eventuali difformità note e percorso di regolarizzazione: _______________________________.
6. Conformità catastale (art. 19, c. 14, D.L. 78/2010). Il Cedente dichiara che i dati catastali e la planimetria depositata corrispondono allo stato di fatto; la planimetria aggiornata è allegata sub Allegato A. Se occorrono aggiornamenti, il Cedente/Cessionario (barrare) si impegna a provvedere entro ______________, a spese di __________________.
7. Attestato di Prestazione Energetica. Il Cedente consegna al Cessionario l’APE in corso di validità relativo all’unità immobiliare, allegato sub Allegato B; il Cessionario dichiara di averne ricevuto copia e informazioni ai sensi del D.Lgs. 192/2005 e s.m.i.
8. Prelazioni e comunione. Le Parti danno atto che la presente riguarda quota di bene in comunione ordinaria; non sussistono prelazioni legali applicabili alla fattispecie, salvo quelle eventualmente pattuite tra comproprietari/agrarie/altre: _______________________________. Se esistenti, la cessione è condizionata all’inutile decorso dei termini per l’esercizio o all’acquisizione delle rinunce, che si allegano sub Allegato C.
9. Stato, impianti e documentazione. La quota si trasferisce per l’unità immobiliare “vista e gradita” nello stato di fatto e di diritto attuale, con gli impianti come sono; il Cedente consegna regolamento condominiale, ultime n. __ delibere e riparti, nonché chiavi e documentazione tecnica disponibile: elenco in Allegato D.
10. Registrazione, trascrizione e volture. La presente scrittura privata è idonea a provare l’accordo tra le Parti; ove non autenticata, non è titolo per la trascrizione nei Registri Immobiliari. Le Parti si impegnano a stipulare entro il ______________ un atto con sottoscrizioni autenticate/atto pubblico per la trascrizione e le volture catastali; spese, imposte e onorari saranno a carico di __________________. Ove le firme siano autenticate sulla presente, il Cessionario è autorizzato a curare immediatamente trascrizione e volture.
11. Imposte e riparto spese. Le imposte indirette saranno assolte secondo legge, con applicazione dell’eventuale agevolazione “prima casa” dichiarata dal Cessionario, che si obbliga a rendere le dichiarazioni necessarie e a manlevare il Cedente per eventuali decadenze. Spese di registrazione/trascrizione/volture/oneri accessori a carico di __________________.
12. Inadempimento, penale e clausola risolutiva. In caso di mancato pagamento del saldo entro il termine, il Cedente potrà dichiarare risolta la presente ai sensi dell’art. 1456 c.c.; la caparra di € __________________ resterà acquisita/da restituire in doppio (barrare) salvo maggior danno. Ogni diversa pattuizione: _______________________________.
13. Trattamento dati e foro. Le Parti si autorizzano reciprocamente al trattamento dei dati personali ai soli fini dell’esecuzione della presente. Legge applicabile: italiana. Foro competente: __________________.
14. Data certa e allegati. Le Parti convengono di attribuire data certa mediante registrazione/PEC con marca temporale/firme digitali/altro: __________________. Allegati: A planimetria catastale; B APE; C eventuali rinunce/prelazioni; D documentazione condominiale/tecnica; E copia documenti d’identità; F titolo di provenienza.
Luogo __________________, data ______________
Il Cedente _______________________________ Il Cessionario _______________________________
Il coniuge del Cedente (se in comunione legale e necessario) _______________________________
Dichiarazioni ex artt. 1341–1342 c.c. Il Cessionario e il Cedente dichiarano di approvare specificamente le clausole nn. 2 (termini di pagamento e condizione), 3 (immissione nel possesso e oneri), 4 (garanzie e manleva), 5–6 (dichiarazioni urbanistico-catastali), 8 (prelazioni e condizione), 10–11 (spese, imposte, trascrizione), 12 (risoluzione/penale), 13 (foro).
Firme: _______________________________ _______________________________
Fac Simile Scrittura Privata Cessione Quote Immobile Word da Scaricare
In questa sezione è presente un modello scrittura privata cessione quote immobile da scaricare. Il modulo scrittura privata cessione quote immobile compilabile messo a disposizione è in formato DOC, può quindi essere aperto e compilato utilizzando Word o un altro programma che supporta questo formato.
La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.
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Modello Scrittura Privata Cessione Quote Immobile PDF Editabile
Di seguito viene messo a disposizione un modello scrittura privata cessione quote immobile PDF editabile.