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Indice
Contratto Rent To Buy
Il rent to buy, qualificato dal legislatore come contratto di godimento in funzione della successiva alienazione, è stato introdotto nell’ordinamento italiano dall’articolo 23 del D.L. 133/2014 (“Sblocca Italia”) convertito nella legge 164/2014. Si tratta di uno schema ibrido che fonde elementi del contratto di locazione e del preliminare di vendita: il futuro acquirente (conduttore) ottiene immediatamente la disponibilità dell’immobile e versa canoni periodici composti da due quote: una destinata al godimento e l’altra imputata a prezzo, cioè anticipata sul corrispettivo definitivo.
Il contratto dev’essere redatto per scritto a pena di nullità e, per produrre piena tutela, trascritto nei registri immobiliari a cura del notaio. La trascrizione attribuisce al conduttore un effetto “prenotativo” analogo a quello del preliminare: lo mette al riparo da ipoteche, pignoramenti o compravendite successive del medesimo bene. L’efficacia è però limitata nel tempo: la legge impone che l’atto di trasferimento venga a sua volta trascritto entro il termine pattuito e comunque non oltre dieci anni dalla prima trascrizione.
Perché il modello funzioni occorre che il contratto individui con precisione: l’immobile (dati catastali, eventuali pertinenze), la durata del periodo di godimento, il prezzo fissato oggi per la futura vendita, la percentuale di canone che verrà scomputata, le modalità di regolazione delle spese e la disciplina dell’inadempimento.
Il conduttore ha il diritto, non l’obbligo, di acquistare; può esercitarlo in qualsiasi momento o alla scadenza, secondo quanto stabilito. Se sceglie di non comprare perde la quota-prezzo versata? No: la norma prescrive che al concedente resti solo la parte di canone imputata a godimento, mentre la quota imputata a corrispettivo deve essere restituita, salvo patto contrario conforme a buona fede.
Il concedente mantiene la proprietà fino al rogito; se il conduttore è inadempiente (per esempio tre canoni non pagati, salvo diversa soglia contrattuale) può risolvere il contratto, rientrare nel possesso e trattenere i canoni di godimento già incassati oltre al risarcimento del danno.
La legge richiama inoltre la disciplina dell’inadempimento prevista dall’art. 1453 c.c. e consente al proprietario di agire in via esecutiva o di chiedere l’adempimento in forma specifica, secondo la gravità della morosità. La libertà negoziale consente di fissare qualsiasi durata, ma la trascrizione tutela il conduttore solo fino a dieci anni. Trascorso tale termine senza che la compravendita sia stata perfezionata, occorre una nuova trascrizione o l’intervento di un preliminare tradizionale per prolungare gli effetti prenotativi.
Il notaio verifica gravami e provvede alla trascrizione; se l’immobile è in costruzione valgono le tutele del D.Lgs 122/2005 (fideiussione sugli acconti e polizza decennale postuma). È opportuno pattuire:
-Un termine minimo di mora che faccia scattare la risoluzione (es. mancato pagamento di almeno un sesto dei canoni dovuti);
-La devoluzione di una caparra confirmatoria a copertura dei danni da inadempimento grave;
-La ripartizione di lavori straordinari, tenendo conto che fino al rogito il concedente rimane proprietario e custode.
Per l’acquirente il rent to buy consente di bloccare il prezzo oggi e abitare subito l’immobile, maturando nel frattempo la provvista o la storico creditizio necessario per un mutuo. Per il venditore offre flussi costanti e un bacino più ampio di potenziali acquirenti, ma implica il vincolo di indisponibilità dell’immobile per tutta la durata trascritta. Le criticità principali riguardano la difficoltà di finanziarsi con ipoteca durante il periodo di godimento (l’iscrizione perderebbe grado) e la necessità di un’accurata valutazione del prezzo iniziale per evitare contestazioni e rettifiche fiscali.
Esempio Contratto Rent To Buy
Di seguito è possibile trovare un esempio di scrittura privata contratto rent to buy.
CONTRATTO DI GODIMENTO IN FUNZIONE DELLA SUCCESSIVA ALIENAZIONE
(“Rent to Buy”)
Tra
Il/La sig./sig.ra ___________________________, nato/a a ________________________ il ___________, C.F. _______________________________, residente in ____________________________________________, di seguito “Concedente”;
e
Il/La sig./sig.ra ___________________________, nato/a a ________________________ il ___________, C.F. _______________________________, residente in ____________________________________________, di seguito “Conduttore”;
congiuntamente dette “Parti”, si stipula e conviene quanto segue.
Premesse
a) Il Concedente è proprietario dell’immobile sito in ____________________________________________, identificato al Catasto Fabbricati del Comune di ____________________, foglio ___, particella ___, sub ___, categoria ___, classe ___;
b) Il Conduttore intende ottenerne il godimento immediato con facoltà di acquisto a condizioni già determinate;
c) Le Parti intendono avvalersi dell’art. 23 del D.L. 133/2014, conv. L. 164/2014.
Le premesse formano parte integrante del presente contratto.
Articolo 1 – Oggetto
Il Concedente concede al Conduttore il godimento dell’immobile descritto in premessa, con le pertinenze di seguito elencate: ____________________________ (es. autorimessa, cantina, posto auto). L’immobile viene consegnato libero da persone e cose, salvo l’arredo elencato nell’allegato “A”.
Articolo 2 – Durata del godimento
Il periodo di godimento decorre dal _________________ e termina il __________________. Durante tale periodo il Conduttore potrà esercitare la facoltà di acquisto in qualsiasi momento, con preavviso scritto di almeno ___ giorni.
Articolo 3 – Canone e quote imputate a prezzo
Il Conduttore corrisponderà al Concedente un canone mensile di € ____________.
Di ogni canone, la quota di € ____________ (___ %) è imputata a corrispettivo futuro (“quota-prezzo”); la restante quota di € ____________ (___ %) è dovuta per il godimento (“quota-godimento”).
Il pagamento avverrà entro il giorno ___ di ogni mese mediante ______________________ (es. bonifico a IBAN ___________________).
Articolo 4 – Prezzo di vendita e imputazione
Il prezzo complessivo di vendita è fissato in € ____________ (euro ___________________). Le quote-prezzo già corrisposte saranno detratte dal prezzo al momento del rogito notarile; gli interessi eventualmente pattuiti sul residuo prezzo decorrono dal ___________ nella misura annua del ___ %.
Articolo 5 – Spese, imposte e oneri
Sono a carico del Conduttore le utenze e la TARI; l’IMU resta a carico del Concedente salvo diversa pattuizione: ☐ Concedente ☐ Conduttore ☐ 50 % ciascuno.
Le spese condominiali ordinarie sono a carico del Conduttore; le straordinarie restano a carico del Concedente.
Le imposte inerenti al godimento (IVA o registro) gravano sulla sola quota-godimento e sono versate dal Concedente, che potrà rivalsa-rle sul Conduttore se dovute a suo carico di legge.
Articolo 6 – Condizioni d’uso e manutenzione
Il Conduttore utilizzerà l’immobile per uso ______________ (abitativo/strumentale) e si obbliga:
– a mantenerlo in buono stato con diligenza;
– a non mutarne la destinazione e a non sublocare o concedere a terzi senza consenso scritto del Concedente;
– a consentire l’accesso per ispezioni previo preavviso di almeno 48 ore.
Articolo 7 – Obbligo di trasferimento e rogito
Qualora il Conduttore eserciti la facoltà di acquisto, le Parti si impegnano a stipulare il contratto definitivo di compravendita entro ___ giorni dalla comunicazione, davanti al notaio indicato da _______________________.
Se alla data pattuita il Conduttore non adempie, il Concedente potrà diffidarlo ad adempiere ex art. 1454 c.c.; decorso infruttuosamente il termine minimo di ___ giorni, il Concedente potrà dichiarare risolto il contratto.
Articolo 8 – Inadempimento del Conduttore
Il mancato pagamento anche non consecutivo di ___ canoni o di importo equivalente al ___ % dei canoni complessivi costituisce grave inadempimento e legittima la risoluzione di diritto, con facoltà del Concedente di trattenere le sole quote-godimento incassate e di acquisire un’indennità per deterioramenti e spese di ripristino.
Articolo 9 – Trascrizione
Ai sensi dell’art. 23 citato il presente contratto sarà trascritto a cura del notaio __________________________________________________ entro ___ giorni dalla firma. Le relative spese, incluse quelle ipotecarie, sono a carico di ☐ Concedente ☐ Conduttore ☐ entrambe le Parti in uguale misura.
Articolo 10 – Garanzie particolari
Qualora l’immobile sia in costruzione, il Concedente consegna fideiussione n. ___________________ di € ______________ e si impegna a consegnare la polizza decennale postuma alla data del rogito definitivo.
Articolo 11 – Trattamento dati personali
Le Parti dichiarano di aver ricevuto l’informativa ai sensi del Regolamento UE 2016/679 e di prestare il consenso al trattamento dei dati personali necessari all’esecuzione del presente contratto.
Allegati
A) Inventario/arredo B) Attestato di prestazione energetica C) Planimetria catastale D) Copia documento d’identità Parti
Luogo ________________________ Data __________________
Il Concedente ____________________________
Il Conduttore ____________________________
Dichiarazione ex artt. 1341-1342 c.c.: il Conduttore approva specificamente gli artt. 4 (prezzo e imputazione), 6 (condizioni d’uso), 7-8 (inadempimento e risoluzione), 9 (trascrizione e spese).
Fac Simile Contratto Rent To Buy Word da Scaricare
In questa sezione è presente un modello scrittura privata contratto rent to buy da scaricare. Il modulo scrittura privata contratto rent to buy compilabile messo a disposizione è in formato DOC, può quindi essere aperto e compilato utilizzando Word o un altro programma che supporta questo formato.
La compilazione è molto semplice, basta infatti inserire i dati mancanti negli spazi presenti nel documento.
Una volta compilato, il fac simile scrittura privata contratto rent to buy può essere convertito in PDF o stampato.
Modello Contratto Rent to Buy PDF Editabile
Di seguito viene messo a disposizione un fac simile contratto rent to buy PDF editabile.